TJ 06088, 19 juin 2025, RG 24/01712

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/01712 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P5DY
Du 19 Juin 2025

MINUTE N°25/00194

Affaire : Syndic. de copro. BINET
c/ S.C.I. QUATRE ALLIANCES

Grosse(s) délivrée(s) à

Me Cyril SABATIE
Me Tiffany VASLON

Expédition(s) délivrée(s) à

Me Gilles TOBIANA

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 24 Septembre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. BINET, sis [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice la SASU CITYA DALBERA
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Tiffany VASLON, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

S.C.I. QUATRE ALLIANCES
C/o ALPHA PROMOTIONS
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Gilles TOBIANA, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 15 Mai 2025, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI QUATRE ALLIANCES est propriétaire des lots n° 29 et 30 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], sis [Adresse 1] a, par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, fait assigner la SCI QUATRE ALLIANCES devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

-2 798,85 euros selon décompte daté du 20 août 2024 arrêté au 7 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure pour les sommes dues à cette date et de l’assignation pour le surplus, détaillée ainsi qu’il suit :
-2 060,87 euros au titre des charges et provisions échues,
-584 euros au titre des frais nécessaires et contractuels,
-153,98 euros au titre du coût de la sommation de payer,
-1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
-1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer signifiée le 13 juin 2024 à hauteur de 153,98 euros.

À l’audience du 15 mai 2025 à laquelle l’affaire a été retenus après deux renvois, la SCI QUATRE ALLIANCES, régulièrement assignée à personne se disant habilitée en date du 24 septembre 2024 s’est fait représenter mais n’a formulé aucune observation orale ni déposé d’écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

Bien qu’autorisé à déposer son dossier de plaidoirie en cours de délibéré (pièces et conclusions transmises avant la clôture des débats), le conseil de la SCI QUATRE ALLIANCES a sollicité par courrier du18 juin 2025 la réouverture des débats en adressant sa constitution et ses conclusions et pièces.

Le 19 juin 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires s’est opposé à la demande de réouverture des débats et a demandé le rejet des conclusions transmises tardivement.

MOTIFS

Sur la demande de réouverture des débats :

Selon l’article 444 du code civil, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats.

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, bien que le conseil de la SCI QUATRES ALLIANCES demande la réouverture des débats afin de permettre au syndicat des copropriétaires de répondre à ses écritures transmises en cours de délibéré en faisant valoir que l’affaire a été mise en délibéré alors qu’elle devait faire l’objet d’un ultime renvoi lors de l’audience du 15 mai 2025 et ce en accord avec ce dernier, force est de relever que l’affaire a été renvoyée à deux reprises, une première fois lors de l’audience du 24 octobre 2024 puis une seconde fois lors de l’audience du 4 février 2025 afin de lui permettre de produire ses conclusions et pièces. En outre, il a été précisé lors de l’audience du 4 février 2025, qu’il s’agissait d’un dernier renvoi avant radiation à l’audience du 15 mai 2025.

Dès lors, force est de considérer que la SCI QUATRE ALLIANCES du fait des deux renvois qui lui ont été accordés, a été en mesure de répliquer aux demandes formées à son encontre mais qu’elle n’a adressé ses conclusions et pièces à la partie demanderesse qu’après la clôture des débats, la veille de la date du délibéré, ce qui ne lui a pas permis d’en prendre connaissance et d’y répondre dans le respect du contradictoire.

En conséquence, au vu de ces éléments, et en l’état de l’opposition du demandeur, la demande de réouverture des débats sera rejetée et les conclusions et pièces transmises après la clôture des débats rejetées.

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;
3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (...)
6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que la SCI QUATRE ALLIANCES est propriétaire des lots n° 29 et 30 dépendants de l’immeuble Syndicat de copropriétaires BINET, sis [Adresse 1].

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 2 avril 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à la SCI QUATRE ALLIANCES pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure en date du 19 avril 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 3 445,01 euros (avis de réception signé) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de sept jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et visant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues deviendront exigibles.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 2798,85 euros, conformément au décompte en date du 6 mai 2025, se décomposant comme suit :

2060,87 euros au titre des charges et provisions échues,584 euros au titre des frais nécessaires et contractuels,153,98 euros au titre du coût de la sommation de payer.
Toutefois, il convient de relever que la somme de 584 euros au titre des frais (480 euros frais contentieux huissier et mises en demeure et relances), est déjà incluse dans le montant de 2060,87 euros selon le décompte versé et doit en conséquence venir en déduction.

Il convient également de déduire la somme de 153,98 euros correspondant au coût de la sommation de payer ainsi que la somme de 480 euros au titre des frais contentieux avocat.

Il ressort du décompte versé en date du 6 mai 2025, que la SCI QUATRE ALLIANCES ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti et qu’elle est redevable de la somme de 842,89 euros déduction faite des sommes susmentionnées et des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant.

Dès lors, force est de considérer que la SCI QUATRE est bien redevable de la somme de 842,89 euros au titre des charges de copropriété dues au 20 août 2024.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 842,89 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2024.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :
- une mise en demeure préalable,
- la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,
- les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 19 avril 2024 puis du 10 mai 2024, mis en demeure la SCI QUATRE ALLIANCES de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents de 64 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, les autres frais de relance n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 24 euros au titre de la mise en demeure du 10 mai 2024, 480 euros au titre des frais de transmission à l’huissier et 480 euros formée au titre des frais de transmission à l’avocat seront rejetées.

La SCI QUATRE ALLIANCES sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 64 euros pour les deux mises en demeure au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 19 avril 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, la SCI QUATRE ALLIANCES est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Il ressort du décompte versé, qu’elle a réglé la somme de 4102.99 euros le 7 août 2024 ce qui a permis de régler partiellement sa dette.

Dès lors, il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au vu de la nature et de l’issue de l’affaire, il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI QUATRE ALLIANCES, qui succombe, sera condamnée au paiement de cette somme en outre aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer de 153,98 euros.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS