TJ 93008, 23 juin 2025, RG 24/01541
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]
N° RG 24/01541 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSCL
Minute : 25/00417
Madame [C] [U]
Représentant : Me Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172
C/
S.A. EMMAUS HABITAT
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 150
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Juin 2025
DEMANDEUR :
Madame [C] [U]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Maître Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
DÉFENDEUR :
S.A. EMMAUS HABITAT
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Maître Aurore VENTURA, du cabinet de Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE
DÉBATS :
Audience publique du 16 Mai 2025
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2004, l'OPHLM de la ville de [Localité 1], aux droits duquel vient EMMAUS HABITAT, a donné en location à Madame [C] [U] un logement situé [Adresse 4], [Adresse 6], à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 513,36 euros, outre les charges.
Par acte d'huissier délivré le 2 mai 2024, Madame [C] [U] a fait assigner en référé EMMAUS HABITAT devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny, statuant en référé, afin d'obtenir que :
- soit ordonnée une mesure d'expertise aux fins notamment de déterminer si les travaux effectués par EMMAUS HABITAT ont été fait dans les règles de l'art, s'il reste des travaux à effectuer pour remettre en état le logement litigieux, de constater les préjudices subis dans la jouissance de cet appartement et les évaluer,
- EMMAUS HABITAT soit enjoint de faire réaliser les travaux de mise en conformité prescrits à l'issue de l'expertise,
- elle soit autorisée à suspendre le paiement des loyers à compter de la décision à intervenir et jusqu'à complète réalisation des travaux, ou subsidiairement en réduire le montant à 100 euros pas mois et en autoriser la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations,
- EMMAUS HABITAT soit enjoint de lui proposer une solution d'hébergement adaptée à sa situation familiale pendant toute la durée des travaux de mise en conformité,
- EMMAUS HABITAT soit condamné à lui verser une provision de 4000 euros en réparation des préjudices de jouissance subis,
- EMMAUS HABITAT soit condamné à verser à son conseil la somme de 2000 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
De nombreux renvois ont été ordonnés afin de permettre aux parties de se mettre en état.
A l'audience du 16 mai 2025, Madame [C] [U], représentée, s'est référé aux termes de ses dernières conclusions dans laquelle elle expose que son logement présente de nombreux et importants désordres, que les travaux de réhabilitation en cours dans l'ensemble immobilier, ont échoué à remédier à ces désordres, voir les ont aggravés, qu'elle a mis son bailleur en demeure de réaliser des travaux de mise en conformité, pour faire cesser notamment les infiltrations d'eau qui serait lié à l'existence d'un pont thermique selon l'expert de son assureur, qu'aucun des convecteurs du logement ne fonctionne depuis le mois de janvier 2024, que le logement n'est plus distribué en eau chaude depuis février 2024, qu'enfin depuis mars 2025, les sanitaires sont régulièrement bouchés. Elle a estimé l'urgence caractérisée et a souligné l'existence d'un trouble manifestement illicite, le logement litigieux ne satisfaisant pas aux critères de décence tels que définis à l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, cette situation ayant par ailleurs un impact sur son état de santé. A ce stade, une simple injonction de réaliser des travaux de mise en conformité risquerait de se heurter à l'obstacle que lesdits travaux ne soient pas réalisés dans les règles de l'art, raison pour laquelle il est nécessaire de désigner un expert. Elle a exposé que même si le montant de son indemnisation devra être évalué dans le cadre de l'expertise, elle est fondée dès à présent à se voir allouer une provision de 4000 euros eu égard à la gravité des désordres et leurs conséquences.
Elle a expliqué que les allégations de la défenderesse selon lesquelles elle se serait opposée systématiquement aux travaux de réhabilitation sont infondées. Les entreprises de la bailleresse ont eu accès à son logement à plusieurs reprises, et cette dernière se contente d'énumérer des rendez-vous non honorés sans jamais établir et justifier que les exigences de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 ont été observées, sauf pour les interventions de 16 au 18 octobre 2023, pour lesquelles elle est en capacité d'expliquer son refus ou son incapacité à être présente. Elle a souligné que la bailleresse est particulièrement de mauvaise foi, ayant tenté d'obtenir du juge des contentieux de protection une ordonnance d'autorisation d'entrer dans les lieux pour y effectuer des travaux, alors même qu'elle était en relation avec son conseil. Enfin les diverses relances par courriel versées aux débats témoignent au contraire de sa volonté de chercher des solutions.
EMMAUS HABITAT, représenté, formule toutes protestations et réserves sur la demande d'expertise de Mme [U], et demande qu'elle soit déboutée au surplus de toutes ses demandes et condamnée aux dépens.
Il s'est référé aux termes de ses dernières conclusions dans laquelle il expose avoir tout mis en œuvre pour réparer les désordres subis par Mme [U] mais s'est heurté à plus reprises à son comportement agressif et son refus de faire intervenir des sociétés pour réaliser les travaux. Malgré ces conditions d'intervention difficiles, des professionnels sont intervenus plus de 5 fois entre 2023 et 2024 au domicile de Mme [U] concernant les radiateurs et les difficultés de surtension. Des interventions ont eu également lieu pour les désordres concernant les toilettes le 26 février 2025 et le 4 mars 2025. Ainsi si des travaux n'ont pas été réalisés dans leur entièreté, c'est en raison du comportement fautif de Mme [U]. Cette dernière ne justifie pas par ailleurs de sa demande de suspension ou de réduction de loyer, ne justifiant pas d'éléments objectifs de la non habitabilité de son logement. S'agissant de la provision pour trouble de jouissance, il estime que les désordres subis par Mme [U] auraient pu être terminés si cette dernière avait permis l'intervention de la société mandatée par son bailleur et que cet éventuel trouble de jouissance ne pourra être évalué qu'après l'établissement d'un rapport d'expertise. Sur la demande de relogement temporaire, elle estime que les travaux restant à effectuer ne nécessitent pas que Mme [U] soit relogée le temps desdits travaux.
L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.
MOTIFS
Sur la demande d'expertise
Il résulte de l'article 145 du code de procédure civile qu'une mesure d'expertise peut être ordonnée en référé, avant tout procès, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.
Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, d'entretenir les locaux et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux.
Chacune des parties produit aux débats des éléments permettant de constater l'existence de désordres dans le logement occupé par Mme [C] [U] et cela depuis au moins mai 2023. L'origine de ces désordres n'est imputée à aucun moment à la locataire, seule la persistance dans le temps des désordres du fait de Mme [U] étant discutée par la société bailleresse.
Aucun état des lieux récent n'est produit par les parties. EMMAUS HABITAT s'abstient en outre de produire aux débats les rapports d'intervention des entreprises mandatées pour intervenir chez Mme [U] (à l'exception de celui du 26 février 2025 de la société ORIAD). Sont de surcroît versés aux débats des échanges entre les parties de janvier à mai 2025 faisant état de désordres persistants concernant le chauffage et l'engorgement récurrent des toilettes.
EMMAUS HABITAT ne s'oppose pas à ce qu'une expertise judiciaire soit diligentée.
Mme [C] [U] rapporte la preuve d'un motif légitime de conserver ou d'établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.
Par conséquent, il convient d'ordonner une expertise selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
En application de l'article 40 de la loi du 10 juillet 1991, les frais de consignation liés à l'expertise seront mis à la charge du trésor public, Mme [U] bénéficiant de l'aide juridictionnelle totale.
Sur la demande d'injonction de travaux à l'issue de la mesure d'expertise
Dans la mesure où l'expert devra déterminer si des travaux restent à réaliser pour rendre le logement litigieux aux normes et faire disparaitre les troubles de jouissances éventuellement relevés, et que les conclusions de cette expertise, non connues par définition à ce jour, peuvent être contestée par chacune des parties, la demande visant à enjoindre au bailleur de procéder aux travaux de mise en conformité prescrits à l'issue de la mesure d'expertise à ce stade de la procédure est prématurée et sera rejetée.
Sur la demande d'autorisation de suspension ou de réduction du loyer
L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la même loi, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi à ce propos par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
En l'espèce, Mme [U] n'apporte pas la preuve de l'indécence actuelle du logement, demandant même que l'expert soit missionné pour déterminer l'existence de cette indécence, et la présente décision n'enjoint pas à la société bailleresse de procéder à des travaux.
Dans ces conditions, la demande de Mme [U] de voir suspendre ou réduire le montant de son loyer sera rejetée.
Sur la demande d'injonction de relogement
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il apparait que les articles 834 et 835 du code de procédure civile ne donnent pas en eux-mêmes le pouvoir au juge des référés d'ordonner à un bailleur le relogement de son locataire.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur la demande de provision pour trouble de jouissance
EMMAUS HABITAT verse aux débats un nombre important de pièces faisant état des difficultés rencontrées avec Mme [U] pour avoir accès à son appartement et procéder aux travaux requis pour mettre fin aux désordres ou pour procéder aux travaux de réhabilitation prévus, de telle sorte qu'il existe une contestation sérieuse pour procéder à l'indemnisation du trouble de jouissance par provision.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes accessoires,
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge de la partie demanderesse.
La demande de Mme [U] visant à faire condamner EMMAUS HABITAT à verser à son conseil la somme de 2000 euros sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par ordonnance contradictoire, exécutoire à titre provisoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
ORDONNONS une mesure d'expertise ;
DESIGNONS, pour y procéder, en qualité d'expert :
Monsieur [Q] [L]
[Adresse 7]
[Localité 3]
avec pour mission, de :
- convoquer toutes les parties, par lettres recommandées, à chaque réunion d'expertise et de répondre à leurs dires ;
- se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission et notamment l'ensemble des comptes-rendus d'intervention dans le logement litigieux ou les parties communes depuis les travaux de réhabilitation ;
- de visiter les lieux et de procéder à toutes constatations utiles et à tout examen approfondi de son état, de sa structure et de ses équipements ;
- d'examiner les désordres invoqués, en particulier ceux mentionnés dans l'assignation et déterminer l'origine de ces désordres et leur éventuel lien avec les travaux de réhabilitation en cours ;
- dire si ces désordres proviennent d'une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l'art ou d'une exécution défectueuse ;
- dire si le logement satisfait aux conditions listées dans l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;
- fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices éventuellement subis ;
- donner son avis sur les travaux propres à remédier efficacement aux désordres de la manière la plus simple et la plus efficace possible, d'en dresser un devis descriptif et estimatif précis ;
- Relever toute proposition de règlement amiable du litige qui émanerait des parties.
DISONS que l'expert devra, lors de l'établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d'expertise ;
DISONS qu'en cas de difficultés relatives à la remise des documents nécessaires à l'expertise, il devra être fait rapport au magistrat chargé du contrôle de cette expertise ;
RAPPELONS qu'en vertu des dispositions de l'article 278 du code de procédure civile, l'expert peut prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un technicien d'une spécialité distincte de la sienne et disons que, dans une telle éventualité, l'expert devra présenter au magistrat de la mise en état chargé du contrôle de cette expertise une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;
DISONS que l'expert devra communiquer ses conclusions aux parties dans un pré-rapport, leur impartir un délai pour présenter leurs observations, y répondre point par point et remettre son rapport au Greffe et aux parties dans le délai de neuf mois à compter de sa désignation ;
DISONS que le magistrat chargé du contrôle de cette expertise pourra statuer sur tous incidents ;
DISONS que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des documents nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;
DISONS que les frais d'expertise seront avancés par le Trésor Public ;
DISONS qu'il n'y pas lieu à référé sur la demande d'enjoindre à EMMAUS HABITAT de proposer une solution d'hébergement pendant la durée des travaux et sur la demande de provision en réparation du trouble de jouissance subi ;
REJETONS la demande visant à enjoindre à EMMAUS HABITAT de réaliser les travaux prescrits par la mesure d'expertise, la demande visant la suspension ou à la réduction du montant du loyer et la demande de condamnation d'EMMAUS HABITAT de régler au conseil de la requérante une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Mme [C] [U] aux dépens.
LE GREFFIER LE JUGE
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