TJ 92050, 16 juin 2025, RG 24/00078

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00078 - N° Portalis DB3R-W-B7I-2BHP

Minute N° :

Date : 16 Juin 2025

OPERATION : Aménagement de [Adresse 21] à [Localité 20]

ENTRE :
SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE [Localité 20] 92
[Adresse 23]
[Adresse 6]
[Localité 13]

représentée par Maître Bruno CHAUSSADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2132

et

Maître [O] [E], administrateur judiciaire, en sa qualité de représentant de Monsieur [M] [W], de ses héritiers ou ayants-droit, désignée à cette fin suivant ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de NANTERRE en date du 31 mars 2021 (n° 2021/228).

[Adresse 10]
[Localité 12]

non représentée

En présence de Monsieur [G] [Y], commissaire du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 19 Mai 2025, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET
La Greffière: Etienne PODGORSKI
EXPOSE DU LITIGE

M. [W] était propriétaire d’une cave constituant le lot n°31 de l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 3] et AR n°[Cadastre 4] située [Adresse 5] et [Adresse 7] à [Localité 20].

L’opération d’aménagement de la [Adresse 25], qui inclut cette parcelle a été déclarée d’utilité publique au profit de la Société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 20] 92 (SEMAG 92) suivant arrêté préfectoral du 15 juin 2022 qui a déclaré cessibles les parcelles nécessaires à sa réalisation.

Le transfert de propriété du bien exproprié au profit de la SEMAG 92 a été prononcé suivant ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022.

Par courrier recommandé avec accusé réception du 29 août 2024, la SEMAG 92 a notifié à M. [W] une offre d’indemnisation de 2 400 euros, se décomposant de 2 000 euros à titre d’indemnité principale et 400 euros à titre d’indemnité de remploi.

Le 22 novembre 2024, la SEMAG 92 a saisi le juge de l’expropriation afin de fixation de l’indemnité de dépossession.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 11 février 2025 à 10h00 et 24 mars 2025 à 9h30.

Le 11 février 2025, un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties.

Aux termes de son mémoire de saisine reçu au greffe le 22 novembre 2024, la SEMAG 92 sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité globale de dépossession à 2 400 euros, se décomposant de 2 000 euros à titre d’indemnité principale et 400 euros à titre d’indemnité de remploi.

Par conclusions avant transport reçues au greffe le 27 janvier 2025, le commissaire du gouvernement retient une indemnité de dépossession totale de 2 400 euros, se décomposant de 2 000 euros à titre d’indemnité principale et 400 euros à titre d’indemnité de remploi.

M. [W] n’a pas constitué avocat.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé au mémoire de saisine et aux conclusions prises par le commissaire du gouvernement.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé du fait de l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.

L'article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLU de la commune de [Localité 20] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 23 mars 2005, modifié le 13 décembre 2017 par délibération du conseil de territoire de l’établissement territorial Boucle Nord de Seine rendu public le 22 décembre 2017, date d’opposabilité aux tiers.

A cette date, le bien était situé en zone UB du PLU de la commune de [Localité 20].

En conséquence, la date de référence est fixée au 22 décembre 2017.

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les améliorations de toute nature faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture de l’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 12 septembre 2022.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la superficie du bien

La superficie cadastrale des parcelles s’élève respectivement à 33m² et 439m², soit une surface totale de 472m².

Les parties s’accordent également sur la quote-part de la cave dans la totalité des parties communes de l’immeuble à hauteur de 1/1000ème.

Sur l’occupation du bien

Les parties s’accordent sur une estimation du bien en valeur libre.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

I/ Environnement

Le bien est situé à l’angle des [Adresse 17] et [Adresse 19], au sud-ouest de la ville, en limite de la commune d’[Localité 15], à 450 mètres de la station de métro “Gabriel [Localité 24]” (ligne 13), de plusieurs lignes de bus (54, 140, 175 et 177), de commerces de proximitéé, d’espaces verts et des quais de Seine.

II/ Extérieur

Le logement est accessible par la rue faisant face à la commune d’[Localité 14], via une double porte métallique. L’immeuble étant frappé d’un arrêté d’insalubrité, la façade est en très mauvais état.

Le bien

L’accès au bien est impossible. La cour commune est accessible par l’[Adresse 16]. On distingue les logements du deuxième étage. L’accès se faisait par les escaliers en pierres. La façade est murée sur deux étages. Un couloir dessert les logements. La façade est en très mauvais état. On constate également que la cave est encombrée. Les fenêtres sont en partie cassées.

SUR L’EVALUATION DE L’INDEMNITE

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Sur la méthode

Les parties s’accordent sur la méthode par comparaison. Celle-ci, pertinente en l’espèce sera appliquée.

Sur l'indemnité principale

Aux termes de la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

L’autorité expropriante produit deux termes de référence :

Cession du 26 janvier 2023 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P2872) : lots n°24, 32, 36, 40, 35, 26, 33 et 41 situés au [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 20], comprenant des locaux commerciaux de 60m², des logements et une cave au prix de 131 250 euros, dont 1 200 euros pour la cave ; Cession du 13 mars 2025 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du du 12 septembre 2022 volume 2023P02872) : lots n°52, 53, 101 et 102 situés au [Adresse 8] et [Adresse 11] à [Localité 20], comprenant des locaux commerciaux à usage de boucherie de 55m², un logement, un débarras et deux caves au prix de 92 082 euros, dont 7 500 euros pour trois caves, soit 2 500 euros par cave.
Le commissaire du gouvernement communique 3 termes de comparaison :
Cession du 26 janvier 2023 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P2872) : lots n°24, 32, 36, 40, 35, 26, 33 et 41 situés au [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 20], comprenant des locaux commerciaux de 60m², des logements et une cave au prix de 131 250 euros, dont 1 200 euros pour la cave ; Cession du 23 septembre 2023 (volume 2023P17563à) d’une cave en sous-sol située au [Adresse 9] [Localité 20] dans le quartier « Village » ; Cession du 25 janvier 2024 (volume 2024P01821) de deux caves en sous-sol situées au [Adresse 2] [Localité 20] dans le quartier « Chevrins » au prix unitaire de 3 000 euros.
Il retient une évaluation à hauteur de 2 000 euros par cave, au regard de leur situation dans un ensemble immobilier affecté d’un arrêté d’insalubrité de façon irrémédiable et interdit à l’habitation, rappelant au surplus que le premier terme est situé au sein de la même copropriété.

Au vu de l’ensemble des éléments qui précède, il convient de déterminer l’indemnité principale relative au bien exproprié.

Il est de jurisprudence constante que la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrainsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

En l’espèce, les termes de comparaison n°2 et 3, situés dans les quartiers « Village » et « [Localité 18] » ne correspondent au même spectre du marché. Dès lors, ils ne seront pas considérés comme pertinents.

L’étude sera ainsi constituée du terme unique n°1.

Néanmoins, l’autorité expropriante offrant une indemnité de 2 000 euros par cave. Il y a lieu de retenir cette offre.

L’indemnité principale due au titre des caves sera par conséquent fixée à 2 000 euros.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Au regard de la valeur de l’indemnité principale retenue, il convient de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 400 euros.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’expropriant, par application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation.

PAR CES MOTIFS