TJ 13055, 23 juin 2025, RG 24/05014

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU 28.04.25 pror 23 Juin 2025
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 27 Janvier 2025

GROSSE :
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à Me .Jacqueline FONTAINE-DALLEST...................
Le ...................................................
à Me ...Me Florian DABIN...........................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 24/05014 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5JUY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BAALI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jacqueline FONTAINE-DALLEST, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [M] [C]
née le 23 Février 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Florian DABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Q] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée 15 juillet 2016, la société civile immobilière BAALI a donné à bail à Mme [M] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 590 euros, outre 45 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du même jour, M. [Q] [T] s'est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Les 24 septembre 2019, puis 22 décembre 2020 et 2 décembre 2021, la société civile immobilière BAALI a fait délivrer à Mme [M] [C] par actes d'huissier de justice des commandements de payer les sommes de 2 655, 06 euros, puis 4 952,07 euros et 6 401,16 euros en principal et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Les deux premiers commandements ont été signifiés à la caution le 2 octobre 2019 et le 24 décembre 2020.

Le 4 janvier 2022, la société civile immobilière a fait signifier par acte d'huissier à Mme [M] [C] un congé pour défaut de paiement répété des loyers, à effet au 4 juillet 2022.

Par acte d'huissier en date du 16 décembre 2022, la société civile immobilière BAALI a fait assigner Mme [M] [C] et M. [Q] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance, ordonner l'expulsion de la locataire, condamner in solidum la locataire et la caution au paiement à titre provisionnel d'une dette locative d'un montant de 7 919,05 euros au 10 novembre 2022, à une indemnité d'occupation de 800 euros par mois, aux dépens comprenant le coût des commandements de payer et à la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire appelée à l'audience du 23 février 2023 a fait l'objet de plusieurs renvois avant d'être retenue à celle du 6 juin 2024.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 8 août 2024, M. [Q] [T] n'ayant pas comparu, le juge des contentieux de la protection s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire au fond à l'audience du 3 septembre 2024, en application de l'article 837 du code civil, en l'état des contestations sérieuses soulevées par la défenderesse sur l'indécence du logement loué et sur le décompte de la dette locative.

L'affaire a ensuite été renvoyée à l'audience du 27 janvier 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, la société civile immobilière BAALI, représentée par son conseil, demande aux termes de ses conclusions oralement soutenues à l'audience de :

valider le congé délivré pour motif légitime et sérieux du 4 janvier 2022 et constater que la défenderesse est sans droit ni titre depuis le 4 juillet 2022,subsidiairement constater que la clause résolutoire est acquise au bénéfice du bailleur et que le bail du 15 juillet 2016 est résilié,ordonner l'expulsion du preneur sans délai et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,fixer à la somme de 800 euros l'indemnité d'occupation que devront régler in solidum Mme [M] [C] et M. [Q] [T] jusqu'à la libération effective des lieux,condamner in solidum Mme [M] [C] et M. [Q] [T] à lui payer la somme de 43 651,97 euros, décompte arrêté au 31 décembre 2024,rejeter toutes les demandes de Mme [M] [C],condamner in solidum Mme [M] [C] et M. [Q] [T] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer,mettre à la charge de Mme [M] [C] les sommes retenues par l'huissier de justice en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 au titre du droit proportionnel de recouvrement.
Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière BAALI expose que Mme [M] [C] ne règle plus le loyer depuis décembre 2017 malgré les trois commandements de payer qui lui ont été délivrés et les mises en demeure qui lui ont été adressées par son conseil en 2022. Elle est à l'origine des dégradations affectant le logement loué et a fait obstacle à le réalisation des travaux préconisés par les Compagnons bâtisseurs Provence qui ont été exécutés mais avec retard.

Mme [M] [C], représentée par son conseil, demande aux termes de ses conclusions oralement soutenues à l'audience de :

rejeter l'ensemble des demandes de la société civile immobilière BAALI,en tant que de besoin lui octroyer les plus larges délais de paiement,voir suspendre les effets de la clause résolutoire et lui octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux,
à titre reconventionnel,

condamner la société civile immobilière BAALI à réaliser sous astreinte de 100 euros par jour de retard les travaux préconisés par le diagnostic technique des Compagnons bâtisseurs Provence,condamner la société civile immobilière à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son trouble de jouissance et compenser cette somme avec la créance de loyer éventuellement reconnue au profit du bailleur,condamner la société civile immobilière BAALI à payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l'article 700 2° du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de sa position, Mme [M] [C] fait valoir que le bailleur lui a délivré un logement non décent comme cela résulte du rapport des Compagnons bâtisseurs Provence du 24 janvier 2022 ce qui a conduit à la suspension des allocations logement versées à la société civile immobilière BAALI par la Caisse d'allocations familiales. La société civile immobilière BAALI ne peut donc invoquer l'application de la clause résolutoire du contrat de bail comme le congé pour motif légitime et sérieux alors que les lieux donnés à bail son impropres à un usage d'habitation.

Elle admet avoir cessé de payer le montant du loyer résiduel en raison de l'indécence des lieux et de l'inertie du bailleur. Elle indique que les travaux préconisés n'ont toujours pas été réalisés, comme le démontre le rapport de visite du 30 juillet 2024 de SOLIHA qui a maintenu le constat d'indécence. Le bailleur ne produit d'ailleurs que des devis non signés pour la période postérieure à janvier 2022 et non des factures.

Elle conteste avoir dégradé le logement et s'être opposée à la venue des entreprises, l'attestation de la SASU CAL TRAVAUX dont se prévaut le bailleur n'étant pas dans les formes légales et d'une authenticité douteuse.

Elle ajoute que les sommes réclamées au titre de la dette locative sont erronées, la société civile immobilière BAALI n'hésitant pas à lui réclamer la totalité des loyers alors même qu'elle a perçu des allocations logement jusqu'en mars 2023.

L'occupation d'un bien indécent pendant plusieurs années, avec ses enfants, présentant une humidité excessive, des traces de moisissures, une installation électrique non conforme et un défaut de ventilation lui a causé un trouble de jouissance et a porté atteinte à sa santé.

Cité à étude, M. [Q] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 avril 2025 prorogé au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En l'espèce, le bail consenti à Mme [M] [C] pour une durée de trois ans, à effet du 15 juillet 2016, a été tacitement reconduit le 15 juillet 2019, pour trois années, pour expirer le 15 juillet 2022 conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 4 janvier 2022 a donc été régulièrement signifié à personne six mois avant l'échéance précitée.

Dès lors, le congé est délivré dans les formes et délais légaux requis même s'il mentionne qu'il prendra effet au 4 juillet 2022 au lieu du 14 juillet 2022 à minuit.

En effet, il est de jurisprudence constante qu'en visant une date d'effet prématurée par rapport à celle réellement applicable, le congé qui rappelle par ailleurs les dispositions légales justement applicables, n'est pas pour autant nul mais doit simplement voir ses effets reportés à la bonne date.

Par ailleurs, il rappelle le motif du congé délivré tenant au non paiement répétés des loyers et reproduit les dispositions de l'article 15 de la loi précitée.

Mme [M] [C] invoque le fait que le logement loué ne répond pas aux normes de décence ni aux exigences du règlement sanitaire départemental.

Le rapport des Compagnons bâtisseurs Provence du 24 janvier 2022 relève une indécence et non une insalubrité du logement tenant à des fils électriques dénudés dans un placard, une douille de chantier dans un autre placard, des prises sans terre et des prises qui ne fonctionnent pas, une boite de dérivation sans cache de protection, un convecteur qui ne fonctionne pas dans la chambre et dans le séjour, une fuite au pied des WC, de l'humidité et des moisissures sur le mur mitoyen avec la cour intérieure et le plafond du couloir, sous la fenêtre de la cuisine, au plafond de la salle de bain et à la porte, sur les murs coté fenêtre dans la chambre et le séjour, ainsi que le tuyau de la VMC qui passe au milieu du couloir faisant plusieurs coudes et pliures, une VMC qui ne fonctionne pas, la présence de cafards et une porte d'entrée difficile à fermer et sans poignée.

Ce rapport indique que le logement est un T2 de 42,30 m² là où le contrat de bail stipule une surface de 60 m². Il est occupé par Mme [M] [C] et ses quatre enfants âgés de 16 ans, 12 ans, 8 ans et 2 ans. Il mentionne qu'une conseillère environnement est passée le 8 juin 2021 et a relevé une humidité dans tout le logement, la présence de cafards, une ventilation inefficace ainsi que le mode de chauffage. Le rapport ajoute que la locataire doit refaire les joints d'étanchéité des équipements sanitaires, fixer la prise qui se désolidarise du mur dans la chambre et replacer les façades aux goulottes électriques.

Enin, le rapport préconise la mise en sécurité de l'installation électrique avec le branchement à la terre des prises, l'installation d'une douille aux fils dénudés et le remplacement de la douille de chantier, la pose d'un cache à la boite de dérivation, l'installation du chauffage dans la chambre et le séjour, la réparation de la fuite au pied des WC, la recherche des causes d'infiltrations et de développement des moisissures, le traitement et la remise en état des surfaces contaminées, la réparation ou le remplacement de la VMC, l'installation d'un tuyau VMC sans coude ni pliure, la désinsectisation du logement ainsi que la pose d'une poignée à la porte d'entrée.

Le rapport de visite de SOLIHA du 30 juillet 2024 note que l'indécence du logement persiste, le propriétaire n'ayant réalisé qu'une partie des préconisations ( (branchement à la terre, traitement des surfaces contaminées, réparation de la fuite au pied du WC, recherche des causes des infiltrations, pose d'une poignée à la porte d'entrée et désinsectisation du logement) et la locataire aucune.

Pour autant, ces éléments ne suffisent pas à caractériser une impossibilité totale d'habiter les lieux qui, seule, peut justifier une inexécution par la locataire de son obligation de paiement du loyer.

En outre, il résulte des décomptes produits aux débats que Mme [M] [C] a cessé de régler tout loyer résiduel de l'ordre de 140 euros par mois à compter de septembre 20218, son dernier règlement en espèces étant de 435 euros et remontant au 25 septembre 2018.

Les commandements de payer des 24 septembre 2019, 22 décembre 2020 et 2 décembre 2021 font état d'une dette locative de 2 655,06 euros puis de 4 952,07 euros et enfin de 6 401,16 euros correspondant à l'absence de règlement du loyer résiduel par Mme [M] [C].

Les décomptes joints aux commandements tennient compte du versement direct au bailleur des allocations logement qui sera suspendu en mars 2023, d'un montant de 576 euros par mois sur un loyer mensuel de 660,58 euros par la Caisse d'allocations familiales des Bouches du Rhône suite à la mise en demeure du bailleur de réaliser les travaux de conformité du logement aux normes de décence sous un délai de 18 mois.

Il ressort de ces éléments que le manquement de la locataire à son obligation de paiement du loyer ne serait-ce que sur sa part résiduelle a perduré pendant une période de plus de trois années consécutives et ce, avant même qu'elle ne justifie avoir signalé au bailleur l'indécence du logement en janvier 2022, ce qui constitue un motif grave et légitime de rupture du bail à la demande du bailleur.

Aucune contestation du congé du 4 janvier 2022 tant sur sa forme que sur son caractère sérieux n'étant retenue, le bail du 15 juillet 2016 s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 14 juillet 2022 à minuit.

Sur la demande d'expulsion

Mme [M] [C] qui s'est maintenue dans les lieux, se trouve occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 15 juillet 2022.

Sur la demande du bailleur de suppression des délais légaux

En application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l'espèce, la mauvaise foi de Mme [M] [C], locataire depuis 2016, qui oppose à son bailleur un manquement à son obligation de délivrance et d'entretien du logement loué pour faire obstacle à ses demandes d'expulsion et de paiement de la dette locative dans le cadre de la procédure lancée par l'assignation en référé du 16 décembre 2022 et qui verse aux débats des pièces justifiant de désordres importants affectant le bien loué, n'est pas démontrée.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'écarter le délai prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution pas plus que celui dit de la trêve hivernale prévu par l'article L.412-6 du même code.

Sur l'octroi de délais supplémentaires

L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que «  Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.»

L'article L.412-4 précise que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des jusqu'à situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, si le rapport des Compagnons bâtisseurs Provence du 24 janvier 2022 indique que Mme [M] [C] a redéposé début janvier 2022 un dossier DALO, elle ne justifie d'aucune autre démarche en vue d'un relogement alors même que le congé du 4 janvier 2022 lui a été remis à personne, pas plus qu'elle ne donne d'élément sur ses ressources et ses charges comme sur sa situation familiale et en particulier sur celle de ses quatre enfants, si ce n'est leur âge.

De plus, elle a bénéficié, de fait, de plus deux années et demi de délai depuis la prise d'effet du congé le 14 juillet 2022 à minuit.

La demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux formée par Mme [M] [C] est donc rejetée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Par conséquent, l'expulsion de Mme [M] [C] et de tous occupants de son chef est ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [M] [C] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, les décomptes joints aux trois commandements de payer et le dernier décompte arrêté au 31 décembre 2024 permettent d'établir que Mme [M] [C] est redevable de :

la somme de 3 237,01 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés jusqu'au 14 juillet 2022, terme de juillet inclus et déduction faite du coût des trois commandements de payer et des allocations logement versées par la CAF au bailleur jusqu'en mars 2023,165 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 15 juillet 2022 au 31 juillet 2022 puis 330 par mois jusqu'à la libération effective des lieux.
En effet, la somme de 800 euros réclamée par la société bailleresse au titre de l'indemnité d'occupation n'est pas justifiée alors que le loyer avec les provision sur charge est de 660,58 euros par mois après révision en décembre 2024 et qu'en outre, il résulte des pièces produites que le logement ne remplit toujours pas les normes de décence exigées par la loi en particulier en terme de ventilation, de conformité de l'installation électrique et de chauffage de sorte que l'indemnité allouée ne saurait correspondre à la valeur locative des lieux dans sont intégralité.

Mme [M] [C] est donc condamnée au paiement de ces sommes.

Sur l'engagement de la caution

Aux termes de l'article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, il ressort de l'engagement de caution signé par M. [Q] [T] le 15 juillet 2016 qu'il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure pour une durée indéterminée.

En conséquence, M. [Q] [T] est condamné solidairement avec Mme [M] [C] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1244-1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [M] [C] ne justifie pas de sa situation financière et personnelle de sorte que sa demande est rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu l'obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En matière d'indécence en particulier, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

Sur la demande reconventionnelle de travaux de remise en état

En l'espèce, le bailleur ne justifie pas que les désordres constatés dans le logement par les Compagnons bâtisseurs Provence en janvier 2022 comme par SOLIHA en juillet 2024 les amenant à conclure à l'indécence du logement sont du fait de la locataire ou résultent d'un manquement de celle-ci à ses obligations à l'exception des joints d'étanchéité des équipements sanitaires, d'une prise détachée du mur et des façades des goulottes.

Les conclusions de ces rapports qui mettent à la charge du bailleur les autres travaux à réaliser ne sont combattues par aucun élément technique produit par la société civile immobilière BAALI .

Dans ces conditions, le seul fait que l'état des lieux d'entrée, établi le 15 juillet 2016, mentionne un état bon ou passable du logement ne suffit pas à imputer à Mme [M] [C] les désordres constatés presque 6 ans plus tard et affectant le logement loué.

Néanmoins, Mme [M] [C] étant occupante sans droit ni titre depuis le 14 juillet 2022, elle n'est plus fondée à réclamer, en application des dispositions précitées qui régissent les obligation du bailleur envers un locataire, la réalisation de travaux de remise en état.

Sa demande est donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d'indemnisation du trouble de jouissance

L'indécence du logement est établie par le rapport des Compagnons bâtisseurs Provence du 24 janvier 2022 au moins à compter de cette date à laquelle le bailleur s'est également vu notifier ce document, Mme [M] [C] ne produisant aucun élément faisant état d'une réclamation ou d'une demande de travaux antérieurement à cette date.

Outre la non conformité électrique tenant à l'absence de mise à la terre des prises, l'indécence relevée tient principalement l'humidité et la moisissure présentes dans toutes les pièces d'un logement de 42,3 m² où vivent quatre enfants dont une en bas âge, à l'absence de chauffage dans la chambre et le séjour et a l'absence totale de ventilation efficiente dans tout le logement.

A ce titre la facture d'installation de trois chauffages établie par la société FOLOREDA Maçonnerie le 26 novembre 2020 pour un montant de 720 euros que produit la société civile immobilière BAALI ne suffit pas à retenir que l'abence d'appareil de chauffage ou leur non fonctionnement est imputable à Mme [M] [C] d'autant que ce document ne précise pas l'adresse du logement où ces travaux ont été effectués.

Par ailleurs, il est établi que cette indécence a perduré après la mise en demeure de faire les travaux adressée par la Caisse d'allocations familiales à la soiété civile immobilière BAALI en janvier 2023 et au delà du 30 juillet 2024, malgré l'engagement pris en cours d'instance par la société civile immobilière BAALI, l'une des dernières pièces produites à l'audience du 27 janvier 2025 par le bailleur étant un simple devis daté du 11 janvier 2025 de la société CAL TRAVAUX-RENOVATION d'un montant de 4 675 euros portant sur la mise en conformité de l'installation électrique et le remplacement de la VMC et de son tuyau.

Néanmoins, Mme [M] [C] n'ayant plus la qualité de locataire à compter du 15 juillet 2022, elle ne peut prétendre à l'indemnisation de son trouble de jouissance au delà de cette date.

Dans ces conditions, au vu des désordres constatés, de l'ancienneté du bail, de la situation familiale de la locataire, il lui est alloué la somme de 2 145 euros sur la base de l'ordre de 50 % de la valeur locative du logement pendant une durée de six mois et demi (165 euros + 330 euros x 6 mois).

La société civile immobilière BAALI est donc condamnée à payer à Mme [M] [C] la somme de 2 145 euros à titre de dommages-intérêts.

En application des articles 1437 et suivants et 1348 du code civil, il convient d'ordonner la compensation des créances réciproques de Mme [M] [C] et de la société civile immobilière BAALI.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [C] et M. [Q] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût du seul commandement de payer du 2 décembre 2021.

Le demandeur ne précise pas sur quel fondement le droit proportionnel de recouvrement pourrait être mis, par avance, à la charge de la débitrice. Cette demande est donc rejetée.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière BAALI les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Sa demande est donc rejetée ainsi que celle de Mme [M] [C].

L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de la résiliation du bail, n'a pas lieu d'être écartée.

PAR CES MOTIFS