CA Douai, 19 juin 2025, RG 22/02444

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 19/06/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 22/02444 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UJCX

Jugement (N° 20/00751)

rendu le 05 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Douai

APPELANTS

Monsieur [W] [C]

né le 07 décembre 1952 à [Localité 12]

Madame [S] [T] épouse [C]

née le 17 avril 1954 à [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentés par Me Camille Desbouis, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [A] [L]

né le 12 mai 1973 à [Localité 11]

Madame [B] [E]

née le 05 octobre 1981 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentées par Me Jean Chroscik, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué

La SARL BCD2E

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 9]

La caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles (Crama) du Nord-Est exerçant sous l'enseigne Groupama Nord-Est

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 7]

représentées par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistées de Me Christian Delevacque, avocat au barreau d'Arras, avocat plaidant

DÉBATS à l'audience publique du 20 mars 2025, tenue par Céline Miller, magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Véronique Galliot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025 après prorogation du délibéré en date du 05 juin 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 février 2025

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M. [W] [C] et son épouse, Mme [S] [T] (les époux [C]), ont acquis le 29 septembre 2003 un terrain sis [Adresse 3]), sur lequel ils ont fait construire une maison à usage d'habitation.

Par acte authentique reçu le 17 septembre 2015 par Me [I] [N], notaire à [Localité 10], M.'[A] [L] et Mme [B] [E] (les consorts [M]) ont acquis cette maison.

Avant la signature de la promesse de vente le 24 juin 2015, il avait été communiqué aux acquéreurs un diagnostic énergétique établi par la Sarl BCD2E le 17 décembre 2013, aux termes duquel le bien immobilier était classé en catégorie C.

Les consorts [M] ayant contesté ce diagnostic après la vente et se plaignant d'un défaut majeur d'isolation de l'habitation, une expertise amiable a été diligentée, puis une expertise judiciaire, ordonnée à leur demande par le juge des référés du tribunal de grande instance de Douai le 26 avril 2017.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 17 septembre 2019.

Par actes d'huissier délivrés les 10 et 16 juin et le 29 septembre 2020, M. [A] [L] et Mme [B] [E] ont fait assigner M. [W] [C] et son épouse, Mme [S] [T], la Sarl BCD2E et son assureur, la Caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles du Nord-Est, exerçant sous le sigle Groupama Nord-Est (la Crama du Nord-Est), devant le tribunal judiciaire de Douai, aux fins de voir reconnaître leur responsabilité et d'obtenir leur condamnation in solidum, sur le fondement des articles 1604, 1641 et suivants et 1240 du code civil, à leur payer diverses sommes au titre des travaux de mise en conformité à effectuer et de l'indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 5 mai 2022, le tribunal judiciaire de Douai a :

- condamné in solidum les époux [C], la société BCD2E et son assureur, la Caisse régionale d'assurances mutuelles du Nord-Est exerçant sous le sigle Groupama Nord-Est, à payer à M. [L] et Mme [E] les sommes suivantes :

o 27 800 euros HT avec indexation pour les travaux destinés à remédier aux défauts d'isolation thermique et aux défauts d'isolation de passage d'air,

o 7 500 euros de frais de maîtrise d''uvre,

o 4 773,24 euros de frais d'études,

o 3 212,07 euros en remboursement des travaux réalisés,

o 4 350 euros au titre de leur préjudice de jouissance, outre 1 087 euros par an à compter du 15 septembre 2019 et jusqu'au début des travaux, et au plus tard jusqu'au 15 septembre 2023,

o 3 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance pendant la durée des travaux,

o 1 400 euros au titre des frais de déménagement et de garde-meubles.

- débouté M. [L] et Mme [E] de leur demande relative aux travaux complémentaires nécessaires pour obtenir le classement énergétique de l'immeuble en catégorie C et de leur demande relative au surcoût énergétique ;

- dit que dans leurs rapports entre eux, les défendeurs devraient supporter les sommes allouées aux demandeurs à proportion de 80 % pour les époux [C], d'une part, et de 20 % pour la Sarl BCD2E, d'autre part ;

- condamné les époux [C] à garantir la Sarl BCD2E et son assureur, la Crama du Nord-Est, des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 80 % ;

- condamné in solidum la Sarl BCD2E et son assureur, la Crama du Nord-Est, à garantir les époux [C] des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 20 % ;

- condamné in solidum les époux [C], la Sarl BCD2E et son assureur, la Crama du Nord-Est, aux dépens, en ce compris les dépens du référé et les frais d'expertise judiciaire ;

- Condamné in solidum M. et Mme [C], la Sarl BCD2E et son assureur, la Crama du Nord-Est, à payer et à M. [L] et Mme [E] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Les époux [C] ont interjeté appel de ce jugement et, aux termes de leurs dernières conclusions remises le 23 mars 2023, demandent à la cour de l'infirmer sauf en ce qu'il a débouté M.[L] et Mme [E] de leurs demandes relatives aux travaux complémentaires nécessaires pour obtenir le classement énergétique de l'immeuble en catégorie C et de leurs demandes relatives au surcoût énergétique et, statuant à nouveau, abstraction faite de demandes de 'juger que' qui ne sont que le rappel de leurs moyens, de :

- débouter les consorts [M] de leur demande destinée à voir engager leur responsabilité ;

subsidiairement, si par impossible le tribunal retenait leur responsabilité :

- débouter les consorts [M] de leur demande présentée au titre des travaux de remède dès lors qu'aucun chiffrage correspondant aux préconisations de l'expert judiciaire et ne constituant pas une amélioration n'est versé aux débats,

- débouter les consorts [M] de leur demande de remboursement des travaux réalisés alors qu'il n'est pas établi qu'ils aient permis de limiter les dépenses énergétiques,

- débouter les consorts [M] de leur demande de remboursement des frais d'étude dès lors que cette étude était destinée à préconiser les travaux nécessaires au classement énergétique C,

- revoir dans de plus justes proportions les frais de maîtrise d''uvre,

- débouter les consorts [M] de leur demande indemnitaire au titre du surcoût énergétique,

- débouter les consorts [M] de leur demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance,

- débouter les consorts [M] de leur demande indemnitaire au titre des frais de déménagement ;

- juger que la Sarl BCD2E devra les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

En tout état de cause,

- condamner la partie perdante à leur payer une somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner cette même partie perdante aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP

Lacroix-Debouis, avocats aux offres de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 28 octobre 2022, la société BCD2E et la Crama du Nord-Est exerçant sous l'enseigne Groupama Nord-Est, formant appel incident, demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté les consorts [M] de leur demande relative aux travaux complémentaires nécessaires pour obtenir le classement énergétique de l'immeuble en catégorie C et de leur demande relative au surcoût énergétique et, statuant de nouveau, de :

A titre principal :

- débouter les époux [L] et les époux [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre ;

- juger que les éventuelles condamnations prononcées au profit des consorts [M] doivent être mises à la charge des seuls époux [C] ;

- condamner M. [W] [C] et son épouse, Mme [S] [T], M. [A] [L] et Mme [B] [E], in solidum ou l'un à défaut de l'autre, au paiement d'une somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [W] [C] et son épouse, Mme [S] [T], M. [A] [L] et Mme [B] [E], in solidum ou l'un à défaut de l'autre en tous les frais et dépens et dire que la SCP Processuel pourra se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour entrerait en voie de condamnation à leur encontre,

Vu les dispositions des articles 1103 et 1231-1 du code civil,

- condamner in solidum M. [W] [C] et son épouse, Mme [S] [T], à les garantir de toutes condamnations intervenant à leur encontre à la requête des époux [L] tant en principal qu'en intérêts, frais et accessoires ;

- débouter M. [W] [C] et son épouse, Mme [S] [T], de toutes leurs demandes, fins et conclusions, dirigées à leur encontre ;

Y ajoutant,

- condamner in solidum M. [W] [C] et son épouse, Mme [S] [T], au paiement d'une somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum M. [W] [C] et son épouse, Mme [S] [T], en tous les frais et dépens et dire que la SCP Processuel pourra se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 5 septembre 2022, M. [A] [L] et Mme [B] [E] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toute ses dispositions,

- débouter les époux [C], la Sarl BCD2E et la Crama du Nord-Est de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

y ajoutant,

- condamner les époux [C], la Société BCD2E et son assureur, la Crama du Nord-Est, in solidum ou l'un à défaut de l'autre, au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour le détail de l'argumentation des parties, il sera référé à leurs écritures susvisées par application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que les consorts [M], qui mettaient en cause en première instance la responsabilité de leurs vendeurs, les époux [C], à titre principal pour manquement à leur obligation de délivrance conforme et, à titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés, ne soutiennent plus en appel le premier de ces moyens juridiques, lequel a été rejeté par le premier juge.

En application de l'article 954 alinéas 3 et 4 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, il ne sera donc pas revenu sur le moyen tiré du manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme, quand bien même les époux [C] y consacrent un développement dans leurs conclusions d'appel.

Sur la garantie des vices cachés

* Sur la responsabilité des vendeurs

Les époux [C] contestent la décision entreprise en ce qu'elle a retenu leur responsabilité à l'égard de leurs acquéreurs sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ils font valoir à cet effet que le rapport d'expertise judiciaire présente des lacunes et qu'il existe des éléments de contestation tout à fait sérieux concernant l'existence même d'un défaut d'isolation affectant l'habitation, la surconsommation énergétique invoquée ne constituant pas un vice de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination ou à en diminuer substantiellement l'usage. Ils ajoutent que les consorts [M] ne démontrent pas que leurs vendeurs avaient connaissance du vice allégué au moment de la vente et soutiennent qu'en conséquence, la clause exonératoire de garantie des vices cachés stipulée à leur profit dans l'acte de vente trouve à s'appliquer. Enfin, ils font valoir que les acquéreurs ne démontrent pas que la consommation énergétique de l'habitation était un critère déterminant pour son achat.

Les consorts [M] concluent à la confirmation du jugement entrepris. Se fondant sur les conclusions de l'expertise judiciaire, ils soutiennent que l'immeuble litigieux présente d'importants défauts d'isolation thermique et au passage de l'air, caractérisant des non-conformités à la réglementation en vigueur au moment de sa construction et que, même sans tenir compte de ces défauts d'isolation, l'immeuble ne pouvait recevoir un classement énergétique en catégorie C en l'absence de certains éléments d'équipements particuliers cités par l'expert. Ils affirment que leur consommation énergétique effective - équivalente au double de celle figurant dans l'évaluation qui leur avait été communiquée avant la vente - est anormale et que les défauts d'isolation ne permettent pas de chauffer correctement l'ensemble des pièces habitées en période froide, ce qu'il ne leur a pas été possible d'appréhender avant la vente, ces défauts se trouvant dans des parties non visibles et derrière des habillages et aucune raison ne leur permettant de douter du diagnostic réalisé par la société BCD2E. Ils ajoutent qu'en revanche, les époux [C], qui ont commandé la construction de la maison, assisté au chantier, aménagé eux-mêmes les combles et habité la maison pendant de nombreuses années, ne pouvaient ignorer ces défauts et l'impossibilité de chauffer correctement les combles habitables en période froide, soulignant à ce égard que leurs factures d'électricité indiquaient une consommation d'énergie particulièrement importante, même s'ils bénéficiaient de tarifs préférentiels en tant que salariés d'EDF, laquelle aurait dû attirer leur attention. Ils ajoutent que ces défauts rendant l'habitation partiellement inhabitable en période froide, il est évident qu'ils n'auraient pas fait l'acquisition de l'immeuble à ces conditions financières s'ils en avaient eu connaissance.

Sur ce

Il résulte des articles 1641 à 1643 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En l'espèce, l'acte authentique de vente conclu entre les parties stipule une clause élusive de la responsabilité des vendeurs pour vice caché, sauf à ce que ce vice leur ait été connu.

Il importe donc, pour engager la responsabilité des vendeurs, de caractériser non seulement l'existence d'un vice présentant les caractéristiques énoncées par l'article 1641 précité, mais également l'absence de connaissance de ce vice par les vendeurs.

Il résulte du rapport rédigé par M. [G] [F], expert judiciaire, que l'immeuble litigieux est une maison individuelle à usage d'habitation construite en 2004 par les époux [C] sur la base d'un permis de construire du 6 novembre 2003, composée d'un rez-de-chaussée et d'un premier étage sous combles, pour partie habitables.

Dans ses conclusions, l'expert relève que si plusieurs ouvrages, à savoir le sol du rez-de-chaussée sur vide sanitaire avec chauffage au sol isolant (hors périphérie), les murs de façade et leur isolation, ainsi que les fenêtres, apparaissent répondre aux exigences de l'époque de construction, mis à part un défaut de calfeutrement à l'air qui peut être dû à un défaut de joint en partie haute des coffres de menuiserie, mais surtout en tête d'isolation de par la composition du plancher d'étage, en revanche, plusieurs ouvrages sont non conformes aux exigences de l'époque de construction (application notamment de la réglementation thermique 2000 sur la base de la demande de permis de construire datant de 2003) :

- absence de calfeutrement contre les passages d'air et absence d'isolation en périmétrie du plancher d'étage et à la jonction charpente mur (selon constat d'huissier lors du démontage des tuiles et du film sous toiture) ; en plus du défaut thermique, cela entraîne des circulations d'air derrière les doublages du rez-de-chaussée ressortant en bord de fenêtres et appareils électriques';

- l'enveloppe intérieure du comble habité (clins de bois reconstitué) ne protège pas des passages d'air ;

- isolant insuffisant en pied droit vu depuis le comble du garage ;

- encastrement d'un meuble en cloison de salle de bain de l'étage impliquant des passages d'air du comble ;

- le plafond de la salle de bain du rez-de-chaussée en lambris ne permet pas une bonne imperméabilité à l'air vis-à-vis du comble la surplombant ;

- pont thermique en bord de plancher chauffant du rez-de-chaussée, de par le doublage isolant vu sur les photos prises lors du chantier.

L'expert ajoute que les défauts d'isolation thermique et d'isolation aux passages d'air provenant de l'extérieur ne permettent pas la conformité (de l'habitation) à la règlementation thermique 2000 qui s'appliquait à l'époque de la construction ; que ces anomalies entrainent de fortes déperditions et expliquent la difficulté rencontrée par M. et Mme [L] à chauffer les chambres en comble habitable, mais aussi les surconsommations qu'ils ont exposées, lesquelles sont confirmées par le relevé fourni'; que les défauts de calfeutrement à l'air de la maison mettent en contact l'intérieur avec l'air extérieur, uniquement filtré par les interstices des habillages par clins du comble et les interstices du plancher entre rez et étage, sachant que le comble inhabitable, ventilé, est presque en contact direct avec l'air extérieur ; que le défaut d'imperméabilité à l'air constaté explique en grande partie la surconsommation énergétique.

Il relève que les désordres sont apparus dès l'hiver qui a suivi l'achat de la maison (en septembre 2015), soit à partir de novembre 2015, les consorts [M] ayant expliqué qu'à certaines périodes hivernales, la température dans les chambres en comble ne dépassait pas 16°C malgré le fonctionnement des radiateurs rayonnants.

Si l'expert n'a pas fait le constat par lui-même de telles températures par des relevés effectués lors de périodes froides, il souligne que de tels faits sont conformes aux défauts d'isolation et d'imperméabilité à l'air relevés plus haut dans son rapport.

Il conclut que, manifestement, le comble habitable ne permet pas d'obtenir la température requise de 18°C lors de périodes froides avec des moyens de chauffage conformes à la réglementation thermique 2000 et qu'en ce sens, la partie en combles habitables était impropre à son usage lors de la vente.

S'agissant du caractère éventuellement apparent des désordres relevés pour les acquéreurs, l'expert souligne que l'aspect des ouvrages de la maison ne permettait pas de soupçonner les défauts qui se trouvent essentiellement dans les parties non visibles et derrière des habillages, d'autant qu'ils n'avaient aucune raison de remettre en cause le diagnostic effectué par la société BCD2E, dont il convient de rappeler qu'il avait classé l'immeuble en catégorie C pour la consommation énergétique, sur une échelle de A (pour les logements peu énergivores) à G (pour les logements fortement énergivores), alors que le diagnostic qu'ils ont fait réaliser ultérieurement, en février 2016, fait état d'un classement de l'habitation en catégorie F.

En revanche, concernant la connaissance que pouvaient en avoir les vendeurs, l'expert relève que les époux [C] avaient commandé la construction de la maison, assisté au chantier et aménagé eux-mêmes le comble habitable ; qu'ils connaissaient donc la composition des ouvrages'; qu'ils avaient installé un compteur électrique en triphasé calibré à 36 kvA alors que 18 kvA aurait dû suffire. Il ajoute que si les époux [C] bénéficiaient, pour leur consommation d'énergie, des tarifs avantageux alloués aux salariés de l'entreprise EDF, lesquels ont pu les empêcher d'apprécier objectivement cette consommation, les défauts d'isolation en combles habitables et l'impossibilité à chauffer correctement en période froide devaient leur être connus, sauf à ce que cet étage ait été peu ou pas utilisé.

A cet égard, s'il résulte des nombreuses attestations d'amis et de membres de leur famille produits par les époux [C] que ces derniers n'habitaient au quotidien que le rez-de-chaussée de leur habitation, tandis que l'étage n'était occupé que par leurs visiteurs de passage, et si les témoins affirment n'avoir jamais relevé une quelconque insuffisance de chauffage lors de leurs séjours, il est constant que les tarifs très avantageux d'électricité accordés aux employés d'EDF n'incitaient pas les époux [C] à réaliser des économies d'électricité, ce qui peut expliquer que les lieux étaient correctement chauffés lorsqu'ils avaient des invités. Par ailleurs, l'impossibilité de chauffer à 18°C les pièces situées dans les combles habitables ne concerne manifestement que les épisodes de très basses températures, qu'aucun des invités ne relate avoir expérimentés. Enfin, la proximité affective des témoins avec les époux [C] incite à une certaine prudence quand à l'appréciation de la force probante de leurs attestations.

Il convient en outre de relever que les époux [C], qui avaient communiqué à leurs acquéreurs le diagnostic erroné réalisé par la société ABCD2E, ne leur avaient pas transmis leurs factures d'énergie et que ce n'est que sur injonction judiciaire qu'ils les ont finalement produites dans le cadre de l'expertise.

Or l'expert relève dans son rapport que ces factures font état d'une consommation d'électricité de 39'000 kw/h en moyenne par an, ce qui concorde avec le relevé de compteur effectué à 423 000 kW lors de la vente, permettant d'établir, compte tenu de leur occupation des lieux durant 10 ans et demi (2005 à septembre 2015), qu'ils ont consommé 40 285 kW/an, ce qui est qualifié par l'expert de consommation très importante puisque le chauffage et l'eau chaude doivent représenter une consommation de 18 000 kW/an en classement E, les autres appareils électroménagers et éclairage pouvant atteindre environ 3 000 kW/an.

Il est ainsi manifeste que l'immeuble litigieux était atteint, lors de la vente d'un vice, caché pour ses acquéreurs mais que ses vendeurs ne pouvaient ignorer, diminuant tellement son usage que les acquéreurs ne l'aurait pas acquis, ou n'en auraient donné qu'un moindre prix s'ils en avaient eu connaissance, étant observé que, contrairement aux vendeurs qui n'occupaient pas personnellement les combles, les acquéreurs devaient en faire usage pour les chambres destinées à leurs jeunes enfants.

Il convient en conséquence de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a retenu la responsabilité des époux [C] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

* Sur l'indemnisation des acquéreurs

Les époux [C] sollicitent à titre subsidiaire, si leur responsabilité devait être retenue sur le fondement de la garantie des vices cachés, la réformation du jugement entrepris en ce qui concerne l'évaluation du préjudice indemnisable.

Les consorts [M] concluent quand à eux à la confirmation du jugement entrepris et ne réitèrent pas, dans le dispositif de leurs conclusions d'intimés, leurs demandes formulées en première instance, relatives à l'indemnisation du coût des travaux complémentaires nécessaires pour obtenir le classement énergétique de l'immeuble en catégorie C et à l'indemnisation du surcoût énergétique occasionné, dont ils ont été déboutés par le premier juge, celui-ci n'ayant pas retenu de défaut de conformité du bien, mais un vice caché.

Il ne sera donc pas revenu sur ces chefs de décision, désormais irrévocables.

Sur ce

Aux termes de l'article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Par ailleurs, l'article 1645 du même code dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Il est constant que l'action estimatoire permettant de replacer l'acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés indépendamment du prix de la vente, l'acquéreur d'un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier à ces vices (3ème civ., 1er février 2006, n° 05-10.845 P).

En l'espèce, les consorts [M] ont fait le choix de l'action estimatoire et peuvent à ce titre prétendre à la restitution d'une partie du prix de vente, laquelle peut être évaluée au coût des travaux nécessaires à la réparation des vices cachés ci-dessus relevés, de manière à rendre le bien propre à son usage (a) et non pas, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, des travaux permettant de classer le bien en catégorie énergétique C.

Par ailleurs, compte tenu de la connaissance du vice par les vendeurs, ils peuvent également obtenir la réparation des préjudices accessoires qui leur ont été occasionnés par celui-ci (b).

a) Sur les travaux destinés à remédier aux vices cachés de l'immeuble

Les époux [C] sollicitent la réformation de la décision et le rejet de la demande d'indemnisation formée par les consorts [M] au titre des travaux de remède dès lors qu'aucun chiffrage correspondant aux préconisations de l'expert judiciaire et ne constituant pas une amélioration n'est versé aux débats.

Les consorts [M] concluent à la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a fait droit à leur demande d'indemnisation du coût des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, à hauteur de 27 800 euros HT.

Sur ce

Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les travaux suivants sont nécessaires pour remédier aux non-conformités aux règles de construction de l'époque sur la base desquels le devis n° 1701332 de Asolisol a été transmis :

* à l'étage en comble, des travaux chiffrés à 19 800 euros HT :

- le démontage des habillages par clins des rampants et plafond du comble habitable, pour mise en place de plaques de plâtre avec joint pour l'imperméabilité aux passages d'air. Possibilité d'emploi de film spécifique pour l'imperméabilité à l'air ;

- le démontage des pieds droits afin de procéder aux calfeutrements de la tête des doublages isolants du rez-de-chaussée et calfeutrement du plancher bois vis-à-vis des passages d'air provenant du comble inhabitable ;

- la remise en place des isolants (leur renforcement ne relevant que de l'amélioration reprise en fin de paragraphe) ;

- le démontage du plancher au droit des pignons, afin de placer de l'isolant pour suprimer le pont thermique contre façades ;

* en rez-de-chaussée, pour un montant de 1 800 euros HT :

- démontage du plafond de la salle de bain pour calfeutrement en imperméabilité à l'air

* équipements spécifiques :

- installation d'une VMC hygroréglable (2 200 euros HT) ;

- modification de la distribution d'eau chaude pour un ballon dans le volume chauffé (1 500 euros HT)

* Possibilité de renforcement de l'isolation du plancher sous vide sanitaire

La ventilation du vide sanitaire doit être réalisée naturellement et indépendamment de la VMC. (2 500 euros HT).

Cependant, parmi les travaux ainsi préconisés pour remédier aux non-conformités aux règles de construction de l'époque, seul ceux relatifs à l'étage en comble habitable sont de nature à remédier au vice décrit plus haut, caractérisé par l'impropriété de cet espace à un usage normal en raison des défauts d'isolation rendant son chauffage difficile en périodes froides.

L'expert n'a pas indiqué dans son rapport que la salle de bain du rez-de-chaussée était impropre à un usage normal.

Par ailleurs, les travaux d'installation d'une VMC hygroréglable, la modification de la distribution d'eau chaude, le renforcement de l'isolation du plancher sous vide sanitaire et sa ventilation naturelle procèdent de travaux d'amélioration du bien.

Il convient donc, par infirmation de la décision entreprise, d'évaluer les travaux nécessaires à la réparation du vice caché à la somme de 19 800 euros HT, à laquelle sera ajoutée celle de 3 217,07 euros TTC allouée par le premier juge aux consorts [M] au titre du remboursement des travaux d'isolation déjà entrepris par ceux-ci dans les combles non habitables, dont la réalisation et le bien-fondé ont été constatés par l'expert.

Enfin, l'expert indique que le coût des travaux destinés à remédier aux vices cachés comprend le coût de la réalisation des travaux proprement dits, mais aussi la maîtrise d'oeuvre nécessaire tant en étude qu'en suivi de chantier. Il relève que les études ont été convenues pour 4 773,24 euros et que le reste de la mission de maîtrise d'oeuvre (appel d'offre, marché et suivi de chantier) peut être estimé à environ 7 500 euros TTC.

Au vu de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a fait droit aux demandes de M.'[L] et Mme [E] concernant les frais d'étude et de maîtrise d'oeuvre.

La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.

b) Sur les préjudices complémentaires

C'est par de justes motifs que le premier juge, se fondant sur les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, a retenu un préjudice de jouissance résultant, pour les consorts [M], de la restriction d'utilisation des chambres en combles trois mois par an (soit de décembre à février), qu'il a chiffré à 1 087 euros par an jusqu'au 15 septembre 2023, date au-delà de laquelle il a estimé que cette indemnisation ne serait plus due, l'initiative des travaux de réparation incombant aux propriétaires de l'immeuble et le délai de leur réalisation étant incertain. La décision sera confirmée de ce chef.

La décision sera de même confirmée en ce qu'elle a alloué aux consorts [M] une somme de 3 000 euros au titre de leur hébergement provisoire pendant la durée des travaux, estimée à trois mois par l'expert outre une période 'tampon' d'un mois.

C'est encore à juste titre que le premier juge, prenant en compte les conclusions de l'expert judiciaire en vertu desquelles les travaux de reprise préconisés nécessiteraient l'enlèvement des meubles, a alloué aux consorts [M] la somme de 1 400 euros au titre des frais de déménagement et de stockage.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

La société BCD2E et son assureur, la Crama du Nord-Est, appelants incidents, sollicitent l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle les a condamnés, in solidum avec les époux [C], à payer à M. [L] et Mme [E] diverses sommes en réparation de leurs préjudices matériels et de jouissance. Ils font valoir que le tribunal a, à juste titre, écarté le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme, dès lors que l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre de son vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, lequel n'a qu'une valeur informative, que l'annexion du diagnostic à l'acte de vente ne peut conduire à considérer que la performance énergétique du bien vendu constitue une caractéristique essentielle de celui-ci sur laquelle les parties se seraient entendues, et qu'aucune stipulation du contrat de vente ne fait référence à la bonne performance énergétique de l'immeuble comme l'une de ses caractéristiques spécifiques. Ils ajoutent que le tribunal n'a cependant pas tiré toutes les conséquences de cette analyse, qui aurait dû le conduire à procéder à la mise hors de cause de la société BCD2E dès lors que le classement du bien vendu en catégorie E plutôt qu'en catégorie C n'a pas d'incidence et que les époux [C] ont été condamnés sur le fondement de la garantie des vices cachés pour le défaut d'isolation du bien et non pas pour son classement en catégorie C plutôt qu'en catégorie E.

Ils soutiennent en outre que la responsabilité de la société BCD2E sur le fondement de la responsabilité délictuelle, qui implique la preuve d'une faute commise par elle et d'un préjudice en lien avec cette faute, ne saurait être engagée en l'absence de preuve incontestable de l'existence d'une telle faute, l'erreur sur la surface habitable du logement ayant pour origine une déclaration erronée des époux [C], qui ont par ailleurs en toute connaissance de cause vendu un ouvrage dont les caractéristiques annoncées en matière de performance énergétique n'étaient pas exactes et ont en conséquence profité de ces informations fausses communiquées aux acquéreurs.

Ils ajoutent qu'à supposer qu'elle soit établie, la responsabilité du diagnostiqueur ne saurait entraîner sa condamnation au paiement du coût des travaux de réfection, de remise en état et de remise aux normes du logement, mais tout au plus à l'indemnisation d'une perte de chance.

Enfin, ils soulignent que les demandes formulées par les consorts [M] sont en tout état de cause exagérées.

Sur ce

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass. ass. plén. 6 octobre 2006, n° 05-13.255).

Il en résulte que l'acquéreur d'un immeuble, qui n'était pas partie au contrat conclu entre le vendeur et le diagnostiqueur chargé d'évaluer la performance énergétique de l'immeuble vendu, peut engager la responsabilité de ce dernier en cas de manquement à la mission qui lui était confiée, et notamment en cas d'erreur dans son évaluation, dès lors que celle-ci lui a occasionné un préjudice.

* Sur la faute du diagnostiqueur

C'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a retenu que le diagnostic énergétique établi par la Sarl BCD2E le 17 décembre 2013, classant en catégorie énergétique C le bien immobilier vendu par les époux [C] aux consorts [M], était erroné, un autre diagnostic énergétique, établi par la société ADN le 26 février 2016, classant cet immeuble dans la catégorie E, ce qu'a confirmé l'expert judiciaire, lequel précise qu'au regard des caractéristiques de l'immeuble, construit sous le régime de la réglementation thermique 2000, une classification en catégorie énergétique D ou E est plus habituelle et que pour parvenir à une classification en catégorie C, des éléments particuliers doivent être présents, tels qu'une optimisation du développé de façade, un chauffage à haut rendement de type pompe à chaleur, une ventilation hygroréglable ou à double flux, le renforcement de l'isolation et de l'imperméabilité à l'air, ce qui n'était pas le cas en l'espèce.

La société BCD2E ne saurait par ailleurs se prévaloir d'une prétendue information erronée provenant des vendeurs concernant la superficie de la maison, qui aurait entraîné l'erreur affectant son diagnostic, dès lors que son représentant a admis, lors des opérations d'expertise judiciaire, avoir inclus la superficie du garage pour son diagnostic alors que cette pièce, non habitable, ne devait pas être prise en compte dans le calcul de la superficie de la maison. En outre, en sa qualité de professionnelle spécialisée dans les diagnostics, son attention aurait dû être alertée sur le fait qu'une maison construite selon les normes de l'année 2000 soit classée en catégorie énergétique C alors qu'elle ne disposait pas des éléments particuliers cités plus haut, qui auraient été de nature à la rendre plus économe en énergie.

Il s'ensuit que la Sarl BCD2E a bien commis une erreur dans l'établissement de son diagnostic énergétique, laquelle doit être considérée comme fautive au regard de sa qualité de professionnelle et engage sa responsabilité délictuelle à l'égard des acquéreurs, induits en erreur par le diagnostic.

* Sur l'indemnisation du préjudice des acquéreurs

Selon le II de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, le diagnostic de performance énergétique mentionné au 6° de ce texte n'a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu'une valeur informative.

Il est constant que lorsqu'un diagnostiqueur a commis une faute dans l'accomplissement de sa mission à l'origine d'une mauvaise appréciation de la qualité énergétique d'un immeuble, le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l'isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente (Cass. 3e civ.,21 novembre 2019, n° 18-23.251, publié).

En l'espèce, l'erreur commise par la Sarl BCD2E dans la réalisation de son diagnostic énergétique a contribué à maintenir les acquéreurs dans l'ignorance des défauts d'isolation thermique et des passages de l'air présentés par l'immeuble vendu, les entretenant dans l'idée qu'ils faisaient l'acquisition d'une maison relativement économe en énergie, au vu de son classement en catégorie C.

Cependant, le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette faute ne pouvant être qu'une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente de l'immeuble, il convient de condamner in solidum la Sarl BCD2E et son assureur, la Crama du Nord-Est, à payer aux consorts [M] la somme de 18 632 euros correspondant à 50 % du coût des travaux d'isolation des combles.

Sur les demandes de garanties

La Sarl BCD2E et son assureur, la Crama du Nord, sollicitent l'infirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a retenu un partage de responsabilité à hauteur de 80% pour les époux [C] et 20 % pour la Sarl BCD2E et en ce qu'elle les a condamnés à garantir les époux [C] à hauteur de 20 % des condamnations prononcées contre eux. Ils soutiennent que la responsabilité contractuelle, et à défaut délictuelle, des époux [C] est engagée à leur égard et que dans ces conditions, ils doivent les garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais et accessoires pouvant intervenir à leur encontre.

Les époux [C], qui demandent également l'infirmation de la décision entreprise en ce qui concerne le partage de responsabilité, sollicitent que la Sarl BCD2E soit condamnée à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre.

Sur ce

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, si la Sarl BCD2E et son assureur invoquent la responsabilité des époux [C] à leur égard, ils ne précisent pas quelle faute, qu'elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, serait de nature à justifier la mise en oeuvre d'une telle responsabilité.

Ils font valoir que les époux [C] ont à l'évidence tiré profit de la situation qui leur a permis de vendre leur bien à des conditions avantageuses qu'ils n'auraient pas pu obtenir autrement et qu'ils doivent dès lors les garantir de toute condamnation intervenant à leur encontre.

Cependant, il n'est pas établi que les époux [C] aient contribué à l'erreur de diagnostic commise par la Sarl BCD2E, laquelle doit donc en assumer la responsabilité, la circonstance que les époux [C] aient pu en profiter étant indifférente.

Par ailleurs, s'agissant des époux [C], leur condamnation est assise sur la garantie des vices cachés qu'ils doivent à leurs acquéreurs et non sur une éventuelle non-conformité du bien immobilier au diagnostic énergétique, lequel n'a qu'une valeur informative et n'est pas entré dans le champ contractuel.

Ils doivent donc assumer la pleine responsabilité de leur condamnation.

Dès lors, il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes respectives en garantie, par infirmation du jugement entrepris.

Sur les demandes accessoires

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles.

Il convient par ailleurs de condamner les époux [C] à payer aux consorts [M] la somme de 3 000 euros et de condamner in solidum la Sarl BCD2E et son assureur, la Crama du Nord-Est, à payer aux mêmes la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les époux [C], la Sarl BCD2E et la Crama du Nord-Est seront déboutés de leurs demandes respectives formées sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS