TJ 84007, 17 juin 2025, RG 25/00261

COUR D’APPEL DE [Localité 12]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00261 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KBF2

Minute N° : 25/00324
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juin 2025

Copie + Copie exécutoire délivrés à :Me JONATHAN DUPLAA
Copie délivrée à :Mme [I]-M.[W]-Mme [U]
le :17/06/2025

DEMANDEUR
Madame [G] [C]
née le 01 Mai 1963 à [Localité 10]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Catherine JONATHAN-DUPLAA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par Me Safia ETTARABTI, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEURS :
Madame [L] [E] [I]
née le 23 Novembre 1986 à [Localité 15]
[Adresse 5]
[Adresse 1]
[Localité 8]
comparante

Monsieur [R] [W]
né le 11 Juin 1971 à [Localité 9]
[Adresse 3]
[Adresse 13]
[Localité 7]
comparant

Madame [Y] [N] [K] [U]
née le 26 Juillet 1983 à [Localité 11]
[Adresse 3]
[Adresse 13]
[Localité 7]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
M. Karim BADENE, Vice-Président,
assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :
Après avoir entendu à l’audience du 03 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 mai 2023, Madame [G] [C] a consenti à Madame [L] [I] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 880€, hors charges.

Par exploit en date du 17 décembre 2024, Madame [G] [C] a fait délivrer à Madame [L] [I] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2 200€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au terme de décembre 2024 inclus.

Par exploit de commissaire de justice en date du même jour, Madame [G] [C] a fait délivrer à Madame [L] [I] un commandement d'avoir à justifier de l'assurance visant la clause résolutoire.

Le commandement de payer les loyers a été dénoncé à Madame [Y] [U] et Monsieur [R] [W] par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024.

Par exploit délivré le 24 mars 2025, Madame [G] [C] a fait citer Madame [L] [I], Madame [Y] [U] et Monsieur [R] [W] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu'il :

- constate l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

- ordonne l'expulsion de Madame [L] [I] ainsi que celle tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

- les condamne solidairement à lui payer, à titre provisionnel et de l'arriéré locatif, arrêté au terme de mars 2025 inclus, la somme de 2 200€ ainsi que le dépôt de garantie ;

- les condamne solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 900€, jusqu'au jour du départ effectif des lieux ;

- les condamne solidairement à lui payer la somme de 1 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l'instance comprenant le coût des deux commandements ainsi que les dénonces aux cautions et à la CCAPEX.

L'affaire est fixée à l'audience du 03 juin 2025 où elle est plaidée.

Madame [G] [C] comparait représentée à l'audience et sollicite le bénéfice de son assignation. Elle indique s'opposer à l'octroi de tout délai de paiement.

Madame [L] [I] comparait à l'audience et sollicite l'octroi d'un plan d'apurement en trois mensualités afin de s'acquitter de sa dette et de se maintenir dans les lieux. 

Madame [Y] [U] et Monsieur [R] [W] comparaissent également en personne et indiquent vouloir être libérés de leur engagement de caution pour le futur.

La décision est mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l'article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l'article 9 de ce code qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 14] par voie électronique avec accusé de réception du 25 mars 2025, au moins six semaines avant l'audience fixée le 03 juin 2025.

La demande de résiliation formée par Madame [G] [C] est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Par ailleurs, l'article 2297 du Code civil dispose qu'à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.
Enfin, l'article 9 du Code de procédure civile indique qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Madame [G] [C] a produit un dernier décompte arrêté au 30 mai 2025 faisant état d'une dette locative (loyers, charges, dépôt de garantie non versé) d'un montant de 2 200 euros, loyer de juin 2025 inclus.
Elle sollicite la condamnation solidaire de sa locataire, Madame [L] [I], et de ses deux cautions solidaires, Madame [Y] [U] et Monsieur [R] [W] au paiement de cette somme.
Toutefois, elle ne produit aucun engagement de caution de leur part de sorte qu'il est impossible de connaître à quelle hauteur et pour quelle période ceux-ci se sont engagés à garantir la locataire.
En revanche, elle produit l'avis d'impayé du chèque d'un montant de 440€ qu'elle aurait dû percevoir à titre de dépôt de garantie.
En conséquence, seule Madame [L] [I] sera condamnée à payer à Madame [G] [C] la somme de 2 200€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 30 mai 2025, terme de juin 2025 inclus.

2) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l'espèce, le contrat de location est bien doté d'une telle clause résolutoire en son article VIII.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par Madame [G] [C] que Madame [L] [I] n'a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, soit avant le 17 février 2024.

Les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de Madame [G] [C] depuis le 17 février 2024.

*

Aux termes de l'article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d'une lecture combinée des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Madame [G] [C] que Madame [L] [I] a bien repris le paiement intégral de son loyer courant avant l'audience. A l'audience, elle sollicite qu'un délai de paiement en trois mensualités de 900€-650€-650€, lui soit accordé afin de poursuivre l'apurement de la dette locative.

Madame [G] [C] est défavorable à l'octroi de ce plan.

Néanmoins, il apparaît à la lecture du décompte locatif que Madame [L] [I] démontre une véritable volonté d'honorer ses engagements puisque son dernier loyer impayé date du mois de janvier 2025.

Il convient donc de lui accorder d'office les délais de paiement sollicités.

Dès lors, il y a lieu d'octroyer à Madame [L] [I] un délai de paiement en trois mensualités de 900€-650€-650€, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient également d'ordonner que la clause résolutoire soit suspendue pendant le cours des délais accordés. Si Madame [L] [I] se libère dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si Madame [L] [I] ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l'intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Madame [L] [I] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, Madame [L] [I] sera condamnée à payer à Madame [G] [C], à titre provisionnel et d'indemnité d'occupation, en application de l'article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, la somme de 900€ égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu'ils auraient subsisté si le contrat de bail n'avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

3) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [L] [I] qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation ;

En l'espèce, l'équité commande de laisser à chacune des parties les frais qu'elles ont pu exposer dans le cadre de cette procédure.

PAR CES MOTIFS,