TJ 89024, 6 juin 2025, RG 24/00054

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil
Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 196/2025

N° RG 24/00054 - N° Portalis DB3N-W-B7I-C2PE

JUGEMENT DU :
06 Juin 2025

- Mme [X] [P]
- Mme [M] [I]
Représentées par Me Patricia NOGARET de la SCP REVEST-LEQUIN-NOGARET-DE METZ-CROCI

C/

M. [B] [V]
Représenté par Me Olivier MURN

JUGEMENT

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 mai 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 10 Avril 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 06 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSES :

- Madame [X] [P]
Née le 06 Mai 1955 à AUXERRE (89)
Nationalité Française
Demeurant : Chez M. [M] [Z] - 18 Rue d'Auxerre - 89460 BAZARNES.

- Madame [M] [I]
Née le 25 Mai 1989 à AUXERRE (89)
Nationalité Française
Demeurant : Chez M. [M] [Z] - 18 Rue d'Auxerre - 89460 BAZARNES.

Représentée par Me Patricia NOGARET de la SCP REVEST-LEQUIN-NOGARET-
DE METZ-CROCI, Avocat au Barreau d'AUXERRE, substituée par Me Laure PARVERIE, Avocat au Barreau d'AUXERRE.

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [V]
Né le 28 Septembre 1949 à AUXERRE (89)
Nationalité Française
Demeurant : 47 route de Toussac - 89290 CHAMPS-SUR-YONNE.

Représenté par Me Olivier MURN, Avocat au Barreau d'AUXERRE.
Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me NOGARET Patricia

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me NOGARET Patricia
- Me MURN Olivier
- Préfecture de l’Yonne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 13 août 2020, Monsieur [V] [B] a donné à bail Madame [P] [X] et Madame [I] [M], une maison située sise 47 route de Toussac à CHAMPS SUR YONNE (89290), moyennant un loyer mensuel initial de 650 euros.

Un état des lieux a été réalisé le même jour en présence des parties et un dépôt de garantie d'un montant de 650 euros a été versé au bailleur.

Par courrier en date du 25 août 2022, Monsieur [V] [B] a délivré un congé pour reprise aux locataires, avec effet au 13 août 2023.

Par procès-verbal de constat en date du 14 août 2023, Maître [T] [K], commissaire de justice à AUXERRE, a procédé à l'état des lieux de sortie du logement loué à Madame [P] [X] et Madame [I] [M] en présence de toutes les parties intéressées, soit le propriétaire ainsi que les deux locataires.

Par courrier en date du 26 septembre 2023, Monsieur [V] [B] a restitué à Madame [P] [X] et Madame [I] [M], la somme de 250 euros sur le dépôt de garantie et a justifié la conservation de 400 euros en indiquant qu'un bouchon s'était formé dans les canalisations, résultant du non entretien des canalisations et déviant le cheminement des eaux usées vers le puisard.

Par courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception le 19 octobre 2023, Madame [P] [X] et Madame [I] [M] ont mis en demeure le bailleur de leur délivrer un exemplaire de l'état des lieux de sortie dans un délai de 10 jours. Ce courrier est revenu avec la mention « Pli refusé par le destinataire ».

Le 24 novembre 2023, Monsieur [S] [F], conciliateur de justice, saisie par Madame [P] [X] et Madame [I] [M] aux fins de production de l'état des lieux de sortie et de restitution intégrale du dépôt de garantie, a dressé un procès-verbal de carence.

Suivant exploit de Commissaire de justice en date du 27 mars 2024, Madame [P] [X] et Madame [I] [M] ont fait assigner Monsieur [V] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Auxerre afin devoir :
- condamner Monsieur [V] [B] à leur restituer la somme de 400 euros indûment retenue sur leur dépôt de garantie ;
Par conséquent,
- dire que cette retenue constitue un défaut de restitution partiel du dépôt de garanti et dire que la somme susvisée de 400 euros sera majorée d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ;
- condamner Monsieur [V] [B] à leur verser la somme de 1 000 euros à titre d'indemnité pour résistance abusive ;
- condamner Monsieur [V] [B] à leur verser la somme de 1 000 euros à titre d'indemnité pour leur préjudice moral ;
- condamner Monsieur [V] [B] à leur verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [V] [B] aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 juin 2024 et retenue à l'audience du 10 avril 2025, suite à plusieurs renvois sollicités par les parties.

* * *

A cette audience, Madame [P] [X] et Madame [I] [M], représentée par leur conseil, demandent au tribunal de voir :
- condamner Monsieur [V] [B] à leur restituer la somme de 400 euros indûment retenue sur leur dépôt de garantie, les frais de curage d'une canalisation d'eaux usées non conforme ne pouvant être imputés aux locataires ;
- rejeter toutes conclusions, fins et prétentions contraires ;
Par conséquent,
- dire que cette retenue constitue un défaut de restitution partiel du dépôt de garanti et dire que la somme susvisée de 400 euros sera majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ;
- condamner Monsieur [V] [B] à leur verser la somme de 1 000 euros à titre d'indemnité pour résistance abusive ;
- condamner Monsieur [V] [B] à leur verser la somme de 1 000 euros à titre d'indemnité pour leur préjudice moral ;
- débouter Monsieur [V] [B] de ses demandes indemnitaires, présentées tant au titre d'une participation au coût du constat d'huissier qu'en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [V] [B] à leur verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [V] [B] aux entiers dépens.

* * *

Monsieur [V] [B], représenté par son conseil, demande au tribunal de voir :
- dire et juger que la somme de 400 euros retenue par Monsieur [V] [B] sur le dépôt de garantie restituable à la fin du contrat de bail entre les parties le 14 août 2023, correspond au remboursement à bon droit d'une dépense payée par le bailleur pour le compte des locataires au titre d'une obligation d'entretien locatif ;
- débouter Mesdames [I] [M] et [P] [X] de leurs demandes de restitution à cet effet, avec dommages et intérêts associés ;
- condamner les demanderesses à lui payer la somme de 90,14 euros correspondant au plafond réglementaire de leur quote-part de participation au coût du constat d'état des lieux de sortie de Maître [T] [K] (QUALIJURIS 89) du 14 août 2023 ;
- condamner Mesdames [I] [M] et [P] [X] à lui payer une indemnité de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner les parties succombantes aux dépens.

* * *

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 6 juin 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

Le juge usant de la faculté ouverte par l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux écritures des parties soutenues oralement à l'audience pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement.

I. Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Sur la justification des sommes retenues

Au soutien de leur demande de restitution, les demanderesses font valoir qu'aucun document contradictoire n'établit quel était l'état des canalisations à l'entrée des lieux des requérantes et que lors de l'état des lieux de sortie, la bonne évacuation des eaux usées a été constatée. Elles ajoutent qu'elles ne sont pas responsables de la destination des eaux usées et que leur écoulement dans le puisard, en contrariété avec la réglementation, résulte d'un réseau de canalisation non conforme. Elles en déduisent que la facture de curage d'une canalisation ne leur est pas imputable.

En réponse, le défendeur fait valoir que la prise en charge du dégorgement des canalisations de plomberie incombe aux locataires en vertu du décret du 26 août 1987, sauf au locataire de démontrer que le dysfonctionnement est inhérent au réseau de sortie des eaux courantes. Il ajoute que la facture de la société de plomberie atteste qu'il s'agissait bien d'un bouchon dans les canalisations, et non d'un dysfonctionnement du réseau, et que l'objectivité du plombier ne peut être remis en cause. Il précise qu'un commissaire de justice n'a en revanche aucune compétence en matière de plomberie et que son constat d'un écoulement normal a été réalisé sur le mauvais regard.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En matière locative, l'article 1730 du Code civil dispose que « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L'article 22 de loi de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Les alinéas 3 et 4 du même article, indiquent que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Ce dépôt de garantie est néanmoins restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En vertu du décret n° 87-712 du 26 août 1987, le dégorgement des canalisations est à la charge des locataires.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il est constant qu'il appartient au bailleur, lorsqu'il refuse de restituer tout ou partie du dépôt de garantie, de justifier des sommes retenues.

En l'espèce, il n'est pas contesté par les parties que les locataires ont quitté le logement, qu'un dépôt de garantie d'un montant de 650 euros a été versé au défendeur à l'entrée des lieux et qu'il n'a été restitué que partiellement, à hauteur de 250 euros, étant rappelé que Monsieur [V] [B] a retenu la somme de 400 euros au motif d'un dégorgement de canalisation qu'il impute au défaut d'entretien des locataires.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [V] [B] a constaté un dysfonctionnement dans l'écoulement des eaux usées dès le 16 juillet 2023, lors d'une visite au terme de laquelle il a attiré l'attention des locataires sur un possible engorgement des canalisations, en les mettant en demeure de procéder au dégorgement avant leur départ.

Lors de l'état des lieux de sortie réalisé par le commissaire de justice le 14 août 2023, il est indiqué que : « A la demande de la locataire sortante, celle-ci m'a demandé de constater que l'évacuation des eaux se fait parfaitement ; j'ai alors demandé à celle-ci de bien vouloir ouvrir le robinet de l'évier et le robinet de la salle de bains ainsi que la pomme de douche pendant plusieurs minutes […] Après 5 minutes, je constate après avoir ouvert le regard situé sur le mur pignon au niveau d'une vanne, la présence d'un tuyau ouvert dans sa partie supérieure et je constate que l'eau part dans la canalisation côté droit en direction de l'arrière du puisard situé au fond du terrain dans la partie herbeuse. Puis, me trouvant au niveau du puisard situé sur la partie arrière de l'immeuble, je constate que les eaux précédemment décrites coulent dans ce puisard ».

Il convient de constater que le commissaire de justice n'a noté aucune observation de M. [V] [B] lors de cette constatation.

Si M. [V] [B] fait valoir dans ses écritures que le regard de collecte que le commissaire de justice a examiné était celui des eaux pluviales et non celui des eaux usées et que l'écoulement d'eau observé par le commissaire de justice résulte de l'épisode pluvieux concomitant à l'état des lieux, il convient de relever qu'il n'a pas fait part de cette observation lors de l'état des lieux. Aussi, il convient de relever que l'état du regard de collecte des eaux usées n'a pas pu faire l'objet d'une constatation en présence de toutes les parties intéressées.

En outre, alors que Monsieur [V] [B] avait identifié en amont de l'état des lieux un éventuel problème d'engorgement d'une canalisation, le procès-verbal de constat ne relève aucune obstruction des canalisations. Les constatations se bornent à une description du réseau, sans mentionner la présence d'un éventuel bouchon ou d'un défaut d'écoulement.

Néanmoins, pour justifier la retenue d'une partie du dépôt de garantie, Monsieur [V] [B] produit une attestation datée du 9 mai 2024 dressée par Monsieur [Z] [D], gérant de la société [Z] [D], certifiant être intervenu le 6 septembre 2023 au 47 route de TOUSSAC à CHAMPS SUR YONNE, soit dans le logement litigieux, afin de procéder au dégorgement des canalisations des eaux usées en raison d'une « quantité importante de déchets dans la canalisation ».

Toutefois, si cette attestation révèle l'existence d'un désordre affectant les installations sanitaires à la date du 6 septembre 2023, ce document, qui ne saurait recevoir la valeur probante d'une expertise ou d'un rapport technique, a été rédigé postérieurement à l'état des lieux de sortie et n'a pas été réalisé contradictoirement. En effet, il n'est pas débattu que Mesdames [I] [M] et [P] [X] n'ont pas été convoquées, ni invitées à faire valoir leurs observations le 6 septembre 2023. A ce titre, les estimations du plombier sur les causes possibles du dégorgement et sa datation ne sauraient être prises en compte dès lors qu'elles ont été formulées en dehors de toute expertise ou procédure assimilée et qu'elles n'ont pas pu être soumises à la contradiction en temps utile.

Or, si le dégorgement des canalisations est à la charge des locataires, il appartient au bailleur qui sollicite la retenue du dépôt de garantie à ce titre, de rapporter la preuve de l'existence du défaut d'entretien ou du dégorgement au plus tard à la date de l'état des lieux de sortie.

Si Monsieur [V] [B] estimait que les canalisations étaient affectées d'un défaut d'entretien, il lui appartenait d'en faire constater la réalité par un technicien avant la remise des clés ou à tout le moins lors de l'état des lieux de sortie établi contradictoirement, aux termes duquel il apparaît que le bailleur ne s'est pas manifesté à ce sujet.

Dans ces conditions, ni les constatations du commissaire de justice, ni l'intervention du plombier, postérieurement à la remise des clés et en l'absence des demanderesses, ne permettent de démontrer que le dégorgement constaté le 6 septembre 2023 est imputable aux locataires. Les frais d'intervention ne sauraient donc être mises à leur charge.

Dès lors, le bailleur ne démontre pas que les sommes qu'il sollicite étaient dues et qu'elles sont dûment justifiées, conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la majoration

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pris en son septième alinéa, énonce encore qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l'espèce, compte tenu de la conformité de l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, il convient d'appliquer le délai d'un mois, prévu par l'alinéa 4 de l'article susvisé, à compter du 14 août 2023 pour établir la date à laquelle le dépôt de garantie devait être restitué.

Ainsi, au regard des éléments ci-dessus exposés, Monsieur [V] [B] était tenu de restituer la totalité du montant du dépôt de garantie à Madame [P] [X] et Madame [I] [M] dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés au bailleur intervenue le 14 août 2023, soit avant le 14 septembre 2023, ce qui n'a manifestement pas été le cas.

Par conséquent, Monsieur [V] [B] sera condamné à payer à Madame [P] [X] et Madame [I] [M] la somme de 400 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie. Il sera en outre condamné à verser 40 euros par mois, correspondant à la majoration de 10 % du montant dû, à compter du 14 septembre 2023 et ce jusqu'à parfait paiement du dépôt de garantie.

II. Sur les demandes de dommages et intérêts formulées par les demanderesses

Madame [P] [X] et Madame [I] [M] sollicitent l'indemnisation au titre de la résistance abusive et du préjudice moral subi du fait de la non restitution du dépôt de garantie.

L'article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Dans la mesure où le bailleur est condamné sur le fondement de l'article 22 de loi du 06 juillet 1989 à la majoration de 10% par mois de retard pour la restitution du dépôt de garantie, le préjudice allégué est déjà indemnisé au titre de la résistance abusive par le biais de cette majoration.

En outre, s'il est indéniable que la présente procédure a engendré la réalisation de démarches, aucune pièce ne vient établir l'existence d'un préjudice moral à l'endroit des demanderesses.

Par conséquent, Madame [P] [X] et Madame [I] [M] seront déboutées de leur demande d'indemnisation pour le préjudice moral et au titre de la résistance abusive.

III. Sur la demande reconventionnelle en paiement de la quote-part de l'état des lieux de sortie par constat d'huissier

Aux termes de l'article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pris en son deuxième alinéa, si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, Monsieur [V] [B] a fait procéder à un constat de commissaire de justice pour établir l'état des lieux de sortie de sa locataire, le 14 août 2023. Il indique aux termes de ses conclusions que face au risque d'un état des lieux de sortie contradictoire qui ne pourrait être convenablement effectué, le recours à un professionnel se justifiait.

Néanmoins, Monsieur [V] [B] n'apporte pas la preuve qu'il était impossible d'établir un état des lieux amiable et ce d'autant que le commissaire de justice est parvenu à effectuer l'état des lieux de sortie en présence des locataires.

Dès lors, Monsieur [V] [B] sera débouté de sa demande de remboursement des frais de constat d'huissier de justice.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [V] [B] succombant à l'instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Monsieur [V] [B], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à Madame [P] [X] et à Madame [I] [M], une somme qu'il est équitable de fixer à 600 euros.

Monsieur [V] [B] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, le prononcé de l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS