TJ 78646, 25 juin 2025, RG 24/00507

MINUTE N°
N° RG 24/00507 - N° Portalis DB22-W-B7I-SL2L

S.A. d’HLM SEQENS

C/

Monsieur [C] [T]
Monsieur [M] [Z] [C]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Juin 2025

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM SEQENS, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le numéro B 582 142 816 - dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par Maître Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [T] - demeurant [Adresse 3]
Non comparant, ni représenté

Monsieur [M] [Z] [C], né le 30 avril 1985 à [Localité 2] (République démocratique du Congo) - demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire
Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Sophie COMMERCON

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [M] [Z] [C]
Monsieur [C] [T]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 29 mars 2023, la société SEQENS a consenti à Monsieur [C] [T] et Monsieur [M] [Z] [C] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F4 sis dans un immeuble à [Adresse 3].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 404,73 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 222,68 euros, pour un total de 627,41 euros payable à terme échu. Il s’élève désormais à la somme mensuelle de 587,64 euros, provisions sur charges incluses.

Lors de l’entrée dans les lieux, les consorts [C] ont versé une somme de 404,73 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers demeurant impayés, la société SEQENS a fait notifier, par exploit de la SAS IF FACTO un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 20 juin 2024 portant sur la somme principale de 2.220,84 euros, hors frais de contentieux et les mettant en demeure de justifier de la souscription d’une police d’assurance.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 9 septembre 2024, la société SEQENS a assigné à comparaître les consorts [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en -Laye, sollicitant :

« Vu les articles 7a à 7c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Vu les articles 1103,1225,1728 du code civil,
Vu encore les articles 1224 et 1227 de ce même code,
Vu le contrat le bail,
Vu l’article 514 du CPC,
Déclarer recevable et bien fondée la société demanderesse en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre principal,
Prononcer la résiliation de l’engagement de location, la clause résolutoire du bail visée au commandement de payer étant acquise en raison des impayés locatifs et du défaut de souscription d’assurance,
Subsidiairement
Prononcer la résiliation de l’engagement de location sur le fondement des articles 1103,1225,1728, 1741 du code civil aux torts et griefs des défendeurs en raison raison des impayés locatifs et du défaut de souscription d’assurance,
En tout état de cause,
Ordonner, l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est du logement dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3]
Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant les lieux loués dans les dans un garde meule aux frais risques et périls des défendeurs ou à défaut sur place
Condamner solidairement ou à défaut in solidum les défendeurs à payer à la société demanderesse la somme de 2363,92 euros selon un décompte provisoirement arrêté au 23 août 2024 (terme du mois de juillet 2024 inclus) avec intérêts de droit.
Condamner solidairement ou à défaut in solidum les défendeurs à payer à la société demanderesse à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieuxune indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges éventuellement révisés conformément à la règlementation HLM qui aureint été dus si le bail s’était poursuivi.
Condamner solidairement ou à défaut in solidum les défendeurs au paiement d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Assortir la décision à venir de l’exécution provisoire
Condamner solidairement ou à défaut in solidum les défendeurs en tous les dépens»

A l’audience du 29 avril 2025, la société SEQENS, représentée par son avocat, soutient oralement les demandes de son exploit introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2.793,88 euros, arrêtée au 22 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, hors frais de contentieux. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai car les loyers et charges ne sont pas réglés régulièrement depuis le début du contrat de bail et qu’il n’est justifié d’aucune assurance locative.
Bien que régulièrement assigné en l’étude, Monsieur [C] [T] ne comparaît pas.

Monsieur [M] [C] [Z] comparaît seul. Il expose que son frère, Monsieur [C] [T] a quitté les lieux, qu’il est en difficultés financières car en qualité d’auto-entrepreneur, il ne perçoit pas le chômage, qu’il bénéficie d’un contrat à durée indéterminée depuis le 17 mars 2025 en qualité de technicien itinérant au sein de la société SIGRENEA et percevrait un salaire mensuel de 2.100 euros, net.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 29 avril 2025 a été mise en délibéré au 25 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

-d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,
-d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 10 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 juin 2024, réceptionnée le 23 juin 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LA DEMANDE D’EXPULSION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :
La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail conclu le 29 septembre 2023 contient une clause résolutoire en son article 19 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024, pour paiement de la somme principale de 2.220,84 euros. Ce commandement visait également à voir justifier par les consorts [C] d’une assurance locative dans le délai d’un mois sous peine d’acquisition de la clause résolutoire.

Si Monsieur [M] [Z] [C] produit un contrat de travail à durée indéterminée pour un poste au sein de la société SIGRENEA à compter du 7 mars 2025, et un premier bulletin de salaires pour la période du 17 mars au 30 avril 2025, ce drenier ne justifie pas de la souscription d’une police d’assurance pour les lieux loués ;

Ce commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative pour les lieux loués est également demeuré infructueux, aucune attestation d’assurance n’ayant été produite.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 20 août 2024, minuit, faute pour les consorts [C] d’avoir justifié d’une assurance locative pour les lieux loués.

Sur la demande de délais de Monsieur [C] [Z] [M] :
L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
Il apparaît du décompte produit par la Bailleresse que depuis la prise d’effet du contrat de bail, les loyers et charges ont été payés irrégulièrement et jamais en totalité, la dette locative ne cessant d’augmenter depuis l’entrée dans les lieux.

En conséquence, Monsieur [M] [C] [Z] qui, de surcroît, n’a pas repris le règlement des loyers en cours sera donc débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur l’expulsionL’expulsion de Monsieur [M] [C] [Z] et de Monsieur [C] [T] sera en conséquence, ordonnée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

II – SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société SEQENS produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [C] [Z]  et de Monsieur [C] [T] restent lui devoir la somme principale de 2.793,88 euros, arrêtée au 22 avril 2025, soustraction faite des frais de poursuite, échéance du mois de mars incluse.

Monsieur [M] [C] [Z], présent à l’audience, reconnaît la dette locative.

En conséquence, Monsieur [M] [C] [Z] et Monsieur [C] [T] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 2.793,88 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.220,84 euros à compter du 20 juin 2024, date du commandement de payer et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles L1231-6 et L1231-7 du code civil.

Monsieur [M] [C] [Z] et Monsieur [C] [T] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 août 2024, jusqu’à la date effective et définitive de libération des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [C] [Z] et Monsieur [C] [T], qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que la Bailleresse a dû accomplir, Monsieur [M] [C] [Z] et Monsieur [C] [T] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS