TJ 95500, 16 juin 2025, RG 22/03801

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

16 Juin 2025

N° RG 22/03801 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MU5L
Code NAC : 30E

S.A.R.L. SIMAG
C/
[W] [K]
[J] [C] [K]
S.A.S. LA SAINTE MACHINE
[L] [H]
S.A.S. SO’HAIR BEAUTY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 16 juin 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 31 Mars 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD

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DEMANDERESSE

S.A.R.L. SIMAG, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 537 452 757 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Sylvie DERACHE-DESCAMPS, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Adeline Tison, avocat plaidant au barreau de Paris.

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [K], demeurant [Adresse 2]

Madame [J] [C] [V] épouse [K], demeurant [Adresse 2]

S.A.S. LA SAINTE MACHINE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 879 020 360 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentés par Me Eric AZOULAY, avocat au barreau du Val d’Oise

Madame [L] [H], née le 11 Janvier 1987 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

S.A.S. SO’HAIR BEAUTY, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 913 759 601 dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentées par Me Mariane ADOSSI, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me David LELLOUCHE, avocat plaidant au barreau de Paris.

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte en date du 21 juillet 1995, la Société Agence Stella agissant en tant que gérante d’un immeuble appartenant aux consorts [I], situé à [Adresse 5], a consenti à Mme [E] [M], esthéticienne, un bail commercial d’une durée de neuf ans, portant sur des locaux à usage de parfumerie, institut de beauté dépendant dudit immeuble.

Le bail stipule en son article 8 que le preneur ne pourra céder son droit au bail sans le consentement exprès et écrit du bailleur, si ce n’est à un successeur dans son fonds de commerce.

Le bail a fait l’objet de renouvellement de plusieurs renouvellements dont le dernier en date 15 mai 2018 d’une durée de 9 ans à effet du 1er mai 2013, au profit de Mme [E] [M].

Suivant acte du 15 février 2019, Mme [E] [M] a cédé son fonds de commerce comprenant son droit au bail à M. [W] [K] et Mme [J] [V] épouse [K], agissant pour leur propre compte et celui de toute société qu’ils désireraient leur substituer, moyennant le prix de 50.000 €. L’acte de cession reprend les termes de l’article 8 du bail relatif à l’interdiction de céder le droit au bail sans le consentement exprès et écrit du bailleur ; précise en son article 6 que la nouvelle activité qui sera exercée dans les locaux sera celle de « Tatouage, activité connexe à celle de soins du corps ».

Par adjudication du 17 décembre 2019, la Société Immobilière Administrative et de Gestion (SIMAG) a acquis des Consorts [I] l’immeuble sis [Adresse 5].

Suivant avenant au bail, en date du 10 juin 2020, signé entre la société SIMAG et la société La Sainte Machine représentée par sa présidente Mme [J] [V] épouse [K], il a été convenu que cette dernière se trouvait substituée aux droits des époux [K], à compter du 28 novembre 2019.

L’extrait Kbis de la société La Sainte Machine indique que celle-ci est un salon de tatouage exerçant l’activité de conception, de création et de réalisation de tatouages par effraction cutanée.

Par courrier recommandé du 26 octobre 2021 adressé à la société Stella avec une copie jointe à la société SIMAG, Mme [K], présidente de la SAS La Sainte Machine, informait ses bailleurs :
de la décision des associés de la SAS La Sainte Machine ne pas reconduire le contrat commercial renouvelé par la précédente locataire Mme [M] pour une durée de 9 ans à effet du 1er mai 2013 pour se terminer le 1er mai 2022 ; de ce qu’était envisagée, pour la période restant à courir jusqu’au 1er mai 2022, soit une cession du droit au bail simple, soit une cession de droit au bail en tant que partie intégrante du fonds de commerce ; qu’en tout état de cause, les locaux seraient libérés au plus tard le 30 avril 2022.
Par courrier recommandé du 9 décembre 2021, le Conseil des époux [K] transmettait à la SAS SIMAG une proposition d’achat du fonds de commerce sis [Adresse 5], moyennant le prix de 25.000 €, émanant d’une certaine Mme [D] [X].

Par courrier recommandé du 15 avril 2022, le Conseil des époux [K] notifiait à la SAS SIMAG un acte du 12 avril 2022 portant sur la cession du fonds de commerce intervenue entre les époux [K], nus propriétaires du fonds de commerce, et Mme [L] [H] agissant pour son compte et celui de la société en formation So’Hair Beauty, moyennant le prix de 25.000 €.

Par courrier recommandé du 11 mai 2022 adressé à l’Ordre des avocats du Val d’Oise, service du séquestre, le Conseil de la SAS SIMAG faisait opposition à la vente pour la totalité du prix aux motifs que la SAS La Sainte Machine avait mis fin au bail par courrier du 26 octobre 2021et que la cession de fonds était une cession de bail déguisée, non autorisée par le bailleur.

Par exploit du 31 mai 2022, les époux [K] et la SAS La Sainte Machine ont fait assigner la société SIMAG et l’Ordre des avocats du Barreau du Val d’Oise devant le juge des référés du tribunal de commerce de Pontoise aux fins de voir ordonner la main levée de l’opposition du bailleur. Par ordonnance du 8 septembre 2022, le juge des référés a prononcé la nullité de l’opposition formée par la société SIMAG et a autorisé l’ Ordre des avocats du Barreau du Val d’Oise à remettre le prix de vente, soit la somme de 25.000 € entre les mains de M. et Mme [K].

Par exploit du 6 juillet 2022, la SARL SIMAG faisait signifier à la SAS La Sainte Machine et à la société So’Hair Beauty un congé avec refus de renouvellement, à effet du 31 mars 2023, pour motifs graves et légitimes, sans indemnité d’éviction.

Par exploit du 6 juillet 2022, la SARL SIMAG faisait assigner la SAS La Sainte Machine, Mme [L] [H] et la SAS So’Hair Beauty devant ce tribunal aux fins de voir, à titre principal, prononcer la résolution judiciaire du bail du fait de l’existence d’une cession de droit au bail déguisée en fraude à ses droits de bailleur.

M. et Mme [K] intervenaient volontairement à l’instance.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 décembre 2024, la SARL SIMAG demande au tribunal de :
juger que la cession de fonds de commerce litigieuse intervenue entre la société La Sainte Machine, la société So’Hair Beauty et Mme [L] [H], en date du 12 avril 2022, est en réalité une cession de bail déguisée, signée en fraude à ses droits et lui est inopposable,En conséquence,
A titre principal,
juger que le bail commercial du 21 juillet 1995 et son renouvellement du 15 mai 2018 sont judiciairement résolus depuis le 12 avril 2022, date de la cession litigieuse,A titre subsidiaire,
juger qu’elle est fondée à refuser le renouvellement du bail commercial renouvelé le 15 mai 2018, sans indemnité déviction du fait de la faute irréversible commise par les sociétés La Sainte Machine, So’Hair Beauty et Mme [L] [H] depuis le 31 mars 2023,juger que le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, sans indemnité d’éviction, en date du 6 juillet 2022, a été valablement délivré à la société La Sainte Machine avec toutes les conséquences de droit,En tout état de cause,
rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions des sociétés de La Sainte Machine, So’Hair Beauty et de Mme [L] [H],condamner solidairement les sociétés La Sainte Machine et So’Hair Beauty au paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 12 avril 2022 d’un montant annuel actuel de 6.580,84 €, outre 45,76 € de charges, qui devra suivre l’évolution d’un loyer indexé, jusqu’à son départ effectif des lieux,condamner solidairement les sociétés La Sainte Machine, So’Hair Beauty et Mme [L] [H] à lui payer la somme de 15.000 € au titre du préjudice subi du fait de la résistance abusive et de la mauvaise foi des défenderesses,ordonner l’expulsion de la société So’Hair Beauty et Mme [L] [H] ainsi que celle de tous les occupants de son chef des lieux loués,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal, aux frais risques et périls de la société So’Hair Beauty en garantie des réparations locatives et indemnités d’occupation qui pourraient être dues ;
condamner solidairement les sociétés La Sainte Machine, So’Hair Beauty et Mme [L] [H] à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 24 avril 2024, M. et Mme [K] et la société La Sainte Machine demandent au tribunal de :
dire irrecevable et mal fondée la demande de nullité de l’acte de cession du fonds de commerce du 12 avril 2022;débouter la société SIMAG de sa demande de résolution judiciaire du bail commercial du 15 mai 2018 et de son avenant du 10 juin 2020,annuler le congé délivré le 6 juillet 2022 avec toutes ses conséquences de droit,débouter la société SIMAG de sa demande de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction et de ses demandes de dommages et intérêts et d’article 700 du code de procédure civile,à titre subsidiaire, ordonner une expertise pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction,débouter la société So’Hair Beauty et Mme [L] [H] de leurs demandes reconventionnelles en garantie dirigées contre eux,condamner la société SIMAG à leur verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et à celle de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 mars 2025, la société So’Hair Beauty et Mme [L] [H] demandent au tribunal :
de déclarer irrecevable la société SIMAG en toute demande de nullité de l’acte de cession du fonds de commerce du 12 avril 2022,débouter la société SIMAG de sa demande de résolution judiciaire du bail,prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction signifié le 6 juillet 2022 par la société SIMAG,la débouter de sa demande de voir dire fondée sa décision de signifier le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction,subsidiairement, juger dépourvu de motif grave le congé avec refus de renouvellement et condamner la société SIMAG à verser à la société So’Hair Beauty la somme de 75.000 € au titre de l’indemnité d’éviction,à titre infiniment subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction,débouter la société SIMAG de l’intégralités de ses demandes,condamner la société SIMAG à payer à la société So’Hair Beauty et Mme [L] [H] la somme de 25.000 € à chacune, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, à titre principal sur le fondement de l’article 1104 et 1231-1 du code civil, à titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil  ;condamner la société SIMAG à remettre à la société So’Hair Beauty toute quittance correspondant aux règlements déjà effectués ainsi que ceux à venir, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de ses premières conclusions par acte de RPVA du 31 mai 2023,subsidiairement, si le tribunal devait faire droit à la demande de nullité de l’acte de cession du fonds de commerce, condamner solidairement ou, à défaut in solidum, M. et Mme [K] ainsi que la société La Sainte Machine :. à restituer à la société So’Hair Beauty et Mme [L] [H] le prix de cession de 25.000 €, le remboursement du dépôt de garantie de 3.381,88 € et plus généralement toutes autres sommes, sur le fondement de l’article 1178 du code civil,
. à payer à la société So’Hair Beauty, la somme arrêtée provisoirement à 49.087,58 € au titre du préjudice économique,
. à payer à la société So’Hair Beauty et Mme [L] [H] la somme de 25.000 € à chacune, en réparation du préjudice moral,
. à relever et garantir la société So’Hair Beauty et Mme [L] [H] de toute responsabilité civile, condamnation pécuniaire ou autre,
en tout état de cause, condamner la société SIMAG ou subsidiairement M. et Mme [K] ainsi que la société La Sainte Machine solidairement ou, à défaut in solidum, à payer à la société So’Hair Beauty et Mme [L] [H] la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité de la demande de nullité de l’acte de cession du fonds de commerce

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 décembre 2024, la société SIMAG ne demande pas la nullité de la cession du fonds de commerce intervenue de 12 avril 2022 mais soutient que cette cession lui est inopposable. La fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs à l’encontre de la demande de nullité sera déclarée sans objet.

Sur l’acte de cession du 12 avril 2022

La cession d’un fonds de commerce diffère de la cession du droit au bail en ce qu’elle suppose, en sus de celui-ci, la cession d’autres éléments du fonds parmi lesquels figurent notamment la clientèle, l’enseigne, le nom commercial, le matériel, le mobilier, le stock (…). La clientèle qui constitue l’élément indispensable sans lequel le fonds de commerce n’existe pas, doit naître de l’activité personnelle du locataire et non du seul emplacement du fonds.

Ainsi, il y a cession de droit au bail et non cession de fonds de commerce dans le cas où le cédant exploitait dans le fonds de commerce une activité totalement différente de celle exercée par le cessionnaire, chacune d’elles exigeant marchandises et matériels d’exploitation différents et s’adressant à des clientèles distinctes.

La qualification donnée par les parties à l’acte de cession ne suffit pas à prouver sa nature véritable et il appartient au juge de déterminer si l’opération constitue une cession de fonds de commerce ou une cession de bail, en recherchant notamment s’il y eu un transfert de cet élément essentiel du fonds de commerce que constitue la clientèle.

L’acte du 12 avril 2022 conclu entre M. et Mme [K] et Mme [L] [H] agissant tant pour son propre compte que pour celui de la société So’Hair Beauty, est intitulé cession de fonds de commerce.

Selon l’article 1 de l’acte, le fonds de commerce comprend : le droit au bail restant à courir, le nom commercial, la clientèle, l’achalandage y attachés, la ligne téléphonique, le matériel et le mobilier commercial servant à exploitation du fonds, décrits et estimés article par article dans un état dressé contradictoirement par les parties […] à l’exception du mobilier et matériel propre à l’activité de tatouage, actuellement exercée dans ce local en tant qu’activité connexe à celle d’institut de beauté.

Mais, au-delà de la qualification et des termes employés par les parties à cet acte, il convient de constater que les défenderesses qui ne versent aux débats ni documents comptables, ni factures d’achats de matériels et de marchandises, ni liste de mobiliers, ne justifient aucunement d’une cession de matériels et de marchandises nécessaires à l’activité de la société So’Hair Beauty, les photos versées aux débats montrant que le local loué a été laissé vide après le départ de la société La Sainte Machine.

Il ressort également des propres conclusions des défenderesses que la société So’Hair Beauty a acheté et apporté le matériel nécessaire à son activité, aucune cession de nom commercial n’ayant non plus été justifié.

Or, la société La Sainte Machine ne produit pas de pièces démontrant d’une part qu’elle exerçait une activité connexe de parfumerie, salon de beauté à côté de l’activité de tatouage et d’autre part qu’elle a cédé des agencements et du matériel nécessaires à l’exploitation d’une activité de salon de beauté parfumerie, et ce alors que l’activité de salon d’esthétique diffère de celle de tatouage et ne peut être considérée comme une activité connexe à celle-ci, ces deux activités n’étant aucunement complémentaires ou nécessaires l’une à l’autre. Il revient donc à a société La Sainte Machine de démontrer qu’elle exerçait véritablement une activité connexe de salon de beauté ce qu’elle ne fait pas.

Il résulte également de l’extrait Kbis de la société La Sainte Machine que son activité était celle de tatoueur sans autre activité connexe.

Dès lors, aucune clientèle n’a pas pu être cédée, celle de la société La Sainte Machine qui exploitait un fonds de commerce de tatouage, ne présentant aucun intérêt pour la société So’Hair Beauty dont l’activité, décrite selon son extrait Kbis est celle d’un institut de beauté offrant à ses clients prestations ainsi décrites “ conseils en beauté et soins de visage et de la peau : maquillage, traitement anti-rides, massage faciaux à vocation exthétique ect”.

Il sera également relevé que l’activité de tatouage exercée par la société La Sainte Machine a été transférée dans la commune limitrophe d’[Localité 2] ainsi que l’indique une affiche apposée sur la vitrine du local loué, le kbis de la société la Sainte Machine montrant que cette dernière continue d’exercer son activité de tatouage à quelques kilomères des locaux litigieux qu’elle a quittés à la suite de la cession du 12 avril 2022.

Dès lors, le fait que selon la nomenclature de la sécurité sociale, le maquillage permanent soit une variante du tatouage d’un point de vue technique est inopérant puisque ni le matériel utilisé, ni la clientèle visée ne sont les mêmes.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la cession qualifiée par les parties de vente de fonds de commerce dans l’acte du 12 avril 2022, emportait en réalité la cession du seul droit au bail.

Sur l’irrégularité de la cession du droit au bail

Le bail du 21 juillet 1995 stipule en son article 8 que le preneur ne pourra céder les droits au bail sans le consentement exprès et écrit du bailleur, si ce n’est à un successeur dans son fonds de commerce mais en restant garant et répondant solidaire tant pour le paiement des loyers que pour l’entière exécution des charges et conditions du présent bail.

L’acte de renouvellement du bail, au profit de Mme [E] [M], en date 15 mai 2018 est d’une durée de 9 ans à effet du 1er mai 2013. Il stipule en son article 1 que les documents contractuels comprennent par ordre de priorité le présent contrat et ses annexes, les annexes font partie intégrante du contrat et ont valeur contractuelle ; en son article 12 que le renouvellement est consenti et accepté sous les charges et conditions non contraires aux présentes fixées au bail initial ci-après annexé.

Il comporte en son article 14 intitulé « Clause de solidarité en cas de cession du bail » stipulant : « si le bail initial objet du présent renouvellement prévoit l’existence d’une clause de solidarité, les parties sont informées qu’en application des dispositions de l’article L 145-16-2 du code de commerce, le locataire peut céder librement son droit au présent bail, à charge pour lui de demeurer garant et solidaire de son cessionnaire et de ses successeurs pendant la durée de trois années courant à compter de la date de ladite cession ».

Mais l’article L 145-16-2 du code de commerce qui limite à trois ans la durée de la clause de garantie solidaire par laquelle le cédant s’engage aux côtés du cessionnaire pour le paiement des loyers et charges du bail, ne prévoit aucunement un droit pour le locataire de céder librement le droit au bail en cas de garantie solidaire limitée à trois ans.

En effet, cet article L 145-16-2, issu de la loi Pinel, a eu pour objet de protéger le cédant en limitant à trois années sa garantie solidaire alors qu’avant le 20 juin 2014, cette garantie pouvait ne pas être limitée dans le temps. Cet article dont l’acte de renouvellement donne un sens erroné, n’a donc aucunement eu pour objet de permettre une libre cession du droit au bail, étant rappelé que les clauses du bail obligeant le preneur à obtenir l’accord du bailleur avant de céder son droit au bail – sauf en cas de cession à l’acquéreur de son fonds de commerce - sont parfaitement valables avec ou sans clause de solidarité.

En l’espèce, le bail prévoit bien la nécessité d’obtenir un accord écrit du bailleur en cas de cession du droit au bail, nonobstant l’existence d’une clause de solidarité initialement non limitée dans le temps puis limitée à 3 ans par l’effet de la loi Pinel pour le renouvellement conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi.

Cette erreur de sens donné à l’article L 145-16-2 par le rédacteur de l’acte, ne peut donc avoir pour conséquence de supprimer le droit du bailleur de disposer d’un droit de regard sur son prochain locataire en cas de cession du droit au bail alors que le bail initial le stipulait, l’acte de renouvellement ne pouvant avoir pour conséquence de modifier les charges et conditions essentielles du bail, sous couvert d’interprétation d’un nouvel article de loi.

Il convient donc de dire que la société La Sainte Machine était tenue d’obtenir l’accord exprès et écrit de son bailleur avant de céder son droit au bail et qu’elle a violé cette obligation, la société SIMAG ayant simplement été informée a postériori, par courrier du 15 avril 2022, d’une cession de fonds de commerce intervenue le 12 avril 2022.

Cette cession consentie par le locataire sans l’autorisation expresse et écrite de la société SIMAG prévue au bail, est inopposable à cette dernière.

Sur la résiliation du bail

Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail dès lors que le manquement invoqué revêt une gravité suffisante.

La résiliation judicaire prend effet à la date fixée par le juge qui peut retenir la date à laquelle les parties ont cessé d’exécuter leurs obligations.

En l’espèce, le manquement invoqué par la société SIMAG à l’encontre de la société La Sainte Machine se rapporte à la violation d’une clause du bail suivant laquelle la cession ne pouvait être faite sans son consentement exprès et écrit.

Outre le non-respect de cette clause, la société La Sainte Machine a trompé son bailleur sur la nature de la cession de bail qui a été qualifiée mensongèrement de cession de fonds de commerce alors que seul le droit au bail était cédé. Le bailleur a ainsi été mis devant le fait accompli et dans l’impossibilité de dire s’il acceptait ou non ladite cession, étant relevé que contrairement à ce que soutiennent les époux [K] et la société La Sainte Machine , la société SIMAG n’avait été informée que d’une proposition d’achat du fonds de commerce, émanant d’une certaine Mme [D] [X], par courrier recommandé du 9 décembre 2021, simple proposition qui n’a pas été suivie d’effet et qui ne concernait pas une cession de droit au bail.

Les défenderesses ne peuvent donc valablement reprocher à la société SIMAG d’avoir laissé sans réponse leur courrier du 9 décembre 2021 alors que celui-ci ne faisait pas état d’une cession du droit au bail et ne concernait pas, en tout état de cause, la cession intervenue au profit de Mme [L] [H] et de la société So’Hair Beauty. Il en est de même du courrier du 26 octobre 2021 par lequel, Mme [K] ne faisait qu’informer le bailleur de la libération des locaux pour, au plus tard, le 30 avril 2022, et de ce qui était alors envisagé par les associés de la société La Sainte Machine.

La violation par la société La Sainte Machine et les époux [K] de l’article 8 du bail constitue un manquement d’autant plus grave du bail qu’il s’est accompagné d’une volonté de tromper le bailleur sur la nature de la cession dans le but manifeste de contourner les obligations du bail.

Il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail et de son renouvellement à la date du 12 avril 2022, date à laquelle la société La Sainte Machine et les époux [K] ont cessé de respecter les obligations mises à leur charge dans le contrat de bail.

Compte tenu de cette résiliation, seront déclarées sans objet les demandes présentées par les défenderesses, tant principale en nullité du congé avec refus de renouvellement sans indemnité que subsidiaire aux fins de voir désigner un expert judiciaire chargé d’évaluer l’indemnité d’éviction.

Sur l’indemnité d’occupation

A compter 12 avril 2022, la société So’Hair Beauty est un occupant précaire sans droit ni titre. Elle sera déclarée redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel en cours et des charges, calculés selon les modalités et clauses prévues au bail résilié, et ce jusqu’à son départ effectif des lieux. La société La Sainte Machine qui a commis une faute à l’égard du bailleur en cédant irrégulièrement son droit au bail et a ainsi contribué au préjudice subi par ce dernier, constitué par l’occupation des locaux par la société So’Hair Beauty, sera condamnée in solidum avec cette dernière au paiement de l’indemnité d’occupation.

A défaut pour la société So’Hair de quitter les lieux dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit y ait lieu de dire que les meubles et objets mobiliers laissés sur place, seront séquestrés pour servir de garantie au paiement des réparations locatives et des indemnités d’occupation qui pourraient être dues, alors qu’aucun élément versé aux débats ne justifie des sommes dues.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la société SIMAG

La résistance abusive n’est pas constituée par la simple résistance d’une partie à respecter ses engagements. Elle suppose une résistance d’une particulière gravité, la volonté de nuire et un comportement tendant à refuser avec persistance à exécuter son obligation. Tel n’est pas le cas en l’espèce, eu égard aux circonstances de l’espèce, s’agissant d’une cession de fonds de commerce requalifiée en cession de droit au bail.

La société SIMAG sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [L] [H] et de la société So’Hair Beauty

A l’encontre de la société SIMAG

La cession de fonds du 12 avril 2022 requalifiée en cession du droit au bail ayant été déclarée inopposable au bailleur, Mme [L] [H] et de la société So’Hair Beauty qui n’ont aucun lien contractuel avec la société SIMAG seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts formées à l’encontre de cette dernière, sur le fondement des dispositions des articles 1104 et 1231-1 du code civil relatifs aux obligations contractuelles.

Elles seront également déboutées de leur demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en l’absence de preuve de faute extracontractuelle commise à leur encontre par la société SIMAG, laquelle n’a fait qu’agir de façon légitime pour faire reconnaître l’atteinte portée à ses droits de bailleresse par l’acte du 12 avril 2022 auquel elles ont participé.

La résiliation du bail à la date du 12 avril 2022 ayant mis fin à l’obligation du bailleur de remettre une quittance, il n’y a pas lieu d’ordonner à la société SIMAG la remise de quittance mais de dire qu’elle devra remettre un reçu à la société So’Hair Beauty pour les indemnités d’occupation versées, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette injonction d’une astreinte, en l’absence de preuve d’un refus opposé par la société SIMAG à une demande de reçu formulée par la société So’Hair Beauty.

A l’encontre des époux [K] et de la société La Sainte Machine

La nullité de l’acte de cession fonds de commerce n’ayant pas été prononcée, il n’y a lieu de faire droit aux demandes suivantes formées, à titre subsidiaire en cas de nullité, à l’encontre de M. et Mme [K] et de la société La Sainte Machine, par la société So’Hair Beauty et par Mme [L] [H] :
 en restitution du prix de cession de 25.000 € et en remboursement du dépôt de garantie de 3.381,88 € et plus généralement de toutes autres sommes, sur le fondement de l’article 1178 du code civil, en paiement de la somme arrêtée provisoirement à 49.087,58 €, au bénéfice de la société la société So’Hair Beauty au titre du préjudice économique, sur le fondement de l’article 1178 et 1240 du code civil, ;en paiement de la somme de 25.000 € à chacune en réparation du préjudice moral,en garantie de toute condamnation en responsabilité civile, condamnation pécuniaire ou autre.
Le tribunal souligne, en outre, que la société So’Hair Beauty et Mme [L] [H] ont accepté en connaissance de signer un acte de cession de fonds de commerce alors que seul le droit au bail leur était cédé. Il observe qu’elles ne pouvaient se méprendre sur l’objet véritable de la cession et penser avoir acquis un fonds de commerce et non un simple droit au bail, en l’absence de cession de clientèle, de matériels et de marchandises servant à l’activité de salon de beauté.

Ainsi, elles ont participé en connaissance de cause à un acte mensonger, prenant le risque de voir la cession contestée par le bailleur. Elles ne peuvent donc se plaindre de voir ce risque se réaliser et ne démontrent pas que M. et Mme [K] et de la société La Sainte Machine ont commis une faute à leur encontre.

Il sera relevé, au surplus, que le prix de cession était modeste, que la société So’Hair Beauty occupe les locaux et y exploite son activité depuis plus de trois ans ; que les préjudices qu’elle invoque, constitués par le prix de cession, le préjudice économique et toute condamnation pécuniaire et notamment l’indemnité occupation et le préjudice moral ne sont établis ni dans leur principe, ni dans leur montant.

Il lui reviendra de demander la restitution du dépôt de garantie au moment de son départ des lieux litigieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour prodédure abusive formée par la société La Sainte Machine et M. et Mme [K]

Au regard de la teneur du présent jugement, la société La Sainte Machine et M. et Mme [K] ne pourront qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de la société SIMAG qui n’a fait qu’agir pour la défense de ses droits légitimes dans la présente instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Les sociétés La Sainte Machine, So’Hair Beauty et Mme [L] [H] qui succombent dans la présente instance seront condamnées aux dépens.

Il ne serait pas équitable de laisser à la société SIMAG la charge de l’ensemble de ses frais irrépétibles, les sociétés La Sainte Machine, So’Hair Beauty et Mme [L] [H] seront condamnées in solidum à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile.

M. et Mme [K] garderont la charge de leurs frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS