TJ 54099, 19 juin 2025, RG 22/01423

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

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Dossier n° N° RG 22/01423 - N° Portalis DBZD-W-B7G-CGGB
BIENS 2025/

JUGEMENT DU 19 Juin 2025                 

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [P]
[Adresse 1]
représenté par Me Cidji MONDELICE-PIERROT, avocat au barreau de BRIEY,

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [P]
[Adresse 2]
représenté par Me Caroline DEPRETZ, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant, Me VIRGINIE POULIN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Madame [I] [Q]
[Adresse 3]
représentée par Me Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant et par Me Olivier RECH, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
 
Présidente : Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente,
Greffier : Mme Pauline PRIEUR,

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Copie certifiée conforme délivrée à Me MONDELICE, Me DEPRETZ, Me KREMSER le :
Copie exécutoire délivrée à Me KREMSER, Me DEPRETZ le :
EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 septembre 2020, M. [J] [P] a acquis un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] composé de deux appartements dont l'un lui était déjà loué et l'autre qualifié de vacant et insalubre, le tout au prix de 75 000€.

M.[J] [P] est décédé le 14 novembre 2021 laissant pour lui succéder, suivant acte de notoriété du 2 mai 2022, son petit-fils M. [S] [P] comme unique héritier.

M.[L] [P], neveu du défunt, a entrepris des travaux dans l'immeuble .

Suivant réquisition de mars 2022 à l'en-tête de la SCP LAMBRE et CAVALIERE, notaires, M. [L] [P] et son épouse, Mme [U] [E], se sont proposés d'acheter l'immeuble de M.[S] [P] au prix de 34 000€ '' acte en main '', dont 3800€ de frais soit un net vendeur de 30200€, prix payable comptant pour 10 000€, le solde de 20 200€ par termes mensuels de 1000€ jusqu'à extinction du prix.

Le 3 mars 2022, le notaire a informé la mairie être chargé de la vente de l'immeuble de M.[S] [P] au profit de M. et Mme [L] [P], a adressé une déclaration d'intention d'aliéner et a formé une demande de certificat d'urbanisme.

Suivant déclaration de main courante du 8 mai 2022, M.[L] [P] a signalé auprès du commissariat de police de [Localité 2] que M. [S] [P], conforté par sa mère et par la fille illégitime du défunt, serait revenu sur l’accord qu’il lui avait donné de lui vendre l’immeuble, refusant en outre de lui rembourser les travaux entrepris pour rénover l’immeuble et de lui restituer le matériel qu’il y avait entreposé.

Le 24 mai 2022, M. [S] [P] a déposé plainte au même commissariat contre M. [L] [P] en lui reprochant d’avoir vidé la maison de son grand-père dès le lendemain du décès, de s’être approprié l’immeuble en en changeant les serrures et d’y avoir installé un locataire .

Par courrier recommandé remis le 16 juin 2022, le conseil de M. [L] [P] a mis M. [S] [P] en demeure de lui restituer ses biens meubles, d’honorer la promesse de vente de M. [J] [P] et la réitération de sa propre promesse ou à défaut de lui rembourser la totalité des travaux effectués soit 32 019, 95€ , ce dans le délai d’un mois.

Suivant avis de valeur établi par l’agence ‘’ les chênes Immobilier’’ à la demande de M. [S] [P] le 17 novembre 2022, le prix de l’immeuble a été évalué à 140 000€.

Par assignations délivrées le 8 novembre 2022, M. [L] [P] a fait citer M. [S] [P] et Mme ‘’ [N] [Z]’’ devant le tribunal judiciaire aux fins à titre principal de vente forcée de l’immeuble au prix de 34 000€, subsidiairement de remboursement des travaux et au paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions n°3 notifiées par RPVA le 27 mars 2024, auxquelles il est renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, M.[L] [P] demande, au visa des articles 1217 et suivants, 1231 et suivants, 1240 et 1582 à 1701 du code civil, et au bénéfice de l’exécution provisoire, d’ordonner à titre principal la vente forcée du bien pour la somme de 34 000€ , à titre subsidiaire de condamner solidairement M. [S] [P] et Mme [N] [Z] au paiement de la somme de 32 019,95€ au titre du remboursement des travaux effectués ainsi que 10 000€ à titre de dommages et intérêts.
M.[L] [P] sollicite en outre leur condamnation aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, M.[L] [P] fait valoir que du vivant de [J] [P], son oncle, qui lui avait donné l’autorisation d’entreposer du matériel dans sa cour, ils avaient convenu oralement de la vente de l’immeuble à son profit au prix de 34 000€, accord confirmé suite au décès par [S] [P] .

Il affirme que celui-ci lui avait donné son accord pour faire des travaux dans l’immeuble et que les démarches nécessaires à la vente avaient été entreprises auprès du notaire.
Il déplore que [S] [P] a changé d’avis après que Mme ‘’[N] [Z]’’ a revendiqué sa part de la succession de M. [J] [P].

Selon M. [L] [P], la vente est parfaite car le contrat de vente est formé entre lui et [S] [P] du fait d’un accord sur la chose et le prix.
Il conteste toutes pression ou intimidation sur [S] [P], et, s’agissant du prix de l’immeuble, souligne que le défendeur est dans l’incapacité de rapporter la preuve de sa valeur avant les travaux qu’il a lui-même effectués et qui ont valorisé l’immeuble.

Il détaille les travaux effectués à ses frais dans l’immeuble, selon lui avec l’autorisation tacite de [S] [P], ce dès le 23 novembre 2021, rappelant qu’ils ont été réalisés sous condition de réalisation de la vente du bien.
Toute prestation méritant rémunération, il en sollicite le remboursement du fait de la non réalisation de la vente et justifie sa demande de dommages et intérêts par l’attachement à cette maison de famille et la perte du gain dont il a été privé.

Par conclusions récapitulatives et responsives notifiées par RPVA le 22 janvier 2024 auxquelles il est renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, M. [S] [P] demande de débouter M. [L] [P] de toutes ses demandes, le condamner à lui verser la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts , ainsi qu’aux dépens et à lui verser la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[S] [P] conteste tout accord avec M. [L] [P], rappelant qu’aucune promesse de vente n’avait été consentie par le défunt et soulignant qu’aucun acte ne l’engage.
Il déplore les intimidations dont il a fait l’objet de la part du demandeur qui s’est imposé dans l’immeuble dont il a changé les serrures.
Il se demande pour quelle raison il aurait vendu l’immeuble en 2022 à un prix inférieur à celui auquel son grand-père l’avait acquis en 2020 et réfute formellement les allégations selon lesquelles il aurait autorisé M. [L] [P] à y faire des travaux sans en être propriétaire, et ce 9 jours seulement après le décès.
Il estime qu’en tout état de cause, la preuve du coût des travaux n’est pas rapportée et justifie sa demande de dommages et intérêts par le fait que le demandeur se maintient encore dans le hangar jouxtant l’immeuble.

Par conclusions notifiées par RPVA le 09 mars 2023 auxquelles il est renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Mme [I] [Q] demande, au visa des articles 1240 et 1582 et suivants du code civil, de débouter M.[L] [P] de ses demandes, reconventionnellement le condamner à lui verser la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’abus de droit.
Elle sollicite la condamnation de M. [L] [P] au paiement d’une amende civile de 3000€.
Elle demande enfin sa condamnation aux dépens et à lui verser la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Q] rappelle qu’elle ne figure pas dans la dévolution successorale et n’est pas concernée par la procédure dont l’assignation aurait d’ailleurs du être publiée.
Elle estime que la demande, qui est totalement infondée compte tenu de l’absence totale de preuve d’un accord sur la chose et le prix , est en outre abusive car elle vise à faire pression sur le défendeur.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 27 septembre 2024.

A l’audience du 13 mars 2025, le jugement a été mis en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la mise hors de cause de Mme [I] [Q]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L’article 125 du même code prévoit que le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée

Il résulte de ces dispositions que les demandes dirigées contre une personne qui n’a pas qualité à défendre doivent être déclarées irrecevables.

En l’espèce, M.[L] [P] fonde ses demandes sur les articles 1582 à 1701 du code civil, soit sur l’intégralité du titre VI (de la vente) du livre III (des différentes manières dont on acquiert la propriété).
Il s’en suit que les demandes ne peuvent être portées que contre le propriétaire d’un bien.
Or, Mme [I] [Q], dont on comprend qu’elle serait la fille non reconnue de M. [J] [P], le défunt, ne figure pas dans la dévolution successorale où M. [S] [P] apparaît comme seul héritier et donc propriétaire du bien , et ne revendique au aucun cas cette qualité d’héritière.
N’étant pas propriétaire du bien litigieux, elle ne peut être mise en cause aux fins de vente forcée ou de constat du caractère parfait de la vente de sorte que les demandes dirigées contre elle doivent être déclarées irrecevables.

Sur l'obligation de publicité

Ainsi que le prévoit l’article 30-5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité

Il résulte de ces dispositions que l’obligation de publication d’une assignation en justice visant à la constatation du caractère parfait d'une vente au profit d'un acquéreur impliquant nécessairement la résolution, la révocation ou l'annulation de la vente réalisée par le même vendeur au profit d'un autre acquéreur ne s'applique pas aux demandes simplement destinées à faire constater le caractère parfait d'une vente sans que la délivrance d’un titre ne contredise un autre titre.

Dans ces conditions, l’assignation délivrée par M. [L] [P] aux fins de vente forcée n’avait pas à être publiée au service de la publicité foncière et est recevable en la forme.

Sur l’existence d’une vente

Selon l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager.
Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.
Il en résulte que seules les parties qui ont exprimé leur consentement au contrat peuvent s’obliger et que l’on ne peut contraindre une personne à contracter sans qu’elle y consente.

Aux termes de l’article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer et peut être faite par acte authentique ou sous seing privé, l’article 1583 précisant que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Il s’en évince que le consentement des parties à la vente n’est soumis à aucune condition de forme, le seul échange des consentements suffisant à conclure le contrat.
Il convient néanmoins d’établir que le consentement existe et que la chose et le prix sont déterminés.

En l’espèce, pour soutenir que la vente de l’immeuble est parfaite, M. [L] [P] se fonde sur un document qu’il qualifie d’acte notarié, qui consiste en réalité en la réquisition de notaire adressée à M. [S] [P] à la demande de M. [L] [P] et son épouse.

Cet acte, qui mentionne ‘’l’absence volontaire d’avant -contrat’’, ne constitue en aucun cas un ‘’compromis de vente’’ et il convient de relever en outre qu’il est produit en deux exemplaires, l’un daté du 1er mars 2022 qui comporte une seule signature non identifiée et l’autre daté du 2 mars 2022 qui comporte deux signatures, également non identifiées, étant relevé que la réquisition de notaire n’a pas à être signée du vendeur.
Il ne peut donc être considéré que M. [S] [P] s’est engagé à vendre à M. [L] [P] – et son épouse, l’immeuble dont il a hérité au prix de 30 200€ net vendeur.

Si le notaire a été chargé d’établir la vente par M.[S] [P] au profit de M. et Mme [L] [P], rien n’indique cependant que c’est le propriétaire qui l’a mandaté pour ce faire, la déclaration d’intention d’aliéner n’étant de surcroît pas signée.

M. [S] [P] ne conteste pas dans ses écritures être l’auteur d’un courrier daté du 4 avril 2022, produit par le demandeur , mais dont on ne connaît pas le destinataire et dans lequel il écrit ‘’pour la maison de [J] [P], tout c’est convenu jusqu’à présent ne compte plus et n’est plus valable auprès du notaire (...)’’.
Replacée dans le contexte que décrit M. [L] [P], cette phrase laisse supposer que les parties avaient, comme le suggère le demandeur, pour le moins engagé des pourparlers sur la vente de l’immeuble, ce qui explique notamment la lenteur de M. [S] [P] à s’offusquer de l’installation de M.[L] [P] dans les lieux qui date de novembre 2021 tandis que le dépôt de plainte n’est intervenu qu’en mai 2022 après que ce dernier a lui-même signalé le non respect de ses obligations par le défendeur.
Le reste du document tend à rendre vraisemblable que l’intervention de Mme [Q] a conduit M. [S] [P] à revenir sur l’accord dont se prévaut M.[L] [P].

Il n’en demeure pas moins que la rupture des pourparlers est libre lorsque l’accord ne porte pas sur tous les éléments essentiels du contrat, en l’espèce le prix de vente dont il est important de souligner que le vendeur se serait alors engagé à vendre au prix dérisoire de 30 200€ un immeuble acquis dix huit mois plus tôt au prix de 75 000€, et ce sans que soit rapporté le moindre élément permettant de justifier une telle dépréciation en un temps si court.

En l’absence d’accord sur tous les éléments essentiels du contrat et en dépit du comportement de M. [S] [P], la vente ne peut être qualifiée de parfaite de sorte qu’ il convient de débouter M. [L] [P] de sa demande d’ordonner la vente forcée du bien.

Sur la demande de remboursement des travaux

Ainsi que le prévoit l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Si, aux termes de l’article 1303 du code civil, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement, l’article 1303-2 prévoit aussi qu’il n'y a pas lieu à indemnisation si l'appauvrissement procède d'un acte accompli par l'appauvri en vue d'un profit personnel.

En l’espèce, la demande de remboursement de travaux formulée par M. [L] [P] répond à la définition de l’enrichissement injustifié, le demandeur expliquant dans ses écritures que la valeur de la maison a augmenté grâce aux travaux qu’il a effectués.

Il n’est pas contesté que M. [L] [P] a effectué des travaux dans l’immeuble.
Si M.[S] [P] écrit dans le courrier déjà évoqué , et dont il ne conteste pas être l’auteur ‘’je m’engage à rembourser la moitié des travaux de la maison à [L] [P] des travaux qu’il a entrepris’’, il ne peut en être déduit que cette proposition de remboursement fait suite à l’autorisation de réaliser les travaux ou n’est que le constat que les travaux contribuent à valoriser l’immeuble dont il est propriétaire.

En tout état de cause, M. [L] [P] a effectué des travaux dans un immeuble dont il n’était pas propriétaire, agissant ainsi dans son seul intérêt et à ses risques et périls, ce qui le prive de toute indemnisation.

Il sera fait remarquer, aux seules fins d’être complet, que la plus grande part de l’indemnisation sollicitée correspond à des heures de travail prétendument réalisées par M. [P] qu’il évalue à 860 au tarif de 25 euros de l’heure sans plus de précision, et qu’il n’est pas établi que les factures de fournitures sont effectivement destinées à l’immeuble litigieux.

M.[L] [P] doit être débouté de sa demande de remboursement des travaux.

Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M.[S] [P] justifie sa demande par le maintien de M.[L] [P] dans les lieux, ce qui n’est pas établi et au demeurant démenti par les attestations versées aux débats.
Il sera débouté de sa demande.

Il sera en revanche fait droit à la demande de Mme [I] [Q], injustement mise en cause et à laquelle M. [L] [P] sera condamné à verser la somme de 300€ à titre de dommages et intérêts.

Sur l’amende civile

Ainsi qu’en dispose l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Cette amende civile ne peut donc être mise en œuvre que de la propre initiative du tribunal, les parties n’ayant ni intérêt ni qualité à la réclamer.
Mme [Q] sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [L] [P] succombe en toutes ses demandes et sera tenu de supporter les entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Cet article précise que le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il est équitable en l’espèce de condamner M. [L] [P] à payer à M. [S] [P] et à Mme [I] [Q], chacun, la somme de 1500€ sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS