TJ 35238, 23 juin 2025, RG 24/04796

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

23 Juin 2025

2ème Chambre civile
30B

N° RG 24/04796 -
N° Portalis DBYC-W-B7I-LBWT

AFFAIRE :

[R] [X]
[U] [X]

C/

S.A.R.L. PREF,

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire, ayant statué seul, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 28 Avril 2025

JUGEMENT

En premier ressort, Contradictoire,
prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente
par sa mise à disposition au Greffe le 23 Juin 2025,
date indiquée à l’issue des débats.
Jugement rédigé par Monsieur [Q] [T],

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [X]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Jean-marie BERTHELOT de la SARL BERTHELOT RANCHERE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Madame [U] [X]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Jean-marie BERTHELOT de la SARL BERTHELOT RANCHERE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. PREF, immatriculée au RCS de RENNES sous le n°914 846 134
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Lionel HEBERT, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant/postulant

FAITS ET PRÉTENTIONS

Monsieur [R] [X] et son épouse [U] [X] (dont le nom de naissance n’est précisé sur aucun acte de procédure) sont propriétaires d’un local commercial situé [Adresse 2], à [Localité 2].

Ils l’ont donné à bail commercial à une société DA CARMELA qui y a créé le 1er juin 2007, un fonds de “pizzeria à emporter et épicerie italienne”.

Le 1er novembre 2021, les parties sont convenues d’un renouvellement aux mêmes clauses et conditions que l’ancien bail moyennant un loyer annuel de 7.500 € hors taxes et hors charges, tout en reprécisant la destination du bail.

Après renouvellement, la société DA CARMELA a réalisé des travaux en cuisine au mois de juillet 2022, avant de céder son fonds, incluant le droit au bail, le 5 août 2022 à la société PREF au prix de 130.000 €.

Le 30 novembre 2022, par acte extrajudiciaire délivré par la société de commissaires de justice NEDELLEC et associés, les époux [X] ont fait délivrer commandement à la société SARL DA CARMELA d’avoir à justifier d’une assurance couvrant le bien, remettre en état les lieux et de cesser sous un mois l’activité de restauration à la place, tout en visant la clause résolutoire et les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du Code de commerce.

Le 10 mai 2023, un commandement a été délivré dans les mêmes termes à la société PREF.

Le 5 juillet 2024, les époux [X] ont fait délivrer assignation à la société PREF d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire avec effet au 10 juin 2023, son expulsion ainsi que tout occupant de son chef et paiement d’une indemnité d’occupation de 834,90 € par mois jusqu’à la libération des lieux, outre paiement d’une somme de 1.373,76 € au titre des charges et taxes de l’année 2022.

Une indemnité de 4.500 € au titre des frais irrépétibles était également réclamée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation de la défenderesse aux dépens.

La société PREF a constitué avocat.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile, les époux [X] affirment avoir été mis devant le fait accompli, tant de la réalisation par la société DA CARMELA de travaux, que de l’extension de son activité à la restauration à la place et de la transmission, par cession du fonds de commerce, du droit au bail à la société PREF.

Ils soutiennent que celle-ci ne respecte pas la destination des lieux, qu’elle n’a, pas plus que la société DA CARMELA, observé le formalisme de l’article L. 145-47 du Code de commerce relatif à la déspécialisation, réalisé des travaux en parties privatives, sans son autorisation et omis de payer un arriéré de charges 2022 imputables à son prédécesseur dans les lieux.

Le grief de défaut d’assurance visé dans le commandement n’est plus soutenu.

Ils maintiennent pour le surplus l’ensemble de leurs demandes

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, comme il est dit l’article 455 du Code de procédure civile, la société PREF expose que le juge des référés de ce tribunal a, par ordonnance du 21 mai 2024, retenu la contestation sérieuse sur la demande en constatation du jeu de la clause résolutoire.

Elle soutient que d’emblée, le bail intégrait aussi bien la vente à emporter que la restauration sur place et que les époux [X] font preuve de mauvaise foi en niant, contre l’évidence, le contenu du procès-verbal de la commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux du 27 octobre 2021, faisant état d’une activité de pizzeria, qui a eu pour conséquence de priver d’effet, et plus particulièrement de sanction, la supposée inobservation de la procédure de déspécialisation par la société DA CARMELA.

La société PREF soutient que les travaux réalisés précédemment par la société DA CARMELA ne concernent que les parties communes de l’immeuble et qu’ils ont été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 février 2021.

La société PREF conteste la réclamation soutenue par les bailleurs au titre d’un prétendu arriéré de charges 2022 et soutient que le précédent locataire en est seule redevable, soulignant que, pour sa part, elle est à jour des charges de copropriété qu’elle doit à compter du 5 août 2022.

Elle entend se voir donner acte du règlement de 398 € au titre de la taxe foncière 2023 qu’elle a effectué le 25 février 2025.

Considérant que l’action entreprise est manifestement abusive, elle sollicite en réparation une indemnité de 5.000 € par application de l’article 1240 du Code civil.

Elle sollicite condamnation des demandeurs au paiement d’une indemnité de 4.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 février 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2025 et la décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1104 du Code civil les contrats s’exécutent de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

La faculté offerte au bailleur de faire jouer la résiliation de plein droit du bail commercial, conformément à l’article L. 145-41 du Code de commerce, suppose qu’il respecte les conditions de forme et de fond prévues au bail en pareille occurrence, le juge du fond n’ayant aucun pouvoir d’appréciation, son rôle se limitant à vérifier que les conditions d’application de la clause résolutoire sont bien réunies.

Au cas présent, il est constant que le bail sous seing privé conclu entre les époux [X] et la société EURL DA CARMELA contient une clause résolutoire aux termes de laquelle “à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du bail par le preneur- conditions qui toutes sont de rigueur - et un mois après un commandement de payer une sommation d’exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble à ce dernier. L’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu par simple ordonnance de référé exécutoire par provision. En ce cas, la somme remise à titre dépôt de garantie, ainsi qu’il a été précisé ci-dessus, restera acquise au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire, sans préjudice de tous autres dommages-intérêts s’il y a lieu”.

Le commandement délivré le 10 mai 2023 à la société PREF mentionne la clause résolutoire et les stipulations du bail prétendument violées.

Il y est rappelé que la bailleresse a l’intention de demander le bénéfice de la clause résolutoire et que la société preneuse dispose d’un délai d’un mois pour régulariser la situation.

Le premier grief allégué concernant le défaut de justification d’une assurance a été abandonné.

Le deuxième grief concerne un changement de distribution des lieux, libellé en ces termes : “Monsieur et madame [X] constatent que des travaux ont été effectués au sein de leur local sans obtenir leur autorisation préalable”.

Le grief ne décrit pas la consistance des travaux critiqués.

Cependant les écritures des parties font ressortir que les travaux querellés sont ceux qui, réalisés par la société DA CARMELA, ont entraîné des percements de murs dans les parties communes de l’immeuble, afin d’effectuer la pose d’une hotte de cuisine et d’un système d’extraction des fumées à l’intérieur du lot numéro 84 appartenant aux demandeurs.

Ils ont été réalisés par la société MOB de [Localité 3] au début du mois de juillet 2022 à la demande de la société PREF.

Il est acquis aux débats que le 23 février 2021, l’assemblée générale de la copropriété des “[Adresse 3]” a donné autorisation au copropriétaire du lot 84, en l’occurrence monsieur et madame [X], d’effectuer des travaux affectant les parties communes consistant dans un percement du mur situé à l’est de la partie commune du bâtiment au rez-de-chaussée, afin de permettre la pose d’un dispositif d’extraction d’air absorbant les odeurs provenant de la cuisine du restaurant “FRATELLI E LA MAMMA” exploité par la société DA CARMELA.

Les travaux effectués à l’intérieur du local ne concernent donc autrement dit que la pose de hotte et l’installation du système d’extraction d’air, qui ne constituent ni une transformation ni un changement de distribution.

Seuls les travaux de percement de murs communs devaient ainsi recueillir l’accord des bailleurs et, par leur intermédiaire, du syndicat des copropriétaires.

Dès lors que les époux [X] ont fait inscrire cette demande d’autorisation à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la copropriété qui s’est tenue le 23 février 2021, c’est nécessairement qu’ils avaient été rendus destinataires d’une demande d’autorisation de travaux de la part de la société DA CARMELA.

Et à partir du moment où cette autorisation a été accordée, le grief de manquement de la part de la société DA CARMELA de ce chef, manque en fait.

La clause résolutoire ne peut donc jouer de ce chef.

Le troisième grief à trait à un changement de destination des lieux qui serait intervenu du temps où la société DA CARMELA, exploitait.

Le commandement est ainsi libellé : “Madame et monsieur [X] constatent que la société PREF exerce une activité de restauration sur place, alors même que l’activité prévue dans le bail au titre de la destination des lieux loués ne concerne que les “pizzerias à emporter et l’épicerie italienne”. Or la société PREF a étendu de manière unilatérale son activité, sans respect de la procédure de déspécialisation et sans consultation préalable des bailleurs. Monsieur et Madame [X] font commandement à la société PREF, dans le délai d’un mois à compter de la date portée en tête du présent acte, de cesser cette activité de pizzeria et plus particulièrement de restauration sur place et de justifier par tous moyens s’y être conformée sous le même délai.
À défaut Madame Monsieur [X] ont l’intention de demander le bénéfice de la clause résolutoire”.

La société défenderesse réplique que les propriétaires des murs ont expressément reconnu l’existence d’une activité de pizzeria à l’occasion de la séance de conciliation qui s’est tenue devant la commission départementale des baux commerciaux le 27 octobre 2021. Ils soutiennent que le renouvellement du bail visant une activité de pizzeria suppose nécessairement l’accueil à la place.

Ceci étant, la destination mentionnée dans le bail n’est pas des plus claires dans la mesure où elle mentionne une activité de “pizzeria à emporter et épicerie italienne”.

Dès lors que le terme pizzeria s’entend d’un endroit où l’on peut consommer sur place des pizzas, les énonciations initiales du bail doivent s’interpréter, au visa de l’article 1191 du Code civil, comme ayant uniquement prévu la vente de pizzas à emporter, qui est le seul sens qui confère un effet au bail.

Il n’est pas sérieusement discuté par les parties qu’au fil du temps, la société DA CARMELA a élargi son offre en y adjoignant du service à la place, sans recourir à la procédure de déspécialisation restreinte.

Toutefois, aucune précision sur la date de cette adjonction n’est donnée.

Néanmoins, le procès-verbal de conciliation du 27 octobre 2021 signé des bailleurs et de la société DA CARMELA contient l’ajout manuscrit d’une activité de pizzeria à celle dactylographiée de “vente de pizzas (ayant remplacé pizzeria) à emporter, épicerie italienne”, figurant dans la convocation, ce qui tend à accréditer l’acceptation au minimum tacite des époux [X] d’une activité de consommation à la place et la renonciation de leur part pour l’avenir au bénéfice des dispositions protectrices l’article L. 145-47 du Code de commerce.

Force est donc de considérer que cet accord de conciliation qui fixe les conditions de loyer pour l’avenir incluant l’activité de pizzeria, a emporté renonciation de la part des bailleurs à se prévaloir de l’absence de demande d’autorisation d’effectuer de la restauration à la place.

En outre, le commandement fait injonction à la société PREF d’interrompre l’activité de vente de pizzas et plats italiens à la place, au motif d’un défaut d’information des bailleurs au titre du mécanisme de la déspécialisation restreinte, alors même que la société preneuse n’est pas l’auteur du manquement allégué, imputable au cédant du droit au bail.

Enfin le commandement est pour le moins ambigu, qui mentionne que les bailleurs ont l’intention de demander le bénéfice de la clause résolutoire et laisse ainsi penser qu’il s’agit d’une option et non d’une sanction automatique à l’issue du délai d’un mois.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que les conditions d’application du troisième grief au soutien du jeu de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de constatation du jeu de la clause résolutoire.

Les bailleurs sollicitent condamnation de la société PREF au paiement d’une somme de 1.313,76 € au titre des charges et taxes de l’année 2022.

La société PREF conteste cette réclamation en soutenant qu’elle a réglé les appels de provision à partir du moment où elle est devenue propriétaire du fonds en août 2022, et que les bailleurs n’ont pas cru devoir communiquer la reddition des comptes de charges de l’année 2022, ni au demeurant le justificatif des paiements effectués par les précédents locataires pendant les huit premiers mois.
Elle conteste le bien-fondé de ces réclamations dans la mesure où le bail renouvelé en 2021 n’a pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi Pinel de 2014 obligeant le bailleur à préciser les catégories de charges de copropriété que le bailleur est en droit de réclamer au locataire.
Elle soutient que le décompte des charges de copropriété de l’année 2022 produit par les époux demeure ne permet pas de vérifier la nature des charges de remboursement réclamées et donc d’en apprécier la légalité au regard des dispositions de l’article R 145-35 du code de commerce.

L’absence de clause dans le bail répartissant les charges et l’absence de valeur probante du décompte de charges de copropriété du 1er janvier au 31 décembre 2022 qui inclut notamment des travaux de réfection d’un édicule au-dessus d’une cage d’escalier, insusceptibles par définition d’être répercutés au locataire, et le défaut de justification des paiements effectués par le prédécesseur, conduisent à rejeter la demande en paiement de la somme de 1.313,76 €.

Il convient par ailleurs de relever que les bailleurs maintiennent la demande de paiement du solde de taxe foncière 2023, que la preneuse a été condamnée à payer par provision par le juge des référés.

La défenderesse prétend avoir payé cette somme d’un montant de 398 € et verse à l’appui justificatif d’un virement.

Il convient néanmoins de relever que le paiement n’a été effectué que tardivement le 25 février 2025, ce qui explique le maintien de la demande dans les dernières écritures des demandeurs.

Il n’y a cependant pas lieu de faire droit à cette demande qui est devenue sans objet.

Il ne ressort pas des éléments du débat que les époux [X] auraient détourné ou excédé leur droit légitime d’agir en justice ou qu’ils auraient eu pour but de nuire à la société défenderesse.

Il convient en conséquence de la débouter de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

L’équité commande que chaque partie conserve à sa charge les frais et honoraires qu’elle a dû exposer pour assurer sa défense, ainsi d’ailleurs que ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS