TJ 75056, 18 juin 2025, RG 24/00573

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Juan Carlos BARRIOS DUENAS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Aude BOURUET AUBERTOT
Me Jean-claude BOUCTOT
Me Jean-Pierre CORDELIER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/00573 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YHZ

N° MINUTE : 3 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 18 juin 2025

DEMANDERESSE
Madame [F] [C], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Juan Carlos BARRIOS DUENAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R57

DÉFENDEURS
Monsieur [Q] [D], demeurant Chez SCP Véronique GAULIN - [Adresse 2]

Madame [J] [W] épouse [D], demeurant Chez SCP Véronique GAULIN - [Adresse 2]

représentés par Maître Aude BOURUET AUBERTOT de l’AARPI BGBA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #B0026

Monsieur [L] [X], demeurant [Adresse 3]

Madame [E] [H], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Jean-claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0998

S.A.R.L. IMMODEAL GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Jean-Pierre CORDELIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 18 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/00573 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YHZ

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 29/11/2023 remis à étude et 29/11/2023 remis à personne morale, [F] [C] a respectivement fait assigner [Q] [D], [J] [D] née [W], [E] [H], [L] [X], et la société IMMODEAL GESTION devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS.

L’affaire était appelée à l’audience du 20/03/2024 et faisait l’objet de trois renvois avant d’être examinée à l’audience du 09/04/2025.

[F] [C], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir, au visa des articles L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire et 1303 du code civil, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre liminaire, déclarer la juge des contentieux de la protection compétente ;
- la recevoir en son action en paiement pour enrichissement injustifié et l’en dire bien fondée ;
- condamner [Q] [D] et [J] [D] née [W] à lui payer en réparation de son appauvrissement la somme de 59541,25 euros pour avoir donné à bail à [E] [H] et [L] [X] le 27/11/2014, et perçu à ce titre des loyers, une cave constituant le lot n°11 d’un immeuble situé [Adresse 3], tout en sachant pertinemment ne pas en être propriétaires ;
- condamner solidairement le mandataire la société IMMODEAL GESTION pour avoir rédigé en toute connaissance le bail litigieux et géré sans réserve l’encaissement des loyers litigieux en fraude des droits de la demanderesse, à garantir la demanderesse de la condamnation à intervenir à l’encontre de [Q] [D] et [J] [D] née [W] ;
- dire et juger cette agence responsable de ses actes que ce soit dans la rédaction du bail litigieux faisant état d’un droit de propriété existant, que ce soit dans la perception de loyers indus alors qu’elle disposait des informations liées à la succession évoquée par elle ;
- condamner sous la même solidarité [E] [H] et [L] [X] locataires et payeurs des loyers litigieux à garantir la demanderesse de la condamnation à intervenir à l’encontre de [Q] [D] et [J] [D] née [W] ;
- dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
- condamner [Q] [D] et [J] [D] née [W] au paiement de la somme de 7500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner [E] [H] et [L] [X] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société IMMODEAL GESTION au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- statuer sur les dépens qui seront recouvrés par Maître Juan Carlos Barrios.

Elle estime notamment que le bail d’habitation conclu entre [Q] [D] et [J] [D] née [W] d’une part, et [E] [H] et [L] [X] d’autre part, est l’objet, la cause et l’occasion du présent litige, la location de la cave étant incluse dans le contrat de bail.

Selon elle, la prescription de l’action n’est pas acquise car les défendeurs ont renoncé à s’en prévaloir en proposant plusieurs accords transactionnels depuis 2019.

Elle indique notamment qu’elle a subi un appauvrissement lié directement à la location sans droit de sa cave par [Q] [D] et [J] [D] née [W], qui ont perçu des loyers depuis 2014. Elle estime que [T] [C] n’avait pas la qualité pour accorder une jouissance de la cave aux défendeurs en 2014, de sorte que l’enrichissement n’a pas de cause.

[Q] [D] et [J] [D] née [W], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières écritures reprises oralement, au visa des articles R211-3 du code de l’organisation judiciaire, 2224 et 1303 et suivants du code civil, de voir :
- à titre liminaire et principal, déclarer la juge des contentieux de la protection incompétente au profit du tribunal judiciaire de PARIS, réserver les dépens ;
- à titre subsidiaire : déclarer [F] [C] irrecevable en ses demandes et la condamner à verser la somme de 4800 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;
- déclarer [F] [C] mal fondée en ses demandes et l’en débouter, la condamner à verser la somme de 4800 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils estiment qu’en fondant son action sur l’enrichissement sans cause suite à une location d’une cave par des tiers, [F] [C] ne justifie pas de la compétence du juge des contentieux de la protection, qui statue exclusivement en matière de bail d’habitation.

Ils affirment que l’action au titre de l’enrichissement sans cause est prescrite depuis le 19/06/2019, [F] [U] étant devenue propriétaire indivise en 2007 à l’ouverture de la succession et le contrat de location de la cave ayant été conclu le 12/12/2014. Sur le fond, ils soutiennent que les conditions de l’enrichissement sans cause ne sont pas remplies, cette action ayant un caractère subsidiaire et ne pouvant être invoquée en lien et place de la responsabilité civile délictuelle, et la location de la cave ayant trouvé sa cause dans l’autorisation donnée par [T] [C] en 2013.

[E] [H] et [L] [X], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières écritures reprises oralement, au visa des articles 1303 et suivants du code civil, de voir :
- déclarer [F] [C] irrecevable et mal fondée en ses demandes et l’en débouter ;
- la condamne à payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils estiment que [F] [C] ne peut se prévaloir de l’enrichissement sans cause, alors qu’une action en responsabilité pouvait être engagée. Ils ajoutent que l’action en enrichissement sans cause ne peut permettre de contourner la prescription acquise. Ils précisent être de bonne foi, et avoir découvert le litige sur la propriété de la cave pendant la location.

La société IMMODEAL GESTION, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement, de voir :
- se déclarer incompétente pour connaître de l’action de [F] [C] ;
- déclarer [F] [C] irrecevable en ses demandes à son encontre et l’en débouter ;
- déclarer [F] [C] mal fondée en son action dirigée contre elle ;
- débouter toutes les autres parties de leurs demandes ;
- subsidiairement, ramener à de plus justes proportions le préjudice de [F] [C] ;
- condamner [F] [C] à verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & ASSOCIES.

Sur la recevabilité, elle estime que le taux de ressort de la juridiction de 10000 euros est dépassé. Elle soutient également que [F] [C] ne peut solliciter une garantie en lieu et place de [Q] [D] et [J] [D] née [W]. Sur le fond, elle estime que [F] [C] ne démontre pas l’engagement de la responsabilité du mandataire.

Il convient de se référer aux écritures des parties reprises oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens, en vertu de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 18/06/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

Aux termes de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En l’espèce, et comme le soutient [F] [C], son action découle du contrat de bail d’habitation conclu entre [Q] [D] et [J] [D] née [W] en qualité de bailleurs, et [E] [H] et [L] [X] en qualité de locataires. Ce contrat de bail inclut la location d’une cave, objet du présent litige. Les loyers perçus au titre de ce contrat de location ne sont pas différenciés entre le logement et la cave. [F] [C] se fonde sur ce contrat de bail d’habitation pour motiver son action, qui en est donc l’occasion.

Il n’existe pas de taux de ressort limitant la compétence du juge des contentieux de la protection.

Par conséquent, la juge des contentieux de la protection est compétente.

Sur l’irrecevabilité des demandes de garantie à l’encontre de la société IMMODEAL GESTION

Le moyen soulevé au titre de l’irrecevabilité constitue un moyen de défense au fond, le bien fondé de la demande de garantie telle que rédigée dans les écritures de [F] [C] devant faire l’objet d’une analyse.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’irrecevabilité de la demande.

Sur la prescription de l’action au titre de l’enrichissement sans cause

Aux termes de l’article 2224 du code civil, en vigueur depuis le 19 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l’espèce, l’accord écrit de [T] [C] autorisant la jouissance de la cave par [Q] [D] et [J] [D] née [W] ne peut être considéré comme un acte valablement constitué et opposable à [F] [C], l’ensemble des coindivisaires n’ayant pas été informé de cet accord. Aussi, [Q] [D] et [J] [D] née [W] ne démontrent pas avoir notifié aux propriétaires indivisaires, ou encore à [T] [C], de la mise en location de la cave entre 2014 et 2020.

Il résulte des pièces produites par les parties, et notamment de l’attestation notariée du 25/07/2019 et du courriel de [Q] [D] et [J] [D] née [W] du 20/03/2020, que c’est au jour de la liquidation de la succession, le 27/05/2019, que [F] [C] a eu connaissance de la location de sa cave par les défendeurs.

La prescription a donc commencé à courir à cette date, et n’était pas acquise au jour de la délivrance de l’assignation le 29/11/2023.

Sur le bien fondé de l’action en enrichissement sans cause

Aux termes de l’article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.

L’article 1303-1 dispose que l’enrichissement est injustifié lorsqu'il ne procède ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale.

Selon l’article 1303-3 du même code, l'appauvri n'a pas d'action sur ce fondement lorsqu'une autre action lui est ouverte ou se heurte à un obstacle de droit, tel que la prescription.

En l’espèce, et comme le soulève l’ensemble des défendeurs dans leurs écritures et au cours des débats contradictoires, [F] [C] est mal fondée en son action au titre de l’enrichissement sans cause. En effet, [F] [C] dispose de l’action au titre de la responsabilité civile délictuelle compte tenu de la violation de son droit de propriété et de jouissance par des tiers.

Aussi, et comme le soulève [Q] [D] et [J] [D] née [W], ces derniers disposaient d’un accord écrit de [T] [C] pour jouir de la cave, et donc la mettre en location et percevoir des loyers. Si la valeur de cet acte et son opposabilité peut faire l’objet d’un débat, il est manifeste que cet écrit constitue la cause de l’enrichissement des défendeurs.

Ainsi, et pour ces raisons, [F] [C] est mal fondée en son action et sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Il convient par ailleurs de relever que les demandes de solidarité et de garantie formulées à l’encontre de la société IMMODEAL GESTION et de [E] [H] et [L] [X] seront rejetées compte tenu du débouté de la demande de condamnation au titre de l’enrichissement sans cause, et de l’impossibilité de solliciter une garantie pour un tiers.

[F] [C] sollicite de « dire et juger » que la société IMMODEAL GESTION est responsable de ses actes, mais n’en tire pas de conséquence légale. Il n’y a donc pas lieu de répondre à cette demande, qui ne constitue ni une prétention, ni un moyen.

Sur les demandes accessoires

[F] [C], partie perdante, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & ASSOCIES s’agissant de la part de la société IMMODEAL GESTION.

[F] [C] sera condamnée à verser les sommes suivantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
- 1500 euros à [Q] [D] et [J] [D] née [W] ;
- 1000 euros à [E] [H] et [L] [X] ;
- 800 euros à la société IMMODEAL GESTION.

Il sera rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Rien en l'espèce, ne justifie d'y déroger.

PAR CES MOTIFS,