TJ 13055, 13 juin 2024, RG 24/01308

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :
Le 01 juillet 2024
à Me GALISSARD
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 01 juillet 2024
à Mme [Z]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/01308 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4T3L

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [X]
né le 13 Mai 1958 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Alain GALISSARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [Z]
né le 31 Janvier 1992 à [Localité 3] (ALGERIE)
demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [N] [W] épouse [Z]
née le 17 Février 1998 à [Localité 4] (13)
demeurant [Adresse 2]
comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 8 février 2021, Monsieur [M] [X] a donné à bail à Monsieur [Y] [Z] et Madame [N] [W] épouse [Z] un appartement à usage d’habitation et un garage n° 219 situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 759 euros, outre 57 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [X] a fait signifier à Monsieur [Y] [Z] et Madame [N] [W] épouse [Z] par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 3 042,19 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024, Monsieur [M] [X] a fait assigner Monsieur [Y] [Z] et Madame [N] [W] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
- condamner à titre provisionnel Monsieur [Y] [Z] et Madame [N] [W] épouse [Z] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de janvier 2024, soit la somme de 3 385,76 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'une somme mensuelle supérieure au montant du loyer afin que cette indemnité conserve son caractère coercitif et couvre le bailleur du préjudice engendré par l’occupation indue, soit un minimum de 1 000 euros par mois en principal, hors charges,
- condamner les requis à justifier d’une assurance et de son occupation effective des biens et droits immobiliers objet de la location, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- condamner Monsieur [Y] [Z] et Madame [N] [W] épouse [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [M] [X] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 12 octobre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 avril 2024.

A cette audience, Monsieur [M] [X], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 2 884,55 euros, selon décompte en date du 1er avril 2024, terme d’avril inclus. Il informe avoir fait un accord avec les locataires pour l’apurement de la dette.

Madame [N] [W] épouse [Z], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, déclarant percevoir 2 200 euros par mois et l’allocation adulte handicapé. Elle indique souhaiter rester dans les lieux et être d’accord pour payer 100 euros en plus du loyer courant pour s’acquitter de la dette.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, Monsieur [Y] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La présente décision susceptible d'appel est réputée contradictoire par application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024 prorogée au 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 février 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 8 février 2021 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 octobre 2023 pour la somme en principal de 3 042,19 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 décembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [Y] [Z] et Madame [N] [W] épouse [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [Y] [Z] et Madame [N] [W] épouse [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [Y] [Z] et Madame [N] [W] épouse [Z] restent devoir la somme de 2 884,55 euros, à la date du 1er avril 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’avril inclus.

Madame [N] [W] épouse [Z] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant. Pour la somme au principal, Monsieur [Y] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette/

Monsieur [Y] [Z] et Madame [N] [W] épouse [Z] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2 884,55 euros.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [N] [W] épouse [Z] déclare percevoir un salaire mensuel de 2 200 euros en plus de prestations sociales. Il résulte du décompte que Monsieur [Y] [Z] et Madame [N] [W] épouse [Z] ont versé le montant intégral du loyer courant avant la date d'audience et les parties sont d'accord sur l'octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées, il convient d'accorder des délais de paiement à la demande de Madame [N] [W] épouse [Z], et exceptionnellement d’office à Monsieur [Y] [Z] dans les termes du dispositif.

Comme demandée par Madame [N] [W] épouse [Z], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
• à défaut pour Monsieur [Y] [Z] et Madame [N] [W] épouse [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
• Monsieur [Y] [Z] et Madame [N] [W] épouse [Z], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à Monsieur [M] [X] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande de justifier d’une assurance sous astreinte

Aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

En l’espèce, un commandement de payer une dette locative de 3 042,19 euros en principal et d’avoir à fournir l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, a été régulièrement signifié aux locataires le 12 octobre 2023 par acte remis à étude.
Par conséquent, Monsieur [Y] [Z] et Madame [N] [W] épouse [Z] seront condamnés à fournir l’attestation d’assurance habitation, dans un délai de 5 jours, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [Z] et Madame [N] [W] épouse [Z], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [X] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS