TJ 89024, 4 juin 2025, RG 24/00233

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil
Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 187/2025

N° RG 24/00233 - N° Portalis DB3N-W-B7I-C67K

JUGEMENT DU :
04 Juin 2025

S.A.R.L. CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER GESTION
Es-qualité de mandataire de la SCI CAVES DU CHATEAU ROUGE
Représentée par Me Anne PAGES de la SELAS AVOCATS VIGNET ASSOCIES

C/

- Association UDAF DE L YONNE - AGORA YONNE
Curateur de Mme [K] [T],
- Mme [T] [K]
Représentées par Me Emmanuelle LEMARIE-
REBOUILLAT

JUGEMENT

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire d'AUXERRE, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 27 Mars 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 04 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER GESTION
-Es-qualité de mandataire de la SCI CAVES DU CHATEAU ROUGE-
RCS d'AUXERRE n° 392 807 707
Dont le siège est : 107 rue du Pont - 89000 AUXERRE.

Représentée par Me Anne PAGES de la SELAS AVOCATS VIGNET ASSOCIES, Avocat au Barreau d'AUXERRE substituée par Me Nicolas DEILLER, Avocat au Barreau de SENS

ET

DÉFENDERESSES :

- Association UDAF DE L YONNE - AGORA YONNE
Curateur de Mme [K] [T]
Services des Mesures Judiciaires de l'UDAF
5 Avenue Jean Moulin - 89000 AUXERRE

- Madame [K] [T]
Née le 13 Juillet 1974 à TONNERRE (89)
Nationalité Française
Demeurant : 6 Place Laurent Bard - 89000 AUXERRE.

Bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale n° 2024/001247 du 29 Juillet 2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AUXERRE.

Représentées par Me Emmanuelle LEMARIE-REBOUILLAT, Avocat au Barreau d'AUXERRE.
Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me LEMARIE-REBOUILLAT Emmanuelle

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me PAGES Anne
- Me LEMARIE-REBOUILLAT Emmanuelle

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 22 novembre 2011, la société CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER agissant comme mandataire de la SCI CAVES DU CHATEAU ROUGE a donné à bail à Madame [T] [K] le logement sis 6 place Laurent Bard 89 000 AUXERRE, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 445 euros.

Suite à un congé délivré pour vendre, le bailleur a, par exploit de Commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, fait assigner en référé Madame [T] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AUXERRE aux fins de voir :
- Madame [T] [K] est occupante sans droit ni titre de l’appartement sis 6 place Laurent Bard à Auxerre ;
- condamner Madame [T] [K] à quitter les lieux dès la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- le cas échéant, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le recours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est ;
- autoriser la SARL CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER agissant comme mandataire de la SCI CAVES DU CHATEAU ROUGE à ce qu'elle fasse séquestrer les meubles et objets mobiliers dans un garde meubles aux frais de Madame [T] [K] ;
- condamner Madame [T] [K] et l’UDAF de l’Yonne à payer à la SARL CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER agissant comme mandataire de la SCI CAVES DU CHATEAU ROUGE la somme de 1 357,84 euros représentant les indemnités d’occupation dues jusqu’en mai 2024, augmentée des intérêts de droit à compter de l’acte introductif d’instance ;
- condamner Madame [T] [K] et l’UDAF de l’Yonne au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée à 535,84 euros jusqu'à son départ effectif du logement ;
- condamner Madame [T] [K] et l’UDAF de l’Yonne à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens

Par ordonnance de référé en date du 28 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Auxerre a constaté l’existence d’une contestation sérieuse et a renvoyé l’affaire à l’audience du 30 janvier 2025, pour qu’il soit statué au fond.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2025 et retenue à l’audience du 27 mars 2025, suite à deux renvois à la demande des parties.

* * *

Dans ses dernières conclusions, la SARL CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER, régulièrement représentée par son conseil, demande au tribunal de voir :
- constater que Madame [T] [K] n’est plus occupante de l’appartement sis 6 place Laurent Bard à AUXERRE 89 000 depuis le 6 octobre 2024, 
- condamner Madame [T] [K] et l’UDAF de l’Yonne, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à lui payer, ès qualité de mandataire de la SCI CAVES DU CHATEAU ROUGE, la somme de 3 542,27 euros pour les indemnités d’occupation dues jusqu’au départ de l’occupante ;
- condamner Madame [T] [K] et l’UDAF de l’YONNE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à lui payer, ès qualité de mandataire de la SCI CAVES DU CHATEAU ROUGE, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Madame [T] [K] et l’UDAF de l’YONNE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, la SARL CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER fait valoir que Madame [T] [K] a quitté le logement et qu’elle lui reste redevable de la somme de 3 542,27 euros correspondant à l’arriéré locatif depuis le 1er février 2024.
Elle conteste le fait que Madame [T] [K] ait déduit l’APL du montant du loyer en raison d’un constat de non-décence du logement. Elle soutient que la locataire a attendu que lui soit délivré un congé pour vente pour se plaindre de la non-décence de son logement. Elle précise que la locataire a pris possession des lieux en 2011 suite à une précédente locataire qui avait pris le logement à l’état neuf.

La SARL CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER indique que la comparaison de l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie fait apparaître un logement en mauvais état et que les dégradations sont entièrement imputables à la locataire.

* * *

Madame [T] [K], régulièrement représentée par son conseil, demande au tribunal de voir :
- déclarer la société CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER, mandataire de la SCI CAVES DU CHATEAU mal fondée en ses demandes ;
- constater qu’elle a quitté le logement sis 6 place Laurent Bard à AUXERRE depuis le 6 octobre 2024 ;
- débouter la société CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER de ses demandes de condamnation au titre d’une indemnité d’occupation en raison de la non existence de sa créance ;
- constater qu’elle a versé les sommes dues à son bailleur ;
- condamner la société CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER agissant en qualité de mandataire de la SCI CAVES DU CHATEAU ROUGE à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance en raison de la non-décence du logement ;
- débouter la société CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner la société CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER ès-qualité de mandataire de la SCI CAVES DU CHATEAU ROUGE aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, Madame [T] [K] soutient que de nombreux désordres ont été constatés par le service technique compétent de la Commune d’AUXERRE. Elle explique que la Communauté de l’Auxerrois a notifié au bailleur qu’il devait respecter le décret n° 87-149 du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d’habitabilité et que la CAF a procédé à une conservation de l’allocation logement le 16 novembre 2023. Madame [T] [K] indique qu’elle a réglé l’intégralité du loyer jusqu’au mois de janvier 2024 et qu’elle a réglé le loyer résiduel à compter de cette date et jusqu’à son départ du logement.

La défenderesse estime qu’elle a subi un préjudice de jouissance du fait du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent et qu’elle apporte des preuves objectives de l’état de non-décence du logement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 4 juin 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision est réputée rendue contradictoirement.

Il convient de rappeler que seules les prétentions des parties, au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, feront l’objet d’une mention au dispositif de la présente décision, par opposition au résumé des moyens tendant à voir « constater », « juger », « dire », « dire et juger » ou« prendre acte », insusceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.

En vertu de l'article 9 du Code de Procédure Civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

I. Sur l’état du logement et ses conséquences financières

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.

Cette obligation est reprise et précisée par l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le bailleur est ainsi tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État. Le bailleur doit en outre délivrer au locataire les équipements mentionnés au contrat de location, en bon état de fonctionnement, et lui assurer une jouissance paisible du logement.

Plus précisément, l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment :
1° Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;
2° Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes ;
3° Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

5° Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6° Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Pour se prévaloir d'un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre le logement aux normes sauf lorsque l'indécence existe ab initio.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet, le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...]b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée [...] ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;
e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration et des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués.

L'article 1731 du Code civil dispose que « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

L'article 1732 du même Code prévoit que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

L’article 1732 du code civil et l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, font peser une présomption de responsabilité des dégradations et pertes sur le locataire. Pour s'en exonérer, le locataire doit prouver que ces dégradations ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Si le locataire est présumé responsable, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

En l'espèce, le rapport de visite de l’inspecteur de l’Habitat de la Ville d’Auxerre faisant suite à une visite datée du 06 septembre 2023 relève un état non-décent du logement.

Le rapport fait notamment état des éléments suivants :
- installation électrique en mauvais état d’usage et de fonctionnement dans le logement et les communs. Non sécurisée : branchement non adapté, mise en conformité de l’installation électrique.
- fuite/infiltrations d’eau. Humidité / Moisissures / champignons. Locaux souillés par des infiltrations. Système de ventilation défectueux ou absent.
- éventuel problème de précarité énergétique. Ouvertures et ventilations. Ouvrants en mauvais état et non étanches à l’air et à l’eau.
- moyen de chauffage insuffisant. En mauvais état d’usage et de fonctionnement.
- risques de chutes des occupants : escalier avec rampe absente dans les communs.

Le rapport conclut que le logement n’est pas conforme au décret relatif à la décence et préconise les travaux suivants : plomberie, menuiserie, revêtements muraux et plafonds, confort acoustique et confort thermique, électricité et éclairage, chauffage et renouvellement d’air.

Ce rapport est étayé par des photographies montrant notamment le mauvais état de l’installation électrique, la présence de moisissures, le mauvais état des fenêtres et les moyens de chauffage insuffisants.

Ainsi, si certains désordres constatés peuvent résulter de la façon d’user du logement comme la présence de moisissures, force est de constater que d’autres éléments substantiels sont inhérents au logement, comme l’installation électrique défectueuse ou l’absence de rampe d’escalier. Pour autant, la bailleresse ne démontre pas avoir mené une quelconque mesure corrective alors même que le rapport de visite lui a été transmis depuis le 29 septembre 2023. Ainsi, il ressort des pièces du dossier que le bailleur ne s’est pas conformé à son obligation de délivrance d’un logement décent, au point que la CAF a suspendu l’APL. A l’inverse, Madame [T] [K] a respecté ses engagements, à savoir de payer le loyer résiduel, comme lui avait enjoint la CAF, jusqu’à son départ effectif du logement le 6 octobre 2024, ainsi qu’il appert du décompte produit par la S.A.R.L. CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER.

Par conséquent, la SARL CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 3 542,27 euros pour les indemnités d’occupation dues jusqu’au départ de l’occupante au regard de la non-décence du logement.

II. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour troubles de jouissance

Aux termes de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Cette disposition rappelle qu'en matière contractuelle, la responsabilité d'une partie ne peut être engagée qu'en cas de preuve de la commission d'une faute dans le cadre de l'exécution contractuelle, d'un préjudice pour l'autre partie contractante, et d'un lien de causalité entre une telle faute et ce dernier préjudice.

Pour se prévaloir d'un préjudice, le locataire doit avoir mis en demeure le bailleur de mettre le logement aux normes sauf lorsque l'indécence existe ab initio.

Toutefois, il ressort des débats et des pièces du dossier que Madame [T] [K] n’a jamais mis en demeure le bailleur de remettre le logement aux normes.

En outre, au regard de la minoration du loyer pour non décence du logement, Madame [T] [K] trouve une contrepartie financière à ce préjudice de jouissance, qui ne peut faire l’objet d’une seconde réparation.

Par conséquent, Madame [T] [K] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

III. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

La S.A.R.L. CENTURY 21 MARTINOT IMMOBILIER, qui supporte les dépens, sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS