TJ 93008, 23 juin 2025, RG 25/00565

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/00565 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2X62

Minute : 25/00441

S.A. VILOGIA
Représentant : Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

Madame [O] [K] épouse [A] [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR :

S.A. VILOGIA
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [O] [K] épouse [A] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 16 Mai 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 4 août 2021, l'Office public de l'Habitat de [Localité 3], aux droits duquel vient la société VILOGIA, a consenti à Mme [O] [A] [K] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 864,33 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie.

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 27 août 2021, l'Office public de l'Habitat de [Localité 3], aux droits duquel vient la société VILOGIA, a consenti à Mme [O] [A] [K] un contrat de bail portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 20,07 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 20,07 €.

Le 6 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme [O] [A] [K] un commandement de payer la somme en principal de 3000 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2024, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 11 février 2025, la société VILOGIA a fait citer Mme [O] [A] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Mme [O] [A] [K] et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin était, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
" ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux soit dans l'immeuble soit dans un garde-meuble au choix du demandeur aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et les articles R7433-7, R433-1 et R432-2 du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Mme [O] [A] [K] au paiement :
*de la somme provisionnelle de 5447,51 € à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au mois de janvier 2025 inclus, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer délivré à hauteur de la somme de 3000€ et pour le surplus, avec intérêts de droit à compter de l'assignation,
* d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qu'elle aurait payé si le bail n'avait pas été résilié, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux memes dates qui étaient prévues au contrat et en subira les mêmes modifications, à compter du 7 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux,
* de la somme de 1000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de la notification de l'assignation à la préfecture.

A l'appui de ses prétentions, la société VILOGIA a exposé que la défenderesse a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges en violation de ses obligations contractuelles, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été notifié par exploit de commissaire de justice, qu'elle n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 16 mai 2025, la société VILOGIA, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 17 402,22 €, hors frais mais surloyer compris, arrêtée au 6 mai 2025. Elle s'en est rapportée quant à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie adverse.

Mme [O] [A] [K], comparante, a indiqué avoir procédé à un règlement de 1133,90 euros le 14 mai 2025, non comptabilisé par le bailleur. Elle a exposé avoir adressé au bailleur l'ensemble des documents nécessaires pour faire supprimer le surloyer.Elle a indiqué percevoir un salaire mensuel de 2600 euros, et avoir deux enfants à charge. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement souhaitant apurer sa dette par mensualités de 160 euros.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

Par note en délibéré expréssement autorisée, la société VILOGIA a transmis à la juridiction un décompte réactualisé faisant apparaitre les sommes déduites au titre du surloyer ainsi que le dernier règlement effectué par la locataire.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 11 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le baux conclus le 4 août 2021 et le 27 août 2021 contiennent une clause résolutoire pour non-paiement du loyer ou des charges. Un commandement de payer visant ces clauses résolutoires a été signifié à la locataire le 6 novembre 2024 pour la somme en principal de 3000€ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2024.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Force est de constater que le bail n'a pas été modifié par les parties depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 janvier 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La société VILOGIA produit un décompte actualisé indiquant que Mme [O] [A] [K] reste lui devoir la somme de 7875,75 € arrêtée à la date du 14 mai 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus.

Il convient de déduire de cette somme 350,35 euros correspondant à des frais de procédure imputés sur les échéances du mois de novembre 2024 et février 2025.

Mme [O] [A] [K] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 7 525,40 € à valoir sur les loyers et charges échus au 14 mai 2025, terme du mois d'avril 2025 inclus, assortie des interêts au taux légal depuis le 11 février 2025, date de l'assignation sur la somme de 4697,26 euros, et sur le surplus, à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, la défenderesse propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a par ailleurs repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience. En outre, le bailleur s'en rapporte quant à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Cela signifie qu'elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [A] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de la notification de l'assignation à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société VILOGIA, Mme [O] [A] [K] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,