TJ 75056, 19 juin 2025, RG 25/01035

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Le : 19/06/25

Copie conforme délivrée
à : DEFENDEUR
AVOCAT
Copie exécutoire délivrée
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 25/01035 - N° Portalis 352J-W-B7J-C65PS

N° MINUTE : 9

JUGEMENT
rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDERESSE
Madame [X], [A] [J], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Marie-sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2305

DÉFENDEURS
Monsieur [B] [V], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [W] [P], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier

Décision du 19 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/01035 - N° Portalis 352J-W-B7J-C65PS

Par contrat sous seing privé en date du 22 mars 2022, Madame [X] [J] a donné à bail à Madame [P] [W] et Monsieur [B] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1].

La bailleresse a accepté le congé, à effet du 24 novembre 2024, transmis par les locataires.

Par acte d'huissier en date du 30 décembre 2024, Madame [X] [J] a fait assigner Madame [P] [W] et Monsieur [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Condamner solidairement Madame [P] [W] et Monsieur [B] [V] à lui payer la somme de 2898, 12 euros au titre de la dette de loyers et charges au 24 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er novembre 2024,
Les condamner solidairement à verser la somme de 800 euros au titre des dommages et intérêts pou résistance abusive ,
condamner solidairement des défendeurs à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens, frais de saisies, état des lieux de sortie, du 22 novembre 2024, signification de l’assignation, et du jugement et frais d’exécution.

A l'audience du 28 avril 2025, Madame [X] [J], représentée par son conseil, actualise ses demandes et présente les conclusions signifiées. Elle actualise la dette à la somme de 387, 72 euros, après calcul et prise en compte du dépôt de garantie avec intérêts de droit à compter du 13 décembre 2024 et demande une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que le paiement de tous les dépens, coûts des conclusions d’actualisation et frais liés à l’exécution forcée compris. La demande au titre des dommages et intérêts est maintenue.

Madame [P] [W] et Monsieur [B] [V] ne comparaissent pas.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les comptes entre les parties

L'article 1728 du code civil dispose que le locataire est de deux choses principales : 1° d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dans un but de transparence, les charges sont exigibles sur justification. Des provisions peuvent être réclamées, mais elles doivent elles-mêmes être justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation annuelle des charges ou par le budget prévisionnel, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale. Les provisions doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre les locataires dans les immeubles collectifs. Durant 1 mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.
Cependant, le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu'elles sont justifiées et que le bailleur justifie, en outre, avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce à l'audience, les pièces justificatives qui s'entendent des factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaire de chacune des catégories de charges, c'est-à-dire, toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges. Les documents doivent être suffisamment probants et éclairants pour le locataire et comporter une ventilation permettant à ce dernier de vérifier l'exactitude des charges récupérables. La charge de la preuve incombe au bailleur.
La bailleresse propose, dans le cas présent, d’évaluer forfaitairement l’accroissement des charges de l’exercice 2024 à la somme de 39, 72 euros, en se fondant sur l’évaluation annuelle précédente de 2023. Or, la bailleresse doit régulariser les charges réelles, et aucun élément ne permet d’imposer une telle évaluation forfaitaire. Il ne sera pas fait droit au paiement de cette somme.

Selon les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Force est de constater qu’aucun document n’est versé pour justifier que les locataires auraient refusé de signer l’état des lieux amiablement, la bailleresse estimant, sans le prouver, que « le caractère conflictuel des rapports entre les parties ainsi qu’il résulte des faits ci-avant exposés et notamment l’arriéré locatif laissé impayé avant le départ de Monsieur [S] et Madame [P] ne permettait pas à l’évidence la tenue d’un état des lieux de sortie amiable ».

Il ne sera pas fait droit à la demande de paiement de la moitié du coût du commissaire de justice ayant dressé l’état des lieux de sortie qui restera à l’entière charge de la bailleresse.

Décision du 19 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/01035 - N° Portalis 352J-W-B7J-C65PS

Par ailleurs, il convient de relever également que l’état des lieux de sortie, daté du 22 novembre 2024, initié par la bailleresse, dans lequel il est mentionné que les clés ont été remises par la concierge de l’immeuble et ainsi effectivement restituées, marque la fin de la location, les loyers étant dus jusqu’au 22 novembre 2024 et non jusqu’au 24 novembre 2024, soit un différentiel de 241, 51 euros.

Une fois, l’ensemble des sommes retirées, il s’en déduit que les locataires sont ainsi redevables de la somme de 2656, 61 euros au titre de l’arriéré de loyers et 253, 62 euros au titre des charges, soit la somme de 2910 euros. La bailleresse ayant indiqué restituer le dépôt de garantie de 2990 euros dans ses écritures, les locataires sont donc créditeurs de la somme de 79, 77 euros.

La bailleresse est ainsi déboutée de sa demande principale.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire, notamment lorsque l'auteur de l'action judiciaire ne pouvait pas légitimement penser qu'il obtiendrait gain de cause. Toutefois le simple fait que toutes les demandes d'une partie aient été rejetées ne saurait caractériser un abus de droit. Il en est de même du seul défaut de paiement.

Par ailleurs, en application de l'article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés, étant rappelé toutefois que ce texte ne saurait être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi.

En l'espèce, faute de justifier tant de l'abus de droit des défendeurs que du préjudice subi, la demande de la bailleresse, partie perdante, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La bailleresse, qui succombe, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,