TJ 75056, 19 juin 2025, RG 24/07417

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:
- Maître Eric AUDINEAU

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07417
N° Portalis 352J-W-B7I-C5CS7

N° MINUTE :

Assignation du :
23 Mai 2022

JUGEMENT
rendu le 19 Juin 2025
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1] dont les références cadastrales sont CD n°71, représenté par son syndic, le cabinet JOLY, S.A.S
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSE

ETAT DE LA REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE AUPRES DE SON AMBASSADE
[Adresse 3]
[Adresse 3]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 19 Juin 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/07417 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CS7

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Avril 2025

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

L'Etat de la République de Guinée équatoriale est propriétaire des lots n° 7 et 40 de l'état descriptif de division d'un immeuble situé [Adresse 1] soumis au statut de la copropriété.

Par jugement en date du 16 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Paris a condamné l'Etat de la République de Guinée Equatoriale à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 24 rue Saint Pétersbourg la somme de 19.454,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2019.

Par acte d’huissier de justice signifié le 23 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a fait assigner l'Etat de la République de Guinée devant le tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de son assignation, il demande au tribunal de :

“Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,
Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du Code civil :

- CONDAMNER l ’Etat de la REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme en principal de 15.356,04 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/04/2022, et représentant :

o 15.116,04 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

o 240,00 € au titre des frais relevant de l’article 10 -1 de la Loi du 10 juillet 1965.

- ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de l’Etat de la REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet JOLY, Syndic, en date du 22/11/2019 d’avoir à payer la somme de 19.881,97 € ;

Décision du 19 Juin 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/07417 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CS7

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet JOLY, Syndic, en date du 18/11/2020 d’avoir à payer la somme de 28.864,19 € ;

o de la présente assignation pour le surplus.

- ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

- CONDAMNER l ’Etat de la REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE à payer au Syndicat des Cop ropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

- CONDAMNER l ’Etat de la REPUBLIQUE DE GUINEE EQUATORIALE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure c ivile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU - GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.”

Bien que régulièrement assigné à parquet, l'Etat de la République de Guinée équatoriale n'a pas constitué avocat.

Par jugement rendu le 5 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné la radiation de la procédure du rôle du tribunal.

Le 4 juin 2024, l’affaire a été remise au rôle et appelée à l’audience du 19 septembre 2024 pour constitution d’un avocat en défense et ses conclusions et à défaut clôture et fixation des plaidoiries.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 2 avril 2025, a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 15 116,04 euros, au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er avril 2022, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n° 7 et 40 de l’Etat de la République de Guinée Equatoriale,

* un décompte individuel de charges, arrêté au 1er avril 2022, appels de charges du 2ème trimestre 2022 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 15 116, 04 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à l’ambassade de Guinée Equatoriale pour les lots n° 7 et 40 entre le 22 novembre 2019 et le 28 mars 2022,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 8 juin 2018, 15 mars 2019, 15 décembre 2020, 25 juin 2021.

L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 15 116, 04 euros.

Les lettres intitulées “mise au contentieux” des 22 novembre 2019 et 16 novembre 2020 ne constituent pas des mises en demeure valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne justifie pas qu’il s’agit de lettres adressées en recommandé avec accusé de réception et qu’en tout état de cause aucun accusé de réception n’est versé aux débats.

L’Etat de la République de Guinée Equatoriale sera donc condamné au paiement de la somme de 15 116, 04 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 23 mai 2022.

II - Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement de frais à hauteur de 240 euros correspondant aux frais de mise au contentieux. Or comme indiqué précédemment, il n’est pas justifié de mises en demeure valant interpellation suffisante.

Au regard de l'ensemble des éléments précités, le syndicat des copropriétaires devra être intégralement débouté de sa demande en paiement formée au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

III - Sur la demande de dommages et intérêts

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

En l'espèce, il ressort des éléments exposés ci-dessous que le défendeur a été condamné le 16 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Paris à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 19.454,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2019.

Compte tenu des termes de cette précédente condamnation, le syndicat des copropriétaires justifie que la défaillance du défendeur dans le paiement de ses charges de copropriété est à l’origine de difficultés de trésorerie. Il démontre donc l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du Code civil.

Par conséquent, il convient de condamner l’Etat de la République de Guinée Equatoriale à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Décision du 19 Juin 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/07417 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CS7

IV - Sur les autres demandes

La capitalisation des intérêts sur les sommes précitées sera ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil.

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire.

L'Etat de la République de Guinée équatoriale qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître Eric Audineau.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes plus amples et contraires.

PAR CES MOTIFS,