TJ 91228, 10 juin 2025, RG 24/05861

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 10 Juin 2025

AFFAIRE N° RG 24/05861 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QAUB

NAC : 50G

CCCRFE et CCC délivrées le :________
à :
la SELASU RCA

Jugement Rendu le 10 Juin 2025

ENTRE :

Monsieur [W] [S],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Rudy COHEN de la SELASU RCA, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame [X] [M] épouse [R],
demeurant [Adresse 3]

défaillante

Monsieur [E] [R],
demeurant [Adresse 3]

défaillant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,
Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,
Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 10 Mars 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 Décembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 10 Mars 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 10 Juin 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un compromis de vente du 23 juin 2022, Monsieur [E] [R] et Madame [X] [M] épouse [R] se sont engagés à acquérir un bien immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 5] auprès de Monsieur [W] [S], au prix de 185.000 €.

Un acompte de 5 000 € était versé par les époux [R] entre les mains de Me [H], notaire.

Le 3 juin 2022, la date limite de réalisation de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt, fixée initialement au 7 août 2022, était prorogée au 31 septembre 2022.

Le 27 mars 2023, Monsieur [E] [R] a informé le vendeur que le prêt bancaire qu'il avait sollicité pour acquérir le bien ne lui avait pas été accordé, et lui a indiqué que la promesse de vente était dès lors annulée et que la somme de 5000 € devait lui être restituée.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 juin 2023, Monsieur [W] [S] par son conseil a mis en demeure les époux [R] de lui verser la somme de 18 500 € à titre d'indemnité forfaitaire et de requérir au notaire dépositaire de l'acompte de 5000 € de s'en dessaisir en sa faveur.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier de justice du 10 septembre 2024, Monsieur [W] [S] a fait assigner Monsieur [E] [R] et Madame [X] [M] épouse [R] devant le tribunal judiciaire d'Evry.

Aux termes de son assignation, Monsieur [W] [S] demande au tribunal de :

DECLARER la demande de Monsieur [W], [L], [C] [S] recevable et bien fondée, et en conséquence :
CONSTATER la réalisation des conditions suspensive et la défaillance fautive de Monsieur [E] [R] et Madame [X] [M] épouse [R]
En conséquence

CONDAMNER Monsieur [E] [R] et Madame [X] [M] épouse [R] au paiement de la somme de DIX HUIT MILLE CINQ CENT EUROS (18 500,00 euros) au titre de l’indemnité forfaitaire ;
ORDONNER au notaire, Maître [H], de se déssaisir de l’acompte séquestré en sa comptabilité au profit de Monsieur [W], [L], [C] [S] ;
CONDAMNER Monsieur [E] [R] et Madame [X] [M] épouse [R] à verser la somme de 1.500,00 euros au Demandeur au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER Monsieur [E] [R] et Madame [X] [M] épouse [R] aux entiers dépens ;
RAPPELER l’exécution provisoire de la décision ;

Monsieur [W] [S] fonde sa demande principale sur les articles 1304-3 du code civil. Il rappelle que le compromis de vente contenait une condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt par les époux [R], mais que malgré une prorogation du délai de réalisation, l'acquéreur n'a fait parvenir au vendeur son renoncement à l'achat au motif de la non réalisation des conditions suspensives que le 23 mars 2023, soit postérieurement au délai butoir de communication d'éventuels refus de crédit.

Il soutient que les défendeurs ne justifient pas avoir déposé au moins trois demandes de prêt dans le délai de 15 jours à compter de la date de signature du compromis et communiquent une preuve de refus de crédit près de sept mois après la date initialement prévue au contrat.

Il en déduit que la condition suspensive d'obtention est considérée comme réalisée, que le renoncement à l'acquisition du bien est fautif et sollicite en conséquence le versement à son profit de l'acompte de 5000 € détenue par le notaire et la condamnation des époux [R] à lui verser la somme de 18?500 € titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale.

Monsieur [E] [R] et Madame [X] [M] épouse [R], bien que régulièrement assignés, n’ont constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 10 décembre 2024 et l'affaire fixée pour être plaidée le 10 mars 2025. Le dépôt de dossier a été autorisé.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Sur la demande d’octroi de l’acompte sous séquestre

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Le défaut de diligence et l'abstention fautive du débiteur de l'obligation sont constitutifs de faits de nature à empêcher l'accomplissement de la condition suspensive.

Ainsi, en matière de compromis de vente, il appartient à l’acquéreur d’un bien immobilier de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. Faute d’avoir demandé l’octroi d’un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil.
En l’espèce, le compromis de vente contient une condition suspensive d’obtention de prêt, portant sur une somme maximale empruntée de 175 000 €, sur une durée maximale de remboursement de 15 ans, avec un taux d’intérêt maximal de 3,06 %, hors assurances.

Il prévoit en outre que :

-L'acquéreur s'oblige à déposer des dossiers de demande de prêt auprès de trois établissements financiers de son choix dans le délai de 15 jours à compter de la signature de l'acte.

-Il informe le vendeur de la réalisation de la condition suspensive dans les huit jours de la réception de l'offre définitive de prêt et dans le même délai de tout refus en adressant la justification de ce refus par lettre recommandée avec accusé de réception.

-La condition doit être réalisée au plus tard le 7 août 2022, délai prorogé ensuite au 30 août suivant.

-La condition sera considérée comme réalisée en l'absence de toute information concernant un refus des prêts sollicités portés à la connaissance du vendeur dans les délais et formes prévues au compromis.

L’acte prévoit par ailleurs que :

- La somme de 5000 € sera déposée à titre d'acompte entre les mains du notaire.
- En cas de non réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives, l'acompte sera immédiatement restitué à l'acquéreur, à moins qu'il existe une contestation sérieuse du vendeur fondé sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l'acquéreur. Dans ce cas, le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu'il détient qu'en vertu d'un accord amiable signé par les deux parties d'une décision de justice devenue définitive.

En l’espèce, la date limite de communication de l’offre de prêt ou du refus de prêt était fixée au 31 août 2022.

Il résulte des pièces versées que Monsieur [W] [S] n’a pas été informé d’une offre ou d’un refus de prêt.

Si les époux [R] ont par la suite communiqué un refus de prêt daté du 22 mars 2023, il apparaît que ce courrier a été transmis bien après la fin du délai. En tout état de cause, il y a lieu de souligner que ce courrier ne mentionne pas les caractéristiques du prêt sollicité, de sorte qu’il est impossible de savoir si lesdites caractéristiques correspondaient à celles contractuellement fixées.

Les époux [R] ne justifient donc pas des démarches effectuées dans le délai contractuel imparti, puisqu’aucun des éléments versés ne démontre qu’ils aient sollicité un prêt conforme aux dispositions contractuelles.

Par conséquent, le dépôt de garantie de 5.000 euros reste acquis à Monsieur [W] [S].

Il y a lieu d’ordonner la libération des fonds entre les mains de cette dernier.

Sur la demande en paiement de l’indemnité forfaitaire

À cet égard, le compromis de vente prévoit :

- A compter du 21 septembre 2022, date prévue de réitération par acte authentique, l'une des parties pourra si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. À défaut de s'être exécuté dans un délai de 10 jours suivant la date première présentation de cette lettre, la partie défaillante aura le choix entre :
-invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin de la faire constater judiciairement la partie défaillante versera à titre d'indemnité forfaitaire et de et de clause pénale, la somme de 18 500 €,
-poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites de justice, augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire prévue à l'alinéa ci-dessus.

En l'espèce, en application de l'article 304-3 du code civil, la condition suspensive d'obtention de prêts est réputée réalisée.

Dès lors, il appartenait à Monsieur [W] [S] à compter du 21 septembre 2022 d’adresser une lettre recommandée aux époux [R] afin d'obliger ces derniers à réitérer par acte authentique la vente.

À défaut de s'être exécuté dans un délai de 10 jours, l'indemnité forfaitaire prévue au contrat de 18 500 € pouvait alors être réclamée aux défendeurs.

Or, Monsieur [W] [S] ne démontre pas qu'il a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception aux défendeurs postérieurement au 21 septembre 2022 afin de leur demander de s'exécuter.

Dans ces conditions, il ne peut solliciter le versement par ces derniers de l'indemnité forfaitaire.

Monsieur [W] [S] sera donc débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [E] [R] et Madame [X] [M] épouse [R] à lui verser la somme de 18 500 € au titre de l'indemnité forfaitaire.

Sur les autres demandes

Par application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [E] [R] et Madame [X] [M] épouse [R], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [R] seront condamnés à payer à Monsieur [W] [S] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS