TJ 06088, 23 juin 2025, RG 20/00018

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : [J] [N] c/ [S] [N], [F] [Q] veuve [N] dcd

MINUTE N° 25/
Du 23 Juin 2025

3ème Chambre civile
N° RG 20/00018 - N° Portalis DBWR-W-B7E-MS44

Grosse délivrée à

Me Pascale DIEUDONNE
, Me Olivier FLEJOU

expédition délivrée à

le

mentions diverses
Expertise
Rmee au 27.04.26 à 9h30

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt trois Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17 décembre 2024 en audience publique , devant:

Président : Madame SEUVE, rapporteur, magistrat honoraire
Greffier : Madame LETELLIER-CHIASSERINI, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président :Cécile SANJUAN PUCHOL
Assesseur : Mélanie MORRAJA- SANCHEZ
Assesseur : Dominique SEUVE,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 26 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 23 Juin 2025 après prorogation du délibéré signé par Madame SANJUAN-PUCHOL, Présidente et Madame LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, avant dire droit, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [J] [N]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Pascale DIEUDONNE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

Madame [S] [N]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Olivier FLEJOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Madame [P] [N],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]
représentée par Me Pascale DIEUDONNE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [V] [N],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]
représenté par Me Pascale DIEUDONNE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

PROCÉDURE

Vu les actes d’huissier du 31 décembre 2019 par lesquels [J] [N] a fait assigner sa soeur, [S] [N], et leur mère, [F] [Q] veuve [N] aux fins de voir :
- dire que [S] [N], qui occupe de façon exclusive les biens indivis situés à [Localité 2] , [Adresse 2], à savoir l’appartement de 3/4 pièces situé à l’étage, le local sous terrasse, et le terrain ainsi que le studio dont elle a conservé les clefs jusqu’en avril 2018, est redevable d’une indemnité d’occupation envers l’indivision en usufruit existant entre elle, leur mère et lui,
- fixer cette indemnité d’occupation à 1 950 € par mois,
- condamner [S] [N] à régler à l’indivision la somme de 117 000 € pour l’arriéré d’indemnité d’occupation pour la période du 20 décembre 2014 au 20 décembre 2019,
- dire que [J] [N] a droit à sa part annuelle dans les bénéfices de l’indivision,
- et condamner [S] [N] à régler à [J] [N] la somme de 43875€ correspondant à sa part annuelle de 3/8èmes d’usufruit, soit 8 775 €, ainsi qu’une indemnité de 4 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu le décès en cours d’instance d’ [F] [Q] veuve [N] , décédée le [Date décès 1] 2021.

Vu les diverses conclusions échangées entre les parties dont seules les dernières en date seront ci-après reprises.

Vu l’intervention volontaire à l’instance, le 24 octobre 2023, des enfants de [J] [N] , à savoir [P] [N] et [V] [N], titulaires chacun d’ 1/8ème de la nue-propriété de la maison qui ont fait conclusions communes avec leur père, [J] [N].
Vu les conclusions n°8 notifiées par le RPVA le30 avril 2024, par lesquelles [S] [N] :
➔ A titre principal :
- a soulevé l’irrecevabilité de la demande d’indemnité d’occupation, faute d’action en partage dans l’assignation, cette demande relevant de manière principale, à défaut de partage, de la compétence du Président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en procédure accélérée au fond,
- a soulevé également l’irrecevabilité de l’action en partage judiciaire et licitation des biens indivis, faute de proposition de partage amiable préalable,
- s’est opposée à la demande de fixation d’une indemnité d’occupation, en invoquant un accord contractuel intervenu entre les parties autorisant [S] [N] à occuper gratuitement le bien indivis en échange de la prise en charge des frais d’entretien du bien indivis,
➔A titre subsidiaire, a soutenu :
- qu’en l’absence d’occupation privative et exclusive, il n’y a pas lieu à la fixation d’une indemnité d’occupation, dans la mesure où [J] [N] occupe lui-même de manière privative une partie du bien et peut jouir du surplus,
- qu’à défaut d’accord entre les parties, le juge ne pouvait fixer une indemnité d’occupation qu’à dire d’expert,
- qu’en l’absence de personnalité morale de l’indivision et en l’absence d’action en partage, il n’y avait pas lieu de fixer un arriéré, qui ne pourrait être pris en compte - à supposer qu’il existe une occupation privative et exclusive- que dans des comptes d’administration dans le cadre d’une action en partage,
➔ A titre infiniment subsidiaire : si le principe d’une indemnité d’occupation était retenu, a sollicité:
- la désignation d’un expert aux fins, notamment, de décrire les travaux réalisés par chacun des indivisaires, estimer la valeur vénale des biens et la valeur locative des biens occupés par chacun des indivisaires,
- la compensation entre les sommes réclamées par les demandeurs avec la créance de [S] [N] de 130 691 €, que [J] [N] doit être condamné à lui payer,
- la fixation de la créance de [S] [N] à l’encontre de l’indivision, à la somme de 36 920 € 09, au titre des taxes foncières par elle réglées (13 652 € 58), de l’installation du gaz de ville ( 13 652 € 58), et de la fosse septique ( 4 772 € 93),
➔ et en tout état de cause, condamner [J] [N] au paiement de la somme de 6 750 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions récapitulatives n°6 notifiées par le RPVA le 30 août 2024 par lesquelles [J] [N], ainsi que ses enfants , [P] [N] et [V] [N], intervenants volontaires :
➔ ont répliqué sur les irrecevabilités :
- que leur action en paiement d’une indemnité d’occupation était parfaitement recevable indépendamment de toute action en partage,
- que l’article 1380 du code de procédure civile, relatif à la procédure accélérée au fond n’était applicable qu’aux actions introduites à compter du 1er janvier 2020, ce qui n’était pas le cas de la présente instance engagée le 31 décembre 2019,
- qu’à supposer même que l’article 1380 ait pu être applicable, il s’agirait d’une exception d’incompétence au profit du Président du tribunal judiciaire pour statuer sur l’indemnité d’occupation, et non d’une fin de non-recevoir, et aurait dès lors dû être soulevée in limine litis avant toute fin de non-recevoir,
- que de nombreuses tentatives amiables avaient été faites pour mettre un terme à l’indivision et procéder à un partage amiable, mais en vain,
- qu’en conséquence, leur demande de versement par [S] [N] d’une indemnité d’occupation à l’indivision était parfaitement recevable,
➔ ont sollicité, en conséquence :
- A titre principal, la condamnation de [S] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation,
- A titre subsidiaire :
- l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre eux et [S] [N] , avec désignation d’un notaire et d’un juge commis,
- préalablement et pour y parvenir, la vente sur licitation à la barre du tribunal des 5 biens indivis, situés à [Localité 2], à savoir : une propriété sur 2 niveaux sis [Adresse 2], un chemin d’accès à cette propriété, et trois parcelles de terre sis [Localité 4], sur mise à prix de 300 000 €,

- En toute hypothèse :
- la fixation de l’indemnité d’occupation dûe par [S] [N] à l’indivision à la somme mensuelle de 1 950 €
- la condamnation de [S] [N] à payer :
- à l’indivision la somme de 226 200 €, au titre de l’indemnité d’occupation, arrêtée provisoirement au 31 août 2024,
- à [J] [N] la somme de 78 975 €, à [P] [N] celle de 4680 € et à [V] [N] la somme de 4 680 € ,
- la fixation de la créance de [J] [N] à la somme de 82 000€ au titre des travaux d’amélioration et de valorisation du bien indivis par lui réalisés à ses frais,
- la fixation de la créance de [J] [N] à la somme de 21500€ en réparation du préjudice subi du fait de la dévalorisation du bien indivis, en raison du défaut d’entretien et de réparations par [S] [N] ,
- l’établissement du compte de liquidation, avec désignation d’un notaire pour y procéder, avec subsidiairement la désignation d’un expert pour estimer la valeur des biens ainsi que leur valeur locative et le montant de l’indemnité d’occupation due par [S] [N] à l’indivision, et évaluer la créance de [J] [N] au titre des travaux d’amélioration réalisés et de la plus -value en résultant, ainsi que la dépréciation du bien indivis, faute pour [S] [N] d’avoir respecté son engagement de prise en charge des dépenses d’entretien et de réparation,
- la condamnation de [S] [N] à payer à [J] [N] la somme de 8 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et respectivement à [P] et [V] [N], la somme de 2000 € à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 2 septembre 2024 ayant fixé la clôture au 22 décembre 2024, et la date d’audience à juge unique au 7 janvier 2025,

Vu l’ordonnance du 10 septembre 2024 par laquelle le Président de la 3ème chambre a ordonné le renvoi de l’affaire en formation collégiale à l’audience du 17 décembre 2024.

SUR QUOI :
1) Rappel des faits et de la procédure

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment des actes de notoriété et attestations immobilières après décès, les faits constants suivants.

[I] [N] , qui était domicilié à [Localité 2] ( 06), est décédé ab intestat le 26 février 1999 à [Localité 5], en laissant pour recueillir sa succession :
- son conjoint survivant, [F] [Q] , avec laquelle il s’était marié en premières noces, le [Date mariage 1] 1948, sans contrat préalable, et donc sous le régime légal ancien de meubles et d’acquêts,
- et leur deux enfants : [J] [N] (demandeur à la présente procédure) et [S] [N] ( défenderesse).

La dévolution successorale, à ce stade, était donc de:
- pour le conjoint survivant : un quart en usufruit ( = 2/8ème en usufruit )
- pour les 2 enfants, [S] et [J] [N] : de la moitié chacun,
soit 3/4 en pleine propriété (= 6/8èmes) et 2/8èmes en nue-propriété,
Soit pour chacun des enfants : 3/8èmes en pleine propriété et 1/8ème en nue-propriété

Il ressort de l’attestation immobilière après décès établie le 3 juillet 2012 par M°[K], notaire, qu’il dépendait de la succession de feu [I] [N], les biens immobiliers suivants :
- une propriété sur 2 niveaux, avec terrain attenant, située [Adresse 2] à [Localité 2],
- le tiers indivis d’un chemin d’accès à ladite propriété,
constituant des biens propres du défunt,
- et 3 parcelles de terre sises à [Localité 2], [Adresse 4], d’une superficie totale de 145 m²,
dépendant de la communauté des époux [N]/[Q].

Par acte notarié du 3 juillet 2012, [J] [N] a fait donation à ses enfants, [P] et [V] [N] :
- de la moitié de la nue - propriété de la maison de [Localité 2],
- et d’un sixième indivis en nue-propriété du chemin d’accès à la maison,

D’après l’attestation de propriété établie par M°[K], le 14 novembre 2013, la répartition des droits indivis sur la maison de [Localité 2], suite au décès de [I] [N] et de la donation du 3 juillet 2012, s’établissait donc ainsi:
- [F] [Q] veuve [N] : 2/8èmes en usufruit
- [S] [N] : 3/8èmes en pleine propriété et 1/8ème en nue-propriété
- [J] [N] : 3/8èmes en usufruit
- [P] [N] : 2/8èmes en nue-propriété
- [V] [N]: 2/8èmes en nue-propriété.

[F] [Q] veuve [N] est elle-même décédée ab intestat le [Date décès 1] 2021 à [Localité 6] en laissant pour recueillir sa succession , ses deux enfants [J] [N] et [S] [N], héritiers chacun pour moitié en pleine propriété de sa succession.

En application de l’article 617 du code civil, l’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier.

En conséquence, l’usufruit des 2/8èmes que détenait [F] [Q] veuve [N] sur la succession de son mari, s’est éteint avec son décès, au profit des nus-propriétaires à savoir [S] [N] , [P] [N] et [V] [N].

✺✺✺✺✺✺✺✺✺

[J] [N] soutenant que sa soeur ne respectait pas l’accord passé entre eux, suite au décès de leur père, en 1999, aux termes duquel s’était engagée à assumer l’intégralité des charges, frais d’entretien et réparation de la maison, en contrepartie de son occupation gratuite des lieux, sollicite la condamnation de [S] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 950 € par mois.

[S] [N] s’oppose à cette demande, en soulevant divers moyens qu’il convient d’examiner successivement.

2) Sur la recevabilité des demandes

A) Sur la fin de non-recevoir de la demande d’indemnité d’occupation, en l’absence de demande de partage judiciaire

En application de l’article 123 du code de procédure civile :
“ Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause à moins qu’il n’en soit disposé autrement”.

Dans le dernier état de ses conclusions, [J] [N] , qui n’avait pas sollicité auparavant le partage judiciaire, mais uniquement le paiement par sa soeur [S] [N] d’ une indemnité d’occupation, a demandé au tribunal, à titre très subsidiaire, de prononcer l’ouverture des opérations de comptes , liquidation et partage des successions de [I] [N] et [F] [N].

En conséquence, l’irrecevabilité de la demande d’indemnité d’occupation soulevée par la défenderesse , au motif de l’absence de demande de partage judiciaire, est devenue sans objet.

La fin de non-recevoir soulevée de ce chef sera donc rejetée.

Il y a lieu, par ailleurs, de relever que, contrairement à ce que soutient [S] [N], la demande d’indemnité d’occupation formulée par [J] [N] ne relevait pas de la compétence du Président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond.

En effet, l’article 1380 du code de procédure civile, relatif à la procédure accélérée au fond n’est applicable qu’aux actions introduites à compter du 1er janvier 2020, ce qui n’est pas le cas de la présente instance en paiement d’indemnité d’occupation engagée le 31 décembre 2019, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme.

De plus, comme l’a fait observer à juste titre [S] [N] , à supposer même que l’article 1380 ait été applicable, il s’agirait d’une exception d’incompétence au profit du président du tribunal judiciaire pour statuer sur l’indemnité d’occupation, et non d’une fin de non-recevoir, exception qui aurait dû être, en applicationde l’article 74 du code de procédure civile, soulevée in limine litis, avant toute fin de non-recevoir, ce qui n’a pas été le cas.

B) Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de proposition de partage amiable

Il résulte des très nombreux échanges de mails entre [J] [N] et sa soeur [S] [N], dont les copies ont été versées aux débats, que, contrairement à ce que soutient [S] [N] des discussions ont été entamées , entre 2017 et 2019; en vue de parvenir à un partage et une liquidation amiable de leur indivision sur les biens de [Localité 2] ( pièces 10, 11, 12, 13, et 16), mais ont échoué en raison, notamment, du désaccord important des parties sur le prix de mise en vente de la maison indivise, et sur l’indemnité d’occupation réclamée à [S] [N].

En conséquence, c’est vainement que [S] [N] invoque comme motif d’irrecevabilité, au visa del’article 1360 du code de procédure civile, l’absence de proposition préalable de partage amiable.

3) Sur les demandes principales

L’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision n’est pas sollicitée, à titre principal, par l’une ou l’autre des parties.

En effet, ce n’est qu’en cours de procédure que [J] [N] , qui ne l’avait pas initialement sollicitée dans l’assignation, a formulé cette demande , mais uniquement à titre très subsidiaire, avec demande de licitation du bien indivis.

[S] [N] n’a, pour sa part, pas sollicité le partage.

En conséquence, le tribunal examinera en premier lieu la demande d’indemnité d’occupation , qui est le point principal de discorde entre les parties, et fait l’objet de la demande principale, avec les demandes de fixation de créance pour travaux d’amélioration, la demande de partage n’étant qu’un subsidiaire qui dépend du sort réservé à la demande principale.

A) Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil :
“ L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité”.

En application de ce texte, l’indivisaire qui réside de façon habituelle dans le bien indivis dépendant de l’indivision successorale , est, sauf convention contraire , redevable envers l’indivision successorale d’une indemnité pour cette occupation exclusive du bien indivis.

En l’espèce, il ressort des constats d’huissier et photographies produites que la villa indivise, située [Adresse 2] à [Localité 2] , est une maison sur deux niveaux, composée d’ un appartement de 3 pièces avec terrasse et vue mer au 1er étage et un studio au niveau inférieur en rez de jardin, ainsi que plusieurs caves.

Il n’est pas contesté que , suite au décès de leur père, [I] [N], en [Date décès 2] 1999, [S] [N] , qui occupait jusqu’alors le studio du rez de chaussée, a occupé l’appartement de 3pièces se trouvant au 1er étage de la villa indivise, lequel constitue depuis son domicile.

Celle-ci conteste, néanmoins, être redevable d’une indemnité d’occupation tant pour l’appartement que pour le reste de la propriété, affirmant ne pas avoir eu la jouissance exclusive de la maison indivise, son frère occupant lui - même de manière privative une partie du bien, à savoir le studio, et pouvant jouir du surplus de la propriété.

[J] [N] affirme , au contraire, qu’à l’exception de la période de février 2019 au 31 août 2021, pendant laquelle il s’est rendu de temps en temps dans le studio, après y avoir fait faire des travaux de réhabilitation, et avoir passé quelques après-midi sur certaines planches du jardin pour les cultiver, il n’était plus jamais venu dans la propriété et n’avait donc plus jamais occupé le studio, dont sa soeur a eu seule la jouissance dudit studio, comme pour l’appartement et le reste de la propriété.

Les mails échangés entre les parties font apparaître , outre les très mauvaises relations entre le frère et la soeur, les difficultés faites par [S] [N] pour laisser à son frère l’accès au studio, et que, mis à part la période où il a fait exécuter des travaux, celui-ci n’a pu jouir privativement du studio.

En l’état des seuls éléments produits aux débats, il apparaît que l’occupation par [S] [N] de la villa , qui constituait son domicile, excluait la même utilisation par ses coïndivisaires .

[S] [N] doit donc être tenue du paiement à l’indivision successorale d’une indemnité pour son occupation privative de l’intégralité du bien , sauf pour la période de février 2019 au 31 août 2021, pendant laquelle son frère a fait procéder à des travaux dans le studio et a pu , ensuite, avoir la jouissance exclusive durant cette période.

Se pose alors la question du montant de l’indemnité d’occupation, et de son éventuelle gratuité invoquée par [S] [N].

En effet, les parties s’accordent pour dire que l’occupation de la villa par [S] [N] était initialement prévue, à titre gratuit, en éhange de la prise en charge par celle-ci des frais d’entretien du bien indivis, mais [J] [N] soutient que sa soeur , n’a pas respecté son engagement contractuel d’entretien des lieux, et demande , en conséquence, la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 1950 € par mois.

Pour s’opposer à cette demande, [S] [N] affirme avoir satisfait à son engagement d’entretien de la villa, et y avoir fait effectuer d’importants travaux pour un montant total de 130 691 €, parmi lesquels des travaux de reprise des fondations et de terrassements, ainsi que l’installation du gaz de ville, pour un montant de 13 652 € 58, et d’ une fosse septique, pour un montant de 4 772 € 93 €.

Les travaux que [S] [N] prétend ainsi avoir exécutés constituent, non pas des travaux d’entretien, mais soit des dépenses nécessaires pour la conservation du bien, soit des travaux d’amélioration de celui-ci, relevant comme tels de l’article 815-13 du code civil.

Ces dépenses exposées sont donc susceptibles de constituer une créance de [S] [N] sur l’indivision, au titre de l ‘article 815-13, mais sont sans incidence sur l’évaluation de l’indemnité d’occupation, même si , dans le cadre du futur partage, la créance au titre des travaux par elle réalisés peut être compensée, en tout ou en partie, avec l’indemnité d’occupation par elle dûe.

[J] [N] qui réclamait à sa soeur , dans un courrier du 8 novembre 2017 (pièce n°10) , une indemnité de 1 375 € par mois, sur la base d’un prix de vente de la villa estimé provisoirement à 500 000 €, sollicite devant le tribunal une indemnité de 1 950 € par mois, et réclame, en conséquence sur une période de 10 ans, du 31 décembre 2014 au 31 août 2024 , la somme arrêtée provisoirement à 226 200 €.

[S] [N] conteste le montant de cette demande en se prévalant d’une évaluation de l’agence [1], du 8 février 2022, estimant la valeur locative entre 1000 € et 1200 € ( pièce 33), laquelle apparaît sous-évaluée par rapport aux prix du marché immobilier, compte-tenu de la situation de la villa, à [Localité 2], avec vue mer, composée d’un appartement de 80 mètres carrés et d’un studio indépendant de plus de 40 mètres carrés , avec terrasses et jardin en planches d’environ 1 600 mètres carrés.

En l’état du dossier, au regard du désaccord des parties sur la valeur locative du bien, et des estimations très éloignées versées aux débats par les parties sur la valeur vénale du bien, le tribunal ne peut se prononcer sur l’indemnité d’occupation, qui doit être fixée en fonction de la valeur locative du bien.

En effet, selon les estimations d’agences immobilières produites par l’une ou l’autre des parties, datant toutes de 2016, la valeur de la villa de [Localité 2] oscille entre 350 000 € ( pièce 14- estimation agence [U] ), 530 000 € à 570 000 € ( pièce 15- estimation [2]) et 950 000 € (estimation de l’agence [3] ).

En l’état de ces énormes divergences d’évaluation , du simple au triple pour un même bien, il est nécessaire pour déterminer l’indemnité d’occupation, et donc la valeur locative du bien qui est fonction de sa valeur vénale, de recourir à une mesure d’expertise judiciaire.

Sur la durée à prendre en considération, [J] [N] sollicite dans ses conclusions une période de presque 10 ans du 31 décembre 2014 au 31 août 2024, le point de départ du 31 décembre 2014, correspondant manifestement , même si ce n’est pas explicité par [J] [N], à la limite de la prescription quinquennale édictée en la matière par l’article 815-10 du code civil, puisque l’assignation sollicitant ladite indemnité d’occupation est en date du 31 décembre 2019.

Il y a donc lieu d’ordonner une expertise, confiée à Mr [Z], aux fins d’estimation de la valeur locative pour la période considérée.

B) Sur les autres demandes principales de [J] [N]

En application de l’article 815-13 du code civil :
“ ”Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a fait de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés.
“ Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.”

Des travaux d’entretien qui ne constituent pas des dépenses d’amélioration ni de conservation n’ouvrent pas droit à indemnité au titre de l’article 815–13.

En l’espèce, [J] [N] sollicite :
- au titre des travaux d’amélioration , la somme de 82 000 €, correspondant :
- au montant des travaux de 41 901 € 25, par lui effectués dans le studio du rez de chaussée de la villa,
- majorée de la plus-value apportée au bien,
- au titre de la dépréciation du bien résultant du défaut d’entretien par sa soeur, une somme de 215 000 €, montant, selon lui des travaux nécessaires pour remédier aux désordres.

[S] [N] ne conteste pas la réalité des travaux d’importance réalisés par [J] [N] dans le studio , mais s’oppose à la demande formulée à ce titre au motif qu’elle ne pourrait s’inscrire que dans le cadre d’une action en partage judiciaire, et que les travaux ont été réalisés sans son accord.

✺ sur les travaux d’amélioration réalisés dans le studio

Contrairement à ce que soutient [S] [N] , le fait que la demande de [J] [N] d’indemnisation pour les travaux d’amélioration soit formulée, en dehors du partage judiciaire, ne fait pas obstacle à l’examen de sa demande.

En effet, il est acquis en jurisprudence que l’indivisaire créancier de dépenses de conservation ou d’amélioration du bien indivis n’est pas tenu d’attendre le partage judiciaire pour obtenir paiement de l’indemnité qui lui est due dont il peut solliciter un remboursement immédiat au fur et à mesure des dépenses ( en ce sens : Cass - civ 1ère - 20 février 2001, n° 98- 13.006 et Cass - civ 1ère 14 avril 2021 - n° 19-21.313) .

Dès lors, dès qu’un indivisaire justifie d’une créance liée à la conservation ou à l’amélioration du bien indivis, cette créance devient exigible, ce qui permet d’éviter que des créances soient indûment retardées, notamment comme en l’espèce, dans les situations où le partage est repoussé.

Par ailleurs, c’est vainement que [S] [N] invoque le fait que les travaux ont été réalisés sans son accord, alors que ,contrairement à ce qu’elle prétend, si l’indivisaire a agi seul, sans l’accord préalable des autres indivisaires, son initiative peut être indemnisée, dans la mesure où elle bénéficie à l’ensemble des indivisaires, c’est à dire que les impenses ont contribué soit à la conservation du bien ( empêcher sa dégradation), soit à son amélioration (augmenter sa valeur ou son utilité pour l’ensemble de l’indivision) .

En l’espèce, [J] [N] justifie par les diverses factures produites aux débats, avec décompte récapitulatif ( pièces 30 et 31), et par des constats d’huissier effectués avant et après les travaux , avoir effectivement fait procéder, à une rénovation du studio du rez de chaussée, qui était à l’état de débarras humide.

Cette réfection totale du studio est utile à l’ensemble de l’indivision, et susceptible de constituer des travaux d’amélioration.

Ceci étant, en vertude l’article 815-13 alinéa 1, le montant de l’indemnité est déterminé par le profit subsistant au moment du partage ou de la vente du bien indivis.

En conséquence, l’indemnité due à l’indivisaire de ce chef ne correspond pas aux dépenses réelles engagées, mais à la plus-value résiduelle que la dépense a apporté au bien, c’est à dire non pas au montant déboursé par l’indivisaire pour effectuer les travaux, mais sur la valeur ajoutée qu’a générée cette dépense lors du partage du bien ou de la vente de celui-ci.

En l’état du dossier, le tribunal ne possède pas d’éléments suffisants pour apprécier le montant de l’indemnité susceptible de revenir à [J] [N] , au titre des travaux d’amélioration réalisés dans le studio, selon la règle du profit subsistant.

En conséquence, il y a lieu, avant-dire-droit sur le montant de l’indemnité revenant à [J] [N] , au titre de l’indemnité relative aux travaux d’amélioration réalisés dans le studio, de missionner l’expert ci-dessus déjà désigné pour l’indemnité d’occupation, aux fins de fournir au tribunal tous éléments lui permettant de déterminer aussi le montant de l’indemnité revenant à [J] [N] , au titre des travaux d’amélioration.

✺ Sur l’indemnité pour dépréciation du bien pour défaut d’entretien par [S] [N]

En application de l’article 815-13 dernier alinéa : “ l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.”

[J] [N] produit deux constats d’huissier, en date des 15 juin 2018 et 25 mars 2019, révélant une certaine vétusté du bien indivis ( garde-corps oxydés, peinture écaillée, fissures en façade, fissuration de la terrasse rouge, piliers en mauvais état, clôture déformée et cassée par endroits, etc...)

Il chiffre arbitrairement le coût des travaux nécessaires pour remédier à ce défaut d’entretien du bien par sa soeur ,à la somme de 215 000€, sans produire le moindre devis.

Il y a donc lieu, faute d’éléments d’estimation, de missionner l’expert, aux fins de déterminer, la dévalorisation du bien liée au défaut d’exécution des travaux d’entretien par [S] [N], qui avait la jouissance exclusive du bien, et devait l’entretenir en contrepartie de son occupation.

4°) Sur les demandes reconventionnelles de [S] [N]

✺ Sur les travaux d’entretien et de rénovation

[S] [N], qui s’est fermement opposée à la demande d’indemnité d’occupation, sollicite néanmoins , à titre subsidiaire, dans l’hypothèse -qui s’est réalisée- de sa condamnation à une indemnité d’occupation, la condamnation de son frère, [J] [N] à lui payer la somme de 130 691 €, correspondant :
- à hauteur de 77 093 €, aux travaux d’entretien et de rénovation du bien indivis,
- et à hauteur de 53 598 € aux charges communes réglées pour le compte de l’indivision.

Ces demandes sont contestées par [J] [N]

✺ Sur les travaux d’entretien et de rénovation

[S] [N] n’a produit au soutien de sa demande qu’une liste des travaux qu’elle prétend avoir réalisés mais n’a pas produit les factures correspondantes, à l’exception de:
- deux devis concernant la réfection d’un mur de pierre et béton armé ,l’un de 15 799 € en date du 3 septembre 2013 ( pièce 25) et l’autre de 8 000 €, de novembre 2013, portant la mention “bon pour accord” ( pièce 24),
- et une facture de 389 € 08 hors taxes , pour l’installation d’une fosse septique ( pièce 41)

Les travaux de réfection d’un mur extérieur constituent des travaux de conservation alors que l’installation d’une fosse septique constitue des travaux d’amélioration.

Il apparait opportun , en l’absence de production des factures autres que celle sus-visée et du devis accepté, et compte-tenu de l’expertise ci-dessus déjà ordonnée, de confier à l’expert la mission supplémentaire, de vérifier sur production de tout justificatif ( factures, devis acceptés, ou autres) qui devront lui être produits par [S] [N], de déterminer le montant des travaux par elle réalisés, en distinguant les travaux de simple entretien (tel le débroussaillage) , des travaux de conservation du bien ( tels les travaux de réfection des murs extérieurs défectueux), et les travaux d’amélioration ( tels l’installation d’une fosse septique).

✺ Sur les taxes foncières, assurances et factures d’eau

La taxe foncière, dont le règlement permet la conservation de l’immeuble, incombe à l’indivision et doit donc être supportée par les coïndivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision, endépit de l’occupation privative par un seul des indivisaires.

La jouissance privative dont le bien indivis est susceptible de faire l’objet est sans incidence à cet égard . Le préjudice résultant de l’occupation étant compensé par l’indemnité prévue à l’article 815-9 .

En application de ces principes, les taxes foncières payées respectivement par [S] [N] jusqu’en 2017, puis par moitié entre elle et [J] [N] en 2018, puis intégralement par [J] [N] à compter de 2019, doivent être supportées par les indivisaires en fonction de leur quote-part d’indivision.
Il appartiendra donc à l’expert missionné d’établir le décompte de ces taxes foncières jusqu’à la date de son expertise, ainsi que du coût des primes d’assurances habitation , lesquelles tendent aussi à la conservation de l’immeuble, d’en chiffrer le total, et d’en opérer la ventilation entre les indivisaires, au prorata de leurs droits respectifs, en tenant compte de ce qui a été payé respectivement par [S] [N] puis par [J] [N] .

En revanche, les factures d’eau qui sont liées à une occupation privative et personnelle incombent à l’indivisaire qui avait la jouissance exclusive du bien, soit en l’occurrence à [S] [N] , s’agissant de sa consommation personnelle.

5°) Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise , il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes formulées respectivement par les parties ( fixation des créances respectives de chaque indivisaire, ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage, licitation, désignation d’un notaire, etc...).

6°) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens et les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, seront réservées en fin d’instance.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, mixte, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,