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TJ 93008, 23 juin 2025, RG 23/01426

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Date: 23/06/2025
Numéro: 23/01426
Lieu / cour: tj93008
Chambre: Chambre 6/Section 4
Type: other
Id: 685c393e0a00405eb741ac96

Texte de la décision

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TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 JUIN 2025

Chambre 6/Section 4
AFFAIRE: N° RG 23/01426 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XGHU
N° de MINUTE : 25/00493

Monsieur [H] [B] [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Capucine DES LIGNERIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2297

Madame [N] [S] épouse [L]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Capucine DES LIGNERIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2297

DEMANDEURS

S.A.S. REVENUS-LOCATIFS.COM
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Selviye CERRAHOGLU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D398

S.A.S. GROUPE REVENUS-LOCATIFS
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Selviye CERRAHOGLU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D398

S.A.S. R-L CONSEIL
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Selviye CERRAHOGLU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D398

S.A.S. RENOV PAR REVENUS-LOCATIFS
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Selviye CERRAHOGLU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D398

S.A.S. KAMI CAPITAL
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Selviye CERRAHOGLU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D398

S.A.S. SYMPA CHEZ VOUS
[Adresse 3]
[Localité 3]
défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD,Vice-Présente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 19 février 2020, Monsieur [H] [L] et Madame [N] [S] épouse [L] ont acquis une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 4].

Pour la recherche d’un bien immobilier, la rénovation et l’aménagement de ce bien en vue de sa mise en location, les époux [L] ont conclu un contrat avec la SASU REVENUS LOCATIFS.COM et un autre relatif à une mission de maîtrise d’oeuvre complète et de maîtrise d’ouvrage délégué avec la SAS R-L CONSEIL.

Selon devis émis le 26 février 2020 et accepté le 2 mars 2020, les époux [L] ont confié à la SAS RENOV par Revenus-Locatifs, les travaux de rénovation de leur bien immobilier.

L’aménagement et la décoration intérieure du bien ont été sous-traité à la SAS SYMPA CHEZ VOUS.

Les époux [L] se sont plaint de nombreux désordres et non conformité rendant leur bien inlouable et ont vainement mis en demeure les sociétés RL CONSEIL et RENOV par Revenus-Locatifs d’avoir dans un premier temps à réaliser les travaux de reprise, puis dans un second temps, à leur payer divers sommes au titre du coût des travaux de reprise et en indemnisation des préjudices subis.

C’est dans ce contexte que par actes de commissaire de justice en date des 29 décembre 2022, 5 et 10 janvier 2023 les époux [L] ont fait assigner la SASU REVENUS-LOCATIFS.COM, la SAS R-L CONSEIL, la SAS RENOV par Revenus-Locatifs, la SAS GROUPE REVENUS-LOCATIFS, la SAS KAMI CAPITAL et la SAS SYMPA CHEZ VOUS devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir l’indemnisation des préjudices qu’ils sont subis.

Cette procédure a été enregistrée sous le n° RG 23/1426.

Selon ordonnance en date du 25 septembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de nullité de l’assignation ainsi que la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par les défendeurs.

Par acte de commissaire de justice en date 08 novembre 2024, la SAS RENOV par Revenus-Locatifs et la SAS GROUPE REVENUS LOCATIFS ont fait assigner en intervention forcée la SA ALLIANZ IARD et la compagnie d’assurance AIG EUROPE SA devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation à les garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 décembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 17 mars 2025.

À cette audience, le rabat de l’ordonnance de clôture a été ordonné ainsi que la disjonction de l’assignation en intervention forcée au regard de sa tardiveté et la procédure a été enregistrée sous le n° RG 24/11971.

La clôture de l’instruction a été, à nouveau prononcée le 17 mars 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 17 mars 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2024, les époux [L] sollicitent du tribunal de :
« JUGER Monsieur [H] [L] et Madame [N] [S] [L] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

- PRONONCER la réception des travaux au jour du procès-verbal de constat du 3 décembre 2021 auquel Monsieur [T] avait été convoqué (Pièces n°21 et 32), et à titre subsidiaire au plus tôt le jour de la remise des clés le 26 juillet 2021,

- DIRE que la société REVENUS-LOCATIFS.COM a commis des fautes professionnelles, légales et contractuelles dans l’exécution de sa mission en tant qu’Agent immobilier,

Par conséquent,

- CONDAMNER in solidum la société Revenus-locatifs.com en sa qualité d’agent immobilier et ses sociétés mères Groupe Revenus-Locatifs et Kami Capital à verser aux époux [L] une somme globale (i) à titre principal de 120.000 euros et (ii) à titre subsidiaire de 54.960 euros en réparation des préjudices subis par les époux [L] ;

En outre :
- DIRE que la société R-L CONSEIL a commis des fautes contractuelles dans sa mission de Maître d’ouvrage délégué dans le cadre des travaux de rénovation du bien des époux [L] ;

- DIRE que la société R-L CONSEIL a commis des fautes professionnelles, légales et contractuelles dans sa mission de Maître d’œuvre du bien des époux [L] ;

- DIRE que la société RENOV PAR REVENUS-LOCATIFS a commis des fautes contractuelles dans sa mission d’Entreprise générale en charge des travaux de rénovation du bien des époux [L] ;

