TJ 84007, 17 juin 2025, RG 25/00145

COUR D’APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00145 - N° Portalis DB3F-W-B7J-J775

Minute N° : 25/00287
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :Me SALAUN
Copie délivrée à :M.[L]
le :17/06/2025

DEMANDEURS
Monsieur [A] [S]
né le 15 Octobre 1940 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Thomas SALAUN, avocat au barreau de TARASCON

Madame [D] [Y] épouse [S]
née le 03 Avril 1943 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Thomas SALAUN, avocat au barreau de TARASCON

DÉFENDEURS :
Madame [U] [L] sous tutelle, représentée par Monsieur [C] [L], son tuteur
née le 24 Octobre 1991 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Monsieur [C] [L], (père) tuteur

Monsieur [C] [L], ès qualité de tuteur de Mme [L] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,
assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :
Après avoir entendu à l’audience du 20 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec prise d’effet au 05 janvier 2022, [A] [S] et [D] [S] ont consenti à [U] [L] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 331,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 331,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 02 décembre 2024, [A] [S] et [D] [S] ont fait délivrer à [C] [L], es qualité de tuteur de [U] [L] un commandement de payer la somme totale de 2081,46 euros selon décompte arrêté au 19 novembre 2024 et dont la somme de 1946,97 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l'absence de paiement des sommes réclamées, [A] [S] et [D] [S] ont fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [U] [L] et [C] [L], es qualité de tuteur, par acte de commissaire de justice délivré le 19 février 2025 aux fins de :
constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ;d'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 3086,94 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 03 février 2025,lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme de 383,28 euros à compter de l’assignation et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
*
A l'audience du 20 mai 2025, [A] [S] et [D] [S] , représentés, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement, et ont formulé des demandes identiques à celles contenues dans leur acte introductif d’instance. Ils ont formulé leur accord avec la demande de délais de paiement formulée par [C] [L], es qualité de tuteur de [U] [L].

Au cours de cette audience, [U] [L] n'a pas comparu mais a été représentée par son tuteur, [C] [L].

Au cours de cette audience, [C] [L], es qualité de tuteur de [U] [L] a comparu et a fait valoir que sa fille avait quitté le logement au cours du mois de décembre 2024, sans qu’un préavis ne soit déposé. Il a fait état du mauvais état du logement et a exprimé sa colère face à la situation actuelle, sa fille se trouvant redevable de sommes au titre des loyers alors qu’il estime que le logement loué présente de gros désordres.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse a été communiqué et mentionne que le père de [U], tuteur, a des difficultés pour fixer un cadre budgétaire à sa fille qui aurait un budget journalier de 18,00 euros pour sa consommation de tabac alors qu’elle ne perçoit que la somme mensuelle de 1033,00 euros à titre de revenus, issus de l’AAH. Dès lors, le budget est nécessairement obéré qu’une somme importante et le reliquat ne permet pas de payer l’ensemble des charges quotidiennes.

A l'audience du 20 mai 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 19 février 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 20 mai 2025.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas :
- le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,
- le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,
- l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d'espèce, le contrat de bail du avec prise d’effet au 05 janvier 2022 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

[A] [S] et [D] [S] ont fait signifier à [U] [L], le 02 décembre 2024, un commandement de payer la somme totale de 1946,97 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par [A] [S] et [D] [S] que [U] [L] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.
[U] [L] ne démontre pas d'avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 02 février 2025 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du avec prise d’effet au 05 janvier 2022, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».
A ce titre, il convient d'indiquer que l'article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».
Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
*
[A] [S] et [D] [S] produisent un décompte arrêté au 19 mai 2025 à hauteur de 4236,78 euros.
[C] [L] n’a pas contesté les sommes réclamées par le bailleur et a reconnu la dette.
Il importe de préciser que la lecture de ce décompte contient des sommes dues au titre de frais de relance ou de frais de rejet de prélèvement pour un montant total de 60,00 euros (soit 4 X 15,00 euros). Ces sommes doivent être défalquées de sorte que les sommes dues au titre des loyers et charges impayés et arrêtés au 19 mai 2025 s’élèvent à 4176,78 euros.
[C] [L] a sollicité des délais de paiements sur 36 mois afin d’apurer la dette.
Il ressort du décompte produit et de l’audience, que la locataire n’a pas repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience mais les parties se sont mises d’accord expressément [A] [S] a mentionné son accord pour mettre en place des délais de paiement aux fins d’apurer la dette locative

Dès lors, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à [U] [L] dont les modalités de paiement seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l'espèce et compte tenu de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 02 février 2025, [U] [L] est occupante sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner l'expulsion de [U] [L] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
L'occupation du logement sans droit ni titre par [U] [L] constitue une faute et cause un préjudice à [A] [S] et [D] [S] qui se trouvent privés du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de [A] [S] et [D] [S] .
En l'espèce, il convient de condamner [U] [L] à verser à [A] [S] et [D] [S] , une somme au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle et ce à compter du 20 mai 2025, lendemain de la date d’arrêtés des comptes entre les parties, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.
[U] [L] sera donc condamnée à titre provisionnel verser à [A] [S] et [D] [S] la somme de 383,28 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d'occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

[U] [L] qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 02 décembre 2024

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L'équité commande de condamner [U] [L] à verser une somme de 100,00 au titre des frais irrépétibles que [A] [S] et [D] [S] ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS