TJ 91228, 24 juin 2025, RG 25/00153

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 24 juin 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 25/00153 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QTVQ

PRONONCÉE PAR

Virginie BOUREL, Vice-Président,
Assistée de Sarah TREBOSC, greffière, lors des débats à l’audience du 23 mai 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. FONCI’RS, représentée par les sociétés CLAUDINE HOLDING
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Rajnish LAOUINI, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 65

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

Association THE REDEEMED ASSEMBLIES FRANCE JARDIN D’EDEN
et pour signification au [Adresse 3]
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Aurélie PARICIO, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E 1020

DÉFENDERESSE D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la SCI FONCI'RS a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry l'Association The Redeemed Assemblies France Jardin d’Eden, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et des articles aux fins de voir :

- Constater l’acquisition de la clause résolutoire faute pour l'Association THE REDEEMED ASSEMBLIES France JARDIN D’EDEN d’avoir réglé les causes du commandement de payer clans le mois de sa délivrance ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de l'Association THE REDEEIWED ASSEMBLIES France JARDIN D’EDEN et tous occupants de son chef des lieux dès signification de l’ordonnance à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire et séquestration des meubles laissés sur place dans un garde-meubles aux frais de celle-ci ;
- Condamner l'Association THE REDEEMED ASSEMBLIES France JARDIN D’EDEN au paiement d’une provision de 7.970 euros à parfaire, au titre de son arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement du 3 décembre 2024 à hauteur de ladite somme et à compter de la présente assignation pour Ie surplus;
- Juger que le dépôt de garantie restera acquis à la demanderesse conformément à l’article 8 du contrat de bail :
- Condamner l'Association THE REDEEMED ASSEMBLIES France JARDIN D’EDEN au paiement d’une indemnité d’occupation journalière égale d’un montant forfaitaire égal au double du loyer en vigueur à l’époque où l’évacuation devrait intervenir ;
- Condamner la société THE REDEEMED ASSEMBLIES France JARDIN D’EDEN au paiement d’un intérêt de 3% par trimestre calculés sur toutes les sommes dues par la demanderesse conformément à l’article 8 du bail ;
- Condamner l'Association THE REDEEMED ASSEMBLIES France JARDIN D’EDEN au paiement de Ia somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner en tous les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 23 mai 2025, la SCI FONCI’RS, représentée par avocat, a soutenu oralement ses dernières conclusions aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés de :

A titre principal
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial du 5 juillet 2022, faute pour l'Association THE REDEEMED ASSEMBLIES FRANCE JARDIN D’EDEN d’avoir réglé les causes du commandement délivré le 3 décembre 2024 dans le délai d’un mois ;
- Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de l'Association et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, ainsi que la séquestration des meubles laissés sur place aux frais de l'Association dans un garde-meubles désigné par la bailleresse ;
- Rappeler que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du Code des procédures civiles d’exécutions ;

- Condamner l'Association au paiement d’une provision de 7.970 euros, représentant l’arriéré locatif arrêté à la date du commandement du 3 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de cette date pour ladite somme, et à compter de l’assignation pour le surplus ;
- Constater que l'Association THE REDEEMED ASSEMBLIES France JARDIN D’EDEN n’a jamais versé de dépôt de garantie au titre du bail commercial du 5 juillet 2022, ainsi qu’il résulte des échanges entre l’ancienne gestionnaire ACTIF IMMO et l’étude notariale chargée de la vente ;
- Dire et juger que, faute de constitution d’un dépôt de garantie, aucune imputation ou compensation ne saurait être opérée à ce titre au bénéfice de la défenderesse ;
- Rejeter par avance toute demande d’imputation du dépôt de garantie sur la dette locative ou sur l’indemnité d’occupation ;
- Dire en conséquence que l’intégralité des sommes dues au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation devra être réglée sans réduction, compensation ni limitation d’aucune sorte ;
- Condamner l'Association au paiement d’une indemnité d’occupation journalière équivalente au double du loyer mensuel,soit 4.650 euros /mois, à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux, soit une indemnité d’occupation d’un montant de 155 euros par jour, sur une base de 30 jours, calculé prorata temporis à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;
- Condamner l'Association aux intérêts de retard de 3 % par trimestre sur l’ensemble des sommes dues, conformément à l’article 8.7 du bail ;
Constater le trouble manifestement illicite résultant de l’usage cultuel irrégulier des lieux ;
- Ordonner la cessation immédiate de toute activité cultuelle dans les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du 8e jour suivant la signification de la présente ordonnance ;
- Autoriser la bailleresse à faire constater la réalité de la cessation par commissaire de justice, aux frais de la partie défenderesse ;
- Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de l'Association THE REDEEMED ASSEMBLIES FRANCE JARDIN D’EDEN comme mal fondées ou infondées ;
- Dire et juger que la signification du commandement de payer a été régulièrement effectuée, notamment entre les mains de M. [Q], président de fait de l'Association, conformément aux articles 654 et 658 du Code de procédure civile et à la théorie de l’apparence ;
- Dire qu’aucun grief au sens de l’article 114 du Code de procédure civile ne peut être invoqué par la défenderesse ;
- Dire que l'Association ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour remettre en cause la validité du bail, ni invoquer un prétendu déséquilibre contractuel ou une absence de cause, ayant elle-même transformé frauduleusement les locaux sans autorisation du bailleur ni déclaration auprès des services d’urbanisme ;
- Condamner l'Association au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer délivré le 3 décembre 2024.

A titre subsidiaire
SUR L’USAGE ILLICITE DES LIEUX À DES FINS CULTUELLES
- Constater l’existence d’un trouble manifestement illicite du fait de l'usage non conforme des lieux ;

- Ordonner à titre provisoire l’expulsion immédiate de l'Association THE REDEEMED ASSEMBLIES FRANCE JARDIN D'EDEN et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- Condamner l'Association au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens.

A titre plus subsidiaire
- Constater l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la sous-location irrégulière ;
- Ordonner à titre provisoire l’expulsion immédiate de l'Association et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- Condamner l'Association au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens

Au soutien de ses demandes, la SCI FONCI'RS expose que :
- par acte du 5 juillet 2022, la SCI AURISS, aux droits de laquelle elle se trouve a donné à bail à l'Association The Redeemed Assemblies France Jardin d’Eden un local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 1] (91) moyennant un loyer annuel de 22.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement
- depuis le mois de septembre 2024, sa locataire ayant cessé de s’acquitter de ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice, le 3 décembre 2024, un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 5.645 euros au titre des impayés locatifs
- le commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, la clause résolutoire est acquise
- en tout état de cause, l’activité exercée dans les lieux n’est pas autorisée aux termes du bail, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

L'Association The Redeemed Assemblies France Jardin d’Eden, représentée par avocat, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite, au visa des articles 690 et 835 du code de procédure civile du juge des référés de :

In limine litis
- CONSTATER la nullité du commandement de payer délivré le 3 décembre 2014;
- CONSTATER la nullité de l'assignation délivrée le 21 janvier 2025 Par conséquent ET AU PRINCIPAL :
- DIRE n'y avoir lieu à référé
- REJETER l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la Société FONCI'RS ;

A titre principal
- CONSTATER la présence de contestation sérieuse sur la validité du contrat de bail;
- CONSTATER la présence de contestation sérieuse sur le montant de la dette ;
Par conséquent:
- DIRE n'y avoir lieu à référé
- RENVOYER les parties à mieux se pourvoir ;

A titre subsidiaire
- RAMENER le montant de la dette au jour de l'assignation à la somme de 1.860 euros déduction faite des paiements effectués
- CONSTATER la créance nulle au jour de l'assignation compte tenu du dépôt de garantie versé de 4.400 euros
- ORDONNER la restitution par la Société FONCI'RS du surplus de 1.360 euros

A titre plus subsidiaire
- ACCORDER un échéancier à l'Association sur 2 ans;
En tout état de cause
- CONDAMNER la Société FONCI'RS au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l'article 700 du code de Procédure civile et aux entiers dépens;

Au soutien de ses prétentions, la partie défenderesse fait valoir que :
- tant le commandement de payer que l’assignation sont nuls, faute d’avoir été délivrés au siège social
- en tout état de cause, Monsieur [B] [Q], qui n’est pas Président de l'Association, est dépourvu de qualité pour recevoir les actes au nom de cette dernière
- le bail est nul, faute pour l'Association de pouvoir y exercer son activité, cultuelle
- la dette réclamée n’est pas certaine, trois versements d’un montant respectif de 2.200 euros, 410 euros et 1.500 euros ayant été effectués les 11 septembre 2024, 5 août 2024 et 16 août 2024
- les demandes formées par la bailleresse se heurtent donc à des contestations sérieuses.

- à titre subsidiaire, elle est bien fondée à solliciter des délais de paiement d’une durée de 24 mois.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « déclarer », « dire et juger » ou « constater » qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 3 décembre 2024 et de l’assignation du 31 janvier 2025

En vertu de l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Selon l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

L’article 648 dispose que tout acte de commissaire de justice indique notamment, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social, à peine de nullité.

L’article 654 du même code précise que la signification à personne morale est faite à personne lorsque l’acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet.

Le commissaire de justice qui procède à la signification d'un acte à personne n'a pas à vérifier l'identité du destinataire de l'acte.

L’article 690 du même code prévoit que la notification destinée à une personne morale de droit privé est faite au lieu de son établissement. A défaut d'un tel lieu, elle l'est en la personne de l'un de ses membres habilité à la recevoir.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire, en date du 3 décembre 2024 a été délivré à : « l'Association The Redeemed Assemblies France Jardin d’Eden dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 2] et pour signification dans les lieux loués [Adresse 3] ».

Il s’ensuit que l’acte a été délivré au lieu de l’établissement, à [Localité 1], conformément aux dispositions de l’article 690 du code de procédure civile.
Dès lors, le fait que l’adresse du siège social figurant à l’acte est l’ancienne adresse est sans incidence sur la validité de l’acte de signification, celle-ci n’ayant pas été réalisée au siège social mais au lieu de l’établissement.

Il ne peut être reproché au commissaire de justice instrumentaire d’avoir remis une copie de l’acte à une personne non habilitée alors que la signification a été faite au lieu de l’établissement et non à personne, que Monsieur [B] [Q] s’est spontanément rendu à l’étude afin de recevoir une copie de l’acte et s’est déclaré habilité à la recevoir et qu'il n'appartient pas au commissaire de justice de procéder à la vérification de l'identité du destinataire de l'acte.

S’agissant de l’assignation, celle-ci a également été délivrée à l’établissement sis [Adresse 5] à [Localité 1].

En outre, la partie défenderesse ne rapporte pas la preuve du grief causé par l’irrégularité invoquée dès lors qu’elle a valablement pu se faire représenter et faire valoir ses moyens en défense dans le cadre de la présente instance.
En conséquence, le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 3 décembre 2024 et l’assignation du 31 janvier 2025 seront déclarés valables.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SCI FONCI'RS justifie, par la production du bail commercial du 5 juillet 2022, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 décembre 2024 et du décompte arrêté au mois de mai 2025 que sa locataire a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI FONCI'RS a fait délivrer à l'Association The Redeemed Assemblies France Jardin d’Eden un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail le 3 décembre 2024 d’avoir à payer la somme en principal de 5.645 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de septembre, octobre et novembre 2024 inclus, hors frais.

Il ressort du décompte arrêté au mois de mai 2025 que les trois versements d’un montant respectif de 2.200 euros, 410 euros et 1.500 euros effectués les 11 septembre 2024, 5 août 2024 et 16 août 2024 ont été décomptés des sommes dues.

Ainsi, la demande de la SCI FONCI’RS ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 3 décembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 3 janvier 2025.

L’obligation de l'Association The Redeemed Assemblies France Jardin d’Eden de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer l'Association The Redeemed Assemblies France Jardin d’Eden occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, sans délai, à défaut la SCI FONCI'RS étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.

Sur les objets mobiliers

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de l'Association The Redeemed Assemblies France Jardin d’Eden causant un préjudice à la SCI FONCI'RS, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 3 janvier 2025 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner l'Association The Redeemed Assemblies France Jardin d’Eden au paiement de ladite indemnité à compter du 3 janvier 2025.

Cependant, la demande de majoration de l'indemnité d'occupation s'analyse en une clause pénale, qui même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances de sorte qu'elle ne présente pas de caractère incontestable. Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La SCI FONCI'RS sollicite la condamnation de l'Association The Redeemed Assemblies France Jardin d’Eden à lui payer la somme provisionnelle de 7.970 euros à valoir sur loyers, charges, accessoires arrêtés au 3 décembre 2024.

L'obligation de l'Association The Redeemed Assemblies France Jardin d’Eden n'étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à payer à la SCI FONCI'RS au titre des loyers, charges, accessoires arrêtés au 3 décembre 2024, la somme non sérieusement contestable de 7.970 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024, date du commandement de payer.

Sur les demandes formées à titre de pénalité forfaitaire, préjudices et conservation du dépôt de garantie

Les demandes de conservation du dépôt de garantie, de majoration forfaitaire des sommes dues et autres indemnités s’analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces points.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

En l'espèce, la dette locative de l'Association The Redeemed Assemblies France Jardin d’Eden s'élève à la somme de 19.865,95 euros arrêtée au mois de mai 2025 inclus.

L'Association The Redeemed Assemblies France Jardin d’Eden solliciite l’allocation de délais d’une durée de 24 mois et verse comme seule pièce à l’appui de sa demande un relevé de compte bancaire datant du 30 avril 2025 laissant apparaître un solde créditeur de 88 centimes.

Ces éléments ne sauraient justifier de sa capacité à honorer sa dette locative, en sus des loyers courants.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formulée par l'Association The Redeemed Assemblies France Jardin d’Eden.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L'Association The Redeemed Assemblies France Jardin d’Eden, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'Association The Redeemed Assemblies France Jardin d’Eden sera également condamnée à payer à la SCI FONCI'RS la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS