TJ 95500, 24 juin 2025, RG 24/01089

PREMIERE CHAMBRE

24 Juin 2025

N° RG 24/01089 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NUAA
71F

[O] [J], [X] [D] [M], [E] [H] épouse [D] [M]

C/

S.D.C. LE CLOS BERTIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, greffier, a rendu le 24 juin 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 06 mai 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente et Didier FORTON, Juge, siégeant en qualité de Juges Rapporteurs qui ont été entendus en leur rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Didier FORTON, Juge

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DEMANDEURS

Monsieur [O] [J], né le 07 mai 1971 à [Localité 1] (95), demeurant [Adresse 1] [Localité 2]

Monsieur [X] [D] [M], né le 13 septembre 1983 à [Localité 3] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

Madame [E] [H] épouse [D] [M], née le 27 septembre 1987 à [Localité 3] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

représentés par Me Fanny COUTURIER, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS BERTIN, sise [Adresse 3] et [Adresse 4] [Localité 4], représenté par son syndic la société SERGIC, immatriculée au RCS de Lille sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 5]

représenté par Me Vincent LECOURT, avocat au barreau du Val d’Oise

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[O] [J] est propriétaire des lots n° 17 et 343 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4] au sein duquel il exerce la profession de vétérinaire ;

[X] [C] [D] [M] et son épouse, Mme [E] [Y] [H] sont propriétaires des lots de copropriété n° 267, 238 et 85 au sein du même ensemble immobilier qui est soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Par acte d'huissier de justice délivré le 20 février 2024, [O] [J], [X] [C] [D] [M], [E] [Y] [H] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'Ensemble Immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 4] [Localité 4], « résidence LE CLOS BERTIN », représenté par son syndic en exercice, la société SERGIC, aux fins de voir, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique :

- Annuler l'ensemble des résolutions adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4] (« Résidence Le Clos Bertin ») tenue le 11 décembre 2023 ;

- Subsidiairement, annuler la résolution n° 5 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4] (« Résidence Le Clos Bertin ») tenue le 11 décembre 2023 ;

- Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4] (« Résidence Le Clos Bertin ») à payer à Monsieur [O] [J], Monsieur [X] [C] [D] [M] et Madame [E] [Y] [H], la somme de 1.500 euros chacun, soit 4.500 € en tout, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens ;

- Juger que Monsieur [O] [J], Monsieur [X] [C] [D] [M] et Madame [E] [Y] [H] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, comprenant les dépens, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Bertin de ses demandes ;

- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit ;

Et ce, au motif qu'ils n'ont pas été convoqués à l'Assemblée Générale querellée dans les délais légaux et que la résolution n°5 votée a été manifestement amendée de sorte que les votes par correspondance auraient dû être neutralisés et que la résolution a été en réalité rejetée à la majorité de l'article de la loi du 10 juillet 1965 ;

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le syndicat des copropriétaires de l'Ensemble Immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4] (Le clos BERTIN) sollicite de voir :

- Débouter Monsieur [J], Monsieur [D] [M] et Madame [D] [M] de l'intégralité de leurs demandes ;

- Les condamner au versement au syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS BERTIN de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Leur laisser la charge des entiers dépens ;

Le défendeur soutient qu'il justifie que les envois ont été remis à la poste dès le 16 novembre 2023 et ont été présentés le 20 novembre 2023 à M. [J] et aux époux [D] [M] par les services postaux comme cela résulte des pièces versées aux débats ;

Il fait valoir qu'il apparaît que le courrier n'a pas été délivré dans les 2 jours ouvrés, par les services postaux, comme le démontrent les traces de suivi des envois postaux pour des raisons qui ne sont pas connues, le service se bornant à indiquer, à la date du 18 novembre, que le courrier est sur site et préparé en vue de sa distribution et, le même jour, qu'une seconde présentation de l'envoi est programmée alors qu'il semble que la première n'a pas eu lieu ;

Il exprime que, s'il ressort effectivement des termes de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 que la convocation à une assemblée générale doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion de la copropriété, les demandeurs n'établissent pas le moindre grief ; que monsieur [J] a participé à l'assemblée générale et a voté ses résolutions et que monsieur et madame [D], n'ont pas retiré leur convocation ;

Il rappelle que les convocations aux assemblées générales sont également accessibles et mises en ligne par le biais de l'application mise en place par le syndic de l'immeuble et qu'il s'en déduit que l'Assemblée Générale ne pourra être l'objet d'une annulation dans son intégralité pour ce motif ;

S'agissant de la demande tendant à l'annulation de la résolution n°5 il soutient que cette résolution fait l'objet d'une erreur de retranscription dans le procès-verbal qu'il appartient au juge de réparer ;

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience du 6 mai 2025 puis mise en délibéré au 24 juin 2025 ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en principal :

En vertu de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 :
"La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.;

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les envois contenant convocation à l'assemblée générale ont été présentés aux défendeurs le 20 novembre 2023 et que, compte tenu du mode de computation des délais, l'Assemblée Générale ne pouvait se tenir au plus tôt que le 12 décembre et non pas le 11 décembre 2023 ;

Dès lors, il apparaît que les dispositions d'ordre public de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 n'ont pas été respectés et que ces faits justifient l'annulation de l'Assemblée Générale du 11 décembre 2023 sans qu'il soit besoin de constater qu'ils ont causé un grief aux demandeurs ;

D'une manière superfétatoire il y a lieu de constater que le procès-verbal mentionne le vote de la résolution litigieuse n°5 suivante :

« Choix des horaires d'ouverture et de fermeture des différents accès - article 24

Nous rappelons que l'Assemblée Générale du 10 mai 2023 a voté les travaux de fermeture de la résidence (Résolution n° 15)
L'Assemblée Générale acte le fait que les accès seront sécurisés dès lors que les travaux seront terminés et cela avant le 30 juin 2024.
Les travaux seront réalisés par la société automatisme et diffusion conformément à la décision prise par les copropriétaires.
L'assemblée générale est désormais appelée à statuer sur les horaires d'ouverture des différents accès piétons :

Lundi : de 08h00 à 20h00
Mardi : de 08h00 à 20h00
Mercredi : de 08h00 à 20h00
Jeudi : de 08h00 à 20h00
Vendredi : de 08h00 à 20h00
Samedi : de 08h00 à 20h00

En dehors de ces plages horaires, les accès seront donc sécurisés.

Il est précisé que les portillons accès piétons sont dotés d'un ferme-porte ([Adresse 7] et [Adresse 8]).
Les portillons seront donc fermés physiquement mais il suffira de pousser pour l'ouvrir durant les horaires ci-dessus.
Les portillons (accès piétons) seront dotés d'un code permettant d'ouvrir en dehors des horaires ci-dessus.

Actuellement, aucune profession libérale recevant des patients aux clients exerçant côté [Adresse 9], le portillon restera fermé en continu.
Si une profession libérale s'installait [Adresse 9] alors les horaires ci-dessus s'appliqueraient.
Il est entendu que le portail voiture situé [Adresse 9] sera fermé 7/7 et 24/24, il sera accessible avec les télécommandes servant à ouvrir la barrière actuelle (elles seront reprogrammées). »

Alors que le projet de cette résolution est rédigé comme suit sur la convocation des copropriétaires :

« Choix des horaires d'ouverture et de fermeture des différents accès - article 24

Nous rappelons que l'Assemblée Générale du 10 mai 2023 a voté les travaux de fermeture de la résidence (Résolution n° 15)
L'Assemblée Générale acte le fait que les accès seront sécurisés dès lors que les travaux seront terminés et cela avant le 30 juin 2024.
Les travaux seront réalisés par la société automatisme et diffusion conformément à la décision prise par les copropriétaires.
L'assemblée générale est désormais appelée à statuer sur les horaires d'ouverture des différents accès piétons :

Lundi : de 08h00 à 20h00
Mardi : de 08h00 à 20h00
Mercredi : de 08h00 à 20h00
Jeudi : de 08h00 à 20h00
Vendredi : de 08h00 à 20h00
Samedi : de 08h00 à 20h00

En dehors de ces plages horaires, les accès seront donc sécurisés." ;

Le paragraphe suivant a donc été rajouté lors du vote dont l'ampleur et les précisions qu'il apporte au projet de résolution, notamment en ce qu'il évoque la fermeture continue du portail voiture, ne saurait manifestement pas relever d'une erreur de transcription mais bien d'au ajout important qui a été apporté à cette résolution :

Il est précisé que les portillons accès piétons sont dotés d'un ferme-porte ([Adresse 7] et [Adresse 8]).
Les portillons seront donc fermés physiquement mais il suffira de pousser pour l'ouvrir durant les horaires ci-dessus.
Les portillons (accès piétons) seront dotés d'un code permettant d'ouvrir en dehors des horaires ci-dessus.

Actuellement, aucune profession libérale recevant des patients aux clients exerçant côté [Adresse 9], le portillon restera fermé en continu.
Si une profession libérale s'installait [Adresse 9] alors les horaires ci-dessus s'appliqueraient.
Il est entendu que le portail voiture situé [Adresse 9] sera fermé 7/7 et 24/24, il sera accessible avec les télécommandes servant à ouvrir la barrière actuelle (elles seront reprogrammées). » ;

De sorte qu'il apparaît que la résolution objet du vote par correspondance a été amendée ;

Or, en vertu des dispositions de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 :

Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.(...)" ;

Dès lors, les votes par correspondances n'auraient pas dus être pris en compte et, au vu des pièces versées aux débats, il apparaît qu'il aurait été voté contre à cette résolutuion comme suit :

POUR 8861/23096, CONTRE 14235/23096 ABSTENTION 2977/26073,

Il y aura lieu en conséquence de faire droit à la demande et d'annuler l'ensemble des résolutions adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4] (« Résidence Le Clos Bertin ») tenue le 11 décembre 2023 ;

Sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de [O] [J], [X] [C] [D] [M], [E] [Y] [H] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l'Ensemble Immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4] à leur payer la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Les dépens seront supportés par la partie succombant à l'action, soit le syndicat des copropriétaires de l'Ensemble Immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 4], et ce avec distraction;

Il y aura lieu de dire que [O] [J], [X] [C] [D] [M] et [E] [Y] [H] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, comprenant les dépens, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

PAR CES MOTIFS