TJ 95500, 24 juin 2025, RG 24/01792

PREMIERE CHAMBRE

24 Juin 2025

N° RG 24/01792 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NUT7
72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[Z] [Q], [E] [T] épouse [Q]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, greffier, a rendu le 24 juin 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 06 mai 2025 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente et Didier FORTON, Juge, siégeant en qualité de Juges Rapporteurs qui ont été entendus en leur rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société 2 ASC IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 800 976 029 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Séverine GALLAS, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [Q], demeurant [Adresse 1]

Madame [E] [T] épouse [Q], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Franck AMRAM, avocat au barreau du Val d’Oise

--==o0§0o==--

Monsieur [S] [Q] et Madame [E] [T], épouse [Q] sont propriétaires des lots n°40 et 155 dépendants d'un immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société 2ASC IMMOBILIER a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise Monsieur [Q] et Madame [T] afin d'obtenir leur condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 7 931,98 euros au titre des charges impayées exigibles pour la période allant du 1er juillet 2023 au 22 février 2024, appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2024 et appel travaux loi Alur émis le 1er janvier 2024 inclus, déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter du 4 octobre 2023, date de la première mise en demeure,
- 204 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.
- 2 700 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur fait valoir que sa créance est liquide, certaine et exigible, les comptes du syndicat des copropriétaires ayant été régulièrement approuvés par l'assemblée générale du 4 juillet 2023.

Monsieur [Q] et Madame [T], épouse [Q] régulièrement assignés à étude, ont constitué avocat mais celui-ci n’a pas conclu.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2025 et l'affaire a été renvoyée en audience de plaidoiries au 29 avril 2025.

Par message électronique du 28 avril 2025, le conseil de Monsieur [Q] et Madame [T] a sollicité le rabat de l'ordonnance de clôture au motif que les défendeurs ont formé une demande d'aide juridictionnelle.

L'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 6 mai 2025

Le tribunal a rejeté la demande de rabat, observant que les défendeurs ont été assignés par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, que suivant message électronique du 3 septembre 2024, le conseil des défendeurs a sollicité le renvoi de l'audience, qu'en l'absence d'écritures de la part des défendeurs malgré une injonction, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l'instruction de l'affaire par ordonnance du 30 janvier 2025. Le tribunal a constaté que, d'une part, il n'est pas justifié que les défendeurs aient sollicité l'aide juridictionnelle en cours de procédure et, d'autre part, il n'est en tout état de cause pas démontré que l'instruction de la demande d'aide juridictionnelle aient empêché les défendeurs d'accomplir les actes de procédure.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 472 du code de procédure civile : " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. "

Conformément à l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Selon l'article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant, ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

Le tribunal apprécie, au vu de ces pièces, si la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée.

L'approbation des comptes rend ces comptes opposables à tous les copropriétaires, sous réserve de l'éventuel recours qu'un d'entre eux pourrait exercer en application de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
En revanche, et en application de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale n'interdit pas aux copropriétaires de contester leur décompte individuel.

Il convient aussi de souligner que l'approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- la matrice cadastrale et l'état hypothécaire dont il résulte que Monsieur [Q] et Madame [T] sont propriétaires en indivision de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°40 et 155,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 juillet 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, ajusté le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et voté le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024,
- l'attestation de non recours relatif à l'assemblée générale du 4 juillet 2023,
- un décompte individuel détaillé,
- un relevé détaillé des dépenses du syndicat des copropriétaires concernant l'apurement des charges pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022,
- un courrier de relance, valant mise en demeure de payer la somme de 8 331,60 euros en date du 4 octobre 2023,
- un courrier de mise en demeure de payer la somme de 8 331,60 euros en date du 23 octobre 2023,
- le contrat du syndic.

Le décompte individuel laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 7 931,98 euros correspondant aux charges impayées hors frais, appel travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 22 février 2024, appel provisionnel de charges et appel travaux du 1er trimestre 2024 inclus.

Toutefois, après étude des appels des fonds et du décompte, il résulte que la majorité de la dette est due à une régularisation des charges de l'exercice 2022 pour la somme de 7 678,16 euros.

Ainsi, il résulte de l'appel de fonds du 5 juillet 2023 que la somme de 8 151,31 euros a été imputée aux défendeurs à titre d'apurement de charges d'eau froide du lot n°40 pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 en appliquant un index de 1904 sur 10 692 tantièmes alors qu'il ressort de la facture n°358278 (pièce n°5 du demandeur) que le compteur individuel n'a été posé sur le lot n°40 que le 30 novembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie par aucune pièce l'index utilisé pour le calcul de l'apurement des charges d'eau froide de l'exercice 2022.

En conséquence, il en résulte que le tribunal ne dispose pas en l'état des pièces nécessaires pour faire droit à une part importante de la demande de recouvrement de charges du syndicat des copropriétaires et que l'absence de ces pièces au dossier est un motif grave, révélé postérieurement à l'ordonnance de clôture du 30 janvier 2025. La présente instance sera renvoyée à la mise en état pour que le syndicat des copropriétaires puisse communiquer ces éléments.

PAR CES MOTIFS