TJ 84007, 16 juin 2025, RG 25/00179

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 JUIN 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00179 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KBT6

Minute : n° 25/245

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [C] sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SAS MD CONSEIL IMMO
domiciliée : chez SAS MD CONSEIL IMMO Syndic exerçant sous l’enseigne LA COMTESSE IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Pierre PAMARD, avocat au barreau d’AVIGNON, Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEURS

Madame [C] [Q]
née le 28 Janvier 1970 à [Localité 2]
[Adresse 3],
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Jacques TARTANSON, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [Z] [P]
né le 25 Février 1967 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Jacques TARTANSON, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 26 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :16/06/2055 exécutoire & expédition à :Me PAMARD-Me TARTANSON

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 9 avril 2025 devant le juge des référés du tribunal de céans par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [C] à l'encontre de madame [Q] [C] et de M [P] à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs;

Vu les conclusions responsives déposées lors de l'audience du 26 mai 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes du SDC de l’immeuble [C] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions déposées lors de l'audience du 26 mai 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de madame [Q] et de M [P] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties,

Madame [C] [Q] et Monsieur [Z] [P] sont propriétaires indivis depuis le 12 février 1999 des lots n°5 (appartement) et 18-19 (parkings extérieurs) au sein du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [C], situé [Adresse 1], dont le Syndic est actuellement la Société MD CONSEIL IMMO, exerçant sous l’enseigne LA COMTESSE IMMOBILIER.

A la demande de Madame [Q] et de Monsieur [P], le Tribunal de Grande Instance de céans a par ordonnance de référé du 6 juin 2016 désigné Madame [D] [M] en qualité d’Expert judiciaire.

Sur la base des conclusions de l’Expert, le Syndicat des copropriétaires a mandaté un maître d’œuvre, Monsieur [J], lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 novembre 2017, pour définir les travaux à entreprendre et sélectionner les entreprises pour les réaliser.

Le 3 mai 2019, l’assemblée générale s’est réunie pour voter des travaux de réfection de la toiture, pour un montant de 85.860,00 € TTC, et des travaux de raccordement des réseaux d’assainissement et d’alimentation en eau potable aux réseaux communaux chiffrés à 74.925,00 € TTC, travaux qui ont été approuvés par Madame [Q] et Monsieur [P].

Pour autant, Madame [Q] et Monsieur [P] ont le 16 août 2019 fait citer devant le Tribunal de céans le Syndicat des Copropriétaires, son ancien Syndic, la Société IPF, l’assureur de la Copropriété GROUPAMA et l’assureur dudit Syndic GENERALI, et ce, afin de solliciter la réalisation sous astreinte desdits travaux et leur condamnation in solidum à les indemniser de différents préjudices.

Parallèlement, Madame [Q] et Monsieur [P] ont décidé à compter du mois de mai 2019 de ne plus régler leurs charges de copropriété afférentes à la réalisation des travaux qu’ils avaient pourtant votés et dont ils réclamaient la réalisation en justice.

En outre, ils ont empêché la réalisation de ces travaux en s’abstenant de donner des convenances au Syndic pour la visite des entreprises, ce que celui-ci leur avait été rappelé le 21 août 2019

Par la suite, la situation n’a pas évolué favorablement puisque Madame [Q] et Monsieur [P] ont à nouveau empêché la visite d’un Huissier au cours du mois de juin 2020, préalable pourtant nécessaire pour démarrer les travaux.

Dans ce contexte, le Syndicat a été contraint de solliciter à titre reconventionnel, d’une part, la condamnation solidaire de Madame [Q] et de Monsieur [P], à payer une somme de 21.983,55 € au titre de l’arriéré de charges, et, d’autre part, qu’il leur soit ordonné de communiquer sous astreinte au Syndic leurs convenances pour permettre la visite dans leur logement des entreprises chargées de réaliser les travaux votés.

Par jugement du 22 mars 2022, le Tribunal a :
-Condamné le Syndicat des Copropriétaires à faire exécuter les travaux de
réparation préconisés par l’Expert judiciaire sans qu’il y ait lieu d’assortir
cette condamnation d’une astreinte ;

-Condamné in solidum le Syndicat, son assureur GROUPAMA, la Société IPF et son assureur GENERALI à payer à Madame [Q] et Monsieur [P] les sommes de :
- 11.811,44 € au titre du préjudice matériel immobilier,
- 14.811,24 € au titre du préjudice matériel mobilier,
- 800,00 € mensuels au titre du préjudice de jouissance à compter du 9 février 2015 jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état de la toiture, du réseau d’assainissement et le versement des dommages-intérêts au titre des travaux pour remettre en état le lot n°5,
- 11.610,36 € au titre des frais de déménagement et de garde meubles,
- 1.500,00 € au titre du préjudice de jouissance du jardin le temps des travaux,
- 3.500,00 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire

-Dit que le Syndicat sera garanti par son assureur GROUPAMA, et la Société IPF
par son assureur GENERALI, pour l’indemnisation des préjudices de Madame [Q] et de Monsieur [P] ;
-Dit que ces condamnations financières seront garanties à concurrence de moitié,
d’une part, par la Société IPF et son assureur GENERALI et, d’autre part, par
le Syndicat et son assureur GROUPAMA ;
- Copropriétaires la somme de 21.983,55 € au titre des charges de copropriété impayées.

Le Tribunal rejetait la demande de communication de convenances formée à leur encontre au motif que « leur réticence fautive alléguée dans la présente procédure n’était pas établie. En effet, pour le tribunal, les difficultés d’accès à leur logement (absence, encombrement) ne sauraient s’analyser comme un empêchement de leur part à voir réaliser les travaux qu’ils réclament.

Mais depuis ce jugement, si toutes les condamnations financières ont été réglées, le Syndicat des Copropriétaires n’est toujours pas parvenu à démarrer le chantier des travaux préconisés sur la toiture, et ce, en raison du comportement de Madame [Q] et de Monsieur [P].

En effet, suite à l’assemblée générale du 11 avril 2023, par laquelle les copropriétaires ont confié la maîtrise d’œuvre des travaux litigieux au BET LBM REALISATIONS, Monsieur [P] a d’abord indiqué au Syndic le 4 juillet 2023 qu’il n’était pas disponible pour un rendez-vous sur place avec le BET « au mois de juillet et au mois d’août », précisant que Madame [Q] n’habitait plus le logement.
Ensuite, bien que les travaux étaient programmés pour démarrer à partir du 5 juin 2024, Monsieur [P] a fait savoir au Syndic le 24 mai 2024 qu’il n’était pas en mesure de déménager avant le mois de septembre.

Puis, n’ayant pas de retour de la part de Monsieur [P] sur de nouvelles dates, le Syndic lui a écrit le 29 août 2024 pour l’informer que les travaux démarreraient le 16 septembre 2024.

Mais le 12 septembre 2024, indiquant qu’il n’était pas non plus disponible à cette date, Monsieur [P] a fait savoir que, à défaut de « concertation » et faute de « délai de préavis de trois mois avant le début des travaux », il entendait « saisir le Juge aux fins de réguler la fixation d’un délai raisonnable et de dates de travaux concerté ainsi que de leur exécution et de la date de fin.

Le 16 septembre 2024 à 14 heures, le Syndic s’est tout de même rendu sur place avec l’entreprise SAPS et le BET LBM en présence d’un Commissaire de Justice qui, devant la porte d’entrée de l’appartement de Monsieur [P], a constaté : « (…) Après avoir frappé à plusieurs reprises personne n’a répondu à mes appels.

Madame [B] me déclare que le copropriétaire a adressé un email au Syndic en indiquant qu’il ne serait pas présent ce jour pour la réalisation des travaux.

Monsieur [N] (SAPS) et Monsieur [E] (LBM) m’ont indiqué qu’en l’absence du copropriétaire, les travaux ne peuvent pas être réalisés, ces derniers devant accéder à l’appartement de Monsieur [P].

Le 23 septembre 2024, sans succès, le Syndic a fait sommer par Commissaire de Justice Monsieur [P] « d’avoir à être présent pour la réalisation d’un état des lieux (le 3 octobre 2024) », ce qui est confirmé par un second PV de constat de Maître [K] [S].

Des relances officielles par Avocat le 10 octobre 2024 et le 24 novembre 2024 ne seront pas plus fructueuses.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [C] demande ainsi au juge des référés de :

Constater que, malgré l’urgence, Madame [C] [Q] et Monsieur [Z] [P] s’opposent, sans justification valable, à laisser l’accès à l’appartement formant le lot n°5 au Syndic et à toute personne de son choix pour permettre la réalisation des travaux ordonnés par le Tribunal de céans dans son jugement du 22 mars 2022 ;

Dire et juger que cette situation n’est pas sérieusement contestable et qu’elle s’apparente à un trouble manifestement illicite avec un risque important de dommage imminent pour la toiture du bâtiment ;

En conséquence, ordonner à Madame [C] [Q] et Monsieur [Z] [P] de donner leurs convenances au Syndic, la Société MD CONSEIL IMMO exerçant sous l’enseigne LA COMTESSE IMMOBILIER, pour permettre la réalisation d’un état des lieux préalable du lot n°5 en présence d’un Commissaire de Justice et celle des travaux ordonnés par le jugement du 22 mars 2022, et ce, au besoin sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

A défaut de convenances données par les requis dans un délai de quinze jours à compter de l’ordonnance à intervenir, autoriser le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [C], représenté par son Syndic la Société MD CONSEIL IMMO exerçant sous l’enseigne LA COMTESSE IMMOBILIER, d’une part, à accéder au lot n°5, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, pour permettre la réalisation d’un état des lieux préalable dudit lot en présence d’un Commissaire de Justice et celle des travaux ordonnés par le jugement du 22 mars 2022 et, d’autre part, le cas échéant, à procéder au transport des meubles se trouvant dans les lieux aux frais des requis en un lieu que ceux-ci désigneront ou, à défaut, dans un autre lieu approprié ;

Constater l’absence de motif légitime pour l’instauration d’une nouvelle mesure d’expertise ;

Constater l’existence de contestations sérieuses quant à la persistance d’un préjudice de jouissance ;

Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Madame [C] [Q] et Monsieur [Z] [P] ;

Condamner solidairement Madame [C] [Q] et Monsieur [Z] [P] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [C] le somme de 2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Madame [C] [Q] et monsieur [Z] [P] demandent au juge des référés de :

-Débouter le SDC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
-Désigner tel expert avec mission dédiée
-Juger que les frais d’expertise seront à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [C],
-Constater que une fois cette actualisation de la situation faite, les consorts [P] ne s’opposent pas à un état des lieux et un début des travaux à condition d’en être informé un mois à l’avance pour l’état des lieux et 3 mois à l’avance pour les travaux.
-Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [C] à payer aux consorts [P] [Q] une provision de 15 000 euros à valoir sur la perte de jouissance, partant du prononcé du jugement du 22 mars 2022 jusqu’à la première date de proposition de travaux de juin 2024 ;
-Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [C] à leur payer une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Le condamner aux entiers dépens ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale présentée par le SDC (syndicat des copropriétaires) ;

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours même en présence de d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il est constant que le juge des référés peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état dès lors qu'il est saisi d'un trouble manifestement illicite.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [C] sollicite la condamnation des défendeurs à donner leurs convenances, au besoin, sous astreinte afin de permettre la réalisation d’un état des lieux préalable du lot n°5 en présence d’un commissaire de justice et celle des travaux ordonnés par le jugement.
Il résulte en effet de l’expertise déposée le 20 janvier 2018 par monsieur [D] [M] que le lot numéro 5, propriété des consorts [Q] et [P] subi des infiltrations et est insalubre. Les infiltrations ont pour origine un défaut d’entretien sur une toiture ancienne. L’expert a également constaté des infiltrations sous le porche qui ont pour origine un défaut d’entretien de la couverture ainsi que des odeurs et débordements des eaux usées qui proviennent de nombreux défauts et contrepentes sur les réseaux situés en amont de l’installation de prétraitement (fosses toutes eaux) et situés dans la partie commune à usage privatif.

L’expert M [M] considère que le désordre consécutif aux débordements d’eau usées est imputable à un défaut de suivi et de programmation du SDC et des syndics successifs pour les opérations de réparation. Il a fixé le montant des travaux de réparation à la somme de 6240,80 euros TTC pour la pose d’une bâche sur la toiture, 70 249,95 euros pour les réparations des infiltrations touchant le lot 5, 7217,57 euros TTC pour le remaniement de la couverture et 60 103,12 euros pour la reprise des travaux liés à la station d’épuration. 
Il a enfin retenu un préjudice de jouissance d’un montant de 1500 euros et des frais de déménagement et de stockage du mobilier de 11 610,36 euros pendant la durée des travaux.
Il se déduit ainsi des pièces versées que les travaux présentent un caractère d’urgence manifeste dès lors qu’ils doivent mettre fin à l’insalubrité du lot 5 et causent un trouble de jouissance important à M [P] et madame [Q].

En dépit du délai écoulé depuis le dépôt du rapport d’expertise le 20 janvier 2018, les travaux ne sont pas intervenus. Dès lors que les travaux impliquent un déménagement et un stockage des meubles des lots touchés par les travaux ; les défendeurs sont fondés à solliciter un délai de prévenance de 3 mois sauf en ce qui concerne le constat préalable qui sera réduit à un mois.
Ainsi, le SDC ne peut pas sérieusement soutenir qu’un délai d’une semaine avant le début de travaux non précisés aux défendeurs dans leur nature et leur durée est suffisant.
Le juge des référés est compétent pour statuer vu l’urgence et compte tenu du trouble illicite causé par les infiltrations non traitées à ordonner aux défendeurs de donner leurs convenances pour réaliser à la fois un état des lieux préalables et débuter les travaux. Le SDC devra cependant justifier par un devis précis de la nature des travaux et de la durée prévisible du chantier ; quitte à mandater un maître d’œuvre.
Le prononcé d’une astreinte apparaît justifiée compte tenu de la période écoulée sans que les travaux interviennent. L’usage de la force publique n’apparaît pas justifiée et sera rejetée.

Ainsi ; il convient de :
Ordonner à monsieur [P] et madame [Q] de donner leurs convenances dès la première demande formée par le syndicat des copropriétaires dans les 8 jours suivant la présente ordonnance :
- avec un délai d’un mois avant la visite d’un commissaire de justice pour réaliser l’état des lieux dans les lots touchés par les travaux,
-avec un délai de 3 mois avant le démarrage effectif des travaux,
-de justifier dans ce dernier cas d’un devis pour le déménagement de leurs meubles,

Dire qu’à défaut d’exécution dans les 8 jours, une astreinte de 200 euros par jour de retard sera due pendant un délai de deux mois ;

Dire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [C] devra justifier 3 mois avant le début des travaux d’un devis détaillé déterminant la nature précise des travaux, les lots touchés et la durée prévisible de ceux-ci.

Dire qu’à défaut d’exécution par le syndicat des copropriétaires de la justification d’un devis détaillé, l’astreinte mise à la charge de M [P] et madame [Q] sera suspendue de plein droit ;

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur la demande d’expertise présentée par les consorts [Q]-[P] ;

Aux termes de l’article 145 du Code de Procédure Civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissible peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou sur référé,

La mesure d’instruction demandée sur ce fondement doit être ordonnée avant tout procès, tant que le tribunal n’est pas saisi au fond de l’affaire.

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge des référés ; la saisine de la juridiction s’apprécie elle-même à la date de la remise d’une copie de l’assignation au greffe.

Ordonnée avant tout procès, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne préjuge pas des responsabilités recherchées et vise seulement, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, à conserver les éléments de preuve et à rechercher aux frais avancés de celui qui la réclame les faits nécessaires à la solution d’un litige.
Ce texte n’exige pas l’absence de contestation sérieuse sur le fond, le motif étant légitime dès lors que la prétention ayant un objet et un fondement suffisamment déterminés, elle n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec, et que les éléments soumis à l’appréciation du juge des référés sont insuffisants pour dire, d’ores et déjà, que l’action qui sera éventuellement intentée est manifestement vouée à l’échec.

Il est constant que pour apprécier l’existence d’un motif légitime, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat au fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager.
En l’espèce, les défendeurs soutiennent que l’expertise déposée le 20 janvier 2018 est obsolète et que de nouveaux désordres sont apparus.
Cependant, ils ne produisent pas d’éléments probants : les clichés photographiques datés du 21 mars 2025 et du 11 avril 2025 montrent principalement un arbre déraciné. Ces clichés ne justifient pas d’ordonner une nouvelle expertise qui ralentirait d’autant le démarrage des travaux déjà validés par l’expert [M].
La demande d’expertise sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation du SDC pour perte de jouissance,

M [P] et madame [Q] sollicitent la condamnation du syndicat demandeur à leur payer une somme de 15000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur perte de jouissance du prononcé du jugement du 22 mars 2022 jusqu’à la première date de proposition de travaux de juin 2024.

Il est constant que le jugement rendu le 22 mars 2022 par le tribunal judiciaire d’Avignon a retenu un préjudice de jouissance équivalent à 800 euros par mois avec une valeur locative calculée par l’expert à hauteur de 1500 euros. Le jugement a ainsi relevé que le lot 4 est contigu au lot 5 qui est vétuste et qu’il est occupé.

A défaut d’éléments contraires ; le montant de 800 euros sera retenu.

Compte tenu de l’absence de travaux intervenus, du désaccord persistant entre les parties, les défendeurs ne justifiant pas avoir donné au SDC un calendrier à trois mois de leurs convenances ; le préjudice de jouissance sera justement évalué à la somme de 5000 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [C] sera condamné à payer cette somme à M [P] et madame [Q]. Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires ;

Il est constant que les défendeurs à une demande d'expertise en référé ne peuvent être considérés comme une partie perdante à l'instance et ne peuvent en conséquence être condamnés ni aux dépens ni à un article 700 du CPC. En effet, seule la mesure d’instruction sera de nature à permettre à la juridiction de fond éventuellement saisie de déterminer à quels intervenants les dommages allégués sont imputables et qu’elle est leur gravité, condition préalable pour la mobilisation de la garantie décennale des constructeurs.
L'équité commande de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et de rejeter toute demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les deux parties succombant partiellement dans leurs prétentions.

PAR CES MOTIFS