TJ 93008, 23 juin 2025, RG 24/02277

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT DU 23 JUIN 2025

Chambre 6/Section 4

Affaire : N° RG 24/02277 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4J3
N° de Minute : 25/00469

Madame [B] [Z] [V]
[Adresse 1]
représentée par Me Hendrick MOUYECKET MALONGA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: D 502

DEMANDEUR

C/

S.A. AXA FRANCE IARD es qualité d’assureur multirisque
[Adresse 2]
représentée par Maître Vincent BOIZARD de la SELARL BOIZARD-EUSTACHE- GUILLEMOT ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 0456

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DDE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son syndic le Cabinet FONCIA SAINT OUEN, domicilié au [Adresse 4], établissement secondaire de la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ
[Adresse 5]
représentée par Me Albin LAIGO LE PORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0882

Monsieur [Q] [D]
né le 03 février 1980 à [Localité 1]
[Adresse 6]
représenté par Me Frédéric GOURDAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0473

DEFENDEURS

Madame [L] [G]
née le 02 juin 1965 à [Localité 2]
[Adresse 7]
représentée par Me Cécile DERAINS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1547

INTERVENANT VOLONTAIRE

Tribunal judiciaire de Bobigny
Chambre 6/Section 4
AFFAIRE N° RG : N° RG 24/06131 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMJ6
Ordonnance du juge de la mise en état
du 26 Mai 2025

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :
Madame Charlotte THIBAUD,Vice -Présidente,
assisté aux débats : Madame Reine TCHICAYA, Greffier,

DÉBATS :
Audience publique du 28 Avril 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Juin 2025.

ORDONNANCE :
Prononcée en audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue par Madame Charlotte THIBAUD, Juge statuant en qualité de juge de la mise en état, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes authentique en date du 19 décembre 2019, Madame [B] [V] a acquis auprès de Monsieur [Q] [D] les lots 46, 47 et 48, correspondant à un appartement en rez-de-chaussée, un water closet dans la cour et un petit bâtiment dans la cour à usage de remise, au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3].

Selon courriel en date du 8 juin 2020, Madame [V] s’est plainte auprès du syndic de la copropriété de la survenue d’un dégât des eaux.

Le syndic a fait procéder à une recherche de fuite par le cabinet INTER MUTUELLES HABITAT qui a considéré que le dégât des eaux subis par Madame [V] provenait de la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble.

La société PROFIL BATIMENT diligenté par le syndic a considéré aux termes de deux interventions les 21 septembre et 24 novembre 2020 a identifié deux autres causes aux infiltrations d’eau affectant le bien de Madame [V] :
- de l’humidité en partie basse du logement du fait de remontées capillaires ;
- dans la salle de bain, la présence d’un dégât des eau au plafond au droit de la descente des eaux usées.

Les travaux préconisés par la société PROFIL BATIMENT, à savoir le remplacement de la descente des eaux usées, ont été votés en assemblée générale le 17 mai 2021 et réalisés le 25 août 2021.

Le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son syndic a également effectué le 13 janvier 2021 une déclaration de sinistre auprès de son assureur la SA AXA FRANCE IARD qui lui a opposé un refus de garantie le 29 janvier 2021.

Se plaignant de la persistance des désordres d’infiltrations en dépit des travaux ainsi réalisés, Madame [V] a, par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2021, fait assigner son propre assureur la société CARDIF IARD, son vendeur, Monsieur [D], les propriétaires des appartements voisins, Monsieur [G], Madame [J] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en matière de référés aux fins d’obtenir une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 28 février et 28 avril 2022, il a été fait droit à cette demande et Monsieur [H] [Y] été désigné pour y procéder, puis Monsieur [A] [M] en remplacement de Monsieur [Y].

Selon ordonnance en date du 18 avril 2023, les opérations d’expertise ont été étendues à l’examen de désordres affectant le lot n°47.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, Madame [B] [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, le cabinet FONCIA CHADEFAUX-LECOQ, son assureur la SA AXA FRANCE IARD et Monsieur [Q] [D] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à l’indemniser des préjudices subis et le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres qui affectent son bien immobilier.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 26 avril 2024.

Selon conclusions sur incident notifiées par RPVA en date du 14 mai 2024, Madame [V] a saisi le juge de la mise en état d’un incident portant sur la réalisation de travaux par le syndicat des copropriétaires et sur l’octroi d’une provision correspondant exactement à ses demandes chiffrées au fond.

Dans ses dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA le 6 février 2025, Madame [V] demande au juge de la mise en état de :
« CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à réaliser les travaux de remise en état en parties communes validés par l’Expert à savoir installer une ventilation mécanique contrôlée au niveau des caves et la pose de grilles sur les portes des caves ;

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

CONDAMNER in solidum le syndicac des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], Monsieur [D] et la SA AXA FRANCE IARD à verser à Madame [V] la somme provisionnelle de 119.862, 44 € :

la somme de 51.963,12 € TTC au titre des travaux réparatoires ;
la somme de 33.800 € à titre de perte des loyers ;
la somme de 34.099,32 € au titre du préjudice financier.

ASSORTIR la condamnation relative aux travaux d’une majoration du taux de TVA en vigueur à compter de la signification du jugement à intervenir

DIRE que le montant afférent de la condamnation s’il est prononcé TTC pourra être réactualisé en fonction de l’indice du coût de la construction BT 01 entre la date d’établissement des devis correspondant et le jour du jugement ;

CONDAMNER in solidum le syndicac des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], Monsieur [D] à verser à Madame [V] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum le syndicac des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], Monsieur [D] aux entiers dépens.

ORDONNER l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir. »

Au soutien de ses prétentions, Madame [V] fait valoir qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres qui affectent son bien immobilier proviennent de parties communes dont le syndicat des copropriétaires est responsable sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et son vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés ; qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur l’existence et l’origine des désordres de sorte qu’elle est bien fondée à réclamer au juge de la mise en état la réalisation des travaux pour y mettre fin et une somme provisionnelle à titre de réparation.

Dans ses dernières conclusions sur incident notifiées par RPVA le 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], demande au juge de la mise en état de :
« Se déclarer incompétent et renvoyer Mme [V] à mieux se pourvoir devant le tribunal saisi au fond ;

Débouter Mme [V] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à lui verser une provision à valoir sur son préjudice définitif ;

Débouter Mme [V] de a demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à réaliser des travaux sous astreinte ;

Condamner la compagnie AXA FRANCE IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] du paiement de toute provision ou somme quelconque qui pourrait être mise à sa charge ;

Condamner Mme [V] ou tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens. ».

Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes de Madame [V] sont strictement identiques à celles qu’elle formule au fond en ouverture de rapport d’expertise judiciaire, de sorte que le juge de la mise en état n’est pas compétent.
Il ajoute qu’il existe des contestations sérieuses relativement à l’engagement de sa responsabilité, l’origine des désordres provenant de remontées capillaires présentes dès la construction du bâtiment mais aggravées par des travaux réalisés par d’autres copropriétaires dans leurs lots privatifs ayant entraîné une suppression de la ventilation homogène.
En outre, le syndicat des copropriétaires explique que les demandes indemnitaires de Madame [V] au titre des travaux de réfection de son appartement ne sont pas justifiées, car portant sur l’ensemble de l’appartement et ne se limitant pas à la réparation des désordres relatifs aux infiltrations, ce qui avait déjà été souligné par l’expert judiciaire ; que s’agissant du préjudice de jouissance il n’est pas établi que les désordres affectant l’appartement de Madame [V] l’ait rendu inhabitable, ni qu’il soit inoccupé depuis 2020 pour cette raison, ce qui avait déjà été souligné par l’expert judiciaire ; que s’agissant de la taxe foncière et du préjudice financier au titre du remboursement de son crédit immobilier, ces frais sont sans lien avec les désordres dont il s’agit ; que les travaux dont elle sollicite la réalisation ont d’ores et déjà été effectués.

Par conclusions sur incident notifiées par RPVA en date du 22 avril 2025, la SA AXA FRANCE IARD demande au juge de la mise en état de :
« Rejeter l’ensemble des demandes formulées par Madame [V] et le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD ;

Débouter Madame [V] de sa demande de condamnation in solidum ;

Rejeter la demande formulée par Madame [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause

Constater que la compagnie AXA FRANCE, assureur du Syndicat des copropriétaires ne peut être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite ;

Condamner tout succombant à verser à la compagnie AXA FRANCE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 ainsi que les entiers dépens dont le montant sera directement recouvré par la SELARL BOIZAD EUSTACHE GULLEMOT ASSOCIES représentés par Maître Vincent BOIZARD conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile
Statuer ce que de droit sur les dépens. ».

La SA AXA FRANCE IARD fait valoir que les demandes de Madame [V] en particulier celles relatives au préjudice financier et de perte de loyer, formulées dans des termes et montant identique à ceux de ses conclusions au fond, se heurtent à des contestations sérieuses dès lors que d’une part le syndicat des copropriétaires conteste toute faute dans la gestion de son immeuble et d’autre part, qu’elle-même conteste que ses garanties soient mobilisables. La SA AXA FRANCE IARD souligne que Madame [V] ne démontre pas, alors que la charge de la preuve lui incombe, la nature et la portée de la garantie de la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et que l’analyse et l’interprétation des clauses d’un contrat d’assurance relève du fond et non de la compétence du juge de la mise en état.

Monsieur [D] qui a pourtant constitué avocat, n’a fait valoir aucune observations concernant les incidents soulevés par Madame [V].

Selon conclusions notifiées par RPVA en date du 24 avril 2025, Madame [L] [G] est intervenue volontairement à la procédure, mais n’a fait valoir aucune observations concernant les incidents soulevés par Madame [V].

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été évoquée sur incident à l'audience du 28 avril 2025 où elle a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la réalisation de travaux par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l'article 789 4° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.

En application de ce texte les mesures provisoires que le juge de la mise en état a le pouvoir d'ordonner sont par leur nature même limitées dans le temps : elles traitent de situations qui ne peuvent attendre d'être examinées par le tribunal dans le cadre du jugement sur le fond et elle ne préjudicient pas au fond.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres qui affectent le lot n°48 appartenant à Madame [V] ont pour origine des fuites en parties privatives de cette dernière ; que les désordres qui affectent le lot n°47 ont pour origine les fuites de la descente des eaux usées/eaux vanne d’ores et déjà réparée par le syndicat des copropriétaires et que les désordres qui affectent le lot n°46, à savoir une important humidité en partie basse du mur de refend entre le salon et la cuisine avec dégradation des embellissements, sont la conséquence d’un phénomène de remontées capillaires en lien avec le mode constructif de l’immeuble, antérieur à 1950, dont les murs de gros oeuvre et de façade sont en maçonnerie poreuse, en contact direct avec le sol et sans barrière étanches en pied de mur.

L’expert judiciaire explique que ces remontées capillaires existent depuis la construction du bâtiment, mais étaient jusqu’à présent régulées naturellement au niveau de la cave en raison de la nature du sol (pleine terre) et d’une ventilation originelle adaptée, mais que l’efficacité de la ventilation naturelle de la cave a été dégradée par des travaux réalisés en 2019 de création d’une chape de béton sur le sol de la cave et de remplacement des portes de certaines caves (n°32 à 39),
Il souligne que ce phénomène de remontées capillaires a été aggravé d’une part, par une fuite du collecteur des eaux usées/eaux vanne enterré dans la cave et d’autre part, par la réalisation d’une chape de mortier sur le sol de l’entrée.

Pour le rétablissement d’une ventilation homogène dans la cave il préconise notamment l’installation d’une VMC dans la cave.

Aucune des parties n’a fourni de nouveau documents techniques susceptibles de remettre en cause cette analyse de l’expert judiciaire.

Madame [V] sollicite que soit ordonnée la réalisation des travaux préconisés par l’expert d’installation d’une ventilation mécanique contrôlée au niveau des caves et la pose de grilles sur les portes des caves.

Or, la réalisation de ces travaux ne constitue pas une mesure provisoire relevant des attributions et du pouvoir exclusif du juge de la mise en état non susceptible d’appel sauf exceptions prévues à l’article 795 du code de procédure civile. En effet, la réalisation de ces travaux suppose que la demanderesse fasse la preuve de présomptions qui touchent le fond de l’instance, notamment celle de l'existence de l'obligation de réalisation des travaux, de la détermination du ou des créanciers de cette obligation, de la nécessité, de la consistance et du montant des travaux, et dont la recherche relève de la compétence du juge du fond.

En outre, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les désordres ne rendent pas les biens de Madame [V] impropres à l’habitation, d’autre part, il est établi que le syndicat des copropriétaires a d’ores et déjà fait réparer la colonne des eaux usées/eaux vanne et ce depuis 2021, fait enlever la chape de béton et changer les portes des caves en 2023 et 2024, afin de rétablir une ventilation homogène, de sorte que la réalisation des travaux d’installation d’une ventilation mécanique dans la cave ne constitue pas une mesure provisoire au sens de l’article 789 4° du code de procédure civile, c’est-à-dire de nature à répondre à une situation qui ne peut attendre l’examen au fond du litige.

En conséquence, Madame [V] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 789 3° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, Madame [V] se fondant sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant du syndicat des copropriétaires et sur la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil s’agissant de Monsieur [D], sollicite le versement d’une somme de 119.862,44 € à titre provisionnel en réparation de tous les préjudices subis du fait des dégâts des eux affectant son bien immobilier au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8]..

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité de plein droit du syndicat est susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute. Il s’agit d’une responsabilité objective dont le syndicat ne peut s'exonérer qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers, à moins que le dommage ne trouve pas son origine dans les parties communes.

Or, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres qui affectent le lot n°48 appartenant à Madame [V] ont pour origine des fuites en parties privatives de cette dernière ; que les désordres qui affectent le lot n°47 ont pour origine les fuites de la descente des eaux usées/eaux vanne d’ores et déjà réparée par le syndicat des copropriétaires et que les désordres qui affectent le lot n°46, à savoir une important humidité en partie basse du mur de refend entre le salon et la cuisine avec dégradation des embellissements, sont la conséquence d’un phénomène de remontées capillaires en lien avec le mode constructif de l’immeuble, antérieur à 1950, dont les murs de gros oeuvre et de façade sont en maçonnerie poreuse, en contact direct avec le sol et sans barrière étanches en pied de mur.

L’expert judiciaire explique que les remontées capillaires existent depuis la construction du bâtiment, mais étaient jusqu’à présent régulées naturellement au niveau de la cave en raison de la nature du sol (pleine terre) et d’une ventilation originelle adaptée, mais que l’efficacité de la ventilation naturelle de la cave a été dégradée par des travaux réalisés en 2019 de création d’une chape de béton sur le sol de la cave et de remplacement des portes de certaines caves (n°32 à 39),
Il souligne que ce phénomène de remontées capillaires a été aggravé d’une part, par une fuite du collecteur des eaux usées/eaux vanne enterré dans la cave et d’autre part, par la réalisation d’une chape de mortier sur le sol de l’entrée.

Aucune des parties n’a fourni de nouveau documents techniques susceptibles de remettre en cause cette analyse de l’expert judiciaire.

Il ressort du règlement de copropriété que sont des parties privatives celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, ce qui inclut notamment les cloisons intérieures avec leurs portes, tandis que sont des parties communes, celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et qui comprennent la totalité du sol, les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons mitoyens ou non, la porte d’entrée sur rue, le hall, la porte sur cour, la cour, les remises à poubelle, les couloirs, paliers, la cave où se trouve le compteur d’eau, la cave où se trouve l’égout, la descente et les couloirs des caves, la loge du concierge ainsi que les grosses conduites principales d’eau, gaz, électricité, écoulement depuis leur raccordement sur la voie publique jusqu’à l’embranchement desservant soit une conduite commune à certaines lots, soit une conduite particulière à un lot sont communs à tous les lots.

Il s’ensuit que tous les désordres qui affectent les lots n°46 et 48 appartenant à Madame [V] ont pour origine une partie commune, d’une part, la conduite des eaux usées /eaux vanne et d’autre part, les remontées capillaires par les gros murs.

Dans ces conditions, il n’est pas sérieusement contestable que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité de plein droit à l’égard de Madame [V] au titre de ces désordres.

En revanche, s’agissant de la responsabilité de Monsieur [D], Madame [V] ne démontre pas avec l’évidence requise devant le juge de la mise en état, que sa responsabilité est engagée à son égard à quelque titre que ce soit. En particulier, la question de savoir si les désordres en lien avec les remontées capillaires correspondent à toutes les caractéristiques d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil alors que l’expert judiciaire relève que ces désordres ne rendent pas le bien acquis par Madame [V] impropre à sa destination d’habitation, de même que celle de la connaissance de ce vice par Monsieur [D] au regard de l’existence d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et de sa qualité de non professionnel de la construction, constituent des contestations sérieuses et ne peuvent que relever de la compétence du juge du fond.

Il en est de même de la SA AXA FRANCE IARD, qui si elle ne conteste pas être l’assureur de la copropriété, conteste devoir sa garantie au titre des désordres dont il s’agit. Or, Madame [V] n’explique, ni ne justifie au titre de quelle garantie la SA AXA FRANCE IARD devrait être tenue à son égard, recherche qui relève également, dans ces circonstances, de la compétence du juge du fond et constitue une contestation sérieuse.

Aux termes de son rapport du 26 avril 2024, l’expert judiciaire relève que les sommes réclamées par Madame [V] que ce soit au titre de la remise en état de son appartement, de la perte de jouissance, des frais avancés et du préjudice financier ne peuvent être retenues.

Madame [V] ne produit aucun nouvel élément à l’appui de ses demandes indemnitaires à l’exception des avis de taxe sur les logements vacants pour les années 2021 à 2023.

Dans ces conditions, il existe une contestation sérieuse sur l’existence même des préjudices subis, de sorte que Madame [V] sera déboutée de sa demande relative à une provision.

Sur les demandes accessoires

La présente décision ne mette pas fin à l’instance, il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens ou sur les frais irrépétibles

PAR CES MOTIFS