TJ 93008, 24 juin 2025, RG 25/01568

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 25/01568 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2VLJ

Minute :

Monsieur [O] [Z]
Madame [X] [Z]
Représentant : Me Vanessa REMY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 04

C/

Monsieur [H] [Y]
Représentant : Me Apolin PEPIEZEP PEHUIE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me REMY

Copie délivrée à :
Me PEPIEZEP PEHUIE

Le 24 juin 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 24 juin 2025;

par Monsieur Jean-Luc PAULET, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Jean-Luc PAULET, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [O] [Z], demeurant [Adresse 2]

Madame [X] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentés par Me Vanessa REMY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [Y], demeurant [Adresse 4]

comparant et assisté de Me Apolin PEPIEZEP PEHUIE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D'AUTRE PART

Le 4 février 2025 [O] et [X] [Z] ont fait assigner [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la juridiction.

Ils exposaient dans la citation qu'ils ont, le 22 mars 2022, été déclarés adjudicataires d'un pavillon situé [Adresse 4] à [Localité 2], pavillon qui avait été donné à bail à [H] [Y] à effet au 1er juillet 2020 (en fait au 1er juin 2017) moyennant un loyer mensuel de 2.200 euros ; que ce dernier ne s'est pas acquitté dans le délai imparti de deux mois de la somme de 71.180 euros objet du commandement de payer, visant la clause résolutoire contractuelle, qui lui a été délivré le 26 novembre 2024, et leur est redevable de celle de 75.580 euros au titre des loyers échus au mois de janvier 2025 inclus.

Ils demandaient dans ces conditions à la juridiction :

- de le condamner à leur payer cette somme, outre intérêts au taux légal ;

- de constater la résiliation du contrat de bail ;

- de les autoriser par conséquent à faire expulser [H] [Y], ainsi que tous occupants de son chef ;

- de dire que du 1er février 2025 et jusqu'à la libération des lieux il leur serait redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer.

Ils sollicitaient par ailleurs la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

À l'audience [O] et [X] [Z] ont sollicité le bénéfice de leur assignation.

[H] [Y] a pour sa part fait valoir :

- qu'il n'est pas, contrairement à ce qui résulte du bail, locataire de l'ensemble du pavillon moyennant un loyer mensuel de 2.200 euros, mais de seulement l'un des trois appartements dudit pavillon, « de type F2, pour un loyer réel de 700 euros » ;

- qu'en dépit « des contrats de sous-location (qu'il avait signés) à la demande de la bailleresse » pour les deux autres appartements, il n'a « jamais perçu le moindre loyer », leurs occupants, messieurs [S] et [D], ayant réglé directement à la bailleresse les loyers dont ils étaient redevables ;

- qu'il n'est plus redevable de loyers depuis le 19 avril 2021, date de l'arrêté d'insalubrité pris par le préfet de la Seine-Saint-Denis, faute pour la bailleresse, puis pour [O] et [X] [Z], d'avoir effectué les travaux qui y étaient prescrits ;

- qu'il doit par ailleurs vivre dans un appartement « insalubre et dangereux », « faute de relogement prescrit par le préfet dans son arrêté ».

Il demandait dans ces conditions à la juridiction :

- de débouter [O] et [X] [Z] de leurs prétentions ;

- de leur enjoindre de « réaliser l'ensemble des prescriptions de l'arrêté du préfet du 19 avril 2021 et de (le) reloger », le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- de les condamner à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il sollicitait par ailleurs la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur ce [O] et [X] [Z] ont répliqué pour :

- donner acte à [H] [Y] qu'il ne se considère locataire que de l'un des trois appartements du pavillon, et ce moyennant un loyer mensuel de 700 euros ;

- faire valoir que l'appartement dont il s'agit n'est en rien concerné par l'arrêté de péril, et que [H] [Y] leur est par conséquent redevable des loyers échus du mois de mars 2022 au mois de janvier 2025, soit de la somme totale de 26.600 euros (700 euros x 38 mois) ;

- solliciter à titre subsidiaire d'une part le prononcé de la résiliation du bail aux tort de ce dernier pour défaut de paiement des loyers, d'autre part le paiement d'une indemnité d'occupation de 700 euros jusqu'à la date de libération des lieux.
SUR CE :

[H] [Y] soutient n'être locataire que de l'un des trois appartements du pavillon, moyennant un loyer mensuel de 700 euros, ce qu'admettent [O] et [X] [Z]. Il doit par conséquent être réputé locataire dudit appartement moyennant le loyer de 700 euros dont il fait état.

Par ailleurs ledit appartement n'est en rien concerné par l'arrêté de péril qu'il verse aux débats et qui concerne « le local au rez-de-chaussée de l'extension du pavillon » occupé par [T] [D], ce qui a du reste été expressément confirmé au conseil de [O] et [X] [Z] par la directrice du pôle Hygiène, sécurité et habitat opérationnel aux termes d'un mail du 6 janvier 2025, et ce en ces termes : « Vous trouverez en pièces jointes les deux arrêtés concernant la parcelle du [Adresse 4], ainsi que le rapport du 3 août 2020. Je vous confirme également que Monsieur [H] [Y] n'est pas concerné par les arrêtés » (soulignage dans le texte).

Il s'ensuit que [H] [Y] est redevable des loyers échus du 22 mars 2022 au mois de mai 2025, soit de la somme totale de 26.396,77 euros (700 euros : 31 jours x 22 jours + 700 euros x 37 mois). Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme.

Il n'est pas établi que le bail qui lui a été consenti comporte la clause résolutoire dont se prévalent [O] et [X] [Z], et surabondamment la somme objet du commandement n'était en rien celle dont [H] [Y] était redevable. Il ne saurait dans ces conditions y avoir lieu à constatation de la résiliation du bail, et le coût de l'acte restera à la charge de [O] et [X] [Z].

En revanche le défaut de paiement injustifié et prolongé des loyers et charges constitue un manquement grave radicalement incompatible avec la poursuite de la location. Il y a lieu dans ces conditions, [H] [Y] n'ayant strictement rien réglé depuis plus de trois ans :

- de prononcer la résiliation du bail à ses ses torts exclusifs ;

- d'autoriser [O] et [X] [Z] à le faire expulser, ainsi que tous occupants de son chef ;

- de mettre à sa charge une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit de 700 euros, et ce du 1er juin 2025 jusqu'à la date de libération effective des lieux.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [O] et [X] [Z] les frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'exposer en justice. Il leur sera alloué la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :