TJ 06088, 18 juin 2025, RG 24/03281

COUR D’APPEL D’[Localité 6]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°
DU 18 Juin 2025

N° RG 24/03281 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P4J7

Grosse délivrée
à Me AMSALLEM

Expédition délivrée
à Me VALLI
au Service Recouvrement
AJ

le

DEMANDERESSE:

Madame [E] [M] [G]
née le 27 Mars 1969 à [Localité 7] (20)
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me Charlotte AMSALLEM, avocat au barreau de NICE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-06088-2024-002947 du 22/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

DEFENDERESSE:

Madame [Y] [H] [I]
née le 4 août 1959 à [Localité 8] (33)
[Adresse 5]
[Localité 1]

représentée par Me Pierre-Paul VALLI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 22 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juin 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE
Madame [Y] [H] [I] a selon acte sous seing privé du 4 juillet 2022, donné à bail d’habitation à Madame [E] [M] [G], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement (ainsi qu’une cave n°3) sis à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel indexé de 950,00 euros, une provision mensuelle sur charges (comprenant le chauffage collectif) de 120,00 euros ainsi qu’une contribution ou taxe de 15,00 euros, soit un total mensuel de 1 085,00 euros, actualisé à 1 118,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 950,00 euros.
Un litige est né entre les parties en raison du dysfonctionnement du chauffage collectif allégué par Madame [E] [M] [G] qui a quitté les lieux le 31 mai 2024.
C’est la raison pour laquelle Madame [E] [M] [G] a, par acte du commissaire de justice en date du 5 août 2024, assigné Madame [Y] [H] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 12 décembre 2024 à 14h15, aux fins de :
Prendre acte de la tentative de rapprochement entre les parties restée vaine, Ordonner à Madame [Y] [H] [I] de lui transmettre les décomptes de charge de copropriété, Condamner Madame [Y] [H] [I] à lui verser les sommes suivantes :164,98 au titre du matériel chauffant,
825,00 euros au titre du surplus de consommation électrique,
Condamner Madame [Y] [H] [I] à lui verser la somme de 333,00 euros au titre du trop-perçu de loyer, Condamner Madame [Y] [H] [I] à lui verser la somme de 4 000,00 euros en réparation du préjudice subi, Condamner Madame [Y] [H] [I] à lui verser la somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 12 février 2025 à 9h00 et celui à l’audience du 22 avril 2025 à 14h00,
A l’audience du 22 avril 2025,
Madame [E] [M] [G], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en réponse déposées à l’audience, aux termes desquelles elle sollicite le débouté de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de Madame [Y] [H] [I] et conclut à la confirmation de l’intégralité de ses demandes et moyens formulés dans son assignation, excepté celle visant à ordonner à Madame [Y] [H] [I] de lui transmettre les décomptes de charges de copropriété qu’elle abandonne,
Madame [Y] [H] [I], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en défense déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande de :
Débouter Madame [E] [M] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions, Condamner Madame [E] [M] [G] à lui verser les sommes de : 2 316,75 euros au titre du solde de loyer et préavis,
120,00 euros au titre du solde de charges courantes pour le mois de mai 2024,
3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,
Ordonner l’exécution provisoire de la décision nonobstant appel et sans caution, Dire et juger que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues en application des articles A444-10 et suivants du code de commerce devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, Le délibéré a été fixé au 18 juin 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la tentative préalable de conciliation, médiation ou procédure participative
L'article 750-1 du même code prévoit qu'en application de l'article 4 de la loi n°2016-1524 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L.125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Madame [E] [M] [G] demande à la juridiction de constater la recevabilité de son action, soutenant que les circonstances de l’espèce ont rendu impossible toute tentative de conciliation puisque la bailleresse a refusé pendant deux années de lui notifier le décompte de charges de copropriété.

Or, les demandes de Madame [E] [M] [G] étant supérieures à 5 000,00 euros, elle n’était pas soumise à l’obligation de procéder à une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative.

Ainsi, la demande de Madame [E] [M] [G] tendant à prendre acte de la tentative de rapprochement entre les parties sera écartée car sans objet.

Sur les demandes en remboursement

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, vise l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [E] [M] [G] énonce qu’elle s’est retrouvée dès le premier hiver passé dans le logement, soit dès l’hiver 2022-2023 sans chauffage en raison du dysfonctionnement du chauffage collectif et qu’elle a dû se chauffer par ses propres moyens en achetant des chauffages électriques.

Elle demande ainsi à la juridiction de condamner Madame [Y] [H] [I] au paiement de la somme de 164,98 euros au titre du matériel chauffant acheté et 825,00 euros au titre du surplus de consommation électrique. Elle justifie de ces montants en produisant une facture d’un montant de 64, 99 euros pour l’achat d’un chauffage convecteur le 2 décembre 2022, une facture d’un montant de 99,99 euros pour l’achat d’un radiateur bain d’huile le 20 décembre 2022 et ses échéanciers d’électricité estimant un budget de 532,86 euros pour la période du 7 août 2022 au 7 juin 2023 et un budget de 1357,91 euros pour la période du 7 août 2023 au 7 juin 2024 laissant apparaitre un surplus de consommation d’électricité de 825,00 euros pour cette dernière période.

Elle produit afin de prouver l’absence de chauffage notamment trois courriels en date des 24 février, 5 mars et 24 avril 2023 aux termes desquels elle a fait part à la bailleresse de l’absence de chauffage dans l’appartement et du fait qu’elle se chauffe pour cette raison par ses propres moyens ainsi que trois courriels de Madame [Y] [H] [I], l’un du 23 février 2023 aux termes duquel la bailleresse lui a transféré la réponse du syndic énonçant avoir connaissance du problème de chaufferie et précisant envisager des travaux pour y mettre fin, les deux autres du 27 février et 8 mars 2023 dans lesquels la bailleresse expose avoir connaissance des désagréments subis par la locataire.

Elle vise également un courriel de Madame [L] [R] du 28 mars 2025, s’étant rendue à plusieurs reprises chez Madame [E] [M] [G] attestant qu’à chacun de ses visites chez cette dernière il faisait froid et que le chauffage était froid ainsi qu’une attestation de témoin datée du 1er avril 2025 de Madame [P] [U], copropriétaire de l’immeuble, certifiant que Madame [E] [M] [G] n’avait pas de chauffage à son domicile en période hivernale et précisant que l’immeuble a toujours eu des problèmes de chaudière.

Madame [Y] [H] [I] s’oppose à ces demandes en paiement, soutenant que la demanderesse ne prouve pas les dysfonctionnements du système de chauffage collectif. Elle produit à ce titre une feuille d’attachement de la Société chauffagiste SETHEC datée du 12 janvier 2023 portant aussi bien sur la chaufferie de l’immeuble que sur les radiateurs de l’appartement, confirmant le fonctionnement normal de toute l’installation de chauffage ainsi qu’une lettre en date du 7 novembre 2024 d’un copropriétaire de l’immeuble, Monsieur [Z] [C] certifiant n’avoir eu aucun problème de chauffage des années 2022 à 2024 mais précisant qu’il est possible des réparations de fuites aient causé des coupure sur de courtes périodes.

Or, force est de constater à la lumière de ces développements que le dysfonctionnement du chauffage est bien établi par Madame [E] [M] [G] dès lors qu’il ressort des courriels des 23, 27 février et 8 mars 2023 que le syndic ainsi que Madame [Y] [H] [I] avaient connaissance des dysfonctionnements de la chaufferie et que des travaux étaient envisagés pour y remédier. Il y a lieu néanmoins de préciser que les désordres liés au chauffage collectif ne sont établis qu’à partir du 23 février 2023, la locataire ne justifiant s’être plainte pour la première de ces désagréments qu’à compter de cette date.

En effet, le document d’intervention de la Société SETEC du 12 janvier 2023 ainsi que la lettre de Monsieur [Z] [C] produits par la défenderesse ne sauraient convaincre la juridiction du contraire, dès lors que le rapport est antérieur à la première plainte émise par la locataire concernant le chauffage par courriel le 23 février 2023 et que le copropriétaire fait part dans son courrier de coupures sur de courtes périodes.

En conséquence, Madame [E] [M] [G] est bien fondée à solliciter le remboursement de la somme de 164,88 au titre du matériel chauffant qu’elle a acheté afin de pallier au dysfonctionnement du chauffage.

En revanche, si elle est également fondée à demander le remboursement du surplus de consommation d’électricité en 2023-2024, il y a lieu de minorer le montant sollicité de 825,00 euros correspondant au surplus d’électricité pour la période allant du 7 août 2023 au 7 juin 2024. En effet, s’il est incontestable que la bailleresse est redevable du surplus d’électricité du fait de l’utilisation des chauffages électriques pour les mois les plus froids, elle ne l’est pas à l’évidence pour les mois plus chaud pour lesquels la locataire ne peut avancer avoir eu besoin d’allumer ses chauffages d’appoints.

Ainsi, Madame [Y] [H] [I] sera seulement redevable du surplus d’électricité pour les mois les plus froids, soit la période comprise entre le 1er novembre 2023 et 31 mars 2024 correspondant à la somme de 349,00 euros.

Madame [Y] [H] [I] sera donc condamnée à payer à Madame [E] [M] [G] la somme de 164,98 euros au titre du remboursement du matériel chauffant et celle de 349,00 euros pour le surplus de consommation électrique pour la période comprise entre le 1er novembre 2023 et le 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la répétition de l’indu

L’article 1302-1 du code civil dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Madame [E] [M] [G] demande à la juridiction de condamner Madame [Y] [H], qui a perçu la somme totale de 1 451,00 euros au mois de mai 2024, à lui verser la somme de 333,00 euros au titre du trop-perçu de loyer pour le mois de mai 2024, le loyer mensuel étant de 1 118,00 euros.

Elle expose en effet que la bailleresse a encaissé pour ce mois-ci la caution de 980,00 euros en lieu et place du loyer ainsi que l’allocation logement de 471,00 euros pour le mois de mai 2024, soit la somme totale de 1451,00 euros. Elle produit à ce titre une attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales pour la période d’avril à mai 2024 certifiant du versement de la somme totale de 1 354,51 euros au titre de diverses allocations (aide personnalisée au logement d’un montant de 471,00 euros versée directement à la bailleresse, allocation familiale, prime d’activité et revenu de solidarité active).

Madame [Y] [H] [I] s’oppose à la demande formulée par Madame [E] [M] [G]. Elle précise tout d’abord, à juste titre que la caution encaissée au titre du loyer est d’un montant de 950,00 euros et non de 980,00 euros. A ce titre, la juridiction précisera à son tour que les parties confondent caution et dépôt de garantie et que la somme encaissée pour le mois de mai au titre du loyer est en réalité le dépôt de garantie.

La défenderesse explique en effet que Madame [E] [M] [G] reste débitrice d’un impayé de loyer dès lors que la somme de 950,00 euros ne peut être satisfactoire au titre du loyer du mois de mai 2024 puisque le montant total du loyer assorti de la provision sur charges s’élève à la somme de 1 118,00 euros et qu’elle a reçu directement de la caisse d’allocations familiales le montant de 677,22 euros pour le mois de mai 2024 (la somme de 1 354,51 euros versée par la caisse d’allocation familiale pour la période d’avril à mai 2024 divisée par deux). Elle en conclut ainsi que la demanderesse demeure débitrice de la somme de 320,75 euros (998,00 euros – 677,25 euros) outre 120,00 euros de charges.

Or, il résulte de ce qui précède que la demande Madame [E] [M] [G] est bien fondée et que les calculs de Madame [Y] [H] [I] sont erronés en ce que d’une part, seule la somme de 471,00 euros au titre de l’aide personnalisée au logement pour le mois de mai 2024 a été versée directement à la bailleresse par la caisse d’allocations familiales et en ce que d’autre part, cette somme versée au titre de l’aide personnalisée au logement ne peut être comptabilisée au débit du compte de la locataire, mais au contraire à son crédit, son objet étant de réduire le montant du loyer dû et non de l’augmenter.

En conséquence, Madame [Y] [H] [I] sera condamnée à verser à Madame [E] [M] [G] la somme de 333,00 euros au titre du trop-perçu de loyer pour le mois de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 6 du code de procédure civile énonce qu’à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [E] [M] [G] sollicite l’octroi de la somme de 4 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle estime avoir subi.

Elle énonce qu’en raison du dysfonctionnement du chauffage elle a dû débourser une somme importante pour y pallier en se chauffant par ses propres moyens avec des chauffages d’appoint tout en continuant à régler les charges collectives comprenant le chauffage dont elle ne pouvait bénéficier. Elle explique ainsi que ne disposant pas de moyens financiers importants, ce double paiement de chauffage lui a été préjudiciable, notamment eu égard à l’inflation. Elle soutient qu’elle a ainsi quitté le logement pour toutes ces raisons et également en raison du comportement de la bailleresse qui ne lui a pas transmis le décompte des charges avant la présente instance alors qu’elle le lui avait sollicité à plusieurs reprises et qui lui a suggéré après divers échanges courtois d’emprunter la voie contentieuse.

Or, en l’espèce, si la défenderesse motive sa demande, elle ne qualifie pas le préjudice qu’elle déclare avoir subi et ne démontre pas le lien de causalité entre les problèmes de chauffage et ce préjudice non qualifiée.

En conséquence, sa demande en dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre des loyers et charges

L’article 12 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que lorsqu’il est donné par le locataire, le congé peut être donné à n’importe quel moment et n’a pas à être motivé.

L’article 15 de ladite loi précise que ce congé doit néanmoins être notifié par lettre commandée avec avis de réception et respecter un préavis de trois mois pouvant être réduit à un mois lorsque le bien loué se situe en zone de tension locative

Madame [Y] [H] [I] sollicite la condamnation de Madame [E] [M] [G] au paiement de la somme de 2 316,75 euros au titre des loyers des mois de juin et juillet 2024 outre le paiement de la somme de 120,00 euros pour les charges du mois de mai 2024, énonçant que la locataire n’était pas fondée à donner un préavis d’un mois et qu’elle aurait dû respecter un préavis de trois mois.

Elle produit à ce titre la lettre de résiliation de Madame [E] [M] [G] notifiée par lettre recommandée avec avis de réception le 1er mai 2024 aux termes de laquelle elle donne congé à sa bailleresse dans un délai d’un mois et lui précise qu’elle l’autorise à conserver sa caution au titre du loyer du mois de mai 2024.

Madame [E] [M] [G] réplique très justement qu’elle était en droit de se prévaloir d’un délai de préavis d’une durée d’un mois dès lors que le logement litigieux loué à [Localité 9] est situé en zone tendue.

En effet, la ville de [Localité 9] figure dans l’annexe du décret n°2013-392 du 10 mai 2023 listant les agglomérations se trouvant dans ces zones tendues.

En conséquence, le congé de Madame [E] [M] [G] ayant pris effet au 1er juin 2024, elle ne peut être condamnée au paiement de loyers pour les mois de juin et juillet 2024.

Ainsi, les demandes en paiement de Madame [Y] [H] [I] seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

Madame [Y] [H] [I] sollicite l’allocation d’une indemnité de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée.

Or, en l’espèce, il ne peut être reproché à la demanderesse d’avoir intenté une procédure abusive, la juridiction ayant fait droit à l’intégralité des demandes de Madame [E] [M] [G], hormis celle en dommages et intérêts.

En conséquence, la demande en dommages et intérêts de Madame [Y] [H] [I] sera rejetée.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [Y] [H] [I], qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et à payer à Madame [E] [M] [G] une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS