TJ 93008, 24 juin 2025, RG 24/01926

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01926 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2BI6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 JUIN 2025 MINUTE N° 25/01926

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 Mai 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [P], [B] [X] veuve [J]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Dyhia CHEGRA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 281

ET :

Monsieur [W] [C]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 69

La société COIFFURE ETOILE
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 69

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2012, M. [A] [J], aux droits duquel vient désormais Mme [P] [X] veuve [J], a donné à bail à M. [W] [C], avec faculté de substitution au profit de la société COIFFURE ETOILE, des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 1]. Ce bail a depuis lors été reconduit tacitement.

Mme [P] [X] veuve [J] a fait délivrer au preneur le 9 août 2024 un commandement de payer la somme en principal de 4.226 euros visant la clause résolutoire.

Soutenant que ce commandement n'a pas été régularisé, Mme [P] [X] veuve [J], par acte délivré le 25 octobre et le 15 novembre 2024, a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société COIFFURE ETOILE ainsi que M. [W] [C] pour :
Constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la suite du défaut de paiement ;Ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si besoin l'assistance de la force publique dans le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, ainsi que la séquestration du mobilier présent sur place aux frais et risques du preneur ;Condamner la société COIFFURE ETOILE et M. [W] [C] à lui payer :une somme de 5.760,01 euros au titre des arriérés de loyers échus, majorés des intérêts de droit à compter du 10 septembre 2024 ; une indemnité d'occupation égale au montant du loyer charges et taxes en sus, jusqu'à la libération effective des lieux, avec indexation ; les frais et honoraires exposés pour la mise en recouvrement desdites sommes ;Condamner la société COIFFURE ETOILE à lui régler la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Après plusieurs renvois, l'affaire a été retenue à l'audience du 23 mai 2025.

A cette audience, par conclusions écrites et soutenues oralement, Mme [P] [X] veuve [J] maintient ses demandes, précisant que la demande de condamnation au titre des arriérés est formée à titre provisionnel. Il conclut au rejet des demandes adverses.

En défense, la société COIFFURE ETOILE et M. [W] [C] demandent au juge des référés de débouter Mme [P] [X] veuve [J] de ses demandes en raison de l'existence de contestations sérieuses, demande d'ordonner la compensation de la dette locative avec les dommages et intérêts dus en raison de la perte d'exploitation du commerce et condamner la demanderesse aux dépens.

En substance, ils soutiennent que le commandement de payer est irrégulier, que le local était insalubre, au point qu'ils ont eux-mêmes entrepris d'importants travaux de rénovation et que le bailleur a manqué à son obligation de jouissance paisible.

La société COIFFURE ETOILE et M. [W] [C] ont été autorisés à produire en délibéré deux factures de travaux, et Mme [P] [X] veuve [J], à y répliquer si besoin.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et soutenues à l'audience.

MOTIFS

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de " donner acte", "constater" ou "dire et juger" ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu'il n'appartient donc pas au juge des référés de statuer.

Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la société COIFFURE ETOILE le 9 août 2024, que le preneur n'a pas réglé l'intégralité des loyers et que le commandement n'a pas été régularisé dans le délai d'un mois à compter de sa délivrance.

Néanmoins, le preneur, par mise en demeure du 22 juillet 2024, a alerté le gestionnaire du bien d'une invasion croissante de rats depuis plus de trois ans, entrainant divers désordres ayant pour conséquence une perte de clientèle et une baisse continue et significative de l'activité. Ce courrier, qui mentionne quelques interventions de dératisations, fait également état d'une "dette de loyer échelonnée" avec l'accord du gestionnaire et sollicite diverses mesures que le preneur estime nécessaires à la reprise de l'exploitation normale de son activité, notamment des travaux et "l'annulation de la dette locative négociée".

Les désordres affectant le local commercial du fait de la présence de nuisibles sont corroborés par plusieurs attestations de témoins et un procès-verbal de constat du 22 janvier 2025 (qui constate notamment un trou béant dans le soubassement de la vitrine, la présence massive d'excréments dans le salon, , odeurs nauséabondes caractéristiques, plaques de calfeutrement et de placo ainsi que câbles électriques rongés.

Il est également justifié que le preneur a fait réaliser d'importants travaux de remise à neuf du salon de coiffure, constatés par procès-verbal du 20 mai 2025.

Aussi, compte tenu de ces éléments et de l'ensemble des pièces produites de part et d'autre, il existe une contestation sérieuse quant à la bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer et dès lors, quant à la régularité de cet acte.

De plus, l'appréciation de l'étendue des obligations contractuelles respectives des parties et de leurs éventuels manquements dans l'exécution de ces obligations se heurte à d'évidentes contestations sérieuses qui excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Le débat doit ainsi être porté dans son ensemble devant le juge du fond.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé.

Mme [P] [X] veuve [J] supportera la charge des dépens.

Eu égard aux circonstances de l'espèce, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS