TJ 13055, 13 juin 2024, RG 24/00720

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Avril 2024

GROSSE :
Le 27 juin 2024
à Mme [Y] [U]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 27 juin 2024
à Mme [M] [O]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/00720 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4PJS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE AIX-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Mme [Y] [U] ayant pouvoir.

DEFENDERESSE

Madame [M] [O], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 21 novembre 2022, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE a donné à bail à Madame [M] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 397,18 euros outre 168,34 de provisions sur charges, 39,17 euros au titre de la consommation d’eau chaude et 39,17 euros au titre de la consommation d’eau froide.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE a fait signifier à Madame [M] [O] par acte de commissaire de justice en date du 2 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 1663,99 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE a fait assigner Madame [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal du commandement de payer du 02.11.2023 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties ;
- ordonner son expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 4] ;
- condamner la requise à verser à la requérante la provision de 2250,32 euros, comptes arrêtés au 31.12.2023 ;
- condamner la requise au paiement d’un indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux loués ;
- condamner la requise à verser à HABITAT [Localité 5] PROVENCE la somme de 200 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamner la requise aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 2 novembre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 avril 2024.

A cette audience, Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 3531,99 euros, selon décompte en date du 31 mars 2024, mars 2024inclus. Elle signale le versement de la somme 388,00 euros par la requise en date du 1 er avril 2024, à déduire du montant de la dette.

Madame [M] [O], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, elle indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile et sollicite des délais de paiement sur 36 mois.

La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024 prorogé au 27 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Par ailleurs, Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations familiales le 10 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.
 
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 21 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 novembre 2023 pour la somme en principal de 1663,99 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [M] [O] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [M] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [M] [O] reste devoir la somme de 3143,99 euros, à la date du 1er juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation (hors frais de justice et déduction de la somme de 388 euros), terme du mois de juin 2024 inclus.

Madame [M] [O] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3143,99 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1663,99 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
 
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte que Madame [M] [O] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d'audience et que les parties sont d'accord sur l'octroi de délais de paiement.
Compte tenu de ces éléments, de l'ancienneté du bail, de la qualité du bailleur, et des propositions de règlements formulées, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par les parties, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
• à défaut pour Madame [M] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
• Madame [M] [O], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 5] PROVENCE sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du CPC.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS