TJ 13055, 23 juin 2025, RG 24/07232

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 23 Juin 2025
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : DE ANGELIS,
Débats en audience publique le : 27 Janvier 2025

GROSSE :
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à Me .Marion LACOME D’ESTALENX..............................................
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 24/07232 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5XB7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. FINANCIERE AD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

Madame [A] [Y] [B]
née le 03 Janvier 1996 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 12 août 2018, la société civile immobilière Belrime a donné à bail à Mme [A] [Y] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 600 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Par acte notarié du 30 novembre 2022, la société civile immobilière Belrime a vendu le bien loué par Mme [A] [Y] [B] à la société par actions simplifiée Financière AD.

Des loyers étant demeurés impayés, la société par actions simplifiée Financière AD a fait signifier à Mme [A] [Y] [B] par acte d'huissier de justice en date du 15 mai 2024 un commandement de payer la somme de 3 670,64 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, la société par actions simplifiée Financière AD a fait assigner Mme [A] [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et subsidiairement ordonner la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, et statuer sur le sort des meubles,
- condamner Mme [A] [Y] [B] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de novembre 2024, terme de novembre échu, soit la somme de 7 615,66 euros avec intérêts légaux à compter de l'assignation ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au loyer et charges qui auraient été dus si le bail d'était poursuivi, à parfaire jusqu'à libération effective de lieux,
- condamner Mme [A] [Y] [B] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société par actions simplifiée Financière AD expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 15 mai 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

A l'audience du 27 janvier 2025, la société par actions simplifiée Financière AD, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 8 307,56 euros, selon décompte en date du 7 janvier 2025, terme de janvier inclus.

Les services de la préfecture ont envoyé au tribunal un bordereau de carence en date du 6 janvier 2025, Mme [A] [Y] [B] ne s'étant pas présentée à l'entretien du diagnostic social et financier.

Bien que citée à étude, Mme [A] [Y] [B] ne comparait pas et n'est pas représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 avril 2025 prorogé au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société par actions simplifiée Financière AD justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 12 août 2018 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mai 2024, pour la somme en principal de 3 670,64 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 juillet 2024.

Mme [A] [Y] [B] étant occupante ans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Mme [A] [Y] [B]est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [A] [Y] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 691,90 euros actuellement et de condamner Mme [A] [Y] [B] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [A] [Y] [B] reste devoir la somme de 8 307,56 euros, à la date du 7 janvier 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de janvier inclus et déduction faite de la somme de 691,90 euros versée par la locataire à cette date.

Pour la somme au principal, Mme [A] [Y] [B], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [A] [Y] [B] est donc condamnée, au paiement de la somme de 8 307,56 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 615,66 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Mme [A] [Y] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société par actions simplifiée Financière AD les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse est condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS