TJ 93008, 23 juin 2025, RG 24/00966

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]
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N° RG 24/00966 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGIX

Minute : 25/416

Monsieur [W] [V]
Représentant : SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE,
Madame [X] [A]
Représentant : SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE,

C/

Monsieur [D] [H]
Représentant : Me Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1129
Madame [J] [C]
Représentant : Me Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1129

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Juin 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [V]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Madame [X] [A]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentés par Maître Chiara TRIPALDI, substituant la SCP REDON-REY, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [H]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 3]

Madame [J] [C]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 3]

représentés par Maître Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

Audience publique du 16 Mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte signé le 24 juin 2019, M. [W] [V] et Mme [X] [A], ont consenti à Mme [J] [C] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 795 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 110 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 795 euros.

Le 28 décembre 2023, M. [W] [V] et Mme [X] [A] ont fait délivrer à Mme [J] [C] et M. [D] [H] un commandement de payer la somme en principal de 5041,74€ arrêtée à la date du 13 décembre 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de Justine délivré le 4 avril 2024, M. [W] [V] et Mme [X] [A] ont fait citer Mme [J] [C] et M. [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
o de constater l'acquisition de la clause résolutoire,
o d'ordonner l'expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l'assistance de la force publique au besoin,
o de les condamner solidairement au paiement de la somme de 7339,74€ au titre de la dette locative arrêtée au mois de mars 2024 inclus, sauf à parfaire au jour de l'audience, ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit 1022 €, à réviser annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail jusqu'à complète libération des lieux,
o de dire que intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées courront aux taux à légal à compter du commandement de payer,
o de les condamner in solidum à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer.

A l'appui de ses prétentions, les demandeurs ont exposé que les défendeurs n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

Après un renvoi, à l'audience du 20 décembre 2024, M. [W] [V] et Mme [X] [A], représentés, ont actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 9 487,49 € arrêtée à la date du 17 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus et ont maintenu le surplus de leurs demandes, précisant que Mme [C] n'a pas donné congé. Ils se sont opposés à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, estimant que les revenus de M. [H] ne lui permettent pas de régler le montant de la dette, que ce dernier a d'ores et déjà bénéficié de longs délais. Ils ont également indiqué élever la somme demandée au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 1051,07 euros.
M. [D] [H], représenté, a indiqué que Mme [J] [C] est partie du logement sans donner congé aux bailleurs. Il a indiqué avoir retrouvé un emploi lui permettant de percevoir un salaire mensuel de 1700 euros. Des démarches pour obtenir une aide du fonds de solidarité pour le logement sont en cours. Il a sollicité l'octroi des plus larges délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Mme [J] [C], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025 et a fait l'objet d'une réouverture des débats à l'audience du 16 mai 2025 afin de recueillir les observations des parties sur le fait que le bail du 24 juin 2019 mentionne uniquement en tant que locataire Mme [J] [C], seule signataire du bail.

A cette audience, M. [W] [V] et Mme [X] [A], représentés, se sont désistés de leurs demandes à l'égard de M. [D] [H] et ont réactualisé la dette locative à hauteur de 8900 euros arrêtée à la date du 12 mai 2025. Ils ont indiqué toujours s'opposer à l'octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire, dans la mesure où Mme [C] n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience, le dernier versement intervenu ne couvrant pas l'intégralité de l'échéance.

Mme [J] [C] et M. [D] [H], représentés par Me Elie SULTAN, ont sollicité l'octroi de délais de paiement les plus larges, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur le désistement des demandes formées à l'encontre de M. [D] [H]

Il convient de prendre acte du désistement de M. [W] [V] et de Mme [X] [A] de ses demandes formées à l'encontre de M. [H].

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 8 avril 2024 soit plus de six semaines avant la première audience en date du 21 juin 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [W] [V] et Mme [X] [A] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 3 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail conclu le 24 juin 2019 contient en son article 2.11 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 décembre 2023, pour la somme en principal de 5041,74 euros arrêtée au 13 décembre 2023, au titre de l'arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n'a pas été modifié par les parties depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2024.

La défenderesse n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience dans la mesure où son dernier règlement du 30 avril 2025 s'élève à 502,99 euros pour une échéance d'avril 2025 s'élevant à 1051,07 euros. En conséquence, sa demande tendant à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l'octroi de délais de paiement sera rejetée.

A compter du 29 février 2024, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu'il lui appartient désormais de quitter.

L'expulsion de Mme [J] [C], ainsi que celle des occupants de son chef et notamment M. [D] [H], sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, la défenderesse cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Mme [J] [C] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 29 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges révisables, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.

M. [W] [V] et Mme [X] [A] produisent un décompte indiquant que Mme [J] [C] reste devoir la somme de 8900 € arrêtée à la date du 12 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Il convient de déduire de la somme réclamée les frais de prélèvement impayé pour la somme de 89,40 euros.

Mme [J] [C] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 8810,60 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir M. [W] [V] et Mme [X] [A], Mme [J] [C] sera condamnée à leur verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,