TJ 89024, 4 juin 2025, RG 25/00020

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil - Référés
Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 110/2025

N° RG 25/00020 - N° Portalis DB3N-W-B7J-C7AC

ORDONNANCE DE
RÉFÉRÉ DU :
04 Juin 2025

M. [Y] [V]

C/

Mme [O] [F]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- M. [Y] [V]

Copie certifiée conforme délivrée à :
- M. [Y] [V]
- Mme [O] [F]
- Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 27 Mars 2025, l'ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [V]
Né le 28 Décembre 1963 à NAMUR (Belgique)
Demeurant : 9 rue du Clos - 89140 MICHERY.

Comparant en personne.

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [F]
Née le 01 Octobre 1979 à MIGENNES (89)
Nationalité Française
Demeurant : 27 Avenue d’Auxerre - Bâtiment A - Appartement 15 - 89000 ST GEORGES SUR BAULCHE.

Comparante en personne.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 21 septembre 2019, Monsieur [V] [Y] a donné à bail à Madame [F] [O] un logement sis 27 avenue d’Auxerre, Appartement n° 15, Bâtiment A à ST-GEORGES-SUR-BAULCHE (89000), pour un loyer mensuel initial d'un montant de 500 euros, outre les 70 euros de provision sur charges récupérables.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, Monsieur [V] [Y] a fait assigner en référé Madame [F] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Auxerre, aux fins de voir :
- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir ;
- ordonner l’expulsion de Madame [F] [O] de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la Force Publique ;
- condamner Madame [F] [O] à titre provisionnel au paiement de la somme en principal de 4 977 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation, et clause pénale courus au jour de l’assignation avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;
- condamner Madame [F] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales au jour de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux ; tous les règlements devant être effectués directement entre les mains du propriétaire ;
- condamner Madame [F] [O] au paiement de la somme de 497,70 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat de location ;
- condamner Madame [F] [O] à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites (article 696 du code de procédure civile) et notamment le coût du commandement de payer, notamment le coût de la présente assignation.

A l'appui de ses prétentions, le requérant expose que la défenderesse ne s'est pas acquittée des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 4 977 euros.

L'affaire a été retenue à l'audience du 27 mars 2025.

* * *

A cette audience, Monsieur [V] [Y], comparant en personne, réitère les termes de l'assignation et actualise sa créance à la somme de 5 423 euros (4 798 euros au titre des loyers et charges impayés, 625 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) outre la somme de 497,70 euros au titre de la clause pénale. Il indique souhaiter vendre le logement.

Il a été donné lecture de l'enquête sociale transmise au tribunal le 06 mars 2025.

Madame [F] [O], comparaissant en personne, reconnaît le montant de la dette. Elle explique avoir perdu son emploi, percevoir des allocations pour un montant d’environ 1 000 euros par mois et ne pas souhaiter rester dans les lieux.

Le Juge des contentieux de la protection a soulevé d’office la question de la validité de la clause pénale.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 04 juin 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement.

I. Sur la recevabilité de l'action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, Monsieur [V] [Y] justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat dans le département le 20 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l'audience du 27 mars 2025, date à laquelle l'affaire a été retenue.

Le représentant de l'État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015, pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus sont signalés par l'huissier à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives prévues à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Ce signalement est fait lorsque l'un des deux seuils est atteint, par lettre simple reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s'effectuer par voie électronique selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, Monsieur [V] [Y] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 08 novembre 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l'assignation du 17 janvier 2025.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à la date de la conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article IX.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que la locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de mars 2024.

Ainsi, Monsieur [V] [Y] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de Commissaire de justice en date du 07 novembre 2024 portant sur la somme de 3 420 euros au titre des loyers et charges impayés et sur la somme de 625 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2019 à 2023.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que le locataire ne s'expose à une procédure d'expulsion, faute d'avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 08 janvier 2025.

III. Sur les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, les V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoient que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience.

Les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, à condition que celui-ci soit saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire.

En l’espèce, la locataire explique avoir souhaité payer une somme en plus du loyer courant mais ne pas y être parvenue. Elle n’effectue pas de demande de délais de paiement et indique ne pas souhaiter rester dans le logement.

L'enquête sociale indique que Madame [F] [O] rencontre d’importantes difficultés financières depuis la perte de son emploi en septembre 2024. Elle perçoit une allocation de retour à l’emploi, d’un montant mensuel de 1 013 euros, qui est insuffisante pour lui permettre de s’acquitter de l’ensemble de ses charges. L’enquêteur social précise que le dépôt d’un dossier de surendettement est envisagé.

Ainsi, la défenderesse ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier sur une période de 36 mois maximum pour procéder au règlement de sa dette.

En conséquence, étant devenue occupante sans droit ni titre, Madame [F] [O] sera expulsée de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

Elle sera par ailleurs condamnée à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus (indexation incluse) si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

IV. Sur la créance de loyer et de charges

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Monsieur [V] [Y] indique à l’audience que Madame [F] [O] reste devoir la somme de 5 423 euros au titre des loyers et charges à la date de l’audience (4 798 euros au titre des loyers et charges, ainsi que 625 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères entre 2019 et 2024). Madame [F] [O] confirme cette dette, tant en son principe qu’en son quantum.

Par conséquent, Madame [F] [O] sera condamnée par provision au paiement de la somme de 5 423 euros au titre de l'arriéré locatif, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation, et au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, avec intérêts au taux légal à hauteur de 4 977 euros compter du 07 novembre 2024, et à compter de la présente décision pour le surplus.

V. Sur la demande au titre de la clause pénale

Il résulte de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi du 24 mars 2014, qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 21 septembre 2019 comprend une clause à l’article IX rédigée ainsi : « En cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires aux termes convenus, et dès le premier acte d’huissier, le LOCATAIRE supportera une majoration de plein droit de dix pour cent sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le BAILLEUR, et ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation à l’article 1230 du code civil ».

Conformément à l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, cette clause doit être réputée non écrite.

En conséquence, la demande de Monsieur [V] [Y] sera rejetée.

VI. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [F] [O] succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Madame [F] [O] qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [V] [Y] une somme qu'il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS