TJ 33063, 23 juin 2025, RG 24/00667

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute

N° RG 24/00667 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5JB

3 copies

GROSSE délivrée
le 23/06/2025
à Me Nadia CHEKLI
l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES

COPIE délivrée
le 23/06/2025
à

Rendue le VINGT TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Céline GABORIAU, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [C] [L]
né le 31 Juillet 1977 à [Localité 1] (RUSSIE)
[Adresse 1],
[Localité 1] (RUSSIE)
ayant pour adresse postale : Chez Madame [T] [X], [Adresse 2]

Représenté par Maître Nadia CHEKLI, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

La Société GREEN VALLEY
société en nom collectif dont le siège social est :
[Adresse 3]
[Localité 2]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

La société PROMOTION PICHET
société par actions simplifiée unipersonnelle dont le siège social est :
[Adresse 3]
[Localité 2]
prise en sa qualité de gérante de la société GREEN VALLEY, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [J], [R] [B] [H] [E]
née le 24 juillet 1962 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Représenté par Maître Nadia CHEKLI, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 mars 2024, Monsieur [C] [L] a fait assigner la SNC GREEN VALLEY et la société PROMOTION PICHET devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir :

- condamner solidairement la société PROMOTION PICHET et la SNC GREEN VALLEY à lever l’ensemble des réserves listées par le maître d’ouvrage, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de deux semaines suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et fixée pour une période de trois mois ;

- ordonner à la SNC GREEN VALLEY de restituer la somme de 26.391,40 euros correspondant aux 5% du solde du contrat afin de permettre à Monsieur [L] de consigner cette somme auprès de la Caisse des dépôts et de consignation jusqu’au jour de la levée des réserves ;

- débouter la société PROMOTION PICHET et la SNC GREEN VALLEY de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner solidairement la société PROMOTION PICHET et la SNC GREEN VALLEY à payer à Monsieur [L] la somme de 7.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement la société PROMOTION PICHET et la SNC GREEN VALLEY aux entiers dépens, en ce compris les frais de procès-verbal de constat d’huissier de justice.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Monsieur [L] et Monsieur [E], intervenant volontaire, ont sollicité de :

- juger Monsieur [E] recevable et bien-fondé en son intervention volontaire ;

- condamner la SNC GREEN VALLEY à lever l’ensemble des réserves listées par le maître d’ouvrage, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de deux semaines suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et fixée pour une période de trois mois ;

- ordonner à la SNC GREEN VALLEY de restituer la somme de 26.391,40 euros correspondant aux 5% du solde du contrat afin de permettre à Monsieur [L] de consigner cette somme auprès de la Caisse des dépôts et de consignation jusqu’au jour de la levée des réserves ;

- condamner la SNC GREEN VALLEY à payer à Monsieur [L] la somme de 19.000 euros au titre de l’impossibilité de lever la réserve liée à l’accès à la terrasse n°2 ;

- condamner solidairement la société PROMOTION PICHET et la SNC GREEN VALLEY à payer à Monsieur [E] une provision de 3.800 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre le mois de juillet 2023 et le prononcé de l’ordonannce à intervenir ;

- condamner solidairement la société PROMOTION PICHET et la SNC GREEN VALLEY à payer à Monsieur [E] la somme mensuelle de 200euros au titre du préjudice de jouissance subi entre le prononcé de l’ordonnance à intervenir et l’achèvement des travaux de remise en état ;

- condamner solidairement la société PROMOTION PICHET et la SNC GREEN VALLEY à payer à Monsieur [E] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

- débouter la sciété PROMOTION PICHET et la SNC GREEN VALLEY de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner solidairement la société PROMOTION PICHET et la SNC GREEN VALLEY à payer à Monsieur [L] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement la société PROMOTION PICHET et la SNC GREEN VALLEY à payer à Monsieur [E] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement la société PROMOTION PICHET et la SNC GREEN VALLEY aux entiers dépens, en ce compris les frais de procès-verbal de constat d’huissier de justice.

Il expose au soutien de ses prétentions avoir selon acte notarié du 6 mars 2020, acquis en l’état futur d’achèvement de la SNC GREEN VALLEY, laquelle était représentée par sa gérante, la société PROMOTION PICHET, deux appartements (n° 103 et 106) situés [Adresse 5] à [Localité 4] au 1er étage de la Résidence Green Valley. Il précise qu’il avait été contractuellement prévu que le solde des 5 %, représentant 26.391.40 €, serait réglé à la remise des clés, que les logements devaient être livrés au plus tard à la fin du premier trimestre 2021 et que l’appartement 103 serait pourvu de deux terrasses et l’accès à la terrasse 2 se fera par la terrasse 1. Il indique que la livraison des deux appartements a eu lieu le 17 avril 2023 et qu’en dépit des réserves, le solde des 5% a été réglé le jour de la remise des clés et précise avoir ultérieurement dénoncé des réserves supplémentaires. Il indique que parallèlement, il a donné à bail l’appartement n°103 à Monsieur [E], selon contrat de bail avec prise d’effet au 1er juillet 2023 et relève que les locataires ont subi, dès leur entrée dans les lieux, des infiltrations. Il explique que les défenderesses sont tenues, au titre des dispositions de l’article 1641-1 et suivants et 1792-6 du code civil de procéder à la levée des réserves persistants dans l’appartement n°103 outre la restitution du solde de 5% et une indemnisation au titre de l’impossibilité d’accéder à la terrasse n°2 du bien. Monsieur [E] sollicite lui aussi une indemnisation de ses préjudices.

La société PROMOTION PICHET et la société GREEN VALLEY ont demandé à la présente juridiction de :

- déclarer irrecevables les demandes formulées par Monsieur [L] à l’encontre de la SAS PROMOTION PICHET à défaut de précision du fondement juridique ;

En conséquence :

- débouter Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SAS PROMOTION PICHET ;

- débouter Monsieur [L] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions formées à l’encontre de la SNC GREEN VALLEY ;

- débouter Monsieur [E] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions formées à l’encontre de la SNC GREEN VALLEY et/ou de la SAS PROMOTION PICHET ;

- condamner Monsieur [L] à verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant à la SNC GREEN VALLEY qu’à la SAS PROMOTION PICHET, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société PROMOTION PICHET sollicite sa mise hors de cause au motif qu’aucun fondement légal ne justifie qu’elle soit condamnée à procéder à la réparation des désordres dénoncés. La SNC GREEN VALLEY condidère quant à elle que la majorité des réserves alléguées par le demandeur ne peuvent relever des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du Code civil dès lors qu’il s’agit de désordres apparus après la livraison et le délai d’un mois institué par le premier de ces textes. Il précise que la seule réserve qui pourrait relever de ces articles est celle relative à l’accès à la terrasse mais retient d’une part et à titre principal que son existence n’est pas justifiée puisque le demandeur ne démontre pas que l’accès par le passage en forme de jardinier hollandais est impossible et d’autre part et à titre subsidiaire, que sa reprise est impossible puisqu’il n’est pas possible de modifier l’ouvrage qui se trouve au niveau des parties communes. Elle s’oppose également aux demandes indemnitaires formées par Monsieur [E] au motif qu’elles ne sont pas justifiées ainsi qu’à la condamnation à verser le solde des prix de vente, indiquant d’une part, qu’elle ne pourrait bénéficier d’une garantie à la consignation des fonds et d’autre part, que le Code de la construction et de l’habitation ne permet pas de faculté de consignation en cas de réserves dans un contrat de VEFA.

Évoquée à l’audience du 19 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de faire droit à l’intervention volontaire de Monsieur [E] qui y a intérêt en qualité de locataire du bien litigieux.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

Il convient de préciser que les dispositions applicables au cas d’espèce sont celles de l’article 1642-1 du Code civil lequel dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il y a lieu en outre d’indiquer que l’action prévue à l’article 1642-1 concerne les vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession En conséquence, il importe peu que le requérant n’ait pas dénoncé les désordres qu’il allègue dans le délai d’un mois suivant la prise de possession. Il doit en revanche nécessairement démontrer que ces désordres étaient apparents au moment de cette prise de possession ou qu’il sont apparus dans le délai d’un mois suivant celle-ci.

Dans un premier temps, Monsieur [L] sollicite de condamner solidairement la société PROMOTION PICHET et la SNC GREEN VALLEY à lever l’ensemble des réserves listées par le maître d’ouvrage, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de deux semaines suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et fixée pour une période de trois mois. Dans le corps de ses dernières conclusions, Monsieur [L] allègue que les réserves suivantes n’ont toujours pas été levées :

- en cas d’épisode pluvieux, les fuites persistent dans le séjour (angle cuisine),

- en cas d’épisode pluvieux, les fuites persistent dans la seconde chambre,

- en cas d’épisode pluvieux, l’infiltration sous la porte fenêtre d’accès à la terrasse n°1 est toujours d’actualité,

- il n’est toujours pas possible d’accéder normalement à la seconde terrasse, empêchant ainsi toute utilisation normale de cet espace.

Il résulte en l’espèce des débats que les désordres allégués par le requérants concernent l’appartement n°103 dont il a fait l’acquisition selon acte notarié du 6 mars 2020.

La livraison dudit bien est intervenue le 17 avril 2023, avec plusieurs réserves, dont celle concernant l’accès à la terrasse n°2 dont il convient de noter qu’elle fait l’objet d’une demande indemnitaire qui sera donc étudiée ultérieurement.

Par correspondances ultérieures à savoir un mail du 16 mai 2023, un mail du 2 juillet 2023, un mail du 16 août 2023, un mail du 6 novembre 2023, un courrier du 11 décembre 2023 et un courrier du 20 février 2024, le requérant a dénoncé à la société PROMOTION PICHET d’autres désordres.

Il convient cependant d’observer que seul le courrier de mise en demeure du 20 février 2024 permet d’identifier clairement les désordres qui font l’objet de la présente demande de levée de réserves et qu’en outre, il ne démontre pas de manière non sérieusement contestable que ces derniers étaient apparents à la prise de possession du bien ou sont apparus dans le délai d’un mois suivant celle-ci.

Plus précisément, si les “traces d’eau côté vélux” dans le séjour ont fait l’objet d’une dénonciation par le requérant dans le délai précité selon mail du 16 mai 2023, rien ne permet en revanche d’affirmer de manière non sérieusement contestable que ce désordre correspond aux “fuites (qui) persistent dans le séjour (angle cuisine)” et dont il sollicite la levée devant la présente juridiction.

En conséquence, sa demande de levée de réserve sous astreinte ne peut prospérer.

Dans un deuxième temps, le requérant sollicite de voir ordonner à la SNC GREEN VALLEY de lui restituer la somme de 26.391,40 euros correspondant aux 5% du solde du contrat afin de lui permettre de consigner cette somme auprès de la Caisse des dépôts et de consignation jusqu’au jour de la levée des réserves.

Il résulte cependant du contrat de VEFA signé entre la SNC GREEN VALLEY et Monsieur [L] le 6 mars 2020 que le solde des 5% devait être réglé à la remise des clés et ce, nonobstant l’existence de réserves à la livraison et qu’en outre, si l’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une faculté de consignation de 5% du solde du prix de vente, auprès de la Caisse des dépôts et consignation, celle-ci n’est possible qu’en cas de “contestation sur la conformité avec les prévision du contrat”, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, la demande de provision du requérant se heurtant à des contestations sérieuses, elle ne peut prospérer.

Dans un troisième temps, Monsieur [L] sollicite de condamner la SNC GREEN VALLEY à lui payer la somme de 19.000 euros au titre de l’impossibilité de lever la réserve liée à l’accès à la terrasse n°2.

Il résulte en l’espèce du procès-verbal de livraison du 17 avril 2023 que celle ci est intervenue pour l’appartement n°103 avec réserves, la réserve n°4 étant libellé comme suit : “le client ne se satisfait pas de l’accès à la terrasse n°2 par le passage jardinier non PMR”.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 7 mars 2024 par Maître [V] que la terrasse n°2 de l’appartement n°103 n’est accessible qu’à partir de celle n°1, sans autre ouverture à partir de l’intérieur du logement. Le commissaire de justice indique toutefois que ce passage entre les deux terrasses est “tortueux” et représente une “silhouette de jardinier hollandais” d’une hauteur de 1,71 m et d’une largeur maximale de 54 à 55 cm.

Il convient en outre d’observer que par mail du 3 décembre 2024, le conseil de la SAS PROMOTION PICHET et de la SNC GREEN VALLEY a indiqué que cette dernière avait convoqué la société LABASTERE afin de créer un accès à la terrasse n°2 depuis le séjour par la création d’un ouvrant, ce qui s’est avéré impossible. La société LABASTERE a donc proposé une seconde solution consistant à la mise en place d’une traverse de manière à permettre la mise en place d’un ouvrant. Or, il résulte d’un mail du conseil du requérant que la société LABASTERE aurait indiqué que cette solution aurait pour effet de réduire considérablement la hauteur d’ouverture, raison pour laquelle Monsieur [E] en qualité de locataire du bien l’a refusé.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que si le plan de vente du bien litigieux prévoit une ouverture entre les terrasses 1 et 2, l’accès à la deuxième terrasse n’étant possible qu’à partir de la première, l’ouverture pratiquée en réalité entre celles-ci ne permet pas un usage normal de la terrasse n°2.

En conséquence, Monsieur [L] justifie d’une obligation non sérieusement contestable à la charge de la SNC GREEN VALLEY d’avoir à lui payer une somme provisionnelle au titre de l’impossibilité de remédier à la réserve liée à l’accès de la seconde terrasse, dont le quantum devra en revanche être réduit à de plus justes proportions, le requérant ne justifiant pas du calcul dont il se prévaut pour en évaluer le montant.

En quatrième lieu, Monsieur [E] en qualité de locataire du bien litigieux sollicite de condamner solidairement la société PROMOTION PICHET et la SNC GREEN VALLEY à lui payer une provision de 3.800 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre le mois de juillet 2023 et le prononcé de l’ordonannce à intervenir outre la somme mensuelle de 200euros au titre du préjudice de jouissance subi entre le prononcé de l’ordonnance à intervenir et l’achèvement des travaux de remise en état ainsi que la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral subi. Se fondant sur la responsabilité délictuelle, Monsieur [E] indique avoir subi des préjudices immatériels en raison des infiltrations qu’il allègue subir dans l’appartement dont il est locataire.

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer.

Il résulte cependant des débats que Monsieur [E] ne démontre ni l’existence d’une faute imputable à la société PROMOTION PICHET et la SNC GREEN VALLEY dans la survenance des désordres qu’il allègue, ni l’existence du préjudice de jouissance et du préjudice moral, pas plus qu’il ne justifie la réalité du quantum sollicité.

En conséquence, ses demandes de provision se heurtent à des contestations sérieuses et ne peuvent prospérer.

Concernant les frais et dépens, la société PROMOTION PICHET et la SNC GREEN VALLEY qui succombent supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance, lesquels ne peuvent comprendre frais de procès-verbal de constat de commissaire de justice, les dépens, limitativement énumérés par l’article 696 du Code de procédure civile, excluant les honoraires des techniciens non désignés par le juge. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] et Monsieur [E] la part des frais non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner la société PROMOTION PICHET et la SNC GREEN VALLEY à leur payer in solidum la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS