TJ 13055, 19 juin 2025, RG 23/04206

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/04206 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3DAE

AFFAIRE :

Mme [X] [E] (Me Dorothée NAKACHE)
C/
S.A.R.L. J.J.O. (Me Guillaume FABRICE)
Monsieur [Y] [F]

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 03 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Mme Anna SPONTI,

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 19 Juin 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025

Par Mme Anna SPONTI,

Assistée de Madame Sylvie PLAZA,

NATURE DU JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [X] [E]
née le 07 Mai 1979 à [Localité 1] (BOUCHES-DU-RHONE)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Dorothée NAKACHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DEFENDEURS

S.A.R.L. J.J.O.
immatriculé au RCS Marseille 840 164 172 pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [F]
né le 14 Juillet 1983 à [Localité 1] (BOUCHES-DU-RHONE)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique en date du 2 juillet 2021, la SARL JJO s'est engagée à vendre à [X] [E] deux lots n° 69 et 219, correspondant à des appartements sis [Adresse 4] dans le [Localité 2], au prix de 70.000 euros.

La réitération de l'acte devait intervenir avant le 15 octobre 2021.

Aux termes d'un bail en date du 1er août 2021, la SARL JJO a consenti une location portant sur le lot n°69 à Messieurs [N] et [K], pour une durée de trois ans, moyennant un loyer de 600 euros.

Par acte authentique en date du 28 octobre 2021, les parties ont procédé à la réitération de la vente.

Suivant compromis en date du 4 mai 2022, [X] [E] s'est engagée à vendre le lot n°69 à [Y] [F], au prix de 33.000 euros.

Par acte d’huissier en date du 28 mars 2023, [X] [E] a assigné la SARL J.J.O et [Y] [F] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, au visa des articles 1131 et suivants du code civil aux fins notamment de voir le tribunal :
prononcer la nullité de la vente,condamner les défendeurs in solidum au paiement d'une somme de 80.510,92 euros au titre des frais engagés depuis l'achat litigieux,
A titre subsidiaire
condamner la SARL JJO et [Y] [F] à réitérer le compromis de vente du 4 mai 2022 et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard.
En tout état de cause,
condamner in solidum les défendeurs au paiement d'une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, [X] [E] affirme que son consentement a été vicié par erreur, en ce que la capacité locative des biens était un élément déterminant de son consentement et que l'acte définitif mentionnait que le bien du bâtiment A était loué et qu'un bail était annexé.

En outre son consentement a été vicié par dol puisqu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, le vendeur se devait d'être particulièrement vigilant quand aux caractéristiques du bien et aux informations communiquées à l'acquéreur.

Elle expose avoir procédé à l'acquisition des deux appartements, loués, en vue de procéder à un investissement locatif, sans visiter le lot n°69 du fait de la confiance accordée à [Y] [F], associé de la SARL JJO qui lui a assuré que l'appartement était identique au lot n°219 alors qu'il connaissait les problèmes de délinquance affectant l'immeuble.

Or quelques mois après la réitération, les locataires du lot n°69 cessaient de payer leur loyer. Se rendant sur place, elle découvrait que son appartement était squatté depuis plusieurs mois.

Du fait de la tromperie dont elle déclare avoir été victime, [Y] [F] acceptait de lui racheter l'appartement par compromis du 4 mai 2022, sans toutefois que la vente définitive n'intervienne, ce qui constitue un aveu du manquement contractuel.

Au regard de ces éléments, elle se trouve dans une situation financière désastreuse du fait du crédit qu'elle doit honorer sans contrepartie financière et subi un important préjudice moral.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 3 avril 2025, au visa des articles 1228 et suivants du code civil, la SARL J.J.O sollicite de voir le tribunal débouter [X] [E] de l'ensemble de ses demandes et la condamner au paiement d'une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL J.J.O fait valoir que la demanderesse ne justifie d'aucun vice du consentement. L'acte authentique mentionne expressément que les deux appartements étaient loués au moment de leur acquisition par [X] [E] et le compromis conclu avec [Y] [F] en 2022 mentionne expressément que cette dernière est en litige avec son locataire.

Cité à domicile, [Y] [F] n'a pas constitué avocat.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de "donner acte", "constater", "dire", "dire et juger", "rappeler" qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appellent pas de décision spécifique.

Sur le rabat de l'ordonnance de clôture :

Aux termes de l'article 803 du code de procédure civile, « l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. »

En l'espèce, le conseil de la SARL JJO qui s'est constitué avant la révocation de l'ordonnance de clôture, n'a pas fait parvenir ses conclusions en temps utiles, ce qu'il explique par une erreur technique.

Par message notifiée électroniquement le 3 avril 2025, le conseil d’[X] [E] a indiqué au tribunal que la demande de rabat de l’ordonnance de clôture formulée en défense préjudiciait aux intérêts de sa cliente, compte tenu de l’ancienneté du litige mais, s’en rapportait à la sagesse du tribunal.

A l'audience du 3 avril 2025, compte tenu de la transmission tardive des conclusions de la SARL J.J.O, le juge a autorisé la transmission d'une note en délibéré aux fins que le conseil de [X] [E], substitué à l'audience puisse indiquer s'il entendait y répliquer. Aucune note en délibéré n'a été transmise de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’aucune réplique n’était envisagée.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de révoquer l'ordonnance de clôture du 14 novembre 2024 et admettre les conclusions signifiées par la SARL JJO le 3 avril 2025..

Sur la nullité de la vente du 28 octobre 2021 entre [X] [E] et la SARL J.J.O :

Sur l'erreur :
L'article 1130 du code civil dispose que : « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. 

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1132 du code civil dispose que l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

En l’espèce, l’acte authentique du 28 octobre 2021 stipule expressément que :
-le lot n°69 est loué au profit de [V] [N] et [V] [K] pour une durée de 3 ans à compter du 1er août 2021, moyennant un loyer de 650 euros.
-le lot n°219 est loué au profit de [U] [R] aux termes d’un bail de 6 ans ayant commencé à courir le 11 mars 2019, moyennant un loyer de 650 euros.

Il est précisé que l’acquéreur atteste avoir eu une copie du bail dès la signature de l’avant contrat et en connaître les charges et conditions notamment au moyen des explications fournies par le notaire.

Concernant le lot n°69, le bail étant postérieur à l’avant contrat du 2 juillet 2021, il est incontestable que [X] [E] n’a pu en avoir connaissance au moment de la promesse. Néanmoins les baux concernant les deux lots sont expressément mentionnés dans l’acte de vente de sorte que cette dernière ne peut valablement soutenir ne pas en avoir eu connaissance.

[X] [E] soutient s’être rendue compte, quelques semaines après la vente, que le lot n°69 n’était pas véritablement loué mais squatté par des individus ne payant pas leur loyer. Toutefois, elle n’apporte aucune preuve au soutien de cette allégation. En effet, seule une plainte déposée par cette dernière le 9 décembre 2022, soit plus d’un an après la vente, indique que la porte de son appartement a été forcée par pesée et qu’à l’intérieur se trouvaient des squatteurs.

Il n’est aucunement établi que l’appartement était squatté au moment de la vente, ni même qu’un litige locatif préexistait à la vente.

Dès lors aucune erreur sur les qualités substantielles n’est caractérisée.

Sur le dol
L'article 1137 du code civil dispose que « le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ».

En l’espèce, compte tenu de l’argumentation antérieurement développée, [X] [E] ne caractérise aucun mensonge ou manœuvre dolosive de la part de la SARL J.J.O. Si elle allègue ne pas avoir visité le lot n°69 en raison de la confiance accordée au vendeur, qui lui aurait indiqué qu’il était identique au lot n°219, cela n’est corroboré par aucun élément et ne caractérise en tout état de cause pas de manœuvres dolosives. Bien que profane en matière immobilière, la visite d’un appartement avant toute acquisition relève de la prudence élémentaire.

En conséquence, la demanderesse sera déboutée de la demande de nullité du contrat de vente en date du 28 octobre 2021 et la demande subséquente de remboursement des frais engagés depuis la vente.

Sur la réitération de la vente du 4 mai 2022 entre [X] [E] et [Y] [F] :

En vertu de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En vertu d’un compromis de vente en date du 4 mai 2022, [X] [E] et [Y] [F] ont convenu de la vente du lot n°69 au prix de 33.000 euros, au profit de ce dernier.

Dès lors, les parties ayant convenu de la chose et du prix, il y a lieu de dire parfaite la vente et de dire que le compromis du 4 mai 2022 vaut vente au sens des dispositions de l’article 1589 du code civil.

Compte tenu de la résistance d’[Y] [F], une astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard sera ordonnée dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de relever que la SARL J.J.O n’est pas concernée par le compromis de sorte qu’il ne saurait y avoir de condamnation à son encontre.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l'article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, [X] [E] sollicite l’attribution d’une somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier et du préjudice moral qu’elle subit du fait de l’immobilisation de l’immeuble par un arrêté de mise en sécurité de novembre 2022, des paiements de charge sans contrepartie du fait de l’absence de loyers et de la croyance erronée d’un rachat de l’appartement litigieux dans laquelle la maintient [Y] [F] depuis le mois de mai 2022.

En l’état des éléments produits et en l’absence de caractérisation d’une quelconque faute à l’égard de la SARL J.J.O, seule l’absence de réitération de la vente par [Y] [F] depuis mai 2022 constitue une faute susceptible de causer un préjudice moral à la requérante, lequel sera évalué à la somme de 1000 euros.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner [Y] [F] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner [Y] [F] à verser à [X] [E] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie que la SARL J.J.O soit déboutée de la demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :