TJ 75056, 23 juin 2025, RG 24/05259

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [K] [L]
Me Léo MARRONNIER

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05259 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46ZR

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 23 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1],
[Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [K] [L],
[Adresse 2]
comparante en personne

Monsieur [Y] [B],
[Adresse 2] [Adresse 3]
comparant en personne assisté de Me Léo MARRONNIER, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 juin 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05259 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46ZR

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 24 juin 2016, la Régie immobilière de la ville de [Localité 1] (RIVP) a loué à MME [K] [L] ET M. [Y] [B] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2].

Une échéance de loyer et de charge n’ayant pas été régulièrement payée et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement de payer en date des 9 février 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à MME [K] [L] ET M. [Y] [B] pour paiement sous deux mois d'un arriéré de 3961,28 € euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, la RIVP a assigné MME [K] [L] ET M. [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Puis, par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024 (procédure 24-5259), la RIVP a assigné MME [K] [L] ET M. [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit au 5 février 2024 et subsidiairement prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l’expulsion sans délai de MME [K] [L] ET M. [Y] [B] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs,
- condamner MME [K] [L] ET M. [Y] [B] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 8053, 74 € arrêtés au 26 juin 2024, outre le paiement des impayés subséquents, avec intérêts légal à compter de la décision,
- condamner MME [K] [L] ET M. [Y] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,
- condamner MME [K] [L] ET M. [Y] [B] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont les frais de commandement.

***

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 1] le 15 mai 2024.

***

Par jugement du 17 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a prononcé la réouverture des débats pour faire réassigner M. [B], qui avait été assigné àà l’adresse locative selon PV de vaines recherches, à l’adresse qu’il avait communiqué en donnant congé.

***

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2025 (procédure 25-596), la RIVP a assigné M. [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit au 5 février 2024 et subsidiairement prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l’expulsion sans délai de MME [K] [L] ET M. [Y] [B] ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs,
- condamner solidairement MME [K] [L] ET M. [Y] [B] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 14.000, 11 € arrêtés au 27 septembre 2024, avec intérêts légal à compter du commandement,
- condamner solidairement MME [K] [L] ET M. [Y] [B] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 8053, 74 € arrêtés au 28 avril 2024, outre le paiement des impayés subséquents, avec intérêts légal à compter du commandement,
- condamner in solidum MME [K] [L] ET M. [Y] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant, selon leurs occupations respectives,
- condamner in solidum MME [K] [L] ET M. [Y] [B] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont les frais de commandement.

***

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 1] le 15 mai 2024.

***

Dans ses conclusions en défense, M. [Y] [B] demande :
- la nullité du commandement de payer du 9 février 2024,
- le débouté de la RIVP en sa demande de condamnation avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024,
-l’échelonnement de la dette sur 36 mois x 223, 71 €
- la condamnation de la RIVP à lui payer la somme de 3000 € en réparation de son préjudice moral et financier,
- la condamnation de la RIVP à lui payer la somme de 2000 € de frais irrépétibles.

M. [Y] [B] explique prendre pour la première fois connaissance des impayés.
Il demande la nullité du commandement de payer du 9 février 2024 en application des articles 655 et 114 du code civil, nonobstant l’absence de grief, la notification d’un acte en un lieu autre que l’un de ceux prévu par loi, en l’espèce à une adresse autre que la dernière adresse connue, ne valant pas notification.
Du fait de cette absence de commandement à son endroit et de la négligence persistante de la RIVP, il déduit un préjudice moral et finnacier d’avoir du payer des frais de procédure plus d’un an et demi après avoir quitté le logement.
Faisant état d’un revenu de 3143, 13 €, il rappelle sa bonne foi dans le cadre de cette situation afin de prétendre à un délai de paiement sur trois ans.
Il assure que sa mise en cause n’aurait pas été nécessaire sans les négligences de la RIVP, car il aurait immédiatement mis en place un réglement de la dette.

***

A l’audience du 27 janvier 2025, jonction a été faite des procédures 25-596 et 24-5259 sous le numéro 24-5259.

Le conseil de la RIVP s’est référé à ses écritures et actualisé sa dette à hauteur de 22299, 84 €, échéance de mars 2025 incluse. Il a évoqué un règlement de 1400 € au 5 mars 2025 et un effacement des dettes locatives par la commission de surendettement à hauteur de 18143, 16 € mais maintenu sa demande.
Il a indiqué que M. [Y] [B] avait donné congé le 2 octobre 2024, si bien qu’il reste solidaire pour la somme de 9400, 38 €.
Il a nié tout grief du fait que M. [Y] [B] n’ait pas été assigné à la bonne adresse.
Il considère la demande d’indemnisation injustifiée.
Il rappelle que MME [K] [L] a bénéficié d’un effacement de dette en janvier 2025 à hauteur de 18143, 16 €.
Il s’oppose à tout délai de paiement pour M. [Y] [B] qui gagne 3000 € par mois.
Il a demandé de condamner M. [Y] [B] au paiement d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles

Après des difficultés financières dues au fait qu’elle s’est retrouvée seule à payer le loyer, MME [K] [L] a indiqué avoir repris un CDI et renoué avec le paiment du loyer en mars et en avril.

Le conseil de M. [Y] [B] s’est référé à ses écritures.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 7 février 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Sur la demande en nullité du commandement délivré à M. [Y] [B]

Aux termes de l’article 655 du code de procédure civile, si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.

Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
En l’espèce, un commandement de payer en date du 9 février 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [Y] [B] à l’adresse locative pour paiement sous deux mois d'un arriéré de 3961,28 € euros en principal.
Il a muté en PV de recherches infructueuse le 9 février 2024 et MME [K] [L] a indiqué à l’huissier le congé de son compagnon sans pouvoir donner une adresse.
Malgré cette information, l’assignation du 15 mai 2024 adressée à cette même adresse a donné lieu à PV de recherches infructueuse, si bien que les débats ont dû être réouverts afin de co,voquer correctement M. [B].

Or, M. [Y] [B] démontre (pièce 6 demandeur), dès son départ du domicile le 28 septembre 2023, avoir adressé un congé par LRAR à la RIVP en mentionnant sa nouvelle adresse à [Localité 2], congé dont il lui était accusé réception le 5 octobre 2023.

Ni le commandement de payer, ni l’assignation n’ont donc été délivrés à la dernière adresse connue de M. [Y] [B], contrairement à l’article 655 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 114 précité, M. [Y] [B] a relevé des griefs pour conclure à la nullité du contrat.
Compte tenu du congé qu’il a donné le 28 septembre 2023, M. [Y] [B] était à l’époque du commandement de payer, le 9 février 2024, débiteur de la somme qui y est stipulée (et en réalité, compte tenu du délai d’instrumentation, de la somme de 9400, 38 €), puisque bien que son congé ait pris effet au 28 octobre 2023, il demeurait solidaire des sommes dues par MME [K] [L] pendant un délai de six mois aptrès cette date d’effet, soit jusqu’au 28 avril 2025.
Le grief que peut invoquer M. [Y] [B] consiste dans le fait d’avoir du payer des frais de procédure alors qu’il aurait pu régler les causes du commandement dans les deux mois – ce qui s’entend, puisque M. [B] perçoit 3143, 13 € de revenus mensuels.
Ainsi, on peut considérer que M. [B] a perdu une chance d’enrayer de quelque façon l’accumulation de dettes locatives de MME [K] [L] dont il s’est trouvé co-débiteur sans le savoir, la séparation faisant obstacle à sa connaissance personnelle des renseignements d’impayés que l'acte mal aiguillé aurait pu lui apporte - étant rappelé que la dette locative a commencé à germer précisément après son départ.
Il existe donc bien un grief.
Le commandement de payer en date du 9 février 2024 notifié à M. [B] sera donc annulé, et comme il se doit, le point de départ des intérêts légaux sera fixé à la date de l’assignation, celle-ci étant considérée comme valant mise en demeure.

Sur l’effet du commandement délivré à MME [K] [L]

Ainsi que le démontre le décompte locatif, MME [K] [L] n'a pas réglé la dette de 3961,28 euros en principal dans les deux mois impartis par le commandement pour apurer sa dette. Il convient de constater, en application de la clause précitée, que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 10 avril 2024.
MME [K] [L] st ainsi devenue à cette date occupante sans droit ni titre.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats, MME [K] [L] avait procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance d’avril à prendre en considération pour lui accorder des délais.
D’après le décompte fourni et non contesté, appuyé par des copies de lettres de relances, il ne peut être que constaté un arriéré de loyer croissant depuis le mois d’octobre 2023, après le départ de M. [B] qui aboutissait au 30/11/2024 à une somme de 18143, 16 €, dont MME [K] [L] a obtenu l’effacement total.
Depuis lors, elle n’a réglé que le loyer du mois de février le 4 mars 2024. Elle ne démontre pas avoir réglé le loyer courant, le décompte de la RIVP arrêté au 1er avril 2025 n’en faisant pas état.
MME [K] [L] a indiqué avoir repris un CDI et renoué avec le paiement du loyer en mars et en avril, mais sans en justifier.
Il est en revanche flagrant que MME [K] [L] se maintient dans un logement au prix locatif d’environ 1380 € loué à l’origine sur la base de deux salaires et voué à l’accueil de deux personnes, si bien que son maintien dans les lieux n’a aucune raison d’être sauf à aggraver sa dette locative – qu’elle n’a pas assaini depuis l’effacement pourtant inespéré de sa dette, laissant au contraire de nouvelles dette slocatives s’accumuler.
Ainsi, en l’absence d’éléments contraire fournis par le locataire et à défaut d’accord du bailleur, il n’apparait pas que MME [K] [L] soit en situation de régler sa dette locative tout en maintenant le loyer courant de ce logement. Il ne convient donc pas de suspendre l’effet de la clause résolutoire.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l'expulsion de MME [K] [L] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de MME [K] [L], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Si MME [K] [L] a vu son arriéré effacé à hauteur de 18143, 16 €, il ressort de l’audience que M. [Y] [B] reste débiteur envers la RIVP d’une somme de 9400, 38 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges d’octobre 2023 à avril 2024, ce incluant l’indemnité d’occupation courue depuis le 10 avril 2024 jusqu’au 28 avril 2024 dont il sera question plus bas.

Il convient en conséquence de condamner M. [Y] [B] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, comme indiqué ci-dessus.

En application de l’article 1343-5 du code civil, il convient de dire que la dette sera apurée par 36 mensualités de 250 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

Il ressort de l’audience que MME [K] [L] reste débitrice envers la RIVP , non pas de la somme de 22299, 84 € maintenue inexplicablement à l’instance, mais, au titre de l’arriéré de loyers et de charges de décembre 2024 à mars 2025, d’une somme de 1386, 35 + 1382, 77 + 1397, 77 + 1389, 79 – 1400 = 4156, 68 € arrêté à la date du 1er avril 2025, échéance de mars 2025 comprise.

Il convient en conséquence de condamner MME [K] [L] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation - le commandement de payer ne courant la pèriode locative que jusqu’en décembre 2023.

En application de l’article 1343-5 du code civil, il convient de dire que la dette sera apurée par 36 mensualités de 110 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

IV. Sur l'indemnité d'occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due depuis décembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès–verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner MME [K] [L] au paiement de celle-ci.

S’agissant de M. [Y] [B], il est indiqué par souci de clarté qu’une indemnité d'occupation sera due, depuis la date de résiliation le 10 avril 2024 jusqu’au 28 avril 2024 , date de fin de solidarité, égale au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.
Il convient de condamner M. [Y] [B] au paiement de celle-ci. Cette condamnation est incluse dans la somme de 9400, 38 € ci-dessus.

V. Sur la demande indemnitaire de M. [Y] [B]

En application de l’article 1240 du Code civil, tout fait de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la négligence de la RIVP est indiscutable, qui en toute connaissance de la nouvelle adresse de M. [Y] [B] lui a délivré un commandement puis une assignation à l’adresse locative, même alors qu’il n’avait pas comparu à l’audience.

M. [Y] [B] peut donc se prévaloir, en lien direct avec cette négligence, d’une perte de chance de n’avoir pas enrayé l’augmentation de la dette locative de MME [K] [L] jusqu’au terme des six mois de solidarité restants, si bien qu’il se retrouve endetté de 9400, 38 €, outre des intérêts.
0n peut évaluer sa perte de chance à 950 €.

La RIVP sera donc condamnée à lui payer cette somme.

VI. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner MME [K] [L] ET M. [Y] [B] aux entiers dépens.
Il ne convient pas d’y inclure les frais du commandement notifié à M. [Y] [B].

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner MME [K] [L] à payer à LA RIVP la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
Compte tenu de l’équité au vu du contexte procédural, il y a lieu de condamner la RIVP à payer à M. [Y] [B] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

PAR CES MOTIFS