- CONSTATER que les sociétés R-L CONSEIL et RENOV PAR REVENUS-LOCATIFS ont livré aux époux [L] un bien impropre à la location,

Par conséquent,
- CONDAMNER in solidum la société R-L CONSEIL et ses sociétés mères Groupe Revenus-Locatifs et Kami Capital à rembourser aux époux [L] la somme de 8.400 euros correspondant à sa rémunération ;

- CONDAMNER in solidum la société R-L CONSEIL et ses sociétés mères Groupe Revenus-Locatifs et Kami Capital à verser aux époux [L] la somme de 15.000 euros correspondant à la décote sur le prix de vente du bien en raison de l’absence d’autorisation d’urbanisme délivrée pour la pose des trois fenêtres de toit ;

- CONDAMNER la société R-L CONSEIL à verser aux époux [L] une somme de 404,98 euros pour le remplacement du lave-vaisselle en raison de l’absence de communication des factures ;

- CONDAMNER la société R-L CONSEIL à communiquer l’ensemble des factures correspondant au devis de 20.000 € pour l’ameublement et l’équipement, dans un délai de 1 mois à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 50€ par jour de retard au-delà de ce délai ;

- CONDAMMNER in solidum la société RENOV PAR REVENUS-LOCATIFS et ses sociétés mères Groupe Revenus-Locatifs et Kami Capital à verser aux époux [L] une somme de 59.642,68 € TTC sur le fondement des prestations contractuelles non exécutées, étant précisé que, parmi ces prestations, il est demandé à ce que R-L CONSEIL soit condamnée in solidum au paiement de la somme correspondant au remplacement du parquet chêne de 28.949,17 € TTC;

- CONDAMNER in solidum les sociétés R-L CONSEIL et RENOV PAR REVENUS LOCATIFS et leurs sociétés mères Groupe Revenus-Locatifs et Kami Capital, à verser aux époux [L] :
o 25.852,95 euros TTC au titre des travaux de reprise déjà payés par les époux [L] ;
o 89.448,53 euros TTC au titre des travaux de reprise à réaliser, ce montant étant à parfaire ;

- CONDAMNER in solidum les sociétés REVENUS-LOCATIFS.COM, R-L CONSEIL et RENOV PAR REVENUS LOCATIFS et leurs sociétés mères Groupe Revenus-Locatifs et Kami Capital, à verser aux époux [L] une somme de 77.000 euros TTC en réparation de la perte de revenus locatifs d’octobre 2020 à juillet 2020 ;

- CONDAMNER in solidum les sociétés REVENUS-LOCATIFS.COM, R-L CONSEIL et RENOV PAR REVENUS LOCATIFS et leurs sociétés mères Groupe Revenus-Locatifs et Kami Capital, à verser aux époux [L] une somme de 4,372.69 euros TTC au titre du préjudice lié aux charges courantes et taxes d’octobre 2020 à juillet 2020 ;

- CONDAMNER in solidum les sociétés REVENUS-LOCATIFS.COM, R-L CONSEIL et RENOV PAR REVENUS LOCATIFS et leurs sociétés mères Groupe Revenus-Locatifs et Kami Capital, à verser aux époux [L] une somme de 20.379,80 euros au titre du préjudice lié au coût de l’emprunt ;

- CONDAMNER in solidum les sociétés REVENUS-LOCATIFS.COM, R-L CONSEIL et RENOV PAR REVENUS LOCATIFS et leurs sociétés mères Groupe Revenus-Locatifs et Kami Capital, à verser aux époux [L] une somme de 7.710,40 euros TTC au titre du préjudice lié à l’organisation de leur défense ;

- DIRE que le montant de 11.926,03 euros dû sur la dernière facture de la société RENOV viendra en déduction des sommes auxquels la société RENOV sera condamnée ;

- DIRE que les condamnations à l’encontre des sociétés R-L CONSEIL et RENOV PAR REVENUS LOCATIFS emportent intérêt au taux légal à compter du 23 décembre 2021, date à laquelle chacune des sociétés a été mise en demeure par les époux [L], et ordonner la capitalisation des intérêts, ceux-ci étant dus depuis plus d’une année ;

- DIRE que les condamnations à l’encontre de la société REVENUS-LOCATIFS.COM emportent intérêt au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 16 décembre 2022, date à laquelle elle a été mise en demeure par les époux [L] ;

- CONDAMNER la société SYMPA CHEZ VOUS à relever et garantir la société R-L CONSEIL pour toute condamnation en sa qualité d’Architecte signataire des plans ;

- CONDAMNER in solidum les sociétés REVENUS-LOCATIFS.COM, R-L CONSEIL et RENOV PAR REVENUS LOCATIFS et leurs sociétés mères Groupe Revenus-Locatifs et Kami Capital, à verser aux époux [L] une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER in solidum les sociétés REVENUS-LOCATIFS.COM, R-L CONSEIL et RENOV PAR REVENUS LOCATIFS et leurs sociétés mères Groupe Revenus-Locatifs et Kami Capital, aux entiers dépens selon l’article 699 du code de procédure civile ;

ASSORTIR la décision à intervenir de l’exécution provisoire ».

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 décembre 2024, la SAS REVENUS-LOCATIFS.COM, la SAS R-L CONSEIL, la SAS RENOV PAR REVENUS LOCATIFS, la SAS GROUPE REVENUS-LOCATIFS et la SAS KAMI CAPITAL sollicitent du tribunal de :
« DÉBOUTER intégralement les époux [L] de leurs demandes qui sont mal fondées, en fait comme en droit ;

Très subsidiairement

CONDAMNER la société SYMPA CHEZ VOUS à relever et garantir les société REVENUS LOCATIFS.COM, R-L CONSEIL, RENOV PAR REVENUS-LOCATIFS, des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre des missions sous-traitées ;
A TITRE RECONVENTIONNEL

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [L] à payer la somme de 11.926,03€ TTC à la société RENOV PAR REVENUS LOCATIFS au titre du solde restant dû sur la facture n°00008 de l’entreprise du 10 septembre 2020 d’un montant total de 16 926,03 € TTC;

EN TOUT CAS

REJETER toute demande formée à l’encontre des sociétés GROUPE REVENUS-LOCATIFS et KAMI CAPITAL ;

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [L] à payer aux sociétés REVENUS LOCATIFS.COM, R-L CONSEIL, RENOV PAR REVENUS-LOCATIFS, GROUPE REVENUS-LOCATIFS et KAMI CAPITAL, une somme de 2.000 € à chacune, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

ÉCARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

***

Assignée par remise à personne habilitée, la SAS SYMPA CHEZ VOUS n'a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 mars 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d'un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l'examen d'une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l'article 789 du code de procédure civile. L'analyse des arguments des défendeurs conditionne ainsi tant la qualification de leurs moyens au sens de l'article 12 du code de procédure civile que le stade de leur examen.

Sur les fins de non-recevoir

sur les demandes non signifiées à partie défaillante

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Aux termes de l’article 63 du code de procédure civile, les demandes incidentes sont : la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l'intervention.

Selon l’article 68 de ce code, les demandes incidentes sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, la SAS SYMPA CHEZ VOUS n’a pas constitué avocat.

Or, la SAS REVENUS-LOCATIFS.COM, la SAS R-L CONSEIL et la SAS RENOV par Revensu-Locatifs forment des appels en garantie à l’encontre de la SAS SYMPA CHEZ VOUS, partie défaillante, sans justifier de leur signification à cette dernière, de sorte que ces demandes seront déclarées irrecevables.

sur le défaut d’intérêt à agir des époux [L]

Il est un principe selon lequel nul ne plaide par procureur.

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, les époux [L] formulent une demande tendant à ce que la SAS SYMPA CHEZ VOUS soit condamnée à relever et garantir la SAS R-L CONSEIL pour toute condamnation en sa qualité d’architecte signataire des plans.

Cette demande n’étant pas formée au profit des époux [L], il convient de la déclarer irrecevable.

Sur les demandes principales des époux [L]

sur la réception judiciaire

Selon l'article 1792-6 alinéa 1er du code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

En application de ce texte, la réception judiciaire peut être prononcée si l’ouvrage est en état d’être reçu, c’est-à-dire habitable s’agissant d’un immeuble d’habitation.

En l’espèce, l’examen des pièces versées aux débats en particulier les procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 30 juillet 2021 et 3 décembre 2021, le rapport de Monsieur [Q] [I], architecte, du 28 mars 2022, le rapport de visite consuel du 4 mai 2022, le rapport de la SARL AXE ASSECHEMENT du 26 janvier 2023, le rapport d’intervention de la SA LAUMONIEUR du 7 octobre 2024, le rapport de visite de la société SMB du 2 octobre 2024, les différentes attestations des agences immobilières et les propres écritures des époux [L], permet d’établir que la maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 4], objet des travaux litigieux, est affectée d’un très grave problème d’humidité et d’infiltrations liées notamment à l’absence d’étanchéité du toit, qui la rend inhabitable, de sorte que l’ouvrage n’est pas en état d’être reçu.

En conséquence, les époux [L] seront déboutés de leur demande à ce titre.

sur les désordres, leur cause et origines

En application de l’article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il en résulte que, hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence de celle-ci. (C. Cass chambre mixte 28 septembre 2012 n°2012-22400 ; C. Cass. 3ème 14 mai 2020 n°19-16.278 ; C. Cass 3ème 1er octobre 2020 n°19-18.797).

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 30 juillet 2021 et de celui du 3 décembre 2021, tous deux illustrés de nombreuses photographies que :

à l’intérieur du pavillon situé [Adresse 4] à [Localité 4] :

- au sous-sol du pavillon se trouvent une salle à manger-cuisine et un home cinéma (salon), qui présentent d’importantes traces d’humidité et d’importantes traces noirâtres sur les murs en partie basse ; le taux d’humidité est de 100 % ; dans la montée d’escalier la peinture est cloquée et le revêtement des marches présente des traces jaunâtres de décoloration à différents endroits ; en haut de l’escalier la plinthe se décolle ;

- au rez-de-chaussée
- dans l’entrée, le revêtement de sol est décollé, décollement non visible mais présent au toucher ;
- dans la chambre 2, au niveau du seuil de porte le revêtement de sol gondole au toucher ;
- dans la chambre 3, sur le mur face en entrant en partie haute, légères taches et auréoles visibles ainsi qu’au niveau du plafond en partie basse de la pente ;
- dans la chambre 4, sur le mur face en entrant et notamment en partie supérieure, à la jonction avec le plafond, auréoles d’humidité et traces noirâtres visibles ; ce même défaut est également visible et plus prononcé en partie basse à l’angle entre les deux murs ; le revêtement de sol est bombé et forme une vague ;
- le revêtement de sol de l’escalier menant au R+1 présente des taches jaunâtres de décoloration ;

- dans les 4 chambres du rez-de-chaussée et les 2 chambres du premier étage, un mur présente une bande de peinture soit de couleur verte soit de couleur beige avec une délimitation par une baguette d’une autre couleur formant un décroché au-dessus de chaque lit, la partie du mur au-dessus de cette baguette étant d’une autre couleur que la bande du dessous ; toutes les salles d’eau présentent des murs de couleur blanche ;

à l’extérieure du pavillon situé [Adresse 4] à [Localité 4] :

- les seuils de fenêtres situées au rez-de-chaussée et donnant sur l’avant de la maison sont carrelés d’aspect ancien, celui de droite est cassé et des carreaux sont manquants ;

- depuis le sas d’entrée, de part et d’autre, des portes métalliques de type verrières, donnant sur courette avant, du gazon synthétique est posé au sol des deux courettes, le sol du sas d’entrée est recouvert d’un carrelage ancien ; le 3 décembre 2021, les deux portes d’accès ne s’ouvrent plus complètement.

Aux termes du seul procès-verbal de constat du 30 juillet 2021, il est constaté dans chaque salle d’eau des difficultés d’évacuation de l’eau ainsi que l’absence de trappe d’accès aux combles.

Ces constats sont corroborés par le rapport de Monsieur [Q] [I] du 28 mars 2022.

Aux termes du seul procès-verbal de constat du 3 décembre 2021, le commissaire de justice relève que :
« depuis le palier du R+1, j’ai une vue sur la toiture de l’extension côté jardin avec la toiture composée de bac acier, avec chéneau à l’extrémité du bâtiment. Je relève la présence de trois fenêtres de toit avec en contour des bandes d’étanchéité bitumeuses. Je note l’absence de raccord en tôle autour des fenêtres de toit.
Au niveau de la fenêtre de droite en regardant vers le jardin je relève la présence d’une bâche située au-dessus de l’ouvrant faisant office de protection. Je constate que l’eau stagne à cet endroit également. »

Ce constat est corroboré par le rapport de Monsieur [Q] [I] du 28 mars 2022.

En revanche, si le Consuel établit le 4 mai 2022 indique que l’installation électrique du bien des époux [L] n’est pas conforme aux normes de sécurité, ce document n’est corroboré par aucune autre pièce, de sorte qu’il ne peut à lui seul établir la matérialité de cette non-conformité.

Aux termes de son rapport du 28 mars 2022, Monsieur [Q] [I] explique que

- l’humidité excessive au sous-sol est dû à :
- un manque de ventilation ;
- des remontées capillaires ;
- un manque d’isolation de certains murs ;
- l’absence de protection, d’étanchéité de certains murs directement en contact avec de la terre végétale et certains murs n’étant pas correctement ravalés donc étanches.

- les infiltrations dans les étages sont dues, outre des fuites qui ont été réparées, à :
- un mauvais état du toit qui ne garantit plus une étanchéité suffisante ;
- un mauvais état du ravalement du bâti qui ne garantit plus une étanchéité suffisante ; - des fuites des fenêtres de toit de type velux qui ont été posées sans respecter les règles de l’art.

Les analyses de Monsieur [Q] [I] sont corroborées par le rapport illustré de photographies de la société SOGECOP, le rapport de la SARL AXE ASSECHEMENT du 26 janvier 2023, le compte-rendu de visite de la société SMB du 2 octobre 2024 et le rapport de la société LAUMONIER du 7 octobre 2024.

La matérialité des désordres dont se plaignent les époux [L] est donc établie, à l’exception des non-conformités de l’installation électrique.

Aux termes de son rapport du 28 mars 2022, Monsieur [Q] [I], architecte, estime que le bien immobilier est en l’état inhabitable. Cette analyse est corroborée non seulement par les mails de plusieurs agences immobilières qui indiquent que le bien n’est pas louable en l’état et d’anciens locataires expliquant avoir quitté ce pavillon en raison des infiltrations et de l’humidité permanente, mais également par le rapport de la SARL AXE ASSECHEMENT du 26 janvier 2023 qui souligne que les moisissures constituent un risque pour la santé des occupants, de sorte que ces désordres rendent impropre l’immeuble à sa destination d’habitation.

Néanmoins en l’absence de réception aussi bien tacite que judiciaire, ces désordres relèvent de la responsabilité civile de droit commun.

Sur la responsabilité de la SAS REVENUS-LOCATIFS.COM

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
Il s’évince des dispositions de l’article 1992 précité que le mandataire est tenu à une obligation de moyens supposant une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant.
L'agent immobilier est également tenu envers son cocontractant d'une obligation de conseil dans l'exécution de son mandat.

Il ne s'agit pas seulement de transmettre une information neutre et objective. L'agent immobilier doit attirer l'attention du vendeur sur les avantages et les inconvénients de l'opération envisagée et lui indiquer le choix le plus opportun.

Le bien immobilier, objet de l'opération, doit être conforme à l'usage ou à la destination que l'acquéreur éventuel désire lui donner. L'agent immobilier doit vérifier et, éventuellement, lever ou faire lever les risques juridiques, administratifs ou financiers portant sur le bien objet du mandat ou sur l'opération envisagée.

En l'espèce, selon contrat signé le 28 mai 2019, les époux [L] ont confié à la SAS REVENUS-LOCATIFS.COM un mandat de recherche sans exclusivité d’un bien immobilier en île de France pour un budget maximal de 500.000 € (acquisition, notaire, travaux, ameublement, décoration, honoraires inclus) en vue d’une mise en location pour une rentabilité brute attendue entre 7 et 10 %.

Ainsi, la SAS REVENUS-LOCATIFS.COM n’ignorait pas que l'acquisition réalisée par les époux [L] avait pour objectif d'accomplir un investissement locatif dont ils devaient tirer des revenus.

Il résulte de plusieurs échanges de sms et de mails, en particulier celui 09 août 2019, que la SAS REVENUS-LOCATIFS.COM, par l’intermédiaire de Monsieur [U] [T], a proposé aux époux [L] l’acquisition du bien situé [Adresse 4] à [Localité 4] pour un budget global de 475.960 € se décomposant comme suit :
- 278.000 € prix brut ;
- 120.000 € au titre des travaux ;
- 27.860 € de frais d’agence ;
- 22.240 € de frais de notaire.

Les époux [L] reprochent à la SAS REVENUS-LOCATIFS.COM de n’avoir émis aucune réserve particulière que ce soit relativement à l’état du bien, en particulier la vétusté de la toiture, qu’une simple vérification visuelle permettait d’appréhender ou que ce soit sur le budget travaux.

Aux termes de l’acte authentique de vente du 19 février 2020, les époux [L] ont acquis moyennant la somme de 278.000 €, outre 16.142 € de frais de notaire, au [Adresse 4] à [Localité 4] une maison d’habitation ainsi décrite :
« Désignation issue du titre de propriété du VENDEUR, littéralement rapportée :
« (…)
un pavillon comprenant :
au rez-de-chaussée : une cuisine, une salle à manger, un salon, véranda, cuisine d’été, wc.
au premier étage : deux chambres, salle de bains avec wc.
Chauffage central au gaz (...) »

Désignation actuelle :

Le VENDEUR déclare que c’est à tort et par erreur qu’il a été omis de faire mention du sous-sol semi enterré dans son titre de propriété plus amplement énoncé ci-dessous :

- au sous-sol semi-enterré : une réserve, une chambre, une cuisine et une salle d’eau ;
- au rez-de-chaussée : une cuisine, une salle à manger, un salon, une véranda, cuisine d’état, wc ;
- au premier étage : deux chambres, salle de bain avec wc ;
Chauffage central au gaz. »

Selon le devis n°D-2019-518 émis le 20 septembre 2019 par la société SARAKATE les travaux de rénovation étaient évalués à la somme de 169.260,28 €, soit un budget global de 463.402,28 € ne dépassant pas l’enveloppe contractuellement arrêtée.

S’il résulte de l’attestation et du devis établis par la société SOGECOP le 23 décembre 2022, corroborés par le compte-rendu de visite de la société SMB du 2 octobre 2024 que les infiltrations ont pour origine la vétusté du toit, qui n’assure plus le clos et le couvert, aucune des pièces versées aux débats ne permet de démontrer que cet état de la toiture était aisément détectable par des vérifications élémentaires à la portée d’un profane alors même qu’aucune trappe ne donnait accès aux combles, étant souligné que si la SAS REVENUS-LOCATIFS.COM est un professionnel de l’immobilier, elle n’en est pas pour autant un professionnel de la construction.

De la même manière, s’il résulte des procès-verbaux de constat de commissaire de justice en date des 30 juillet 2021 et 3 décembre 2021, du rapport de Monsieur [Q] [I], architecte, du 28 mars 2022, corroboré par le rapport de la SARL AXE ASSECHEMENT du 26 janvier 2023, le compte-rendu de visite de la société SMB du 2 octobre 2024 et le rapport d’intervention de la SA LAUMONIEUR du 7 octobre 2024, que les moisissures et l’humidité excessive dans les murs du pavillon, en particulier dans le sous-sol, sont dus à des remontées capillaires couplées à une insuffisance de la ventilation et une insuffisance de l’étanchéité des murs en contact avec l’extérieur, aucune des pièces versées aux débats ne permet de démontrer d’une part, que cette humidité était déjà présente lors de l’achat, d’autre part, était aisément détectable par des vérifications élémentaires à la portée d’un profane, étant souligné que si la SAS REVENUS-LOCATIFS.COM est un professionnel de l’immobilier, elle n’en est pas pour autant un professionnel de la construction.

Dans ces conditions, les époux [L] échouent à rapporter la preuve d’un manquement de la SAS REVENUS-LOCATIFS.COM aux obligations contractuelles découlant de son mandat.

Sur la responsabilité de la SAS R-L CONSEIL

- en sa qualité de maître d’oeuvre

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l'article 1217 du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l'inexécution.

L'article 1231-1 du code civil précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Chargé d'une mission de conception, le maître d'oeuvre doit concevoir un projet réalisable tenant compte des différentes contraintes. Ainsi, sur la base d'un avant-projet définitif approuvé, le maître d'oeuvre détermine tous les éléments techniques de la construction sous la forme d'un cahier des clauses techniques particulières permettant aux entrepreneurs consultés de définir sans ambiguïté la nature, la qualité, la quantité et les limites de leurs prestations.

En qualité de professionnel, le maître d'oeuvre est responsable de la qualité de son projet. Lors de l'élaboration de son projet, s'il doit tenir compte des souhaits de son client, il est également tenu d'une obligation générale de conseil lui imposant d'attirer l'attention de son client sur les conséquences techniques de ses choix.

Pour remplir ce devoir de conseil en temps utile afin de permettre au maître de l'ouvrage de mesurer les risques, aléas et contraintes de son projet, le maître d’oeuvre doit recueillir au préalable toutes les informations utiles à la réalisation du projet et se procurer, auprès de son client et des autorités en charge des règles d'urbanisme, les documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission, à commencer par le titre de propriété qui fonde les droits du maître de l'ouvrage.

C'est à l'architecte de démontrer qu'il a rempli son obligation de conseil, obligation qui subsiste même en présence d'un maître d'ouvrage notoirement compétent.

Enfin, dans le cadre de sa mission de direction et de surveillance des travaux, pèse sur le maître d'oeuvre une obligation de moyens de sorte qu'il revient au maître d'ouvrage non seulement de démontrer sa défaillance dans la direction de l'exécution des travaux, mais également le lien de causalité entre cette défaillance et le préjudice allégué.

Cette obligation de surveillance qui incombe au maître d'oeuvre ne lui impose pas une présence constante sur le chantier et ne se substitue pas à celle que l'entrepreneur doit exercer sur son personnel. En effet, les missions de l'architecte, maître d'oeuvre d'exécution, ne peuvent être confondues avec celles d'un chef de chantier ou d'un conducteur de travaux.

En revanche, le maître d'oeuvre qui, lors de contrôles sur le chantier, constate une mauvaise exécution des travaux, ne remplit pas sa mission s'il se contente de les signaler. Il doit en effet prendre les mesures nécessaires pour y remédier.

En l’espèce, aux termes d’un contrat intitulé « conseil en aménagement d’intérieur », signé le 28 mai 2019 les époux [L] ont confié à la SAS R-L CONSEIL la mission suivante :
« l’assister dans la conception et le suivi des travaux de rénovation, d’aménagement et/ou de décoration pour permettre d’exploiter au maximum le potentiel du bien immobilier à acquérir dans un objectif d’investissement locatif. ».

Cette mission générale est ensuite déclinée en quatre sous-missions :

- assistance avant l’acquisition du bien immobilier, la société R-L CONSEIL :
« ouvre un dossier et examine le descriptif du bien immobilier à acquérir selon cahier des charges précisé en ANNEXE 1 du présent contrat ;

établi une projection financière sur la base des prix d’acquisition optimal et maximal figurant dans le descriptif du bien immobilier à acquérir selon cahier des charges, précisé en ANNEXE 1 du présent contrat ; cette projection constitue une estimation et n’est pas contractuelle ;

défini le type de rénovation, d’aménagement et/ou de décoration potentiels pour les biens immobiliers proposés au CLIENT par la société Revenus-Locatifs.com, agent immobilier détenteur de la carte professionnelle « transaction sur immeubles et fonds de commerce » n°833 094 386 ou par tout autre mandataire que le CLIENT aura missionné pour la recherche du bien immobilier.»

- conception du projet de rénovation et/ou d’aménagement à réaliser sur le bien immobilier acquis, la société R-L CONSEIL :
« procède à la conception du projet de rénovation et/ou d’aménagement de ce bien et soumet au CLIENT pour approbation de sa part les plans

propose au CLIENT un programme de travaux et un choix de matériaux ;

mise en relation du CLIENT qui le souhaite avec des entreprises qualifiées du secteur du bâtiment et l’assiste dans le choix des devis et des entreprises (…) ; les entreprises recommandées sont indépendantes et n’ont aucun lien juridique, ni avec la société R-L CONSEIL, ni avec la société Revenus-Locatifs.com ;

présente au CLIENT le coût prévisionnel des travaux sur la base des devis acceptés

Selon la complexité des travaux à réaliser, un architecte ou un bureau d’étude pourra être missionné par la société R-L Conseil pour procéder à la conception du projet de rénovation et/ou d’aménagement.(...)»

- assistance à la réalisation des travaux de rénovation et/ou d’aménagement
« LE CLIENT – qui est maître d’ouvrage des travaux de rénovation et/ou d’aménagement – confie à la société R-L CONSEIL la mission de l’assister, de le conseiller et de le représenter dans la réalisation des travaux de rénovation et/ou d’aménagement du bien immobilier acquis, tels que conçus par la société R-L CONSEIL ou en collaboration avec l’architecte ou le bureau d’étude missionné le cas échéant – et préalablement validés par le CLIENT.

Dans le cadre de cette mission, la société R-L CONSEIL :
- Informe le CLIENT de l’ouverture du chantier ;
- Représente le CLIENT et assure pour son compte le suivi et la coordination des travaux ;
- Etablit des comptes rendus réguliers et soumet au CLIENT tout devis complémentaire ;
- Procède pour le compte du CLIENT aux opérations de réception des travaux et l’en informe ;
- Etablit et transmet au CLIENT un état détaillé du coût définitif des travaux réalisés ».

- assistance et représentation du CLIENT pour la décoration et l’ameublement du bien immobilier :
« Le CLIENT mandate la société R-L CONSEIL pour meubler et décorer le bien dans la perspective de sa mise en location »

Il s’ensuit que la SAS R-L CONSEIL était en charge d’une mission de conception des travaux de rénovation et/ou d’aménagement du bien acquis par les époux [L] [Adresse 4] à [Localité 4] ainsi que d’une mission de suivi de chantier.

Les époux [L] estiment que la SAS R-L CONSEIL, en sa qualité de maître d’oeuvre a commis les manquements contractuels suivants à leur égard :
- absence de signature d’un contrat avec la société SYMPA CHEZ VOUS en qualité d’architecte ;
- erreurs de diagnostic, d’estimation du budget travaux et de conception ;
- absence de recommandation quant à la souscription d’une assurance dommages ouvrage ;
- absence de reprise des désordres liés à l’humidité excessive et à l’absence d’étanchéité du toit constatée lors du chantier ;
- le retard du chantier ;
- l’absence d’autorisation d’urbanisme pour la pose des velux de toit ;
- ne pas leur avoir communiqué les factures du mobilier.

Ainsi qu’il a préalablement été développé le bien immobilier acquis par les époux [L] est affecté de désordres d’infiltrations et d’humidité excessive en raison de la vétusté du toit, des remontées capillaires couplées à une insuffisance de la ventilation et à une insuffisance de l’étanchéité des murs en contact avec l’extérieur.

Au regard de la mission de conception dont la SAS R-L CONSEIL était en charge, il lui incombait de prévoir tous les travaux nécessaires à la mise en location du bien, en particulier les travaux de rénovation de la toiture et ceux nécessaires pour prévenir l’humidité excessive dans le sous-sol transformé en pièces de vie, à tout le moins, elle aurait dû recommander le recours à un architecte et à un bureau d’étude technique, ce qu’elle ne démontre pas avoir fait.

La SAS R-L CONSEIL soutient que les maîtres d’ouvrage ne lui ont pas commandé de travaux structurels, néanmoins, il lui appartenait d’attirer l’attention de ces derniers sur le fait que des travaux de rénovation structurels d’importance étaient nécessaires et sur les conséquences susceptibles de découler de l’absence de réalisation de ces travaux ainsi que de recommander de recourir à un architecte et à un bureau d’étude technique, ce qu’elle ne démontre pas avoir fait.

La SAS R-L CONSEIL n’a pas identifié les problèmes du bâtiment, à savoir la vétusté du toit, la vétusté du ravalement, le manque de ventilation et d’isolation du sous-sol à usage d’habitation, de sorte qu’elle a préconisé des travaux inadaptés, en tout cas insuffisants pour permettre la mise en location du bien, ce dont il découle nécessairement une mauvaise évaluation du budget puisque les travaux ne comprennent ni la réfection de la toiture, ni les travaux nécessaires à la suppression de l’humidité excessive (ravalement, renforcement de la ventilation, radier ou tout autre système d’étanchéité pour les murs en contact avec les terres végétales), ni le recours à un architecte et à un bureau d’étude technique.

De plus, la SAS R-L CONSEIL ne conteste pas ne pas avoir effectué ou recommandé d’effectuer la déclaration d’autorisation préalable de travaux pour la création des velux de toit.

Or, en application des articles R 421-14 et R 421-17 du code de l’urbanisme, la création de fenêtres de toit, sans changement de destination du bien, en l’occurrence à destination d’habitation, doit s’accompagner d’une déclaration préalable de travaux. Bien qu’aux termes du contrat la SAS R-L CONSEIL ne s’est pas engagée à l’établir et à la déposer, il lui incombait au titre de son obligation de conseil d’attirer l’attention des époux [L] sur la nécessité d’effectuer cette déclaration, ce qu’elle ne démontre pas avoir fait.

De surcroît, la SAS R-L CONSEIL s’est engagée à fournir un compte de débours global relatif aux coûts de l’ameublement et de la décoration et comprenant le détail des factures correspondantes, mais elle ne verse aux débats, ni décompte, ni détail des factures. Le fait qu’elle ait sous-traité à la SAS SYMPA CHEZ VOUS cette prestation ne la dispense pas de s’en acquitter, de sorte qu’il est établi qu’elle a manqué à cette obligation contractuelle.

Au surplus, au titre de son devoir de conseil et nonobstant son caractère obligatoire, il incombait à la SAS R-L CONSEIL de rappeler aux époux [L] de souscrire une assurance dommages-ouvrage, car les travaux prévus par la SAS R-L CONSEIL, même inadaptés comprenaient la « création de toute l’électricité » et la pose de velux de toit, susceptibles d’être qualifiés de travaux de construction. En tout état de cause, comme la SAS R-L CONSEIL aurait dû identifier et prévoir des travaux affectant la toiture et la structure du bâtiment, par suite elle aurait dû rappeler aux époux [L] de souscrire une assurance dommages ouvrage, ce qu’elle ne démontre pas avoir fait.

Par ailleurs, l’absence de tout compte rendu de chantier, l’ampleur, la gravité et la persistance des désordres d’infiltration et de moisissures démontrent que la SAS R-L CONSEIL n'a pas assuré avec vigilance un suivi suffisant du chantier, en effet elle aurait dû déceler dans le cadre de l'examen des travaux au cours de chantier dans un premier temps l’origine des fuites, infiltrations et humidité, dans un second temps les travaux nécessaires pour y remédier, formuler des demandes de reprise immédiate lors des réunions de chantier et informer les maîtres d'ouvrage des difficultés rencontrées afin d'envisager éventuellement soit une résiliation du contrat de la SAS RENOV et le recours à une autre entreprise soit la réalisation de travaux supplémentaires pour y remédier.

En revanche, il ne peut être reproché à la SAS R-L CONSEIL de ne pas avoir fait signer de contrat avec la société SYMPA CHEZ VOUS, qui, en qualité d’architecte, a réalisé les plans qui ont été soumis aux époux [L], dans la mesure où la SAS R-L CONSEIL a fait le choix de sous-traiter cette prestation à la SAS SYMPA CHEZ VOUS, il n’y avait aucune obligation d’imposer aux époux [L] de conclure avec cette société. La SAS R-L CONSEIL doit répondre auprès des époux [L] des éventuels manquements de son sous-traitant.

En outre, aux termes d’un mail en date du 27 février 2020, Monsieur [U] [T], représentant la SAS R-L CONSEIL s’est engagé sur une durée du chantier de 12 à 16 semaines à compter de la réception des fonds.

Les parties s’accordent à reconnaître que les travaux ont débutés en mars 2020, mais s’opposent sur la date d’achèvement. Les époux [L] considèrent que les travaux n’ont jamais été achevés, tandis que la SAS R-L CONSEIL estime que les travaux commandés l’ont été en novembre 2020.

Or, l’année 2020 a été marquée par la pandémie de COVID 19, un confinement ayant été ordonné entre le 16 mars 2020 et le 11 mai 2020 et plusieurs périodes de couvre-feu s’étant ensuite succédées, qui a nécessairement entraîné des retards qui ne sont pas imputables à la SAS R-L CONSEILS. Il résulte également des pièces versées aux débats que les époux [L] ont commandé des travaux supplémentaires qui ne figuraient pas au devis initial, comme le remplacement des trois fenêtres de toit et qu’une une fuite de gaz a été détectée qui a aussi nécessité des travaux supplémentaires jusqu’en juin 2021.

Les époux [L] ont ensuite d’une part, fait de nombreuses réserves quant à la qualité et l’achèvement des travaux dont certaines ont été contestées par la SAS R-L CONSEIL, d’autre part, refusé en septembre 2021 de réceptionner les travaux au regard non de leur inachèvement, mais des désordres et malfaçons affectant leur bien le rendant impropre à sa mise en location.

Il résulte de ces éléments que la durée du chantier au-delà du délai initial fixé entre 12 à 16 semaines n’est pas imputable à la SAS R-L CONSEIL.

Il est néanmoins suffisamment démontré que la SAS R-L CONSIEL n'a pas mis en oeuvre tous les moyens que lui imposait sa mission de maîtrise d’oeuvre et a manqué à son obligation d’information, à son obligation d’établir un projet réalisable, conforme aux attentes des époux [L] et tenant compte des différentes contraintes et de l’état du bâtiment, ainsi qu’à son obligation de suivi du chantier.

En conséquence, la SAS R-L CONSEIL engage sa responsabilité contractuelle à l’égard des époux [L] au titre de ces différents manquements.

- en sa qualité de maître d’ouvrage délégué

En application de l'article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire.

La maîtrise de l'ouvrage déléguée de droit privé n'obéit à aucune réglementation spécifique, le maître de l'ouvrage peut donc confier à son délégataire la réalisation d'actes matériels et immatériels qualifiées de prestations de service.
Le contrat reste un contrat de mandat à la condition que ces prestations demeurent toujours accessoires à la mission de représentation, ledit contrat pouvant dans le cas contraire devenir un contrat de louage d'ouvrage et le maître d'oeuvre délégué devenir alors un constructeur au sens de l'article 1792-1-3° du code civil qui stipule qu'est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage accomplit une mission assimilable à celle de locateur d'ouvrage
Il appartient au juge au cas par cas d'apprécier la réalité de la prestation et de restituer son exacte qualification au contrat avec toutes conséquences sur la qualité de constructeur et la nature des responsabilités éventuelles, celui-ci ne pouvant cependant pas dénaturer les termes du contrat.

Le maître d’ouvrage délégué peut être défini comme un mandataire titulaire d’un mandat spécial qui agira au nom, et pour le compte du maître d’ouvrage, et le représentera à l’égard jusqu'à l’achèvement de sa mission.

En l’espèce, aux termes d’un contrat intitulé « conseil en aménagement d’intérieur », signé le 28 mai 2019 les époux [L] ont confié à la SAS R-L CONSEIL la mission suivante : « l’assister dans la conception et le suivi des travaux de rénovation, d’aménagement et/ou de décoration pour permettre d’exploiter au maximum le potentiel du bien immobilier à acquérir dans un objectif d’investissement locatif. ».
Cette mission générale est ensuite déclinée en quatre sous-missions :

propose au CLIENT un programme de travaux et un choix de matériaux ;

présente au CLIENT le coût prévisionnel des travaux sur la base des devis acceptés

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