TJ 89024, 6 juin 2025, RG 24/00188

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE
Service civil
Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice
BP 39
89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 199/2025

N° RG 24/00188 - N° Portalis DB3N-W-B7I-C5MP

JUGEMENT DU :
06 Juin 2025

M. [G] [R]
Représenté par Me [M] [U]

C/

Mme [E] [J]

JUGEMENT

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 mai 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l'audience du 10 Avril 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 06 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [R]
Né le 29 Juin 1993 à CRETEIL (94)
Nationalité Française
Demeurant : 8 Rue de Baulche - 89240 CHEVANNES.

Représenté par Me Rudy FARIA, Avocat au Barreau de SENS, substitué par Me Thierry FLEURIER, Avocat au Barreau de SENS.

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [J]
Née le 22 Mars 1981 à TUNISIE
Nationalité Tunisienne
Demeurant : 5 Rue Hippolyte Ribière - 89000 AUXERRE.

Non comparante, ni représentée.

Le :

Copie exécutoire délivrée à :
- Me FARIA Rudy

Copie certifiée conforme délivrée à :
- Me FARIA Rudy
- Mme [E] [J]
- Préfecture de l’Yonne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 24 août 2023, M. [R] [G] a donné à bail à une personne désignée comme étant Madame [J] [E] un logement sis 5 rue Hippolyte Ribière à AUXERRE (89000), pour un loyer mensuel initial d'un montant de 430 euros, outre 20 euros de provision sur charges récupérables.

Par acte d'Huissier de justice du 6 août 2024, M. [R] [G] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 018,72 au titre des loyers et charges échus au 17 juillet 2024, terme du mois de juillet 2024 inclus, et des frais d’actes, ainsi que d’avoir à justifier de l’occupation du logement à usage d’habitation.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans l’Yonne a été informée des impayés, par lettre recommandée avec accusé de réception électronique enregistrée le 6 août 2024.

Par exploit d'Huissier de justice en date du 24 octobre 2024, M. [R] [G] a fait assigner Madame [J] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AUXERRE aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- dire qu’il sera procédé pour le sort des meubles conformément aux articles L. 433-1 et 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;
- condamner la locataire à payer la somme de 3 253,02 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de octobre 2024 inclus,
- condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, avec indexations légales, à compter du mois de novembre 2024 et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, remise des clés et état des lieux de sortie ;
- condamner la locataire à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, ainsi que celui de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
- rappeler que l'exécution provisoire de la décision à venir est de droit.

La préfecture de l’Yonne a été informée de l’assignation, par lettre recommandée avec accusé de réception électronique, enregistrée le 25 octobre 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 16 janvier 2025.

* * *

A cette audience, M. [R] [G], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant toutefois sa créance à la somme de 4 645,05 euros, au titre des loyers et charges échus au 2 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. M. [R] [G] précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement en l'absence de paiement récent.

Citée par dépôt de l'acte délivré à l'Etude de l'Huissier de justice, Madame [J] [E] n'a pas comparu ni personne pour la représenter.

Le diagnostic social et financier prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'a pas été communiqué par la Préfecture au Tribunal avant la clôture des débats.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

A cette date, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 10 avril 2025 afin de permettre à Monsieur [R] [G] de produire dans le respect du contradictoire, le certificat de conformité permettant d'établir la fiabilité du procédé de signature du contrat de bail conclu le 6 août 2023 et la synthèse du fichier de preuve ou, le cas échéant, tout élément venant démontrer l'identité du signataire du contrat de bail.

Par courriel communiqué au tribunal le 1er avril 2025 et dont copie a été envoyée à Madame [J] [E], l'avocat de Monsieur [R] [G] a transmis le certificat de conformité de la SAS YOUSIGN, tiers certificateur de cette signature, permettant de démontrer que le bail a effectivement été signé électroniquement le 24 août 2023 par les parties.

A l'audience du 10 avril 2025, Monsieur [R] [G], régulièrement représenté par son conseil, a soutenu les termes de l'assignation.

Madame [J] [E], régulièrement convoquée, n'a pas comparu à l'audience et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 6 juin 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, la défenderesse n'ayant pas comparu et n'étant représentée par personne munie d'un pouvoir, le jugement sera réputé contradictoire, s’agissant d’une décision susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de l'action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental pour l'hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, Monsieur [R] [G] justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat dans le département le 25 octobre 2024, soit six semaines au moins avant l'audience du 16 janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois.

Le représentant de l'État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015, pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus sont signalés par l'huissier à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives prévues à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Ce signalement est fait lorsque l'un des deux seuils est atteint, par lettre simple reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s'effectuer par voie électronique selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, Monsieur [R] [G] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 06 août 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l'assignation du 24 octobre 2024.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, à la section VIII.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que la locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois d’avril 2024.

Ainsi, Monsieur [R] [G] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit d’huissier de justice en date du 06 août 2024, portant sur la somme de 1 860 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de six semaines avant que la locataire ne s'expose à une procédure d'expulsion, faute d'avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 18 septembre 2024.

III. Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

La défenderesse ne se s’est pas présentée à l'audience pour expliquer leur situation ou formuler une proposition de délais de paiement.

Aucune enquête sociale ne figure au dossier.

Ainsi, la défenderesse ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier sur une période de 36 mois maximum pour procéder au règlement de la dette.

En conséquence, étant devenue occupante sans droit ni titre, Madame [J] [E] sera expulsée de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

IV. Sur l'indemnité d'occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l'occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d'une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

Les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 18 septembre 2024 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois de janvier 2025, Madame [J] [E] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Monsieur [R] [G] a produit le bail et un décompte démontrant que Madame [J] [E] reste devoir la somme de 4 645,05 euros à la date du 2 janvier 2025.

Il est admis qu'une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence de la locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l'assignation, la locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

Par conséquent, Madame [J] [E] sera condamnée au paiement de la somme 4 645,05 euros terme du mois de janvier 2025 inclus.

VI. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [J] [E] succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, les frais de l’assignation et des diverses notifications.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, Madame [J] [E] qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [R] [G] une somme qu'il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS