TJ 97411, 16 juin 2025, RG 24/01021

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01021 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G5EQ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :
COUR D’APPEL DE [Localité 10] DE [Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

---

JUGEMENT DU 16 JUIN 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA RIVIERE REP/ Syndic la SARL LOGER
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [T] [S]
[Adresse 9]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Avril 2025

DÉCISION :

Contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE :

Faisant valoir que Madame [T] [S], propriétaire des lots n°32 et 92 (appartement et parking) au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à SAINT-DENIS 97400, est redevable de charges de copropriété, le [Adresse 11] [Adresse 8] représenté par son syndic la SARL LOGER, l'a fait assigner, par un acte de commissaire de Justice du 28 octobre 2024, devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- sa condamnation au paiement de la somme de 4094,10 euros selon relevé de compte arrêté au 19 septembre 2024 correspondant à :
* 3362,95 au titre des charges de copropriété
* 225 euros au titre des frais de recouvrement relevant de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965,
* et 506,15 euros au titre des frais contentieux prévus par le contrat de syndic,
outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil;

- sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en raison de sa résistance abusive ;

- sa condamnation au paiement d’une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

- ne pas écarter l'exécution provisoire,

L'assignation a été délivrée à personne.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 18 novembre 2024, puis régulièrement renvoyée, contradictoirement, Madame [T] [S] ayant comparu à toutes les audiences, jusqu'à celle du 28 avril 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires demandeur a comparu représenté par son conseil BOURBON AVOCATS, qui a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 6131,30 euros, dont 225 euros de frais et 1883,66 euros de frais relevant du contrat de syndic "prestations relatives aux litiges et contentieux".
Le demandeur s'oppose aux délais de paiement sollicités par la défenderesse.

En défense, Madame [T] [S] a contesté le rappel de charges qui lui a été réclamé au titre du lot "parking", estimant que les charges à ce titre étaient intégrées dans les appels de fonds qu'elle a régulièrement payés dès qu'elle les a reçus. Elle soutient avoir versé depuis le mois de janvier 2017 la somme totale de 11810,74 euros.
Elle conteste également les frais qui lui sont réclamés qui sont disproportionnés alors qu'elle a toujours acquitté les appels de fonds qui lui ont été adressés.
À cet égard, elle soutient avoir versé un chèque de 500 euros le 30 décembre 2018 qui n'a pas été comptabilisé dans le décompte. Elle n'est cependant pas en mesure de produire la copie du chèque litigieux, la banque n'ayant pas été en mesure de la lui remettre au regard du délai écoulé depuis la date d'encaissement.

En tout état de cause, elle sollicite des délais de paiement concernant la somme qui sera mise à sa charge, sur 24 mois, indiquant qu'elle peut verser 130 euros par mois et le solde à la 24 ème mensualité.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement des charges :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, soit dans les deux mois à compter de la notification des décisions faite à la diligence du syndic, notification qui doit elle-même intervenir dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Les notifications et mises en demeure sont valablement faites à la dernière adresse donnée par le copropriétaire qui est tenu par l'article 65 du décret du 17 mars 1967 de notifier au syndic son changement de domicile.

Enfin, l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : "Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
...."

En conséquence, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, prévus par lettre simple ou par voie électronique sous réserve de l'accord du copropriétaire concerné, par l'article 35-2 du même décret, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit produire, au soutien de sa demande :
- un état récapitulatif de la créance réclamée commençant au point 0 de la dette,

- les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budgets prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels,
- les comptes individuels des copropriétaires débiteurs,

Le syndicat produit à l’appui de sa demande :
le contrat de syndic signé le 30 mai 2024 pour une durée de 3 années entre le 31 mai 2024 et le 31 mai 2027 ; le relevé de propriété foncière daté de 2023 établissant que Madame [T] [S] est bien propriétaire des lots 32 et 92 au sein de la copropriété [Adresse 8], représentant respectivement 15/1050è et 1/ 1050è ; un extrait de compte des charges et frais arrêté le 19 septembre 2024 (pièce n° 21) état d’un solde débiteur de 4094,10 euros, correspondant à la demande en principal du syndicat dans son assignation,un extrait de compte des charges et frais arrêté le 23 avril 2025 (pièce n° "16" ce qui apparaît être une erreur de plume) faisant état d’un solde débiteur de 6131,30 euros, correspondant à la demande en principal actualisée du syndicat à l'audience du 28 avril 2025, frais inclus, les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des :- 4 juin 2018
approuvant l'exercice clos pour 2017votant le budget prévisionnel pour 2018 à hauteur de 68800 euros
- 6 juin 2019
approuvant l'exercice clos pour 2018votant le budget prévisionnel pour 2019 à hauteur de 65000 euros et celui pour 2020 à hauteur de 65000 euros
- 11 décembre 2020
approuvant l'exercice clos pour 2019votant le budget prévisionnel pour 2022 à hauteur de 65000 euros
- 12 août 2021
approuvant "l'exercice 2020-2021"votant le budget prévisionnel pour 2022 à hauteur de 65000 euros
- 15 novembre 2022
approuvant l'exercice clos pour 2021votant le budget prévisionnel pour 2023 à hauteur de 60000 euros et celui de 2024 à hauteur de 60000 euros également,
- 29 juin 2023
approuvant l'exercice clos pour 2022votant des travaux divers mais pas de budget général pour 2024
- 30 mai 2024
approuvant l'exercice clos pour 2023votant le budget prévisionnel pour 2025 à hauteur de 65000 euros
une lettre recommandée avec avis de réception du 20 janvier 2024 adressé par avocat valant mise en demeure de payer la somme de 3936,14 euros.
Madame [T] [S] conteste la somme de 2330,60 euros imputée au débit de son décompte le 1er mai 2021 au titre de "affectation lot 92 pkg- régu" ; or au vu des pièces produites, il doit être relevé que :
- le budget 2021 n'a pas été voté par l'assemblée générale des copropriétaires,
- la décision de procéder à un rappel pour l'un des copropriétaires n'apparaît dans aucun des procès-verbaux d'assemblée générale produits,
- l'appel de fond "rectificatif" correspondant à l'imputation de ce "rappel" n'est pas produit.

Sur le fond, il ressort de la pièce n°3 produite par le syndicat des copropriétaires demandeur que l'appartement constituant le lot 32 représente 15/1050è des charges communes et que le parking constituant le lot 92 en représente 1/1050è ;
Il résulte également du document de répartition des charges pour l'exercice 2020 que la part incombant à Madame [T] [S] au titre du lot 32 (appartement) se monte pour l'année à la somme de 976,45 euros (15/1050è du budget total de 68351,18 euros) et qu'au titre du lot 92 (parking), Madame [T] [S] était redevable de la somme globale de 65,09 euros correspondant à 1/1050è des charges communes arrêtées à la somme de 68351,18 euros.
Le document de répartition pour l'année 2023 fait état d'un total de charges dû annuellement au titre du lot 92 à hauteur de 56,87 euros et à hauteur de 852,98 euros pour le lot 32.

Par ailleurs, il appert des procès-verbaux d'assemblée générale que Madame [T] [S] a été présente à toutes les assemblées générales, et qu'elle était mentionnée comme possédant 15/1050è des tantièmes jusqu'au procès-verbal de l'assemblée générale du 11 décembre 2020, puis 16/1050è des tantièmes à compter du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 novemenbre 2022, le procès-verbal de l'assemblée générale du 12 août 2021 étant particulièrement lacunaire et ne mentionnant pas les copropriétaires présents et votants.

Au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires en demande ne produit aucun élément permettant d'établir l'origine de la créance de 2330,60 euros réclamée à Madame [S] le 1er mai 2021, ni même son exigibilité.
Au surplus, cette créance apparaît particulièrement injustifiée en ce qu'elle est censée représenter la régularisation des sommes dues au titre du lot 92, soit 1/1050è des charges communes qui n'auraient pas été réclamées à cette copropriétaire depuis son acquisition des lots 32 et 92 ;
Or cette somme de 2330,60 euros représente 1/1050è de 2447130 euros, soit, sur la base d'un budget annuel global de 60000 euros, une régularisation portant sur plus de 40 ans.
Cet ordre de grandeur se vérifie également sur la base des répartitions annuelles au titre du lot 92 : 2023 à hauteur de 56,87 euros, 2022 à hauteur de 52,97 euros, 2021 à hauteur de 50,13 euros et 2020 à hauteur de 65,09 euros, soit une moyenne de 56,26 euros par an ; sur cette base de calcul, la "régularisation de 2330,60" correspondrait à 41, 42 années (2330,60 / 56,26 euros= 41,42).

La contestation de Madame [E] [S] portant sur cette somme de 2330,60 euros est donc fondée et cette somme sera écartée du décompte.
Il sera relevé que cette dernière ne conteste aucune autre somme que celle-ci, pas même la somme non justifiée par le syndicat des copropriétaires demandeur de 873,02 euros apparaissant sur le décompte au 1er janvier 2017 comme “reprise compta Personne”.

En outre, dès lors qu'il incombe au débiteur de prouver le paiement, le chèque de 500 euros du 30 décembre 2018 débité du compte de Madame [T] [S] dont il n'est pas établi qu'il a été encaissé par le syndicat des copropriétaires, ne peut pas être pris en compte au titre des versements effectués par Madame [T] [S].

Il résulte par ailleurs du décompte produit par le demandeur, et non contesté, sous réserve de la somme de 2330,60 euros, qu'ont été intégré dans ce décompte des frais pour un montant total de 2245,66 euros, qui ne sont pas, par définition, des charges de copropriété.

Il convient donc d'écarter de la créance réclamée par le [Adresse 11] [Adresse 8] à hauteur de 6131,30 euros les sommes de 2330,60 euros au titre des charges non justifiée et contestées, outre la somme de 2245,66 euros correspondant à des frais.

Il en résulte une créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] fondée à hauteur de 1555,04 euros au titre des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires, demeurées impayées par Madame [E] [S], cette somme étant arrêtée au 23 avril 2025 selon le décompte produit à l'audience du 28 avril 2025.

En application de l'article 36 du décret n° 37-223, cette somme de 1555,04 euros produit intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Il convient également d'ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du présent jugement.

Sur les frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, “par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur" ;

Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.

En l'espèce, il y a lieu d'écarter la somme totale de 2245,66 euros correspondant :
- à des frais non justifiés au travers des pièces produites et antérieurs à la première mise en demeure, pour un total de 4 x 45 euros = 180 euros

- des frais contentieux non justifiés par des pièces produites et dont il n'est nullement possible de savoir quoi ils correspondent : 206,15 euros + 300 euros = 506,15 euros
- à des frais d'avocat qui doivent être appréciés dans leur bien fondé comme leur montant dans le cadre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1302 euros et qui au surplus sont doublement réclamés par le demandeur qui forme une demande autonome au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- des frais d'huissiers qui doivent être mis à la charge d'une partie au titre des dépens : 67,74 euros + 189,77 euros = 257,51 euros.

Les seuls frais pouvant être mis à la charge de propriétaire s’élèvent à la somme de 45 euros correspondant au coût d'une mise en demeure par LRAR (celle du 20 janvier 2024 selon tarifs mentionnés dans le contrat de syndic, mise en demeure qui aurait pu être faite par le syndic).

Sur la demande de dommages et intérêts

Si la carence d'un copropriétaire dans le paiement régulier de ses charges peut causer à l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice autonome indemnisable indépendamment des intérêts moratoires, encore incombe t-il au syndicat des copropriétaires d'établir la preuve de ce préjudice autonome.

En l'espèce, le demandeur, qui ne procède que par voie d'affirmation, en postulant l'existence d'un préjudice sans même indiquer quelle en est la nature ou l'étendue concrète ne peut qu'être débouté de sa demande.
Cette demande est d'autant plus mal fondée que la créance réclamée à Madame [T] [S] est partiellement injustifiée et que les procès-verbaux d'assemblée générale permettent de constater que la copropriété bénéficie d'une trésorerie très importante.
Ainsi, ni la faute de Madame [S] ni le soit-disant préjudice des copropriétaires ne sont établis, et la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive est particulièrement mal fondée et doit être rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, applicable au présent litige (anciennement 1244–1), “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de 2 années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts en taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui aurait été engagée par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.”

En l'espèce, la situation de Madame [T] [S] justifie de faire droit à sa demande d'apurer sa dette sur un délai maximal de 24 mois, alors que la situation financière de la copropriété n'apparaît nullement en situation de subir un risque quelconque de ces délais.

Il sera donc fait droit à la demande de délais de paiement formulée par Madame [T] [S], qui sera autorisée à se libérer de sa dette de 1555,04 euros en 24 mensualités de 65 euros.
Les frais et autres accessoires de la créance seront exigible à l'issue de ce délai.

À défaut de respect de ces délais de paiements, ils seront caducs 7 jours après première présentation d'une mise en demeure restée vaine et le syndicat des copropriétaires créancier retrouvera l'intégralité de son droit de poursuite pour le solde de sa créance.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [S] qui succombe supportera les dépens de la présente instance.

En outre, elle sera également condamnée à payer une somme de 500 euros au [Adresse 11] [Adresse 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de couvrir les frais qu'ont dû exposer les autres copropriétaires pour recouvrer la créance du syndicat.

Enfin, l'exécution provisoire est applicable de plein droit s'agissant d'une décision rendue en première instance.

PAR CES MOTIFS