TJ 69123, 16 juin 2025, RG 25/00330

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 16 Juin 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00330 - N° Portalis DB2H-W-B7J-2GJX
AFFAIRE : [U] [V] C/ S.A.S. MABI2, [O] [V], [R] [H] épouse [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN,
Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [V]
né le 04 Octobre 1962 à [Localité 14],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Florence CALLIES de la SELARL BERARD - CALLIES ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

S.A.S. MABI2,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Floriane PONSARD, avocat au barreau de LYON

Monsieur [O] [V]
né le 13 Février 1964 à [Localité 14],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Floriane PONSARD, avocat au barreau de LYON

Madame [R] [H] épouse [V]
née le 02 Décembre 1965 à [Localité 13],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Floriane PONSARD, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l'audience du 12 Mai 2025

Notification le
à :
Maître [B] [E] de la SELARL BERARD - [E] ET ASSOCIES - 428, Expédition et grosse

Maître Floriane PONSARD - 2292, Expédition et grosse
ELEMENTS DU LITIGE

[U] [V] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 12 février 2025 la société MABI2 SAS, [O] [V] et son épouse [R] [H] pour voir ordonner sous astreinte à la société MABI2 de démonter la clôture et les piquets et chaînes installés sur la parcelle AY [Cadastre 4] en violation de la servitude de passage et d’aménager un passage sécurisé permettant l’accès d’un véhicule de sécurité au profit de [U] [V], à monsieur et madame [V] de démonter la clôture et la poutre installées sur la parcelle AY [Cadastre 11] en violation de la servitude de vue, voir condamner les défendeurs à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société MABI2 a été créée en 2019, entre la société JVM Real Estate détenant 33%, la société PBI représentée par [U] [V] détenant 33% et la société Ventes Immobilières Privées représentée par [O] [V] détenant 34%, qui exerce la fonction de présidence. La société MABI2 a acquis un terrain à bâtir sur la parcelle AY [Cadastre 4] à [Localité 15], pour la construction d’une maison d’habitation à revendre. Un litige relatif à cette construction oppose les différents actionnaires, particulièrement les frères [U] et [O] [V]. En outre [U], [O] et [R] [V] sont voisins et propriétaires des parcelles jouxtant la parcelle AY[Cadastre 4]. À l’origine, les époux [O] et [R] [V] ont acquis en 2011 un ensemble immobilier situé sur la parcelle AY[Cadastre 3], qu’ils ont ensuite divisée en trois : AY[Cadastre 7], AY
[Cadastre 5] et AY[Cadastre 6]. Les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ont été vendues à un tiers, et les époux [V] ont redivisé la parcelle AY [Cadastre 7] en trois nouvelles parcelles : AY [Cadastre 8], [Cadastre 10] et [Cadastre 11]. La parcelle AY [Cadastre 8] constituée d’un bâtiment d’habitation a été divisée en volume en 2019, et son lot n°1 a été cédé à [U] [V] ainsi que la parcelle [Cadastre 10] attenante. Les époux [V] ont conservé le lot n°2 ainsi que la parcelle [Cadastre 11]. L’acte authentique du 13 mars 2019 donne à l’acquéreur [U] [V] le bénéfice de l’usage d’un parking P1 situé sur la parcelle AY[Cadastre 11], par un commodat, il comporte une constitution de servitude de vue qui grève la parcelle [Cadastre 11] au profit de la parcelle AY690. Il comprend également un rappel des servitudes existant sur les biens, dont une servitude de passage en surface et en tréfonds imposant au fonds servant, la parcelle AY [Cadastre 11], au profit du fonds dominant AY[Cadastre 3], qui depuis a fait l’objet des divisions sus-mentionnées. Puis le 30 septembre 2019 la société MABI2 a acquis la parcelle de terrain à bâtir cadastré AY[Cadastre 4] situé [Adresse 1], qui jouxte les autres parcelles. Cet acte rappelle les servitudes grevant le fonds cédé. [U] [V] se garait depuis mars 2019 sur sa place de parking et accédait à sa propriété par des dalles disposées en pas japonais sur la parcelle AY[Cadastre 4]. Les époux [V] ont ôté ces dalles et y ont déposé un tas de graviers, des chaînes et une clôture grillagée tout le long. [U] [V] doit donc depuis lors garer sa voiture sur sa place de parking P1, ressortir de la propriété, passer sur le [Adresse 12], rentrer par un portillon mis en place le long de la route sur la parcelle AY[Cadastre 4] qui appartient à la société MABI2, et longer les barrières en descente sur un terrain accidenté jusqu’à sa maison. Les époux [V] n’ont pas rétabli la servitude malgré la demande de [U] [V], or le passage est totalement obstrué, ce qui fait obstacle et cause un trouble manifestement illicite du fait d’une construction sur l’assiette de la servitude de passage. Il est nécessaire d’aménager le passage pour prévenir les dommages imminents de glissade sur le terrain boueux. Les époux [V] ont mis en place une imposante clôture en bois cadenassée qui encercle la verrière et occulte la vue, qui ne permet pas à [U] [V] d’accéder à sa verrière pour la nettoyer ni d’intervenir pour faire réparer les fuites d’eau. Il ne peut pas installer un châssis ouvrant sur la verrière, puisqu’ils ont posé une poutre qui empêche toute ouverture possible, qui ne permet pas le respect des dispositions de la constitution de servitude.

[O] et [R] [V] et la société MABI2 ont déposé des conclusions par lesquelles ils font connaître que la clôture a été démontée et qu’elle n’obstruait pas le passage, sollicitent le rejet de la demande d’aménagement d’un passage sécurisé, le rejet de la demande au titre de la servitude de vue en l’absence de trouble manifestement illicite, demandent d’ordonner à [U] [V] sous astreinte de démonter la terrasse et le muret en escalier et de remettre le terrain dans son état d’origine, d’autoriser la société MABI2 à remettre les lieux en état aux frais de [U] [V] à défaut d’exécution dans un délai de trente jours, d’ordonner à [U] [V] sous astreinte de démonter le bloc de climatisation installé sur le terrain de la société MABI2, de le condamner à payer à [O] et [R] [V] la somme de 6000 euros et à la société MABI2 la somme de 4000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive, à payer à [O] et [R] et [O] [V] la somme de 3000 euros et à la société MABI2 la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La société MABI2 fait construire une maison d’habitation sur la parcelle AY612, dont le chantier est toujours en cours, dans le but de la revendre. Des difficultés sont apparues pour la première fois depuis six années, concernant les servitudes de passage et de vue. [U] [V] bénéficie d’un commodat sur une place de parking qui prend fin le 11 mai 2025. Il est autorisé conformément à la servitude de passage prévue dans l’acte d’acquisition, à utiliser le passage précédemment utilisé par monsieur et madame [O] [V], pour se rendre à son domicile. Il s’est autorisé unilatéralement à aménager et utiliser un passage plus direct sur le terrain voisin qui appartient à la société MABI2, et a pour cela installé des dalles en plastique et des morceaux de gazon synthétique et de la moquette verte. C’est pour délimiter le passage des camions de chantier de construction sur la parcelle AY[Cadastre 4] que [O] [V] a installé une barrière amovible, qui s’ouvre facilement et n’est pas pourvue d’un cadenas. Une ouverture dans le grillage permet parfaitement le passage. [O] [V] utilise lui-même ce passage pour accéder à son terrain en contrebas, par l’ouverture facile de la barrière. [U] [V] a aménagé le passage de chantier pour s’octroyer un passage piétonnier depuis le [Adresse 12] pour se rendre sur sa propriété, par une installation grossière, en toute illégalité. Pour ce qui concerne la servitude de vue, [O] [V] lui a concédé le maintien d’une verrière existante, consistant en châssis fixe à vitrage, qui pourra être transformé en châssis ouvrant s’il n’empiète pas sur le fonds servant. La servitude de vue consiste en un puits de lumière, le logement de [U] [V] étant situé en sous-sol, quatre mères plus bas que le terrain naturel côté ouest. Une ouverture de type vélux est interdite et seule une ouverture intérieure est envisageable. [O] [V] a respecté les distances imposées dans l’acte de vente pour la pose d’un brise vue inférieur à deux mètres de hauteur à au moins deux mètres par rapport à la verrière. Il n’existe donc pas de trouble manifestement illicite causé par monsieur et madame [O] [V]. En revanche, [U] [V] a fait construire une terrasse de 40 m² carré environ et muret sur le terrain qui appartient à la société MABI2, qui longent le bâtiment, sans autorisation. Il a également installé un bloc extérieur de pompe à chaleur en façade sud, de manière illégale, sur le terrain de la société MABI2, et il doit démonter ces équipements.

Aux termes de ses dernières conclusions, [U] [V] ajoute la demande d’un droit d’accès temporaire et limité, appelé tour d’échelle, pour qu’il puisse nettoyer sa verrière une fois par mois tant que les châssis seront fixes et de rejeter les demandes reconventionnelles. Il demande à titre reconventionnel d’ordonner sous astreinte la démolition de la pompe à chaleur et de la partie de la nouvelle construction qui empiète sur la servitude de passage.
Il soutient qu’il passait devant la propriété de son frère mais pas sur son terrain, sur une partie assiette de la servitude. Les défendeurs ont enlevé la barrière dans les 10 minutes du constat de l’huissier, reconnaissant par là même son caractère illicite. Il convient désormais d’enjoindre monsieur et madame [O] [V] de ne plus obstruer la servitude de passage. Il est nécessaire d’aménager le passage de [U] [V] compte tenu de la forte pente du terrain sur la parcelle AY [Cadastre 4], qui en rend l’accès dangereux, avec un passage éclairé, d’une largeur de 1,20 mètres, comprenant des marches lorsque la pente est supérieure à 15%. Pour ce qui concerne la servitude de vue, l’installation des défendeurs par l’imposante clôture en bois ne respecte pas les mesures et distances imposées par la constitution de servitude. La palissade ne respecte pas le recul de deux mètres sur le côté gauche ni la hauteur définie à l’acte. La hauteur totale du brise-vue est de près de 3 mètres par rapport au terrain naturel avant remblai. Il obstrue totalement la clarté et la vue existante pourtant garantie à l’acte. Une poutre placée à l’aplomb de la verrière empêche [U] [V] de remplacer le châssis fixe par un châssis ouvrant qui lui permettrait d’aérer sa pièce et de nettoyer sa verrière. Il faut donc lui accorder un tour d’échelle. Sur la demande reconventionnelle, [U] [V] bénéficie d’une servitude d’implantation que lui doit la société MABI2. Quant au muret, il préexistait à la vente du volume 1. La pompe à chaleur a été installée par le plombier choisi par [O] [V] pour éviter qu’elle soit sur la façade est en dessous de sa propre maison. En revanche [O] [V] a installé une pompe à chaleur sur la façade du lot 2 sans l’‘accord du propriétaire du volume 1.

SUR CE

L’alinea 1er de l’article 835 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire en référé les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent.

Pour ce qui concerne la demande de [U] [V] tendant à voir enjoindre à monsieur et madame [O] [V] de ne plus obstruer la servitude de passage, il convient d’y faire droit dès lors qu’il est constant que [U] [V] bénéficie de par son acte d’acquisition du 13 mars 2019 d’une servitude de passage qui s’exerce sur un tracé figurant en teinte rose sur l’acte, qui est assez large et importante, à laquelle les défendeurs avaient porté atteinte en la restreignant par la pose de barrières qui, même si elles étaient aisément déplaçables ainsi que provisoires, avaient pour effet de restreindre l’exercice de la servitude de passage. Il n’est pas nécessaire d’assortir cette interdiction d’une mesure d’astreinte, dès lors que les défendeurs y ont remédié rapidement.

[U] [V] demande en outre d’ordonner à la société MABI2 de lui aménager un passage sécurisé et permettant l’accès d’un véhicule de sécurité. Cet aménagement ne résulte pas de l’acte de vente et il apparaît que la superficie du droit de passage est suffisamment étendue pour permettre à ses bénéficiaires d’accéder sans qu’il soit nécessaire de prévoir à la charge du tènement débiteur la pose d’équipements particuliers qui n’ont pas été contractuellement prévus alors que la servitude a été octroyée voici plus de six années.

Pour ce qui concerne la servitude de vue dont bénéficie la parcelle de [U] [V],
elle est indiquée “en vue de maintenir une bonne clarté et la vue existante et permettre, en outre, une aération au lot volume 1 de la parcelle cadastrée section AY n°[Cadastre 9] objet de la présente vente”, et confère au propriétaire du fonds dominant le droit de maintenir la verrière existante, consistant en un châssis fixe à vitrage qui pourra être transformé en châssis ouvrant, sans toutefois que ce châssis empiète sur le fonds servant. Le propriétaire du fonds servant peut installer une haie ou brise vue d’une hauteur maximum de deux mètres, en respectant un recul minimum de deux mètres par rapport à la verrière.
Les photographies produites à l’appui du procès-verbal de constat du commissaire de justice Maître [Y] [N], en date du 20 décembre 2024, missionnée par [U] [V], montrent un local extrêmement sombre, pourvu d’une verrière fixe située en hauteur, dont le châssis est incliné de bas en haut vers l’intérieur de la pièce, inclinaison qui donc devrait avoir pour effet d’éclaircir la pièce mais qui se heurte à un remblai en hauteur surmonté d’une palissade. Cette disposition surprenante est cependant strictement conforme aux prescriptions prévues par le contrat pour l’exercice de la servitude de vue, ainsi que le démontre le procès-verbal de constat du commissaire de justice Maître [K] [S], en date du 19 février 2025 à la demande de [O] et [R] [V], en ce qui concerne les hauteurs et distances, sauf à considérer que la hauteur devrait être calculée non pas à partir du sol sur lequel le brise vue est édifié, mais à partir du sol à l’endroit jouxtant, précision non portée à l’acte de vente. [U] [V] soutient que la présence d’une poutre, qui constitue une marche, serait de nature à faire obstacle à toute modification du châssis de nature à permettre l’ouverture de la fenêtre. Cette affirmation n’est pas toutefois confirmée par une quelconque pièce telle qu’un avis d’un artisan, alors qu’il apparaît qu’une solution telle qu’une fenêtre coulissante ou de velux pourrait être trouvée.

Pour ce qui concerne la demande d’enlèvement de la pompe à chaleur et de la partie de la nouvelle construction qui empiètent sur la servitude de passage, [U] [V] n’établit pas que leur édification soit de nature à mettre un quelconque obstacle à la possibilité pour lui d’exercer son droit de passage sur la parcelle concernée. Les demandes de [U] [V] sont donc rejetées.

Pour ce qui concerne la demande reconventionnelle tendant à voir condamner [U] [V] à enlever la terrasse et le muret en escalier qui la jouxte, implantés sur le terrain de la société MABI2, celui-ci fait valoir qu’il résulte de son acte de vente qu’il existe une servitude d’implantation dont il bénéficie en sa qualité d’acquéreur de la parcelle AY [Cadastre 3] lot B à la suite de monsieur et madame [O] [V] qui la tenait de la société Victoria SCI, relative d’une des terrasses de la propriété vendue édifiée sur la parcelle restant appartenir au vendeur, qui autorise à titre de servitude réelle et perpétuelle le propriétaire du fonds dominant à maintenir lesdites constructions édifiées pour partie sur le fonds servant. L’acte précise que le tracé de cette servitude est figuré en teinte orange (terrasse). Il s’agit donc de la terrasse litigieuse, qui préexistait ainsi que le muret. Les époux [O] [V] ne répondent pas utilement à cette assertion. Quant au bloc extérieur de la pompe à chaleur qu’ils reprochent à [U] [V] d’avoir installé en façade sur le terrain de la société MABI2, sa présence comme celle de [O] [V] n’a pas pour effet de causer un trouble manifestement illicite à la partie adverse alors en outre que [U] [V] n’est pas démenti lorsqu’il affirme que son emplacement a été déterminé en accord avec le plombier de [O] [V].

[O] et [R] [V] n’établissent pas que le droit de [U] [V] d’agir en justice ait dégénéré en abus.
Il convient de laisser à la charge de chacune des parties les dépens et les frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

PAR CES MOTIFS