TJ 78646, 25 juin 2025, RG 24/00290

MINUTE N°
N° RG 24/00290 - N° Portalis DB22-W-B7I-SGCW

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS

C/

Monsieur [C] [H] [G]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Juin 2025

DEMANDEUR :

Société anonyme REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 552 032 708 - dont le siège social est sis [Adresse 3], [Localité 2]
Représentée par Maître Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Caroline VIEIRA, avocat au barreau de PARIS

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [H] [G], né le 16 avril 1966 à [Localité 3] (Allemagne) - demeurant [Adresse 4], [Localité 4]
Comparant en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire
Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Catherine HENNEQUIN

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [C] [H] [G]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 21 juillet 2009, la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a consenti à Monsieur [C] [G] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F2 sis dans un immeuble à [Localité 4], [Adresse 4].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 869,20 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 125 euros, payable à terme échu le 1er jour du mois. Il s’élève désormais à la somme mensuelle de 1.125 euros, provision sur charges incluses.

Lors de l’entrée dans les lieux, le locataire a versé une somme de 869,20 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a fait notifier, par exploit de la SELARL GRAND OUEST 79, Commissaires de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 28 mars 2024 portant sur la somme principale de 2.682,03 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 25 juin 2025, la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a assigné à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en -Laye, Monsieur [C] [G], sollicitant sous le bénéfice de l’exécution provisoire ;

A titre principal :
-L’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation de plein droit du bail d’habitation liant la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS à Monsieur [C] [G],

A titre subsidiaire :
-Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

En tout état de cause :
-L’expulsion de Monsieur [C] [G] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués avec l’assistance d’un serrurier et des forces de l’ordre,
-La condamnation de Monsieur [C] [G] à payer la somme de 2.680,25 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure,
-La condamnation de Monsieur [C] [G] à payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu’à la date de libération effective des lieux
-La condamnation de Monsieur [C] [G] aux dépens et à une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée à l’audience du 14 janvier 2025 a été renvoyée à celle du 29 avril 2025, à la demande des parties.

Lors de l’audience du 29 avril 2025, la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS représentée par son avocat, a déposé des conclusions modifiant ses demandes qu’elle a soutenu oralement. Elle a exposé que la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS était emphytéote de l’immeuble où se situe le logement litigieux auprès de l’APHP, depuis le 21 mai 1981, date de signature de l’acte authentique ; qu’elle avait toutefois procédé à une résiliation anticipée du bail emphytéotique conclu avec l’APHP et n’être plus emphytéote depuis le 1er janvier 2025 conformément à l’accord conclu selon acte authentique entre les parties le 19 décembre 2024. En conséquence, la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS s’est désistée de ses demandes relatives à la résiliation du bail et à l’expulsion de Monsieur [C] [G]. En revanche, la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a maintenu ses demandes de condamnation au titre de l’arriéré locatif qu’elle actualise à la somme de 3.409,07 euros au 31 décembre 2024.

Elle s’est opposée aux arguments développés par Monsieur [C] [G], précise que ce dernier est irrecevable à solliciter des dommages et intérêts en faveur de l’Association Joséphine, pour défaut de qualité à agir, son irrecevabilité sur certaines de ses demandes portant sur une période antérieure au 25 juin 2021 sont prescrites. Elle a précisé encore que toutes les demandes de paiement sont justifiées par les pièces qu’elle fournit.

A l’audience du 29 avril 2025, Monsieur [C] [G] s’est présenté en personne. Il a exposé être recevable en toutes ses demandes, y compris celle formulées en faveur de l’Association Joséphine et a contesté le montant des charges appelées par la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, qui auraient considérablement augmentées depuis son entrée dans les lieux ; il précise avoir subi un préjudice du 2 au 13 décembre 2023 dû à l’absence de chauffage et d’eau chaude en raison d’une panne de la chaudière, faute de maintenance en 2022, 2023 et 2024 ; il produit, à l’appui de ses allégations les échanges de mails avec la gardienne de l’immeuble. Monsieur [C] [G] a encore contesté le montant des charges appelées au titre de l’entretien du parc de la résidence qu’il estime injustifiées. Il a enfin contesté le montant des autres charges (sortie des poubelles le samedi et salaires de la gardienne) qui ne seraient pas justifiées, les prestations n’ayant pas été réalisées. Concernant la dette locative, il précise avoir toujours réglé les loyers mais avoir retenu le seul montant des charges. Monsieur [C] [G] sollicite du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, de voir ordonner à la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la correction de la facturation Parc des années 2009 à 2023, celle liées à la facturation de la « poubelle du samedi des années 2020 à 2024, et des salaires de gardiennage » ainsi que la restitution de ces sommes aux locataires majorées des intérêts de retard au taux en vigueur, la condamnation de la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS à lui verser la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la défectuosité du chauffage et celle de 3.000 euros au titre du préjudice moral subi dans le cadre du préjudice dans le cadre du litiges parc outre sa condamnation aux dépens et à une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sollicite encore la condamnation de la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS à payer à l’Association Joséphine la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral pour les litiges susvisés (parc, poubelle et salaires de gardiennage)

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties et aux notes d’audience pour un exposé plus amples des moyens et prétentions des parties.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l’audience.

L’affaire a été e a été évoquée à l’audience du 29 avril 2025 et mise en délibéré au 25 juin é0é5, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

-d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,
-d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA REVABILITE DES DEMANDES :

-Sur la recevabilité de l’action de la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique en date du 4 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

-Sur l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [C] [G] pour le compte de l’Association Joséphine :

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Monsieur [C] [G] sollicite la condamnation de la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS à verser à l’Association Joséphine la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Il prétend avoir été mandatée par cette Association. Toutefois, il résulte des pièces produites qu’aucun mandat n’a été régulièrement donné à Monsieur [C] [G], les statuts de l’Association n’ayant pas davantage été communiqués.

Monsieur [C] [G] qui ne justifie pas de sa qualité à agir au nom de l’Association Joséphine sera déclaré irrecevable en ses demandes formulées pour le compte de l’Association Joséphine.

-Sur l’irrecevabilité pour cause de prescription :

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ».
En l’espèce, Monsieur [C] [G] conteste notamment les charges appelées par la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS depuis l’année 2019.
La Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, quant à elle sollicite, le paiement de l’arriéré des loyers et charges.
Or, compte tenu des dispositions susvisées, les demandes formulées par l’une ou l’autre des parties antérieurement au 25 juin 2021 sont prescrites.

II – SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

La Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS demande la condamnation de Monsieur [C] [G] à lui verser la somme de 3.409,07 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 décembre 2024.

Monsieur [C] [G] soutient que la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS ne justifie pas des sommes auxquelles elle prétend au titre de l’entretien du parc de la résidence, facture des prestations qui n’ont pas été réalisées (sortie des poubelles le samedi et gardiennage) et sollicite la somme de 1.500 euros en raison de l’absence de chauffage et d’eau chaude pendant la période du 2 au 13 décembre 2023.

Sur les charges appelées au titre de l’entretien du parc de la résidence :
A ce titre, Monsieur [C] [G] conteste le montant des charges appelées pour les années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 qu’il n’a pas réglées. Il estime que le parc de la résidence n’aurait pas été correctement entretenu et que les charges appelées à ce titre seraient injustifiées et demande la condamnation de la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS à lui payer la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral.

A l’appui de ses allégations, il produit des photos non datées ainsi que des courriers de l’Association Joséphine. Ces documents qui ne sont corroborés par aucune autre pièce sont dépourvues de force probante en ce qu’ils ne permettent pas de vérifier la réalité et l’étendue des allégations de Monsieur [C] [G] au regard de l’absence d’entretien du parc de la résidence.

La Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS explique que l’entretien des espaces verts a été confiée à la société ID VERDE et produit les factures de cette dernière pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023.

-Concernant l’année 2020, bien que couverte par la prescription, elle explique qu’en raison de la crise sanitaire, la société ID VERDE n’a pu intervenir pendant les deux premiers trimestres et justifie n’avoir facturé aux locataires que la prestation effectuée sur les deux derniers trimestres 2020, à concurrence de la somme totale de 15.666,92 euros. Elle justifie que la régularisation des charges de Monsieur [C] [G] a bien été faîte sur l’avis d’échéance du 7 avril 2021, de sorte que ce dernier n’a pas réglé de prestations non facturées par la société ID VERDE. La RP justifie également du remboursement fait auprès de l’ensemble des locataires d’un montant de 11.750 euros, de sorte que pour l’année 2009, le coût de l’entretien des espaces verts de la résidence a coûté la somme de 3.916,73 euros. Une régularisation a été faîte en faveur de Monsieur [C] [G] sur son avis d’échéance du mois de janvier 2022.

-Concernant l’année 2021, la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS expose que la société ID Verde n’avait pas entretenu le parc de la résidence pendant les deux premiers trimestres de l’année, sur lesquels elle justifie avoir bénéficié de deux avoirs qui ont été répercutés sur les locataires lors de la régularisation de charges sur l’année 2021 survenue, pour Monsieur [C] [G], en avril 2022, comme en témoigne l’avis d’échéance produit par la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS.

-Concernant l’année 2022, il apparaît des pièces produites par la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS que la société ID VERDE a effectué ses prestations normalement sur l’ensemble des quatre trimestres. La Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS reconnaît avoir commis une erreur de facturation qui a été rectifiée, les locataires concernés ayant été remboursés par la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS. Le compte de Monsieur [C] [G] a ainsi été crédité de la somme de 73,60 euros indûment perçue sur son avis d’échéance du mois de mai 2023.

-Concernant l’année 2023, la société ID VERDE ne serait pas intervenue sur les jardins de la résidence le 1er trimestre. Le coût afférent à ce trimestre a été remboursé à la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS par la société ID VERDE qui justifie avoir répercuté ce remboursement aux locataires et notamment à Monsieur [G] comme en témoigne son avis d’échéance du mois d’avril 2024.

-Concernant l’année 2024, la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS précise que les comptes de régularisation des charges n’ont pas encore été édités.

Il résulte des documents produits par la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS que celle-ci justifie des charges appelées au titre de l’entretien du parc de la résidence.

Monsieur [C] [G] qui ne rapporte la preuve ni de l’absence d’entretien du parc, ni d’une facturation injustifiée des charges appelées à ce titre par la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS sera donc débouté de ses demandes sur ce point.

Sur les charges afférentes à la poubelle du samedi et aux frais de gardiennage :
Sur ce point, Monsieur [C] [G] conteste devoir régler à la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS les charges afférentes à la sortie des poubelles le samedi et à des frais de gardiennage et expose que ces prestations n’auraient pas été réalisées. Il sollicite en conséquence que la facturation de ces postes soit rectifiée. Toutefois, Monsieur [C] [G] qui ne détaille pas ses demandes, ne rapportent pas la preuve de ses allégations, en ce qu’aucun document démontrant la réalité de ses allégations n’est produit.

Il sera donc débouté de ses demandes à ce titre.

Sur la chaudière :
Monsieur [C] [G] sollicite la condamnation de la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS à lui payer une somme de 1 .500 euros pour avoir été privé de privé de chauffage et d’eau chaude du 2 au 13 décembre 2023. Il prétend que la panne serait survenue en plein hiver en raison de l’absence de maintenance de la chaudière depuis plusieurs années, dont il impute la responsabilité à la Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS.

A l’appui de ses allégations, il produit un récapitulatif qu’il a lui-même établi des messages échangés par SMS avec la gardienne de l’immeuble sans que ces derniers n’aient été constatées par un commissaire de justice, de sorte que le Tribunal ne peut identifier ni la réalité ni l’identité des personnes ayant procédé à ces échanges.

En conséquence, Monsieur [C] [G] sera débouté de sa demande à ce titre.

-SUR LES SOMMES DUES:

A l’audience, le Bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [G] reste lui devoir la somme principale de 3.409, 07 euros pour la période allant du 1er février 2021 au 31 décembre 2024.

Toutefois, il convient de soustraire de ce montant les sommes dues antérieurement au 25 juin 2021 d’un montant de 1.883,97 euros, prescrites par application de l’article 7-1 de la loi n°89-462 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, Monsieur [C] [G] sera condamné à régler, au titre de l’arriéré locatif la somme principale de 1.525,10 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer qui lui a été notifié le 28 mars 2024.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [C] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS et Monsieur [C] [G] seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre.

Le jugement est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS