TJ 06088, 23 juin 2025, RG 23/03185

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : [L] [Z], [Q] [Z] c/ [S] [N], [M] [N]

MINUTE N° 25/
Du 23 Juin 2025

3ème Chambre civile
N° RG 23/03185 - N° Portalis DBWR-W-B7H-O3PU

Grosse délivrée à

Me Denis DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER - WENZINGER - DEUR
Me Virginie SANA

expédition délivrée à

le

mentions diverses

RMEE 27 avril 2026 à 09 h 30

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt trois Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17 décembre 2024 en audience publique, devant:

Président : Madame SEUVE, rapporteur, magistrat honoraire
Greffier :   Madame LETELLIER-CHIASSERINI, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Cécile SANJUAN-PUCHOL
Assesseur :Mélanie MORRAJA-SANCHEZ
Assesseur : Dominique SEUVE

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 26 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juin 2025 après prorogation du délibéré signé par Madame SANJUAN-PUCHOL, Présidente et Madame KACIOUI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort et avant dire droit.

DEMANDEURS:

Monsieur [L] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Denis DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER - WENZINGER - DEUR, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

Monsieur [Q] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Maître Denis DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER - WENZINGER - DEUR, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDEURS:

Monsieur [S] [N]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Virginie SANA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [M] [N]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Virginie SANA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

PROCÉDURE

Suivant actes de commissaire de justice en date des 15 et 19 juin 2023, [L] [Z] et [Q] [Z] ( ci-après désignés comme les consorts [Z]) ont fait assigner en revendication de propriété [S] [N] et [M] [N] ( ci-après désignés comme les consorts [N]) aux fins de voir, sur le fondement de l’article 1021 du code civil :
- déclarer nuls, et, en tant que de besoin, inopposables à leur encontre les actes de donation, puis liquidation - partage en date du 12 septembre 1987 et 23 octobre 2013, conférant la propriété à [S] [N] et [M] [N] de 3 parcelles sises à [Localité 2], lieudit “ [Localité 4]” , cadastrées D n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], pour une superficie de 6 528 m²,
- déclarer [L] [Z] et [Q] [Z] seuls propriétaires des dites parcelles comme venant aux droits de leur père, feu [B] [Z], acquéreur de celles-ci par acte de M°[W], notaire, en date du 20 décembre 1965,
- ordonner la publication du jugement à intervenir à la publication des hypothèques de [Localité 3], 2ème bureau,
- condamner solidairement [S] [N] et [M] [N] à supprimer et enlever toutes constructions, tous matériels, tous objets et dispositifs pouvant encombrer les parcelles dont s’agit, et ce dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte, au delà, de 500 € par jour de retard jusqu’à complète exécution des enlèvements,
- et condamner [S] [N] et [M] [N] à leur verser une indemnité de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent, à l’appui de leurs demandes :
- qu’au jour de la passation des actes dont la nullité est sollicitée, ni [C] [N] en 1987, ni [X] [N] en 2013, n’étaient propriétaires des parcelles D [Cadastre 1], D[Cadastre 2], D[Cadastre 3] puisqu’elles avaient été antérieurement et valablement acquises par leur père, [B] [Z], et dans le patrimoine duquel elles étaient entrées le 20 décembre 1965,
- qu’ils n’avaient eu la révélation de la situation successorale complexe de la famille [N] que dans le cadre d’une procédure judiciaire les ayant opposés aux collatéraux des consorts [N], qui a pris fin par un arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence du 1er avril 2021, confirmé par un arrêt de la Cour de cassation du 9 novembre 2022,
- que les parcelles étaient actuellement occupées par [S] [N] et [M] [N] qui y ont entreposé du matériel et des bâtiments précaires.

Ils revendiquent donc la propriété de ces 3 parcelles et l’enlèvement sous astreinte du matériel et des bâtiments installés par les [S] [N] et [M] [N] sur celles-ci.

Les parties ont échangé plusieurs jeux de conclusions dont seuls les derniers en date seront ci-après repris.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 23 février 2024, [S] [N] et [M] [N] ,
➔ se sont opposés à cette action en nullité de donation et revendication immobilière, en faisant valoir :
- A titre principal :
- que, suite au décès de leur arrière grand-père, [I] [N], leurs biens avaient été partagés entre leurs 3 enfants, [V], [K] et [C] [N] , par acte notarié du 5 mai 1938,
- que leur grand-père, [C] [N], avait fait donation à leur père, [O] [N], des parcelles de terrain sises à [Localité 2], cadastrées section D numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3],

- que ces parcelles cadastrées D n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] de la Commune de [Localité 2] appartenaient en propre à leur père, feu [O] [N], qui les avait reçu en héritage le 5 mai 1938, et les leur avait transmises par acte de donation notarié du 12 septembre 1987,
- que les consorts [Z] ne justifiaient pas d’un titre de propriété sur les parcelles D [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] par eux revendiquées sises à [Localité 2], la pièce dont ils se prévalent n’indiquant pas la commune concernée, ni la section cadastrale, ni même la date,
- A titre subsidiaire : si par extraordinaire, le tribunal annulait les actes notariés, des 12 septembre 1987 et 23 octobre 2013, ils étaient devenus propriétaires des parcelles litigieuses par usucapion, puisqu’ils les occupent depuis au moins 1938, et dont la taxe foncière a toujours été payée par leurs auteurs, puis par eux-mêmes,
➔ et ils ont donc :
- conclu au rejet de l’action en revendication de propriété engagée par les consorts [Z], qui n’ont pas de titre de propriété sur les parcelles revendiquées,
- et demandé reconventionnellement au tribunal :
- à titre principal , de “ constater” qu’eux mêmes étaient propriétaires de ces parcelles cadastrées D [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3],
- et à titre subsidiaire, de déclarer qu’ils en étaient devenus propriétaires par prescription acquisitive, en application des articles 2258 et suivants du code civil,
- et, en tout état de cause, de condamner les consorts [Z] à leur verser une indemnité de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 23 mai 2024, les consorts [Z] :
➔ ont répliqué :
- que [K] [N], l’un des héritiers d’[I] [N], avait vendu, par acte notarié du 20 décembre 1965, à [B] [Z], un terrain lieudit [Localité 4], cadastré Section D n° [Cadastre 4] ET [Cadastre 5], devenues au fil des révisions cadastrales D [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3],
- que [B] [Z] avait fait construire sur ces parcelles en 1966 un abri de chasse, détruit 40 ans plus tard par un incendie,
- que [B] [Z] , puis ses fils [L] et [Q] [Z] avait fait reconstruire à la place un chalet esthétique et confortable,
- qu’un contentieux les avait alors opposé aux héritiers de [V] [N], qui revendiquaient la propriété du terrain D[Cadastre 6] et [Cadastre 7] et du châlet ,
- que par arrêtdu 1er avril 2021, confirmé par la Cour de cassation, la Cour d’appel d’Aix en Provence avait rappelé que les parcelles D [Cadastre 6] et [Cadastre 7], devenues étaient en réalité la propriété de [V] [N] et non de [K] [N],
- que la donation faite le 12 septembre 1987 par [C] [N] à son fils [O] [N] des parcelles D [Cadastre 1] , [Cadastre 2] et [Cadastre 3] est donc nulle, puisqu’au jour de la donation elles n’appartenaient pas à [C] [N] ,m ais à [B] [Z],
- que, de même, l’attestation immobilière dressée le 23 octobre 2013 par M°[P], notaire, attribuant à [M] et [S] [N] la propriété par dévolution successorale des parcelles D [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] est nulle, et à défaut leur est inopposable, puisqu’ils sont les héritiers de [B] [Z],et donc les seuls propriétaires de ces parcelles,
- et que les consorts [N] ne justifiaient pas d’une possession ininterrompue, paisible, publique et non équivoque des parcelles litigieuses, et ne pouvaient donc se prévaloir, à titre subsidiaire, d’un usucapion sur celles-ci.
➔ et ont donc réitéré l’ensemble de leurs demandes , et donc de voir :
- annuler , et en tant que besoin inopposabilité à leur encontre :
- de l’acte notarié de donation -partage du 12 septembre 1987 attribuant à [O] [N] (père des défendeurs [S] et [M] [N]) la propriété des 3 parcelles D [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], sises lieudit [Localité 4], à [Localité 2], d’une supérificie totale de 6 568 m²,
- de l’attestation immobilière dressé le 23 octobre 2013 après le décès d’[O] [N], attribuant à ses fils [M] et [S] [N], la propriété de ces parcelles D [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3],

- déclarer [L] [Z] et [Q] [Z] seuls propriétaires des dites parcelles come venant aux droits de leur père, feu [B] [Z], acquéreur de celles-ci par acte de M°[W], notaire, en date du 20 décembre 1965,
- ordonner la publication du jugement à intervenir à la publication des hypothèques de [Localité 3] , 2ème bureau,
- condamner solidairement [S] [N] et [M] [N] :
- à supprimer et enlever toutes constructions, tous matériels, tous objets et dispositifs pouvant encombrer les parcelles dont s’agit, et ce dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte, au delà, de 500 € par jour de retard jusqu’à complète exécution des enlèvements,
- et à leur verser une indemnité de 3 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 7 octobre 2024 par laquelle le juge de la mise en état a fixé la clôture au 3 décembre2024.

SUR QUOI :

1°) Rappel des faits

[M] et [S] [N], défendeurs à la présente procédure, sont les deux héritiers de leur père [O] [N], décédé le [Date décès 1] 2010, qui était lui-même l’un des 5 héritiers de son père, [C] [N], qui était lui-même l’un des 3 héritiers de son père [I] [N].

[M] et [S] [N] , défendeurs à la présente procédure, sont donc les fils d’[O] [N], les petits-fils de [C] [N] et les arrières- petits- fils d’[I] [N].

Suivant acte notarié dressé par Maître [U], en date du 5 mai 1938( manuscrit et difficilement lisible), [V] [N], [K] [N] et [C] [N], ont procédé au partage de la succession de leurs parents [I] et [R] [N] ( pièce n°5), comprenant notamment des parcelles cadastrées D [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 14], sur la Commune de [Localité 2] ( pièce n°5).

Dans le cadre de ce partage, [C] [N], s’est vu attribuer les biens suivants:
“ 1°) Une parcelle de champ inculte de pâturage avec un petit “alberg et courtil” d’une grange en ruinesau au [Adresse 4], acquis de [J] [H], confrontant àl’est [E], à l’ouest [G] [V] et un passage communal - au Sud [E] et le passage d’introduction des habitations et au nord [E].
“ 2°) Et un terrain inculte au même [Adresse 4] ....( 2 mots illisibles ) confrontant à l’Est [E] et [V] [Y] [N] , à l’Ouest un passage - au Sud et au nord le terrain communal”

Cet acte de partage entre les hoirs [N] ne précise par les numéros de cadastre des biens ainsi attribués à chacun des héritiers.

Par acte authentique en date du 20 décembre 1965, dressé par M°[W], notaire à [Localité 3], [K] [N](oncle des défendeurs) a vendu à [B] [Z] ( père des demandeurs [L] et [Q] [Z]) une parcelle de terre sise à [Localité 2] ( 06), cadastrée lieudit [Localité 4], section D, numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 5] , d’une superficie de 18 ares 40 centiares pour la première et de 39 ares et 80 centiares pour la seconde ( pièce n°6).

Cet acte mentionne , dans l’origine de propriété, que [K] [N] a recueilli cette parcelle qui lui a été attribuée dans le cadre de l’acte de partage de la succession de ses parents, reçu le 5 mai 1938 par M°[U], notaire à [Localité 2].

Par acte notarié du 12 septembre 1987, [C] [N] a fait donation - partage à ses 3 enfants de ses biens, et son fils [O] [N] s’est vu attribuer :
- une parcelle de terrrain sis à [Localité 2], lieudit [Localité 4], cadastrée :
Section D : n°[Cadastre 1] pour 527 m²
Section D : n° [Cadastre 2] pour 3 224 m²
Section D : n° [Cadastre 3] pour 2 817 m²
Section D : n° [Cadastre 15] pour 2 000 m²

Cet acte indique, en page 7, que les 3 premières parcelles étaient précédemment cadastrées :
- [Cadastre 16] pour 527 m² ( devenue D [Cadastre 1])
- [Cadastre 17] pour 3224 m² ( devenue D [Cadastre 2])
- et [Cadastre 18] pour 2817 m² ( devenue D [Cadastre 3])

Après un refus de publication du 5 novembre 1987, cet acte de donation - partage a été publié à la Conservation des Hypothèques le 17 décembre 1987, après régularisation, sous le numéro 87 DP n° 5197.

L’attestation notariée du 13 décembre 1987 relative à cette régularisation précise que, suivant document cadastral dressé le 24 octobre 1977 par Mr [T], géomètre expert :
- la parcelle section D n°[Cadastre 16] de 1 840 mètres carrés a été divisée en 5 parcelles cadastrées section D :
- n° [Cadastre 19] pour 364 mètres carrés, revenant au domaine public,
- n° [Cadastre 20] pour 949 mètres carrés revenant à [D] [F],
- n° [Cadastre 21] pour 403 mètres carrés revenant au domaine public,
- n° [Cadastre 22] pour 403 mètres carrés revenant à [D] [F]
- n° [Cadastre 23] pour 78 mètres carrés revenant au domaine public,

- la parcelle section D n° [Cadastre 17] été divisée en 2 parcelles cadastrées section D :
- n° [Cadastre 1] pour 527 mètres carrés revenant à [O] [N],
- n° [Cadastre 2] pour 3224 mètres carrés revenant également à [O] [N]

- que la parcelle section D n° [Cadastre 18] pour 2 895 mètres carrés est devenue la parcelle cadastrée D n° [Cadastre 3] pour 2 817 mètres carrés revenant à [O] [N].

La propriété indivise de [S] et [M] [N] sur les parcelles D [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ( anciennement D [Cadastre 17] et [Cadastre 18]) est confirmée par le relevé de propriété du cadastre en date du 20 novembre 2023 ( pièce n° 2 des consorts [N]).

La superficie de ces 3 parcelles totalise :
527 m² + 3224 m² + 2 817 m² = 6 568 m²

Suite au décès d’[O] [N], le [Date décès 1] 2010, et de son épouse, [A] [OF] veuve [N], le [Date décès 2] 2013, il a été dressé par M° [P], notaire, le 23 octobre 2013, une attestation immobilière attribuant , notamment , à leurs deux fils, [M] et [S] [N] les parcelles cadastrées Section D n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 15], à proportion de moitié chacun.

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Les consorts [Z] sollicitent l’annulation de l’acte de donation- partage en date du 12 septembre 1987 en ce qu’il porte sur les parcelles D [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], ainsi que de l’attestation immobilière établie le 23 octobre 2013, au motif que lesdites parcelles avaient étaient vendues auparavant , le 20 décembre 1965, par [K] [N] à leur père, feu [B] [Z], qui en était donc devenu le seul propriétaire.

Les consorts [N] contestent cette action en annulation et revendication immobilière, aux motifs :
- que les parcelles cadastrées D n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] de la Commune de [Localité 2] appartenaient en propre à leur père, feu [O] [N], qui les avait reçu en héritage le 5 mai 1938, et les leur avait transmises par acte de donation- partage notarié du 12 septembre 1987,

- et que les consorts [Z] ne justifiaient pas d’un titre de propriété sur les parcelles D [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] par eux revendiquées sises à [Localité 2], la pièce dont ils se prévalent n’indiquant pas la commune concernée, ni la section cadastrale, ni même la date.

2°) Sur la recevabilité

En application de l’article 30-5) du décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière :
“Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits d’actes soumis à publicité foncièrene sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°-c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.”

En l’espèce, les assignations en date des 15 et 19 juin 2023 ne comportent pas le cachet du service de la publicité foncière attestant de leur publication.

En revanche, les conclusions des consorts [Z] signifiées par le RPVA le 6 octobre 2013 , tendant à l’annulation de la donation-partage du 12 septembre 1987 et de l’attestation immobilière après décès en date du 23 octobre , portent mention de leur publication et de leur enregistrement à la conservation des Hypothèques le 3 novembre 2023.

En conséquence, l’action des consorts [Z] est recevable, dans la mesure où aucune déchéance n’étant édictée pour l’accomplissement des formalités de publicité foncière, il peut y être procédé à tout moment de la procédure, et qu’en application de l’article 126 du code de procédure civile, la fin de non recevoir doit être écartée lorsque sa cause disparu au moment où le juge statue.

3°) Sur le fond

Au soutien de leur action en revendication des parcelles cadastrées D [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] sur la Commune de [Localité 2], les consorts [Z], se prévalent de l’acte du 20 décembre 1965, dressé par M°[W], notaire à [Localité 3], portant vente par [K] [N] à leur père [B] [Z] d’un bien désigné comme :
“ Une parcelle de terre sise sur la Commune de [Localité 2] (Alpes Maritimes) , cadastrée lieudit “[Localité 4]”, section D n°[Cadastre 4] pour une superficie de dix huit ares quarante centiares , et [Cadastre 5] pour une superficie de trente neuf ares quatre-vingt centiares.”
(Soit une superficie totale de 1 840 m² + 3 980 m² = 5 820 m² et non de 6 800 m² comme indiqué par les consorts [Z]).

Cet acte a été publié à la Conservation des hypothèques le 9 février 1966.

Il résulte des divers actes produits aux débats, et plus particulièrement de l’attestation notariée du 13 décembre 1987 pour régularisation de la publication à la Conservation des hypothèques de l’acte de donation-partage du 12 septembre 1987 :
- que la parcelle D [Cadastre 4], anciennement cadastrée [Cadastre 16] pour 1840 mètres carrés , a été divisée en 5 parcelles, D [Cadastre 23], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 20] et [Cadastre 19], pour partie attribuées au domaine public et pour partie à [D] [F],
- que la parcelle D [Cadastre 5], anciennement cadastrée [Cadastre 17], est devenue D [Cadastre 1] ( pour 527 m²) et [Cadastre 2] ( pour 3 224 m²), attribuées à [O] [N], père des défendeurs,
- et que la parcelle D [Cadastre 18], est devenue D [Cadastre 3] ( pour 2 817 m²), attribuée également à [O] [N].

Les parcelles D [Cadastre 1] et [Cadastre 2] ( anciennement D [Cadastre 4] et [Cadastre 5]) ont été attribuées par l’acte de donation - partage de 1987 par [C] [N] à son fils [O] [N] , et , au décès de dernier ont été attribuées à ses deux fils, [S] et [M] [N].

Elles sont aujourd’hui revendiquées par les consorts [Z] qui invoquent l’acte du 20 décembre 1965 par lequel [K] [N] a vendu à leur père, [B] [Z], les parcelles D [Cadastre 4] ( pour 1840 m²) et D [Cadastre 5] ( pour 3980 m²) et contestent l’acte de donation - partage du 12 septembre 1987 portant donation par [O] [N] à ses fils [S] et [M] desdites parcelles, sous leur nouvelle numérotation.

Les consorts [N], se prévalent, eux, de cet acte de donation du 12 septembre 1987 et de l’acte de donation- partage du 5 mai 1938 , attribuant à leur père , [O] [N], les parcelles aujourd’ hui litigieuses.

Compte-tenu de l’évolution des numérotations cadastrales des parcelles en litige, et des apparentes discordances dans les actes des parties sur la désignation des parcelles et leur contenance, il apparaît nécessaire d’ordonner avant-dire-droit confiée à un géomètre-expert, aux fins de faire une application des titres sur le terrain, en vue de clarifier la situation sur place.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, avant - dire - droit , en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,