TJ 93008, 23 juin 2025, RG 25/00686

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00686 - N° Portalis DB3S-W-B7J-23CA

Minute : 25/00447

Monsieur [W] [E]
Représentant : Me Hugues LE GALL, avocat au barreau de PARIS,
Madame [R] [E]
Représentant : Me Hugues LE GALL, avocat au barreau de PARIS,

C/

Monsieur [D] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Juin 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [E]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Madame [R] [E]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentés par Maître Hugues LE GALL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [H]
[Adresse 5]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 16 Mai 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé le 6 janvier 2023, M. [W] [E] et Mme [R] [E] ont consenti à Monsieur [D] [H] un contrat de bail portant sur un local meublé à usage d'habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 580 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 49€, et le versement d'un dépôt de garantie de 630 euros.

Le locataire ayant cessé de payer régulièrement ses loyers, M. [W] [E] et Mme [R] [E] ont fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 27 novembre 2024, à Monsieur [D] [H] un commandement de payer la somme en principal de 4665 €, échéance du mois de novembre 2024 inclue, au titre des loyers et charges impayés, et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 février 2025, M. [W] [E] et Mme [R] [E] ont fait citer Monsieur [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail,
o ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux, et ce l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
o ordonner la séquestration du mobilier garnissant les lieux soit sur place, soit dans tel garde-meuble à leur choix, et ce en garantie des loyers, indemnités d'occupation et réparation locative qui resteraient dues,
o condamner Monsieur [D] [H] au paiement :
? de la somme provisionnelle de 5923 € au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés, somme à parfaire à la date de l'audience,
? d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle de 629 € et ce jusqu'à parfaite libération des lieux,
? de la somme de 1200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement.

A l'appui de ses prétentions, les demandeurs ont invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et ont exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu'un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 16 mai 2025, M. [W] [E] et Mme [R] [E], représentés, ont actualisé la dette locative à la somme de 6552 euros incluant l'échéance du mois de mai 2025. Ils ont indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et ont maintenu le surplus de leurs demandes.

Monsieur [D] [H], cité à personne, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [W] [E] et Mme [R] [E] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Le bail conclu le 6 janvier 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 novembre 2024, pour la somme en principal de 4665 €, arrêtée à l'échéance du mois de novembre 2024 inclue.

Force est de constater que le bail n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2025.

L'expulsion de Monsieur [D] [H] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [W] [E] et Mme [R] [E] ne justifient d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Monsieur [D] [H] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 28 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges du local d'habitation, soit 629 euros.

Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

M. [W] [E] et Mme [R] [E] produisent un décompte indiquant que Monsieur [D] [H] reste leur devoir la somme de 5923 €, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Monsieur [D] [H], non comparant, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de la dette.

Sera toutefois déduit de la somme réclamée les sommes réclamées au titre des taxes d'ordures ménagères pour 2023 et 2024, faute pour les demandeurs de justifier de l'avis de taxe foncière correspondant.

Monsieur [D] [H] sera donc condamné à verser à M. [W] [E] et Mme [R] [E] une somme provisionnelle de 5661 € à valoir sur la dette locative arrêtée à l'échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir M. [W] [E] et Mme [R] [E], Monsieur [D] [H] sera condamné à leur verser une somme de 650 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,