TJ 67482, 17 juin 2025, RG 25/01218

N° RG 25/01218 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NKZE

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 7]

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 25/01218 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NKZE

Minute n°

copie le 17 juin 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 17 juin 2025 à :

- Me Fabienne DIEBOLD-STROHL

- Mme [Z] [R]

pièces retournées

le 17 juin 2025

Me Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT
ayant son siège social [Adresse 4]
représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [R]
née le 12 Novembre 1982 à [Localité 11]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 18 Mars 2025
Délibéré prorogé le 20 Mai 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

L’Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 10] (ci-après OPHEA), bailleur social, a donné à bail à Madame [Z] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (Logement N° 08140039 - Porte 202 - Deuxième étage) à [Localité 5] par contrat du 30 novembre 2021, pour un loyer mensuel de 445,60 €, outre notamment une provision sur charges de 131,62 €.

Par un autre contrat conclu à la même date, entre les mêmes parties, il a été donné à bail à Madame [Z] [R] un garage N° 28 sis [Adresse 8] à [Localité 5].

Des loyers étant demeurés impayés, OPHEA a fait signifier par Commissaire de justice, le 30 novembre 2023, s’agissant du logement, un congé à la locataire pour le 31 janvier 2024. Le congé mentionne, comme motif, le non-paiement des loyers et accessoires.

Un second congé a également été signifié par acte de Commissaire de justice du 7 novembre 2023 pour le 31 octobre 2023, s’agissant du garage.

La locataire étant demeuré dans les lieux après ces dates, OPHEA a fait assigner Madame [Z] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de SCHILTIGHEIM, par acte de Commissaire de justice signifié le 13 janvier 2025, aux fins, notamment, de validation de congé, d'expulsion et de paiement.

À l’audience du 18 mars 2025, OPHEA, représenté par son Conseil, demande, sous exécution provisoire :

S’agissant du logement :
De valider le congé délivré ;De prononcer la déchéance de Madame [Z] [R] de tout droit au maintien dans les lieux, et de condamner cette dernière, et tous les occupants de son chef, à libérer les locaux occupés ;De prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail ;De condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 1 997,81 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi que les arriérés de loyers et de charges nés entre l'assignation et la date d'audience ;
S’agissant du garage :
De valider le congé délivré ;De condamner Madame [Z] [R], et tous les occupants de son chef, à libérer les locaux occupés ;De constater la résiliation judiciaire du bail ;De condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 462,92 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi que les arriérés de loyers et de charges nés entre l'assignation et la date d'audience ;
En tout état de cause,
De condamner Madame [Z] [R] solidairement à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittance et deniers ;De condamner solidairement la partie défenderesse à payer une indemnité d'occupation d'un montant de 647,38 € (représentant le loyer augmenté des charges et prestations fournies), avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ce jusqu'à évacuation effective des locaux, et ce à compter de la date de résiliation bail ;de condamner solidairement la défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail du garage par le tribunal, en quittances et deniers ;de condamner Madame [Z] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 38,04 € (représentant le loyer augmenté des charges et prestations fournies), avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ce jusqu'à évacuation effective des locaux, et ce à compter de la date de résiliation bail ; De condamner solidairement la partie défenderesse au paiement d'une somme de 200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Le Conseil du bailleur remet un décompte actualisé de la créance et indique que la dette actualisée est de 1 841,53 € s’agissant du logement, et de 249,52 € s’agissant du garage. Un échéancier de 50 € par mois été mis en place pour le logement, et un échéancier de 20 € a été mis en place agissant du garage. La société bailleresse est favorable à des délais de paiement, à condition qu’ils soient assortis d’une clause cassatoire.

Madame [Z] [R] comparaît en personne, et reconnaît le montant de la dette, mais sollicite des délais de paiement. Ses ressources actuelles varient entre 1 800€ et 1 900 € par mois. Elle a un enfant à charge âgée de 12 ans et perçoit une pension alimentaire de 140 € par mois. Aucun dossier de surendettement n’a été déposé.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025. Le délibéré a été prorogé au 17 juin 2025.

MOTIFS

SUR LA DEMANDE DE VALIDATION DU CONGÉ

Sur le principe de la validation du congé
Il ressort de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l'Habitation que les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que : « Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux… ».

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 a la particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur du locataire de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé délivré s’agissant du logement laisse un délai de deux mois à Madame [Z] [R] pour sortir du logement, ce qui est manifestement insuffisant. S’agissant du congé relatif au garage, il est relevé qu’il a été signifié au mois de novembre 2023 pour une date d’effet au 31 octobre 2023.

En conséquence, les délais octroyés à la locataire sont insuffisants, voire inexistants, de sorte qu’OPHEA sera débouté de sa demande de validation des congés délivrés.

SUR LA DEMANDE TENDANT AU PRONONCÉ DE LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de l'action, s’agissant du logement :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du BAS-RHIN par la voie électronique le 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bienfondé de la demande :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « Le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Il ressort en l'espèce des éléments versés aux débats par OPHEA que l'arriéré de loyers s'élève, au 11 mars 2025, à la somme de :
1 841,53 € s’agissant du logement ;229,42 € s’agissant du garage.
Cet élément caractérise un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la locataire, et son expulsion des lieux.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Il ressort du relevé de compte locatif produit par OPHEA, arrêté à la date du 11 mars 2025, que la dette locative s'élève à la somme 2 070,95 € (1 841,53 € + 229,42 €).

Madame [Z] [R], n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 2 070,95 €.

La demande de solidarité formée par le bailleur est sans objet dans la mesure où Madame [Z] [R] est seule titulaire du contrat de bail.

SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

L'article 1228 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l'espèce tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, pose le principe que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts »; tandis que l'article 1343-5 de ce même Code prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
Madame [Z] [R] justifie à l'audience être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Elle indique avoir un enfant à charge. Le Conseil du bailleur est favorable à de délais de paiement. Dans ces circonstances, Madame [Z] [R] sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation des baux ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

En cas de résiliation des baux, à défaut de départ volontaire de Madame [Z] [R], il y a lieu d'ordonner son expulsion, de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si nécessaire.

Il convient également, en cas de résiliation du bail, de condamner Madame [Z] [R] à payer à OPHEA une indemnité d'occupation mensuelle égale à 685,42 € (647,38 € + 38,04 €), montant du loyer et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Z] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir OPHEA, Madame [Z] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS