TJ 89024, 6 juin 2025, RG 24/00232

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil
Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 200/2025

N° RG 24/00232 - N° Portalis DB3N-W-B7I-C67F

JUGEMENT DU :
06 Juin 2025

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT
Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-
[M]

C/

M. [F] [C]
Représenté par Me [O] [N]

JUGEMENT

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 mai 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 10 Avril 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 06 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT
RCS d'AUXERRE n° 278 900 014
Dont le siège est : 12 avenue des Brichères - BP 357 - 89006 AUXERRE.

Représenté par Me Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d'AUXERRE.

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [C]
Né le 25 Juin 1970 à AUXERRE (89)
Nationalité Française
Demeurant : 5 rue Renoir - Logement 05/01 - 89000 AUXERRE.

Bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale n° 2025/000503 en date du 18 Mars 2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AUXERRE.

Comparant en personne, assisté de Me Marie-Ange BAILLET, Avocat au Barreau d'AUXERRE.

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me THUAULT Alain
- Me BAILLET Marie-Ange
- Préfecture de l’Yonne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 25 novembre 2022, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [F] un logement situé 5 rue Renoir, Logement 05/01 à AUXERRE (89000).

Par exploit de Commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [C] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AUXERRE aux fins de voir :
- déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [C] [F] et de tout occupant de son chef des lieux ;
- condamner Monsieur [C] [F] au paiement de la somme provisionnelle de 2 196,69 euros au titre des loyers et charges échus au 31 mai ;
- condamner Monsieur [C] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalant au montant mensuel facturé en cours, incluant le loyer et les charges locatives, et jusqu’à libération effective des lieux ;
- condamner Monsieur [C] [F] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, ainsi qu’à la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l'appui de ses prétentions, le requérant expose que le défendeur ne s'est pas acquitté des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 2 196,69 euros.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 décembre 2024.

A cette audience, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT, représenté par son conseil, a indiqué qu'il est intervenu pour les cafards, que rien ne permet d'établir que le logement est insalubre.

Monsieur [C] [F], comparant en personne, reconnaît avoir une dette de loyer à l'égard de son bailleur, mais en conteste le montant. Par ailleurs, il indique ne pas payer son loyer car il a demandé a être relogé et qu'il estime que le logement qu'il occupe actuellement est insalubre, que les travaux réalisés par son bailleur ont été mal exécutés, que le logement est toujours envahi par les cafards et qu'il doit loger à l'hôtel. Il indique ne pas avoir de pièces et de documents pour justifier de sa situation à ce stade.

Par ordonnance contradictoire rendue sur le siège le 4 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a constaté que les demandes formées de part et d’autre se heurtaient à des contestations sérieuses et, en vertu de l’article 837, alinéa 1er, du Code de procédure civile, a ordonné le renvoi de l’affaire à la juridiction du fond.

Rappelée à l’audience du 13 février 2025, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT a actualisé sa demande à 5 285,80 euros, a indiqué n’avoir reçu aucune pièce du défendeur, a maintenu ses demandes et s’est opposé à toute demande de renvoi.

Monsieur [C] [F], comparaissant en personne, a déclaré ne pas avoir trouvé de commissaire de justice pour faire constater la présence de cafards dans le logement, a indiqué avoir réglé le loyer de janvier 2025 et ne pas avoir déposé de demande d’aide juridictionnelle ce jour.

Un dernier renvoi a été accordé afin que le défendeur puisse produire des pièces au soutien de ses prétentions.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 10 avril 2025.

L'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT, représenté, a actualisé sa demande à 5 979,12 euros. Il indique que d’après le conseil du défendeur, ce dernier aurait quitté le logement et solliciterait 60 euros par jour. Il rappelle qu’aucune pièce n’a été communiquée sur l’état du logement et réitère les demandes de son assignation. En réponse à la demande de M. [F], il indique qu’il n’est pas possible de le reloger étant donné qu’il a une dette de loyer.

Monsieur [C] [F] comparait, assisté de son conseil. Ce dernier explique que son client a toujours été locataire de l’OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT (OAH) et que les difficultés n’ont débuté que fin novembre 2023. Il ajoute que depuis le mois de juillet 2024, Monsieur [C] [F] a toujours des affaires chez lui mais qu’il ne vit plus dans le logement, qu’il va à l’hôtel. Il indique que son client n’a pas pu faire appel à un commissaire de justice car il intervient pour l’OAH dans d’autres procédures. Au titre de ses demandes, il sollicite son relogement par l’OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT ainsi qu’une indemnité de 60 euros par jour à compter du 1er juillet 2024.

Monsieur [C] [F] ajoute rencontrer un problème dans le quartier en raison de son caractère bruyant et ne pas comprendre pourquoi l’OFFICE AUXERROIS DE L'HABITAT lui a attribué ce logement.

Monsieur [C] [F] a été autorisé à produire une note en délibéré avant le 17 avril 2025 afin de justifier de ses frais d’hôtel.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par courrier reçu au greffe le 15 mai 2025, le conseil de Monsieur [C] [F] a été déposé trois photographies indiquant qu'elles avaient été déposées par son client et qu'il s'agissait de photographies de son logement, extraites de son téléphone portable et évoquées lors de l'audience du 10 avril 2022.2022. Le conseil du demandeur a transmis ses observations quant à cet envoi par courrier daté du 15 mai et reçu au greffe le 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement.

I. Sur la recevabilité de la note en délibéré transmise par Monsieur [C] [F]

L’article 445 du Code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, Monsieur [C] [F] a été autorisé à produire une note en délibéré avant le 17 avril 2025 afin de justifier de ses frais d’hôtel, cette précision étant expressément mentionnée sur la note d'audience. Or, il convient de constater que les éléments transmis au greffe dans le temps du délibéré, d'une part, ne visent pas à justifier de ses frais d'hôtel et, d'autre part, qu'ils ont été communiqués au greffe près d'un mois après la date autorisée lors de l'audience, étant au deumeurant observé que les photographies transmis ne sont pas datées et qu'elles ne permettent pas d'identifier le lieu de leur prise de vue.

Il convient en conséquence de déclarer irrecevable la note en délibéré produite par Monsieur [C] [F].

II. Sur la recevabilité de l'action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l'État dans le département le 30 septembre 2024, soit six semaines au moins avant l'audience du 4 décembre 2024.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.351-2 du Code de la construction et de l'habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 9 avril 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l'assignation du 27 septembre 2024.

En conséquence, son action est dite recevable.

III. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à la date de conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article 10 alinéa 1 de la section IV.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que le locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de janvier 2024.

Ainsi, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de Commissaire de justice en date du 5 avril 2024, portant sur la somme de 1 844,08 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que le locataire ne s'expose à une procédure d'expulsion, faute d'avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Par conséquent, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 6 juin 2024.

IV. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il appartient à celui qui oppose l’exception d’établir l’inexécution.

En matière de bail, seule l’impossibilité d’utiliser les lieux peut justifier le refus de verser le loyer dans son intégralité par les locataires.

En l'espèce, l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [F] reste devoir la somme de 5 979,12 euros à la date du 8 avril 2025.

Si Monsieur [C] [F] ne conteste pas ce montant, il indique que le logement qu'il occupe actuellement est insalubre comme étant envahi par des cafards, ce pourquoi il a dû loger à l'hôtel à compter du mois de juillet 2024.

Néanmoins, il convient de constater que le défendeur ne verse aucune pièce au soutien de cette affirmation, étant observé qu’aucun élément attestant de l’existence de désordres au sein du logement loué n’est versé aux débats.

Le défendeur ne rapporte donc pas la preuve que le logement est inhabitable ni en totalité ni même partiellement et, en conséquence, le locataire n’est pas fondé à opposer l’exception d’inexécution pour s’affranchir du paiement des loyers.

Au contraire, les pièces versées par l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT sont de nature à établir l'existence de la créance et son montant.

Par conséquent, Monsieur [C] [F] sera condamné au paiement de la somme de 5 979,12 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

V. Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession des lieux occupés sans droit ni titre depuis la résiliation du bail.

L’enquête sociale datée du 26 novembre 2024 indique que Monsieur [F] a expliqué ne pas payer son loyer du fait de la présence de nuisibles dans son logement, étant donné que cela l’empêcherait de dormir. Il a déclaré à l’enquêteur social avoir dépensé la somme de 600 euros en juillet pour des nuits d’hôtel, précisant avoir fait appel à un expert cet été. Le travailleur social indique qu’une intervention anti-nuisible devait avoir lieu le 2 décembre 2024 et avoir communiqué le numéro du gardien à M. [F] pour qu’il puisse constater le problème lié à l’évier afin d'évaluer les dégâts, étant précisé que M. [F] ne l’a pas contacté. Il est également indiqué que ce dernier a déclaré souhaiter changer de quartier et accéder à un logement plus petit. Il est mentionné que la nécessité d'un paiement régulier du loyer malgré les désordres a été rappelé au locataire, qu’il s’est alors emporté et a indiqué que tant que les problèmes de cafards ne seraient pas traités, il ne reprendrait pas le paiement.

En l’espèce, Monsieur [C] [F] souhaite être relogé dans un autre appartement et ne formule pas de demande de délais de paiement.

Aussi, en l’absence de délais de paiement ayant un effet suspensif, il y a lieu de constater que, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [C] [F] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il sera expulsé de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

VI. Sur l'indemnité d'occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l'occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d'une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

Les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 6 juin 2024 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois de mars 2025, Monsieur [C] [F] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VII. Sur les demandes reconventionnelles

1) Sur la demande d’indemnisation du préjudice subi

Monsieur [C] [F] demande à être indemnisé de 60 euros par jour à compter du 1er juillet 2024. Au soutien de cette demande, il fait état de l’indécence des lieux pris à bail en raison de la présence de cafards au sein de l’appartement. Il explique que comme le logement est devenu inhabitable, il a dû être hébergé à l’hôtel et s’acquitter des frais y afférents.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Il est également tenu d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent.

En l’espèce, si le défendeur invoque l’existence d’un trouble de jouissance à compter du 1er juillet 2024, il n’apporte aucun élément au soutien de cette affirmation, étant observé que plusieurs renvois ont été ordonnés afin de permettre à Monsieur [C] [F] de produire tout document, notamment constat de Commissaire de Justice de nature à apporter la preuve de ses allégations quant à la présence de nuisibles. En outre, si le défendeur indique qu’un tel constat n’a pas pu être réalisé étant donné que les commissaires de justice interviennent pour le demandeur, Monsieur [C] [F] ne produit aucune pièce et ne justifie d’aucune diligence auprès d’un commissaire de justice.

Faute de rapporter la preuve de l’existence d’un trouble de jouissance, il sera débouté de sa demande d’indemnisation du préjudice subi.

2) Sur la demande de relogement

Le relogement du locataire n’est pas prévu par la loi du 6 juillet 1989. Il est seulement envisagé dans les cas les plus graves où le logement est non seulement indécent mais aussi insalubre ou dangereux parce qu’il menace ruine.

Pour protéger la santé ou la sécurité d’occupants de tels logements, l’article L.521-1 du code de la construction et de l’habitation met à la charge des propriétaires une obligation d’hébergement ou de relogement, en fonction du degré d’insalubrité ou de péril, le tout étant conditionné à un arrêté du maire ou du préfet assorti d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter.

Il est admis que dans le cas d’un logement loué non conforme aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, aucune disposition légale n’oblige le bailleur à fournir un autre logement au locataire, ce dernier pouvant seulement exiger l’exécution des travaux de mise en conformité.

En l’espèce, il convient de constater que le logement loué par Monsieur [C] [F] n’a été frappé d’aucun arrêté d’insalubrité, sa demande de relogement n’est donc pas justifiée.

En conséquence, la demande de relogement formée par Monsieur [C] [F] sera rejetée.

VIII. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [C] [F] succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [C] [F] qui supporte les dépens, sera condamné à payer à l'E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS