TJ 13055, 12 sept. 2024, RG 24/00620

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024
Président : Madame FATY, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :
Le 21 novembre 2024
à Me LEGOUT
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 24/00620 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4OQA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. SK CITY
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Cécile LEGOUT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [V]
né le 01 Juillet 1998 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

Monsieur [D] [V]
né le 09 Février 1963 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

Par ordonnance en date du 23 mai 2024 à laquelle il convient de se reporter pour l'exposé des faits, de la procédure ainsi que pour les prétentions et moyens des parties, le Juge des référés du Pôle de proximité près le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a:

-déclaré recevable l'action de la SAS SK CITY;

-a ordonné la réouverture des débats à l'audience en date du 12 septembre 2024 en invitant les parties à présenter leurs observations sur la clause résolutoire contenue dans le bail les liant et sur les effets d'un tel acte et d'une telle clause pour fonder une demande de résiliation du bail.

A l'audience en date du 12 septembre 2024, la SAS SK CITY a maintenu ses demandes tout en précisant que la bail était résilié depuis le 12 décembre 2023 et en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à la somme de 655,08 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 septembre 2024 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SAS SK CITY a sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation.

Lors de l'audience en date du 21 mars 2024, Monsieur [N] [V] et Monsieur [D] [V] avaient sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ni Monsieur [N] [V], ni Monsieur [D] [V] n'ont comparu à l'audience en date du 12 septembre 2024, ni ne se sont faits représenter

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur les demandes en constatation de résiliation du bail, en expulsion et en paiement d'indemnités d'occupation:

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2019, la SAS SK CITY a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [V] pour un logement situé à [Adresse 3], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant un mois.

Le montant du loyer était de 650,00 euros outre 50,00 euros de provisions sur charges.

Par acte en date du 26 août 2019, Monsieur [D] [V] s'est porté caution solidaire du paiement des loyers et des charges.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient notamment, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette.

Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en application le 29 juillet 2023.

Selon acte de Commissaire de Justice en date du 10 octobre 2023, la SAS SK CITY a fait commandement à Monsieur [N] [I] d'avoir à payer la somme en principal de 2869,18 euros dans un délai de six semaines.

Ce commandement a été signifié à Monsieur [D] [V] en sa qualité de caution par acte en date du 17 octobre 2023.

La clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties en date du 16 juillet 2019 prévoit toutefois que le contrat de location sera résilié de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant un mois.

Le fait que la clause litigieuse fasse état d'une résiliation de plein droit du contrat de bail un mois au moins après un commandement de payer rend nécessaire une appréciation de sa conformité par rapport aux dispositions d'ordre public de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et partant de sa validité à fonder une résiliation du contrat, appréciation qui ne relève pas du Juge des référés.

Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

Il convient dès lors de dire qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat au fond, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l'expulsion du locataire et le paiement d'indemnités d'occupation.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif:

Monsieur [N] [V] et Monsieur [D] [V], en sa qualité de caution, restent redevables du paiement des loyers impayés.

Il ressort du décompte versé aux débats par la SAS SK CITY que Monsieur [N] [V] reste devoir la somme de 655,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er septembre 2024.

Monsieur [N] [V] et Monsieur [D] [V], en sa qualité de caution, seront donc solidairement condamnés par provision au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l'audience.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Monsieur [N] [V] et Monsieur [D] [V] à se libérer de leur dette locative en 2 mensualités de 300,00 euros chacune, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il sera également rappelé que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Durant les délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et si Monsieur [N] [V] et Monsieur [D] [V] se libèrent dans le délai et selon les modalités précisées ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire:

-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

-la clause résolutoire reprendra son plein effet;

-il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [N] [V] et à celle de tous occupant de son chef selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision;

-Monsieur [N] [V] et Monsieur [D] [V] seront tenus solidairement au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat de bail s'était poursuivi.

Sur l'exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [N] [V] et Monsieur [D] [V] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [N] [V] et Monsieur [D] [V] seront tenus in solidum de payer à la SAS SK CITY la somme de 100,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS