TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/00546

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
[Adresse 2]
[Localité 8]

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N° RG 25/00546 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2XUH

Minute : 25/00104

S.C.I. FOCH VENANT AUX DROITS DE LA SCI FAMILLE [Z]
Représentant : Me Chahaida YANNI, avocat au barreau de PARIS

C/

Monsieur [I] [Z]
Madame [J] [Z]

Copie exécutoire :
Copie certifiée conforme :
Maître Chahaida YANNI
aux consorts [Z]

Le 16 juin 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Juin 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. FOCH VENANT AUX DROITS DE LA SCI FAMILLE [Z]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Maître Chahaida YANNI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 9]
non comparant, ni représenté

Madame [J] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 9]
non comparante, ni représentée

DÉBATS :
Audience publique du 15 Mai 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2025, par Madame Noémie KERBRAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 01/01/2013, la SCI FAMILLE [Z] a donné à bail à M. [I] [Z] et Mme [J] [Z] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Le 26/05/2023, il a été procédé à la vente par adjudication des parts de la SCI FAMILLE [Z], au bénéfice de la SCI FOCH et de deux autres adjudicataires.

Par acte extrajudiciaire du 28/06/2024, un congé pour reprise a été signifié par la SCI FOCH à M. [I] [Z] et Mme [J] [Z].

Par acte extrajudiciaire du 20/02/2025, la SCI FOCH, indiquant « venir aux droits » de la SCI FAMILLE [Z], a fait assigner M. [I] [Z] et Mme [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de SAINT-OUEN-SUR-SEINE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre du logement donné à bail ;ordonner l’expulsion immédiate des défendeurs et de tous les occupants de leur chef, à peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;se réserver la liquidation de l’astreinte ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais, risques et péril des défendeurs ;condamner les défendeurs au paiement à titre provisionnel :d'une somme de 3987,65 euros au titre de l’arriéré locatif, d'une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 350 euros jusqu’à libération effective des lieux ;d'une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du congé.
Au soutien de ses prétentions, la requérante fait essentiellement valoir qu’au regard du congé délivré, les défendeurs sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux litigieux et qu’ils ont par ailleurs cessé le règlement de leur loyer.

A l’audience, la requérante a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cités à étude, aucun des défendeurs n’a comparu ni été représenté.

La réouverture des débats à l’audience du 15/05/2025 a été décidée aux fins de permettre à la SCI FOCH, « venant aux droits » de la SCI FAMILLE [Z] de :

Justifier de sa qualité à agir au regard des dispositions de l’article 815-3 du code civil dès lors qu’il ressort du procès-verbal de vente aux enchères publiques joint au dossier que les parts de la SCI [Z], propriétaire et bailleur initial du bien objet du litige, ont en réalité été acquises par 3 cessionnaires distincts ;
Justifier de son caractère familial et de la qualité d’associé du bénéficiaire de la reprise eu égard aux dispositions de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 ;
justifier de la signification du congé pour reprise à M. [I] [Z]
A l’audience du 15/05/2025, la requérante a indiqué que les associés de la SCI FAMILLE [Z] avaient donné mandat à la SCI FOCH aux fins de donner congé aux défendeurs et introduire la présente instance. Ont par ailleurs été versés aux débats les statuts de la SCI FAMILLE [Z], trois procès-verbaux d’assemblée générale ainsi qu’une copie du livret de famille de M. [P].

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite soit pour prévenir un dommage imminent.

Constitue un trouble manifestement illicite la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes par ailleurs de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder, en référé, une provision au créancier.

En matière, plus précisément, de congé donné à un locataire, l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les dispositions de l'article 15, relatives au congé pour reprise, peuvent être invoquées : « a) Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; b) Lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision ».
En l’espèce toutefois, il ressort des documents produits en demande, et en particulier du procès-verbal de vente aux enchères publiques de la SCI FAMILLE BLEKACEMI, des statuts de cette dernière et des procès-verbaux d’assemblée générale produits que le propriétaire et bailleur du logement litigieux n’est pas la SCI FOCH mais bien la SCI FAMILLE [Z] et que, si la SCI FOCH a reçu mandat pour donner congé aux défendeurs et intenter toutes actions à leur encontre c’est au nom et pour le compte de la SCI FAMILLE [Z] qu’elle agit ou a agi et non pour son propre compte.
Dès lors, la condition visée à l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée doit s’apprécier, non pas au regard des associés de la SCI FOCH, mais au regard de ceux composant la SCI FAMILLE [Z].
Or, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en matière de référé que la SCI FAMILLE [Z] soit constitutive d’une SCI familiale au sens des textes précités dès lors qu’à la date du congé elle comptait 3 associés dont une SCI (la SCI FOCH) et qu’il ressort des derniers procès-verbaux d’assemblée générale produits que la SCI FOCH constitue désormais son seul associé. De même le bénéficiaire de la reprise, aux termes du congé du 28/06/2024, n’étant pas directement associé de la SCI FAMILLE [Z], les conditions de l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 1989 n’apparaissent pas remplies.
Faute de pouvoir justifier de manière évidente de la régularité du congé notifié le 28/06/2024, l’occupation des lieux litigieux par les défendeurs ne saurait être qualifiée de trouble manifestement illicite. Il sera dès lors dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales et subséquentes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.
Les éléments versés aux débats, un seul avis d’échéance datant du mois de janvier 2025 et le contrat de bail, apparaissent en outre insuffisamment probants, à défaut de décompte depuis la date d’acquisition des parts de la SCI FAMILLE [Z] et/ou de mises en demeure et sommations relatifs à d’éventuels impayés, pour justifier la demande de provision, étant au surplus observé que Mme [J] [Z] n’est pas signataire du bail produit et que la seule identité de noms de famille ne constitue pas une circonstance suffisante pour justifier à elle seule de faire bénéficier la requérante de la cotitularité du bail. Il sera dès lors dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision.
Il sera au surplus observé que la qualité à agir de la requérante, qui indique agir en « venant aux droits de la SCI FAMILLE [Z] » prête à confusion dès lors qu’une telle formule ne permet pas de déterminer si le créancier des locataires est (i) la SCI FAMILLE [Z], représentée par la SCI FOCH, ce que tendent à indiquer les pièces versées au dossier, auquel cas il aurait fallu indiquer que la SCI FOCH agit « au nom et pour compte » de la SCI FAMILLE [Z], ou bien (ii) la SCI FOCH à titre personnel en « venant aux droits de » la SCI FAMILLE [Z] après cession de créances, apport partiel d’actifs ou après fusion-absorption.
S’agissant de la condamnation aux dépens, il sera considéré que la SCI FOCH a agi au nom et pour le compte de la SCI FAMILLE [Z] et que la condamnation sera in fine supportée par celle-ci, en qualité de partie succombante. La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS