TJ 93008, 2 juin 2025, RG 25/00172

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/00172 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PLI

Minute : 25/00672

Monsieur [I] [T]
Représentant : Me Chloé FRANTZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0348
Monsieur [X] [T]
Représentant : Me Chloé FRANTZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0348
Madame [E] [T]
Représentant : Me Chloé FRANTZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0348

C/

Madame [W] [P]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Juin 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [I] [T],
demeurant [Adresse 3]

agissant en nom personnel et en qualité de représentant légal de

Monsieur [X] [T],
demeurant [Adresse 3]

Madame [E] [T],
demeurant [Adresse 3]

représentés tous par Me Chloé FRANTZ, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [W] [P],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 7]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2015, Monsieur [L] [T] a donné à bail pour une durée de trois ans renouvelable à Madame [W] [P] un logement et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 400 euros, et 60 euros de provisions sur charges.

Monsieur [L] [T] étant décédé le 24 décembre 2020, son fils Monsieur [I] [T] a hérité du logement situé au [Adresse 2] à [Localité 7]. Il a fait donation à ses enfants, Monsieur [X] [T] et Madame [E] [T], de la nue-propriété du bien immobilier dont il s’est réservé l’usufruit, selon acte de donation-partage en date du 11 avril 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, Monsieur [I] [T] a fait signifier à Madame [W] [P] un congé du bail d’habitation pour motif légitime et sérieux, alléguant l’absence de production de l’attestation d’assurance, les retards de paiements des loyers, et l’absence de déclaration de sinistre (dégât des eaux).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024 Monsieur [I] [T] a fait signifier à Madame [W] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.905 euros en principal au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par notification électronique du 15 mai 2024, Monsieur [I] [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, Monsieur [I] [T], agissant en son nom personnel et en qualité de représentant légal de ses enfants mineurs, a fait assigner Madame [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, valider le congé du bail délivré à Madame [W] [P] le 12 décembre 2023, à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,en tout état de cause : ordonner l’expulsion de Madame [W] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner Madame [W] [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5.269,80 euros au titre de la dette locative arrêtée au 6 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 décembre 2024.

À l'audience du 10 mars 2025, Monsieur [I] [T], présent et assisté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa dette à la somme de 6.729,15 euros, échéance de mars 2025 incluse.

Il soutient, sur le fondement de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, que le congé délivré à Madame [W] [P] est justifié par plusieurs motifs légitimes, à savoir l’absence de production de l’attestation d’assurance, les retards de paiements des loyers, et l’absence de déclaration de sinistre (dégât des eaux). Il précise qu’un délai de préavis de six mois a été respecté, le congé ayant été délivré le 12 décembre 2023 pour une résiliation au 31 juillet 2024. Il en déduit que la locataire est déchue de tout titre d’occupation des lieux loués depuis le 31 juillet 2024. Au soutien de sa demande subsidiaire il soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [W] [P] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer. À titre encore plus subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Madame [W] [P] à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [W] [P], régulièrement assignée selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 2 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [W] [P], régulièrement assignée selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 27 décembre 2024 soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [I] [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 mai 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [I] [T] aux fins de validation de congé à titre principal, et résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers à titre subsidiaire, est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 août 2015, du commandement de payer délivré le 14 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 10 mars 2025 que Monsieur [I] [T] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [P] à payer à Monsieur [I] [T], en sa qualité de représentant légal de ses enfants mineurs, la somme de 6.729,15 euros, au titre des sommes dues au 10 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de validation du congé donné par le bailleur

Aux termes de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé, notamment :
de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués ;de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ;
En l’espèce, Monsieur [I] [T] a fait délivrer à Madame [W] [P], par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, un congé pour motif légitime et sérieux, visant la non-production de l’attestation d’assurance, le paiement systématique des loyers en retard, ainsi que la non-déclaration d’un sinistre (dégât des eaux).

Ce congé a été délivré le 12 décembre 2023, soit plus de six mois avant la date d’expiration du bail devant être reconduit le 31 juillet 2024.

Monsieur [I] [T] produit à cet effet :
un courrier recommandé avec accusé de réception du 3 octobre 2023, sous pli avisé et non réclamé, dans lequel il reproche à Madame [W] [P] d’avoir refusé l’accès à une entreprise de plomberie afin de régler un problème d’approvisionnement d’eau dans les locaux loués ; un courrier recommandé avec accusé de réception du 15 octobre 2023, sous pli avisé et non réclamé, dans lequel il sollicite la justification de l’assurance de Madame [W] [P] ; un commandement de produire l’attestation d’assurance visant la clause résolutoire, délivré par commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, signifié à étude ;un commandement de payer, délivré à Madame [W] [P] le 24 octobre 2023 par commissaire de justice, visant la clause résolutoire pour un montant de 460 euros en principal au titre des loyers et charges impayés ;un courrier recommandé avec accusé de réception délivré à Madame [W] [P] le 26 janvier 2024, dans lequel il sollicite la régularisation du paiement du loyer pour un montant de 13 euros avec la prise en compte de l’augmentation automatique du loyer à compter du 1er janvier 2024, en vertu du bail du 3 août 2015 prévoyant la révision annuelle du bail selon la variation de l’indice de référence de l’INSEE ; un courrier recommandé avec accusé de réception délivré à Madame [W] [P] le 4 mars 2024, dans lequel il sollicite le paiement du loyer complet du mois de janvier, ainsi que le paiement intégral du loyer de février 2024.
Il ressort de ces différents éléments qu’à la date de délivrance du congé, date à laquelle s’apprécie le caractère sérieux et légitime du motif invoqué, il n’est pas démontré que Madame [W] [P] ait manqué de déclarer un sinistre, tel qu’invoqué dans le congé. En effet, les documents transmis attestent d’un problème d’approvisionnement en eau, impactant la locataire à titre principal, même s’il est avéré que celle-ci a refusé l’entrée dans son appartement à l’entreprise en charge des réparations de plomberie.

Par ailleurs, à la date de délivrance du congé, il n’est pas établi que l’arriéré de loyers et charges était significatif. En effet, il ressort des pièces transmises que Madame [W] [P], qui s’était abstenue de régler le loyer du mois d’octobre 2023, tel que cela ressort du commandement de payer délivré le 24 octobre 2023, a manifestement réglé la situation avant le mois de janvier 2024 puisque le courrier du 26 janvier 2024 n’évoque que l’augmentation légale du loyer à compter du 1er janvier 2024, ainsi que le paiement du loyer du mois de janvier 2024.

Il ressort bien des éléments transmis un retard dans le paiement du loyer, a minima concernant le loyer du mois d’octobre 2024, puisque le bailleur en a sollicité le règlement par commandement de payer délivré le 24 octobre 2023. Cependant, le bail d’habitation du 3 août 2015 ne fixe pas de terme pour le paiement mensuel du loyer et des charges.

En revanche, malgré plusieurs demandes antérieures au congé délivré le 12 décembre 2023, Madame [W] [P] n’a pas justifié de s’être assurée contre les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aucune attestation d’assurance n’est par ailleurs transmise à l’audience, Madame [W] [P] ne comparaissant pas malgré une citation régulière.

Or, le défaut d'assurance constitue de la part du locataire un manquement important de nature à nuire gravement au propriétaire et constitue un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.

En conséquence, il y a lieu de valider le congé délivré par Monsieur [I] [T] à Madame [W] [P] le 12 décembre 2023, à effet au 31 juillet 2024 à minuit.

Sur les conséquences du congé

Sur les modalités d’expulsion

Le congé ayant été validé à effet du 31 juillet 2024, Madame [W] [P] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il y a lieu dès lors d'ordonner son expulsion selon les formes et délais prévus au dispositif.
En ce qui concerne la demande d’astreinte, aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [W] [P] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 juillet 2024, Madame [W] [P] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [W] [P] à son paiement à compter du 31 juillet 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

En l’espèce, Monsieur [I] [T] demande la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Madame [W] [P] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dûs en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 31 juillet 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la séquestration des meubles 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [P] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [W] [P] à payer à Monsieur [I] [T] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS