TJ 75056, 23 juin 2025, RG 23/04014

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/04014 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CYMMX

N° MINUTE :

Assignation du :
22 Novembre 2022

JUGEMENT
rendu le 23 Juin 2025
DEMANDERESSES

S.A.S. FONCIERE VERNET
[Adresse 1]
[Localité 1]

S.C.I. FL INVEST
[Adresse 2]
[Localité 2]

Toutes les deux représentées par Me Michael BELHASSEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0305

DÉFENDEURS

Madame [J] [T] [P] [E]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Monsieur [A] [K] [R] [U]
représenté par son administrateur successoral
Monsieur [H] [O]
[Adresse 4]
[Localité 4] (ISRAEL)

Décision du 23 Juin 2025
2ème chambre civile
N° RG 23/04014 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CYMMX

Madame [D] [W] [Y] [X] [U]
représentée par son admnistrateur successoral
Monsieur [H] [O]
[Adresse 4]
[Localité 4] (ISRAEL)

Tous les trois représentés par Me Vayola CASSEUS-BLONSKI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2155

Maître [B] [F]
Notaire
[Adresse 5]
[Localité 5]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0499

S.E.L.A.S. AGUESSEAU NOTAIRES
Notaires
[Adresse 6]
[Localité 1]

représentée par Me Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 28 Avril 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 23 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

Décision du 23 Juin 2025
2ème chambre civile
N° RG 23/04014 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CYMMX

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 21 juin 2022, reçu par Maître [Q] [S], notaire associé de la société AGUESSEAU NOTAIRES et avec la participation de Maître [B] [F], assistants les promettants, Mme [J] [E], Mme [D] [U] et M. [A] [U] représentés par leur administrateur à la succession, M. [H] [O], désigné par jugement du tribunal de Tel Aviv (Israël), en date du 5 juillet 2021, ont consenti à la société FONCIERE VERNET, une promesse unilatérale de vente portant sur les lots n° 12, 15 et 28 de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6], moyennant un prix de 725 000 euros et pour une durée expirant le 2 novembre 2022.

La promesse était consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt par la bénéficiaire au plus tard le 30 septembre 2022 et les parties ont fixé le montant de l’indemnité d'immobilisation à la somme de 36 250 euros, qui devait être versée au notaire des promettants.

Par jugement du 20 février 2022, le tribunal de Tel Aviv a autorisé la vente du bien au prix convenu dans la promesse.

Par acte du 1er juillet 2022, la société FONCIERE VERNET s’est fait substituer par la société FL INVEST dans le bénéfice de la promesse.

Par lettre officielle de son conseil en date du 10 novembre 2022, la société FL INVEST a sollicité des promettants la fixation d’un rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente.

Par exploit extrajudiciaire en date du 14 novembre 2022, elle leur a fait sommation de se présenter le 17 novembre 2022 chez Maître [Q] [S], son notaire, exerçant au sein de la société AGUESSEAU NOTAIRES, aux fins de signature de l’acte de vente.

Le 18 novembre 2022, Maître [Q] [S] a constaté que personne ne s’est présenté en son office le 17 novembre 2022.

Par exploits de commissaire de justice en date des 22 et 23 novembre 2022, la société FONCIERE VERNET et la société FL INVEST ont fait assigner Mme [J] [E], M. [H] [O] en sa qualité d’administrateur représentant Mme [D] [U] et M. [A] [U], Maître [B] [F] et la société AGUESSAU NOTAIRES devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir constater la perfection de la vente du bien situé [Adresse 7] à [Localité 6] au profit de la société FL INVEST et de voir condamner Mme [J] [E], Mme [D] [U] et M. [A] [U] à lui payer des dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 juin 2024, la société FONCIERE VERNET et la société FL INVEST demandent au tribunal de :

Dire parfaite la vente des lots n° 12, 15 et 28 de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6] par Mme [J] [E], Mme [D] [U] et M. [A] [U] représentés par leur administrateur, M. [H] [O], à la société FL IINVEST, au prix de 725 000 euros hors frais, Dire que le jugement à intervenir vaudra vente et sera publié à la diligence des demanderesses au service de la publicité foncière, aux frais de Mme [J] [E], Mme [D] [U] et M. [A] [U], Condamner Mme [J] [E], Mme [D] [U] et M. [A] [U] à verser à la société FL INVEST une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement et du versement du prix de vente entre leurs mains jusqu’à son entrée en jouissance des lieux, Condamner Mme [J] [E], Mme [D] [U] et M. [A] [U] à payer à la société FL INVEST la somme de 72 500 euros à titre de dommages et intérêts, Les condamner à payer à la société FL INVEST la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Michaël BELHASSEN, avocat, Ordonner l’exécution provisoire.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, Mme [J] [E], Mme [D] [U] et M. [A] [U] représentés par leur administrateur, M. [H] [O], demandent au tribunal de :

Débouter la société FL INVEST de toutes ses demandes, Constater la caducité de la promesse, Condamner la société FL INVEST à leur payer la somme de 36 250 euros au titre de l’indemnité d'immobilisation, Ordonner à Maître [B] [F] de libérer cette somme à leur profit, Condamner la société FL INVEST à leur payer la somme de 6 992 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice résultant de l’obligation de payer des intérêts de retard sur les droits de succession, La condamner à leur payer la somme mensuelle de 3 607,30 euros à parfaire au jour de l’audience au titre de l’immobilisation du bien, à compter de la signification du jugement, La condamner à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, La condamner à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Maître Vayola JEAN-MARIE CASSEUS, Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 février 2024, la société AGUESSAU NOTAIRES demande au tribunal de :

Lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice s’agissant des demandes formées par les sociétés FONCIERE VERNET et FL INVEST à l’encontre des consorts [E]-[U] et inversement,
Condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, Maître [B] [F] demande au tribunal de :

Débouter les sociétés FONCIERE VERNE T et FL INVEST de leurs demandes, Les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 28 avril 2025.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions mentionnées ci-dessus pour l'exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la perfection de la vente

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes de la promesse de vente du 21 juin 2022, les parties ont prévu que la réalisation de la promesse unilatérale de vente et donc la perfection de la vente, aurait lieu soit par la signature de l’acte authentique, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire dans le délai stipulé, soit avant le 2 novembre 2022 à 16 heures, suivie de la signature de l’acte authentique de vente.

La promesse précise que cette levée d’option doit être « effectuée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l’acte par tous moyens et toutes formes ; elle devra être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :
Au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d'immobilisation éventuellement versée (…), A la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel, A l’éventuelle commission d’intermédiaire, Et de manière générale de tous comptes et proratas ».
La société FL INVEST soutient que la vente est parfaite et s’est donc réalisée, dès lors qu’un accord sur la chose et le prix est intervenu. S’agissant d’une promesse unilatérale de vente, il lui appartient donc conformément aux stipulations contractuelles, de rapporter la preuve soit qu’un acte authentique de vente a été signé, soit qu’elle a levé l’option, matérialisant l’accord sur la chose et sur le prix.

Il est constant que les parties n’ont pas signé l’acte authentique de vente.

Par ailleurs, la société FL INVEST qui soutient avoir versé les fonds comptant sur le compte du notaire et partant, avoir levé l’option, n’en justifie par aucune pièce et notamment par le relevé de compte du notaire.

En effet, elle produit uniquement :
la sommation faite aux promettants le 14 novembre 2022, soit postérieurement au 2 novembre 2022, d’avoir à se présenter en l’étude du notaire, laquelle n’est pas adressée au notaire et rappelle d’ailleurs que « le bénéficiaire a accepté la présente promesse de vente en tant que promesse mais s’est réservé la faculté d’en demander ou non la réalisation », ce qui exclut que cette sommation puisse s’analyser en une levée d’option, le courrier de Maître [Q] [S] en date du 18 novembre 2022 qui indique que les promettants ne se sont pas présentés à son étude le 17 novembre 2022, ce qui ne démontre nullement le versement à ce notaire des fonds nécessaires à l’acquisition ni au notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique, Maître [B] [F].
Dès lors, contrairement à ce qu’elle affirme, la société FL INVEST ne démontre pas avoir levé l’option, ni avant, ni après le 2 novembre 2022, de sorte qu’en tout état de cause, la vente ne s’est pas réalisée.

Il résulte en outre de la promesse de vente qu’au « cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, soit avant le 2 novembre 2022, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il ne soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestement ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir ».

En l’espèce, la société FL INVEST n’ayant pas signé l’acte ni levé l’option avant le 2 novembre 2022, elle est donc déchue du bénéfice de la promesse de vente et les propriétaires promettants, sont depuis cette date, libres de disposer de leur bien.

La société FL INVEST soutient que le délai du 2 novembre 2022 ne peut lui être opposé en raison de la carence des promettants qui n’ont pas transmis à leur notaire les pièces d’usage pour la rédaction de l’acte de vente.

Toutefois, la non-réalisation de la vente ne résulte pas de la carence de ces derniers, dès lors que ce n’est que postérieurement au 2 novembre 2022 que la société FL INVEST s’est enquise de la transmission par Maître [B] [F] à leur notaire, Maître [Q] [S], des pièces relatives à l’origine de propriété, à la situation hypothécaire du bien et à la purge du droit de préemption de la mairie et du droit de préférence du locataire, alors qu’elle-même n’a jamais justifié de la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, laquelle devait se réaliser au plus tard le 30 septembre 2022.

Il ressort en effet du courriel de Maître [Q] [S], notaire de la société FL INVEST en date du 8 novembre 2022, adressé au conseil de celle-ci qu’il indique « à aucun moment il ne nous a été justifié avant ce jour de la levée des différentes conditions suspensives prévues à l’avant-contrat ».

La société FL INVEST enfin, ne justifie pas avoir notifié par écrit aux promettants avant le 30 septembre 2022, son intention de renoncer à la condition suspensive de prêt.

Il résulte de l’ensemble de ces motifs que la vente ne s’est pas réalisée et que la promesse de vente du 21 juin 2022 est caduque.

En conséquence, les demandes des sociétés FL INVEST et FONCIERE VERNET tendant à dire que la vente des lots n° 12, 15 et 28 de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 6] par Mme [J] [E], Mme [D] [U] et M. [A] [U] à la société FL IINVEST, au prix de 725 000 euros hors frais est parfaite, à dire que le jugement à intervenir vaudra vente et sera publié à leur diligence aux frais des défendeurs et à condamner les défendeurs à verser à la société FL INVEST une somme de 100 euros par jour jusqu’à son entrée en jouissance des lieux, seront rejetées.

Sur l’indemnité d'immobilisation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, rappelées dans la promesse de vente du 21 juin 2022, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En l’espèce, les parties à la promesse de vente du 21 juin 2022 ont fixé le montant de l’indemnité d'immobilisation à 36 250 euros et il est constant que cette somme a été versée par la bénéficiaire à Maître [B] [F], notaire des promettants, désigné comme séquestre.

L’acte stipule que cette somme sera « restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes » et « sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

Enfin, la promesse de vente a été conclue sous différentes conditions suspensives, en ce compris la condition suspensive d’obtention d’un prêt par la bénéficiaire au plus tard le 30 septembre 2022, l’acte précisant que la bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d'immobilisation qu’il aura, le « cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant ».

Les consorts [E] – [U] demandent au tribunal d’ordonner la libération à leur profit de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d'immobilisation et font valoir que la société FL INVEST n’a justifié d’aucune diligence pour l’obtention de son prêt.

Il résulte des motifs ci-dessus que la vente ne s’est pas réalisée et que la promesse de vente a expiré.

La société FL INVEST n’a en effet justifié et ne justifie dans le cadre de la présente instance d’aucune diligence pour l’obtention de son prêt. Elle ne justifie pas davantage de sa renonciation à la condition suspensive.

Dans ces conditions, elle ne peut soutenir que la vente ne s’est pas réalisée du fait des promettants.

En application des stipulations contractuelles l’indemnité d'immobilisation reste donc acquise aux promettants et Maître [B] [F] sera donc autorisée à libérer la somme séquestrée à ce titre au profit des consorts [E]- [U].

Sur les dommages et intérêts

Sur la demande de dommages et intérêts de la société FL INVEST
La société FL INVEST soutient que les consorts [E]-[U] ont manqué à leur obligation de délivrance de la chose et que la mobilisation de ses moyens financiers et l’impossibilité de prendre jouissance du bien en temps utile, outre les divers désagréments causés par leur refus de vendre lui causent un préjudice qui doit être indemnisé à hauteur de 72 500 euros.

Compte tenu du rejet de la demande de la société FL INVEST tendant à constater la perfection de la vente à son profit et en l’absence de tout droit de cette dernière sur le bien immobilier litigieux, les propriétaires du bien n’ont manqué à aucune obligation de délivrer la chose, ni n’ont privé la société FL INVEST de la jouissance de ce bien dont la propriété ne lui a pas été transférée.

La demande de dommages et intérêts de la société FL INVEST sera donc rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts des consorts [E] [U]
Les consorts [E]-[U] soutiennent que la procédure exercée par la société FL INVEST est abusive et demandent la condamnation de la société FL INVEST à leur verser à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

6 992 euros en réparation du préjudice résultant de l’obligation de payer des intérêts de retard sur les droits de succession, 3 607,30 euros par mois à parfaire au jour de l’audience, au titre de l’immobilisation du bien, à compter de la signification du jugement dès lors que le locataire du bien a donné congé à effet du 31 décembre 2023 et que la promesse leur faisait interdiction de consentir un nouveau bail tant qu’une décision définitive n’était pas intervenue pour constater la caducité ou la vente forcée des biens, 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral.
L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la société FL INVEST et la société FONCIERE VERNET qui sont assistées d’un conseil dans la présente instance ne pouvaient ignorer que leur action était vouée à l’échec dès lors qu’elles n’étaient en mesure de justifier ni de la levée de l’option, ni de la renonciation valable à la condition suspensive, ni de la moindre diligence pour l’obtention du prêt. C’est donc avec une légèreté blâmable, voire de mauvaise foi, qu’elles ont assigné les défendeurs et maintenu leur action introduite en novembre 2022 jusqu’à la présente décision.

Toutefois, il appartient aux défendeurs de rapporter la preuve de la réalité et de l’actualité des préjudices qu’ils invoquent et du lien de causalité entre ces préjudices et la faute des demanderesses.

Or, s’agissant des intérêts de retard sur les droits de succession, les défendeurs se contentent d’évaluer ce préjudice éventuel et d’indiquer qu’ils « vont devoir » payer des droits de succession. A défaut de justifier d’un intérêt né et actuel, leur demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.
Ensuite, s’ils invoquent un préjudice résultant du manque à gagner en raison de la perte de loyers consécutive au congé délivré au locataire à compter du 1er janvier 2024, il convient de souligner que dans le dispositif de leurs conclusions, qui seul saisit le tribunal, ils demandent l’indemnisation de ce préjudice « à compter de la signification du jugement » et non à compter du 1er janvier 2024, alors qu’à compter de la présente décision, ils pourront disposer de leur bien et que l’absence de locataire est sans lien avec la faute des demanderesses. Leur demande ne saurait donc prospérer.

En tout état de cause, il résulte des stipulations contractuelles que :
dès l’expiration d’un délai de 5 jours à compter du 30 septembre 2022, les promettant pouvaient mettre la bénéficiaire en demeure de justifier sous huit jours de la réalisation ou de la défaillance de la condition d’obtention de son prêt et pouvaient ainsi recouvrer leur entière liberté passé un délai de huit jours, si la bénéficiaire ne justifiait pas de la réalisation de la condition, et qu’à défaut de levée d’option ou de signature de l’acte authentique de vente au plus tard le 2 novembre 2022 à 16 heures, les promettants pouvaient disposer librement de leur bien, nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que ce n’est pas l’action abusive de la société FL INVEST qui est à l’origine de l’absence de location du bien depuis le 1er janvier 2024, le tribunal ne voyant aucune clause interdisant aux consorts [E] – [U] de louer leur bien, après l’expiration de la promesse, jusqu’à une décision définitive de justice constatant la caducité ou ordonnant la vente forcée du bien.

La demande de dommages et intérêts compensant la perte locative sera donc rejetée.

Enfin, l’action abusive de la société FL INVEST a nécessairement causé un préjudice moral aux défendeurs, résultant des tracas consécutifs à une procédure judiciaire. Il convient dès lors de la condamner à les indemniser de ce préjudice par l’allocation d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les sociétés FONCIERE VERNET et FL INVEST, parties succombant à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Vayola JEAN-MARIE CASSEUS conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elles seront également condamnées in solidum, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à payer à Maître [B] [F] et à la société AGUESSEAU NOTAIRES la somme de 3 000 euros chacune et la société FL INVEST sera condamnée sur le même fondement, à payer aux consorts [E] et [U] pris ensemble la somme de 5 000 euros.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS