TJ 06088, 18 juin 2025, RG 24/00021
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Texte de la décision
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : [B] [P], [C] [P], [U] [V], [G] [V] c/ S.A.R.L. LA PASTORALE
MINUTE N° 25/
Du 18 Juin 2025
LOYERS COMMERCIAUX
N° RG 24/00021 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QBW6
Par jugement en date du dix huit Juin deux mil vingt cinq
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Madame Louisa KACIOUI, Greffier.
DÉBATS
A l'audience publique du 02 Avril 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Juin 2025,
PRONONCE
Par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025, signé par Madame Corinne GILIS, Juge des Loyers Commerciaux, et Madame Louisa KACIOUI, Greffier.
NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort et avant dire droit.
Grosse délivrée à
Me Patrick GAYETTI
Me Arnaud PAULUS
expédition délivrée à
MANNARRINI-SEURT Patricia, expert
le
mentions diverses
DEMANDEURS:
Madame [B] [P]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Madame [C] [P]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Monsieur [U] [V]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Me Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Madame [G] [V]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
DEFENDERESSE:
S.A.R.L. LA PASTORALE
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Arnaud PAULUS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé daté du 1er décembre 2004, [B] et [C] [P], [U] et [G] [V] ont donné à bail à la société [B] HÔTEL un local avec terrasse attenante constitué de 15 chambres, un appartement de fonction de deux pièces, trois WC indépendants, une salle de douche, l’ensemble étant situé au 1er étage d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], pour un usage exclusif d’hôtel meublé pour une durée de 9 années commençant à courir le 1er octobre 2004 pour finir le 30 septembre 2013.
Par acte sous seing-privé en date du 24 septembre 2013, le dit bail a été renouvelé au profit de la SARL PASTORALE venant aux droits de la société [B] HÔTEL pour une nouvelle période de neuf années commençant à courir le 1er octobre 2013 pour finir le 30 septembre 2022.
Aux termes de cet avenant, les parties ont conclu que le loyer serait indexé annuellement le 1er octobre de chaque année en fonction des variations de l’indice national officiel du coût de la construction publié pat l’INSEE sans qu’il soit besoin d’une notification préalable.
Par acte de Commissaire justice délivré le 19 avril 2022, la SARL PASTORALE a signifié aux bailleurs une demande de renouvellement de bail à compter du 1er octobre 2022.
Par courrier recommandé avec AR en date du 13 juillet 2022, les bailleurs ont répondu qu’ils consentaient au principe du renouvellement tout en précisant que le loyer annuel du bail à intervenir devait être porté à la somme de 52.000 euros hors charges, impôts et taxes, la règle du plafonnement devant être écartée au regard du caractère monovalent des locaux.
En réponse, la société preneuse a indiqué qu’elle refusait la proposition de fixation d’un loyer renouvelé déplafonné.
C’est dans ce contexte que par acte de Commissaire de justice signifié le 21 octobre 2024, [B] et [C] [P], [U] et [G] [V] ont, en leur qualité de bailleurs, assigné la SARL PASTORALE devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir:
- Donner acte aux parties de leur accord quant au renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 pour une durée de neuf années ;
- Juger que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative des lieux loués calculée selon la nouvelle méthode hôtelière ;
- Fixer à la somme de 73.750 euros hors charges et hors taxes par an, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 entre d’une part les hoirs [P] représentés par leur mandataire le cabinet [D] et d’autre part la SARL PASTORALE, toutes les autres clauses et conditions du bail étant maintenues à l’exception de celles portant sur les réparations, celles de l’article 606 du Code civil restant à la charge du bailleur nonobstant toute clause contraire;
- Condamner la SARL PASTORALE à payer les intérêts de droit au taux légal sur la différence entre l’ancien et le nouveau loyer au fur et à mesure des échéances trimestrielles et ce à compter du 1er octobre 2022 ;
- Juger que les intérêts échus et dus au moins pour une année produiront des intérêts ;
- Condamner la SARL PASTORALE à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article
700 du Code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens.
Par mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec AR le 1er août 2024, les bailleurs demandent de voir :
- Fixer à la somme de 73.750 euros HC et HT par an, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022, toutes les autres clauses du bail à renouveler étant maintenues à l’exception de celle relative aux réparations de l’article 606 du Code civil, ces dernières restants à la charge du bailleur;
- Condamner la SARL PASTORALE à leur payer en outre, les intérêts au taux légal entre l’ancien et le nouveau loyer au fur et à mesure des échéances trimestrielles, et ce, à compter du 1er octobre 2022;
- Que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.
Les bailleurs exposent que le déplafonnement est acquis au regard du caractère monovalent des locaux et que le montant du loyer déplafonné doit être calculé en application de la méthode hôtelière rénovée. Ils précisent que compte tenu des éléments favorables de l’établissement
(cuisine aménagée, laverie, terrasse et véranda) la prestation immobilière l’emporte largement sur le travail de l’exploitant de sorte qu’il convient de faire application d’un taux sur recette de 25% de la valeur locative brute ce qui aboutit à la somme de 73.500 euros par an.
Par mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec AR le 19 septembre 2024, la SARL PASTORALE demande de voir :
- Fixer le montant du loyer à la somme de annuelle de 21.250 euros à compter du 1er octobre 2022;
- Condamner les bailleurs au remboursement du trop-perçu des loyers versés depuis le 1er octobre 2022, avec paiement des intérêts au taux légal par échéances trimestrielles et anatocisme par années entières.
La SARL PASTORALE conteste le caractère monovalent des locaux. Elle précise en outre que si ce caractère devait être retenu, la méthode de calcul imposé par les bailleurs aboutirait à une diminution conséquente du loyer actuel.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 avril 2025 et mise en délibéré au 18 juin 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fixation du loyer sur renouvellement
Aux termes de l’article R. 145-10 du Code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation, peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.
En application de ce texte, le prix du bail des locaux monovalents est exclu de la règle de plafonnement, et doit être déterminé selon les usages dans la branche d’activité considérée, s’il en existe, et à défaut il doit être égal à la valeur locative.
En l’espèce, le caractère monovalent des locaux fait l’objet de contestations entre les parties.
Les bailleurs indiquent que les locaux étant utilisés à usage d’hôtel, le déplafonnement est de droit conformément aux dispositions de l’article R. 145-10 du Code de commerce.
La SARL PASTORALE indique que les locaux pris à bail n’ont nullement été construits en vue d’une seule utilisation. Elle précise que le local se situe au premier étage d’un immeuble d’habitation au sein duquel une petite partie (1er étage) a été affectée à l’exploitation commerciale autorisée. Elle précise que si le caractère monovalent des locaux devait être admis, la méthode calcul (méthode hôtelière) retenue par les bailleurs aboutirait à une baisse significative du loyer actuel.
Il s’évince des éléments versés au débat et notamment du contrat de bail produit que le local loué est exclusivement destiné à usage d’hôtel meublé, l’exercice de toute autre activité étant formellement prohibée.
Il est constant qu’en l’absence d’activité mixte, les exploitations hôtelières qu’elles soient classées ou non en catégorie de tourisme sont considérées comme monovalentes.
Par conséquent, le bail portant sur des locaux monovalents, le loyer doit être fixé à la valeur locative, déterminée selon les usages de la profession.
Les parties s’accordent en outre sur le principe du renouvellement du bail au 1er octobre 2022 ainsi que sur l’application de la méthode hôtelière afin de déterminer le prix du loyer conformément à l’article R.145-10 du Code de commerce.
Elle s’opposent toutefois sur le montant du loyer renouvelé. En effet, alors que les bailleurs sollicitent un loyer s’élevant à la somme de 73.500 euros par an HC, taxes et impôts, la société preneuse souhaite voir fixer le montant du loyer à la somme de 21.250 euros annuel.
Cependant, force est de constater que la présente juridiction ne possède pas, en l’état du dossier, d’éléments suffisants pour apprécier la dite valeur locative sur laquelle les parties sont en contestation.
En conséquent, il apparaît nécessaire de recourir à une mesure d’expertise judiciaire contradictoire. Les frais d’expertise seront avancé par le demandeur qui a intérêt à l’exécution de la mesure.
Sur la fixation du loyer renouvelé
En application de l’article de l’article L.145-57 du Code de commerce, pendant la durée de la présente instance et donc jusqu’à fixation du loyer renouvelé, la société preneuse continuera de payer les loyers échus au prix ancien, soit le loyer en cours.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, avant-dire-droit, prononcé par mise à disposition au greffe,
Constate l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail du 1er décembre 2004, à compter du 1er octobre 2022, pour une durée de 9 ans,
Vu le caractère monovalent des locaux à usage d’hôtel,
Vu les articles L. 145-36 et R.145-10 du Code de commerce,
Avant-dire-droit sur le montant de la valeur locative, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, désigne en qualité d’expert
Mme [J] [F],
[Adresse 5]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX02]
Mèl : [Courriel 1]
avec mission de :
1) - Se rendre sur les lieux litigieux sis [Adresse 4] à [Localité 1], les visiter, les décrire et fournir des photographies à l’appui de ses constatations
2) - Fournir à la présente juridiction tous éléments permettant d’estimer la valeur locative de ces locaux, à la date de renouvellement du bail ( 1er octobre 2022 ), notamment en fonction des usages observés dans la branche d’activité considérée ainsi que des critères édictés par l’article L.145-33 du code de commerce,
3) - En tout état de cause, et à titre de simple renseignement, calculer le loyer sur renouvellement en fonction de la variation indiciaire.
Dit que [B] et [C] [P], [U] et [G] [V] , demandeurs à la présente procédure, devront consigner à la régie du tribunal judiciaire de Nice suivant l’invitation qui lui en sera faite conformément à l’article 270 du code de procédure civile et ce avant le 18 septembre 2025 , la somme de 3.500 euros à hauteur de 875 euros chacun afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert, sous peine de caducité de la désignation de l’expert,
Dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité,
Dit qu’en cas de défaillance de la partie en charge de la consignation, l’autre partie pourra consigner en ses lieu et place,
Dit que, lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé de contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire,
Dit que l’expert devra communiquer aux parties un prérapport les informant du résultat de ses investigations et répondre à tout dire écrit des parties, rappel étant ici fait qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsqu’elles sont écrites les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.”
Accorde à l’expert pour le dépôt de son rapport au greffe un délai jusqu’au 5 février 2026, sauf à nous rendre compte que sa mission est devenue sans objet, notamment si les parties venaient à se concilier entre elles,
Dit qu’en ces de refus ou d’empêchement du technicien commis, il sera procédé à son remplacement par le juge chargé du contrôle des expertises,
Dit n’y avoir lieu à fixation d’un loyer provisionnel,
Précise en application de l’article L. 145-57 du code de commerce que, pendant la durée de la procédure, la locataire sera tenue de continuer à verser le loyer échu au prix ancien , soit le loyer en cours;
Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ,
Dit qu’après le dépôt du rapport d’expertise, le dossier sera rappelée à l’audience du 4 mars 2026 à 09 h 30 et que la présente mention vaudra avis par le greffe aux avocats tel que prévu par l’article R145.31 du code de commerce.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
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