TJ 78646, 25 juin 2025, RG 24/00544

MINUTE N°
N° RG 24/00544 - N° Portalis DB22-W-B7I-SMGF

Madame [O], [B] [D]

C/

Monsieur [K] [Q]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Juin 2025

DEMANDEUR :

Madame [O], [B] [D], née le 01 juin 1998 à [Localité 2] (Eure-et-Loir - 28) - demeurant [Adresse 3]
Comparante en personne

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [Q] - demeurant [Adresse 4]
Non comparant, ni représenté

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire
Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Madame [O], [B] [D]

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [K] [Q]

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing-privé en date du 23 novembre 2020, Monsieur [K] [Q] a consenti à Madame [O] [D]un contrat de location portant sur un appartement à usage d’habitation de type F1 sis à [Adresse 5].

Le contrat de bail a été conclu moyennant un loyer d’un montant mensuelde 630 euros outre une provision sur charges mensuelle d’un montant de 40 euros.

Un dépôt de garantie d’un montant de 630 euros a également été versé par Madame [O] [D] à Monsieur [K] [Q] lors de l’entrée dans les lieux.

Selon lettre en date du 9 avril 2024, Madame [O] [D] a délivré congé pour le 11 mai 2024, un rendez-vous pour établir l’état des lieux de sortie.

Madame [O] [D] a restitué les clés sans qu’un état des lieux de sortie n’ait été établi entre les parties.

Par lettre en date du 12 juin 2024, Madame [O] [D] réclamait notamment à Monsieur [K] [Q] la restitution du dépôt de garantie.

Par lettre en réponse en date du 22 juin 2024, Monsieur [K] [Q] se plaignait de l’état de l’appartement et lui adressait un chèque 263,40 euros correspondant au dépôt de garantie restant dû selon lui, après déduction des réparations locatives chiffrée à la somme de de 366,60 euros.

Selon requête reçue au Greffe du Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye le 18 septembre 2024, Madame [O] [B] [D] a demandé que Monsieur [K] [Q] soit condamné à lui payer, au principal la somme de 630 euros au titre du dépôt de garantie et celle de 292,38 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la majoration de 10% du montant du montant du loyer mensuel hors charges pour tout mois de retard commencé, soit 63 euros.

Les parties ont été convoquées par le Greffe à l’audience du 29 avril 2025 par lettre recommandée avec accusé de réception.

A l’audience, Madame [O] [D] a comparu en personne. Monsieur [K] [Q], bien que régulièrement convoqué n’a pas comparu.

A l’audience du 29 avril 2025, Madame [O] [D] a soutenu oralement les écritures accompagnées des pièces qu’elle a adressé au Greffe qui les a reçues le 18 septembre 2024. Elle précise ne pas avoir encaissé le chèque que lui avait adressé Monsieur [K] [Q], ce dernier ne correspondant pas à l’intégralité du dépôt de garantie versé lors de son entrée dans les lieux.

Madame [O] [D] fait état d’une procédure de conciliation qui a donné lieu à un constat de carence, en date du 4 septembre 2024, Monsieur [K] [Q] ne s’y étant pas présenté.

L’affaire, appelée à l’audience du 29 avril 2025 a été mise en délibéré au 25 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

-d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,
-d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Selon dispositions de l’article 44 du code de procédure civile : « En matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l'immeuble est seule compétente »

En l’espèce, la demande de restitution du dépôt de garantie présentée par Madame [O] [D], pour un montant de 922,38 concerne un appartement sis à [Adresse 5].

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Germain-En-Laye est donc compétent pour en connaître.

L’action est en conséquence recevable.

II – SUR LA RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE

Avant de statuer sur le droit de Madame [O] [D] de se voir restituer le dépôt de garantie versé entre les mains de Monsieur [K] [Q] lors de l’entrée dans les lieux, il sera préalablement constaté que Madame [O] [D] a valablement donné congé pour la date du 11 mai 2024, les clés ayant été remis à cette date comme il en résulte de la lettre que lui a adressé Monsieur [K] [Q] le 22 juin 2024.

Aux termes de l’article 3-2 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures »

Selon l’article 1731 du code civil : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Selon les dispositions de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux logements servant de résidence principal « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers (…) Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile (…) »

En l’espèce, aucun état des lieux de sortie n’a été établi entre le Bailleur, Monsieur [K] [Q] et la locataire, Madame [O] [D]. Cette dernière est donc présumée avoir rendu les lieux dans le même état que lorsqu’elle y est entrée.

Par ailleurs, en l’absence d’un état des lieux de sortie, Monsieur [K] [Q] ne rapporte pas la preuve que les réparations alléguées dans sa lettre du 22 juin 2024 relèveraient des obligations de Madame [O] [D] au titre des réparations d’entretien et de réparations du locataire.

De surcroît, le défendeur, non comparant n’apporte, par définition, aucun élément de nature à informer le Tribunal.

En conséquence, Monsieur [K] [Q] sera condamné à restituer à Madame [O] [D] a somme principale de 630 euros au titre du dépôt de garantie.

Il sera également fait droit à la demande d’application de la pénalité prévue à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à hauteur de la somme de 292,38 euros telle que sollicitée par Madame [O] [D]

A ce titre, Monsieur [K] [Q] sera donc condamné à verser à Madame [O] [D] la somme de 292,38 euros.

Il sera rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS